Reprise du message précédent :

 
 
Les intérêts d'emprunt ne rentrent pas dans le calcul du déficit foncier il me semble

 
Ok merci pour la précision
À voir donc où en sera la loi au moment de la première location.  
Je vais quand même continuer à faire des déclarations LMNP et faire du report si jamais rien ne se passe.
Ça ne me coûtera que le comptable
 

 
Je pense que si, c’est comme le LMNP mais sans l’amortissement du bien.

L'investissement en immobilier est un pari en lui-même  
Clairement, tu ne mets pas en location pour le statut, mais pour optimiser le rendement.

La liste des meubles obligatoires est dérisoire... Un lit, une étagère par chambre. Une table, des chaises, de la vaisselle, un balai, une serpillière.
Je caricature, mais c'est presque ça  
Si le logement est assez grand pour que le locataire y mette ses propres meubles, il sera ravi  

Si, mais ils ont un traitement spécifique, ils sont uniquement déductible du revenu foncier, et pas du revenu global. Mais si le revenu foncier est à 0 car par de loyer, ça fait du déficit foncier reportable (pendant 10 ans max).

C’est quoi la différence entre revenu foncier et revenu global ?
Quand je commencerai à toucher des loyers en location nue, je pourrais quand même déduire c’est intérêts d’emprunt ?

 
 
https://www.economie.gouv.fr/partic [...] it-foncier
 
il y a deux choses à distinguer :
- le profit annuel que tu fais, sur lequel est basé l'impôt. Et là oui évidemment les intérêts représentent une charge qui va minorer ton profit.
- le déficit foncier qui représente ce qui peut être déduit de tes revenus globaux. Là il y a une subtilité
 
"Les charges liées aux intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles de la même manière que les autres frais : elles sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global."

 
oui donc ils ne rentrent pas en compte dans le calcul du déficit foncier

Bah si, c'est du déficit foncier à déclarer en case 4BB de la 2042. Mais c'est uniquement imputable sur les revenus fonciers.

Pas beaucoup plus. Payé 50K€ + 20K€ d'intérêt/assurance + 40K€ de réno (17K€ rien que pour la toiture par un pro)
J'ai acheté au pic du pic. Il a fallu 9 ans pour que le marché reviennent à son niveau de mon prix d'achat.
De plus, la réno de ma maison sont à 50% à refaire ("maison test"   ).
Actuellement, je pouvais espérer la vendre au [prix d'achat + coût crédit + coût de la rénovation faite].
Bref, j'ai gagné pour l'instant 17 ans de loyer en somme (soit environ 110K€, c'est pas si mal une fois le calcul fait ).
 
La plus mauvaise affaire de ma vie    
Je pense même que pour la vendre, je vais devoir la rénover correctement avant.

J'ai deux meublés : un hyper bien meublé avec absolument tout, un meublé à l'économie purement pour le statut (avec du matériel correct tout de même, mais on a vraiment suivi la liste).
Résultat, moins de turnover, moins de soucis à gérer et autant de satisfaction dans celui qui est moins meublé.  
Conclusion : trop de matériel c'est plus d'entretien pour le bailleur pour au final un loyer identique et pas plus de satisfaction du locataire...

 
Heu, difficile de faire de 2 exemples une généralité globale sur l'ensemble du marché  

.
si si, c'est la spécialité HFR  !
 

une RP a 50K ?  
 
dans quel coin ?    
 

Je ne vois pas en quoi le marché changerait quelque chose. A Rouen les gens seraient fan d'appartements sur-équipés mais à St-Etienne ils préfèrent les ameublements légers ?
Mes 2 apparts sont au meme endroit, taille semblable, clientèle similaire. Je dis que c'est plus simple à gérer pour le bailleur sans porter préjudice au locataire. Et je suis très confiant sur le fait que ca s'applique assez largement, sauf cas particuliers (appartements étudiants, location courte durée, etc). Je parle de meublé longue durée pour des jeunes actifs en zone urbaine.

Tu as même des RP à 15K€ voir 10K€. Fait une recherche sur LBC avec comme zone "toute la france"    
 
Moi, à 35km à l'Est de Bayonne

 
rechercher les discussions avec  " Aline Bocks " !
 

 
Je reviens dessus rapidement.
Quand dois-je déclarer ce déficit foncier ?
 
Autant en LMNP c’est facile, ça se fait tous les ans via la liasse fiscale du comptable mais en location nue ?
 
Je peux le faire de manière rétroactive dans ma déclaration d’impôt quand je commence à toucher les premiers loyers ?

Tu déclares aux années où les paiements ont lieu. C'est une comptabilité de trésorerie.
Et ensuite tu reportes les déficits des années précédentes chaque année tant qu'ils ne sont pas utilisés, dans la limite des 10 ans (le formulaire ne te permet pas de remonter plus loin de toute manière).

Si tu veux utiliser, en 2027, un déficit qui a eu lieu en 2025, il faut l'avoir déclaré en 2025, puis reporté en 2026. Il n'y a rien de rétroactif.

 
Mais comme je ne sais pas encore si je ferai du lmnp ou du nue en fonction de la potentielle évolution fiscale à venir, ça se passe comment ?
Pendant cette année 2024 en cours de construction, j’ai déjà des charges à déduire.
Du coup c’est perdu si je ne le fais pas dès cette année ?
Mais si je le fais, ça fait double déclaration, à la fois en lmnp et location nue.

 
Tu dois choisir ton régime d'imposition à partir du moment où tu veux déclarer quelque chose.

Merci pour les précisions
Je vais donc rester en LMNP pour le moment et commencer à créer un déficit foncier dès cette année.
Si la loi change, elle ne devrait pas être plus défavorable que la location nue, je pourrais au moins déduire ces charges qui auront été reportées sur les premières années.
Et à voir après pour la suite…

 
Désolé du retard, mais merci pour la réponse

Hello, j'ai un peu de mal à comprendre comment (dans ce cas de figure) gagne t-on de l'argent aujourd'hui?
sur un bien à 150k avec 30k d'apport
une SCI qui loue en nu à l'IS
taxe foncière à 600
gestion locative avec assurance 9%
+frais bancaire
+expert comptable
avec un crédit à 600€ sur un loyer à 950€ charge comprise.
Quand on voit tout ce qu'il y a comme charge et risque, même si il y a moyen d'amortir.
à quel moment vous vous rémunérez rien qu'un petit peu?
 
Enfaite, j'ai la banque qui me suivrait pour ce type de projet, mais quand je vois la conjoncture et la fiscalité ça me fait réfléchir.
Mon but n'ai pas spécialement de récupérer de l'argent chaque mois, de ne surtout pas devoir en ajouter, en gros c'est pour plus tard.
 

les bailleurs

J'ai des locataires en place depuis Septembre dernier.

J'ai reçu un message hier m'indiquant que l'appartement serait envahi de "puces de parquet" (les internets semblent indiquer que c'est un autre nom des puces du chat), que leurs chats sont très propres blabla et qu'un voisin "aurait apparemment eu le même problème".

Qui a la charge de la désinfection ?

NB :

- Le soucis est déclaré 11 mois après le début du bail
- J'ai habité l'appart pendant deux ans avant et suis membre du CS, jamais eu de problème d'infestation dans l'immeuble depuis mon achat.
- Mes locataires ne sont pas des flèches et sont des petits margoulins qui m'ont forcé à saisir la caution à deux reprises pour impayés. J'ai un léger doute sur leur probité

Comment elle a pu acheter le 1er?

La plupart du temps, soit au moment de la vente du bien, soit à la fin du crédit.

C’est un investissement patrimonial quoi surtout si acheté dans un bon coin qui prendra potentiellement de la valeur.  
Financé par la banque et une partie par un locataire.
Par contre 30% d’apport je vois pas trop l’intérêt.

 
Crédit avec aide de papa/maman (qui ont du se porter caution je suppose)

Fais la gestion locative toi-même, et débrouille toi pour avoir des frais bancaires à 0 ou 2€/mois max.
Ca va déjà améliorer ton rendement.

Ensuite, diminue ton apport au maximum, tout en visant un cashflow à l'équilibre. Tu pourra commencer à te rémunérer (un peu) progressivement au fur et à mesure que le loyer augmentera (indexé sur l'IRL) alors que tes charges augmenteront peu (ta plus grosse dépense, c'est la mensualité du prêt, et celle-ci est fixe).
Sinon, à terme, comme dit andre1980, tu sera rémunéré lorsque le prêt sera terminé et/ou lorsque tu vendra le bien.

Je rebondis en te voyant parler de frais bancaires.
 
Vous avez une banque qui accepte les SCI pour des frais dérisoires ?
 
J'ai un seul appart' en SCI et le prêt se termine en 2025. En soi la banque est très bien, et nos frais de compte actuels dérisoires (moins de 2€/mois) mais on ne peut pas faire de virements en ligne sans souscrire à une offre pro à plus de 17€/mois... 3% du loyer ça fait un peu chier et faire des chèques pour les charges de copro ou nos éventuels travaux, ça fait chier aussi.

Ma BED chez qui j'ai fait le prêt de la SCI, elle me fourni un compte bancaire gratos pour ma SCI avec accès en ligne, virement, etc : 0€/mois  

Tu as aussi compte perso chez eux ? Le compte de la SCI dure depuis longtemps (parce que nous ils nous proposent la gratuité pendant un an mais bon...)

 
Oui j'ai aussi un compte perso chez eux, mais en bon HFRien, j'ai mes CB gold/premium dans les BEL.

Juste sur la fiscalité : Si le TMI est de 30% ou plus et n'augmentera pas à la retraite, à effort équivalent (= avec un montant investi plus grand sur le PER car l'impôt est différé) l'effet levier sur les PV est il me semble meilleur sur le PER que sur le PEA malgré plus faible fiscalité de la PV en sortie.

Le différentiel de frais de gestion peut peser par contre à la longue... Faut faire le calcul, je pense ça passe encore sur 15 ans.

Le calcul a été fait plusieurs fois sur le topic Épargne.
J'ai retenu qu'il faut d'abord blinder le PEA, sauf cas particulier (TMI faible, fin de chômage, décès...).

A même effort d'épargne de 1000€ , on suppose TMI de 30% tout au long de la vie (comme cela pas de gain ou perte sur la sortie du capital initial en fin d'invest, on compare juste les PV), que la flat tax reste là (un pari pas évident !!) et que sur 15 ans et hors frais le placement choisi double en valeur (juste pour simplifier l'exemple)

Sur PEA tu places 1000€ , tu as à la fin 1000€*2*(1-0,15%)^15-1000 de PV brute, fois (1-17,2%) pour l'imposition, soit 810 euros edit: 791 euros de PV nette

Sur PER tu places au moins 1000/(1-0,3)=1428 € (même un peu plus car l'assiette IR se calcule avec de la CSG/CRDS non déductible). A la fin tu as 1428€*2*(1-0,5%)^15-1428 de PV brute, fois (1- flat tax 30%) pour l'imposition, soit 927 euros edit : 855 euros de PV nette.

Avantage clair du PER sur cet horizon de temps pour l'effet levier fiscal, mais l'épargne est plus contrainte (bloquée) et il y a le risque que flat tax soit remplacé par une imposition progressive d'ici l'échéance de retraite.

Edit 19/08 : une erreur de calcul corrigée sur les frais

(/HS)

Bonsoir,
 
Mes parents ont une maison, qui était au grand parents, depuis décédés, et après 4 ans d'incertitude entre la garder et la revendre, ils sont en train de faire quelques travaux (fenêtre, élec, peinture) afin de la louer. Bon je sais pas si c'était la meilleure option, mais il est difficile de faire un bon choix par rapport à l'histoire de la maison
 
Ils souhaitent y laisser certains meubles de qualité, pour les "conserver" (sous réserve de non destruction par les locataires) car il n'ont pas la place ailleurs et ça ne coûte plus rien sur le bon coin . On était donc parti sur du LMNP, avec l'avantage fiscal qui va avec, il y a des lits, la cuisine équipée, donc ça colle !
 
Mais vu que le LNMP semble menacé au derniers échos, est ce qu'il y a une meilleure option, sachant que je pense le but est de conserver le bien dans la famille, sentimentalement parlant je pense vu qu'elle a ete entièrement construite par le grand père
 
Par rapport à un éventuel amortissement, il y a déjà 30-40k de travaux.
 
Vous choisiriez quel régime ? Nu, LMNP, sci familiale ?
 
Merci

Ton erreur de calcul est la : sur long période, les frais te bouffe pas mal la perf donc d’un coté, tu vas bien doubler, mais de l’autre non.
 
Partant de la, y aura quasi pas de différence sauf que le PER est une épargne à effet tunnel : c’est bloqué jusqu’à la retraite alors que tu peux sortir du PEA quand tu veux !

 
C'est quand même dur à dire sans connaître leur situation (fiscale notamment mais pas que). S'ils sont pas imposables, le nu les "assassinera" pas trop et s'ils le sont fortement, le déficit foncier est pas bête non plus par rapport à ce montant de travaux.
 
J'ai l'impression que sur les maisons, il y a moins de demande en meublé. C'est pas toujours le plus adapté, au-delà de la fiscalité. Sauf à faire du airbnb, à voir si ton secteur s'y prête.

J'ai fait le calcul avec les frais indiqué par Velocesuper 0,15% pour le tracker PEA et 0,5% pour le tracker du même indice sur PER. La performance effective de l'indice ne change pas la comparaison, tout est proportionnel, donc j'ai fait un choix simple pour l'exemple.

Et oui je rappelle que le PER est plus contraignant.