Reprise du message précédent :

J'ai fait le calcul avec les frais indiqué par Velocesuper 0,15% pour le tracker PEA et 0,5% pour le tracker du même indice sur PER. La performance effective de l'indice ne change pas la comparaison, tout est proportionnel, donc j'ai fait un choix simple pour l'exemple.

Et oui je rappelle que le PER est plus contraignant.

Et plus les années passent, moins le PER est intéressant (a cause de ces frais justement)
 
Sur PEA, y a pas de frais annuel (juste lors de l’achat, comme pour un CTO) contrairement au PER (et comme les AV)
 
Donc produit plus contraignant mais pas de gain évident : à n’utiliser donc que si baisse de TMI à la retraite.

Si j'ai fait une erreur de calcul précise où elle est plutôt que d'affirmer quelque chose à l'encontre d'une version chiffrées.

Edit : j'ai en effet fait une erreur de calcul en faisant le calcul des frais sur la PV brute plutôt que toute l'assiette. My bad
La comparaison sur 15 ans reste dans le bon sens (favorable au PER) mais les frais pèsent plus vite que dans mon calcul initial. Ça se rejoint donc probablement plus vite que je pensais également.

Viens sur le topic épargne, y a tous les tableaux Excel qui ont été fait avec comparaison AV/PEA/PER.

Avec d'autres hypothèses.
J'avais posé la question à l'auteur du fichier de pourquoi il n'utilisait pas tout le plafond de déduction du PER et je ne crois pas avoir eu de réponse.  (Et évidemment au delà du plafond de déduction il n'y a même plus de question cela ne vaut pas le coup)

Je corrige mes calculs plus haut et j'arrête ici en effet.

 
Merci pour ta réponse.
 
En fait le meublé, c'est surtout pour y laisser certains meubles, si les locataires veulent y mettre autre chose cela sera stocké dans le garage par exemple. La maison est assez grande. J'imagine qu'on peut louer en nu et y déclarer des meuble dans l'état des mieux ?
 
Concernant leur situation, je ne connais pas leur revenu exact, je dirais 1800€ pour mon père et 2400€ pour ma mère grosso modo durant leur vie active, sachant que mon père est à la retraite depuis 8 ans, et ma mère va l'être prochainement, donc je ne sais pas ce qu'ils touchent avec leur retraite, mais le nu risque de faire mal.
 
Airbnb et collocation, j'y crois pas trop dans le coin, je pense que la seule option est la location à l'année.

Ouai en faite faut voir l'intérêt de l'action après les 20 ans de crédit.

 
C'est pour avoir un peut de positif tous les mois en cas de pépins, nouvelle loi etc.. pendant la durée du crédit.

Perso je suis en cash-flow négatif, pas qu’un peu
Les taux d’aujourd’hui et le fait d’emprunter à 110% n’ont pas aidé.
Mais c’est pas très grave, je peux le financer facilement, ça permet de diversifier et soit je donnerai l’appart à mes enfants soit ça me fera une rente de 1500e/mois à la fin du prêt (bien avant la retraite et même pour la retraite).

 
Justement, moi dans mon idée, je ne souhaite absolument sortir de ma poche par surprise tout les mois, donc un apport en amont, ça donne deux avantages par rapport à mon besoin:
plus de facilité a trouver un crédit, car dans le fond, je vois pas pourquoi ça serait la banque qui prennent tout les risques.
une meilleur flexibilité et évite les problèmes de cash-flow négatif.
 
Après si tu peux gérer le cash-flow négatif, ça change la donne    
 
Même si je sais que le but c'est que ça soit le locataire qui paie le crédit, comme tu l'a dit dans tout les cas tu récupères à la fin du crédit.

Au pire, ton apport, tu le gardes, le place (ça rapporte plus) et tu peux t’en servir pour rembourser les mois où le cashflow négatif te pose problème.

Ouep, mais je sais pas trop où mettre 20-30k, je suis pas un expert, j'ai un peu de crypto ou j'ai que de la plus valut (coup de bol je suis sorite au bon moment), je connais bien le sujet mais c'est un peu trop volatile par rapport à ce que je peux accepter de perdre dessus. x)
ou j'attends un creux de vague potentiellement.
En dehors de ça j'ai rien d'autre, donc je fais gaffe, un CGP me proposait de mettre des billes dans les assurances vie, j'ai fuit le truc quand je vois le risque.
Mais ton idée est très bonne pour le coup, je suis preneur d'idée au cas où

C'est justement le contraire. Si tu mets un gros apport au début, tu perds en flexibilité car l'apport sera consommé d'un coup au début et tu ne pourra plus moduler ce choix par la suite.

Alors que si tu gardes ton apport, tu sera peut-être en cashflow négatif, mais chaque mois tu pourra choisir de compenser ce cashflow négatif avec :
- un stock d'épargne passé (ton apport non-utilisé).
- un nouveau stock d'épargne mensuel si ta situation professionnelle et/ou familiale change et améliore ta situation économique personnelle.
- une augmentation des loyers qui va progressivement remettre le cashflow à l'équilibre.

C'est ça la flexibilité.

Viens sur le topic épargne. Il y a plein de choses intéressantes à mettre en place si tu n'as aucun autre placement. Et tu n'as pas besoin d'un CGP (qui va te prendre plein de frais), tu peux tout faire toi-même assez facilement.

ahh je vois l'idée
Imaginons t'a situation professionnelle / Familiale se dégrade, tu peux toujours utiliser l'épargne pour le mettre dedans et évité le cash-flow negatif en cas de pépins perso.
 
Par contre en mettant le moins possible je vois comment ça peut se produire, car techniquement les 5 première années tu peux amortir les intérêts d'un crédit immo, mais après justement il y a moins d'amortissement c'est plus dur?
- une augmentation des loyers qui va progressivement remettre le cashflow à l'équilibre.

Il n'y a pas spécialement de palier à 5 ans. Les intérêts du crédit immo sont déductibles chaque année jusqu'à la fin du crédit, et leur montant baisse linéairement chaque année.
Et si tu fais une SCI à l'IS (ton message initial), tu aura l'amortissement du bien qui viendra également créer une charge fiscale déductible.

Cela dit, tout ça n'a pas vraiment d'impact sur la trésorerie. Donc je ne vois pas trop pourquoi tu évoques ces sujets dans le cadre d'un message sur le cashflow.

 
Pour le cash-flow, c'est juste m'assurer de ne pas devoir sortir de ma poche tout les mois, après (je pense) qu'un expert comptable pourra facilement m'orienter.
Mais je comprends mieux l'intérêt de ne pas mettre trop d'épargne dès le départ au final.
reste le plus dur, trouver le bon bien x).

Le truc qui peut impacter le cashflow c'est l'évolution des charges (copro etc) et des loyers.
Par exemple j'avais un appart à cashflow légèrement négatif, mais ayant pu monter le loyer plus vite que les charges, j'arrive maintenant à un cashflow positif.

Effectivement, le truc auquel on ne pense pas de base.
Par contre j'ai un peu plus peur des actions gouvernemental qui on tendance à être anti investisseur, notamment locatif.
Je me demande comment on va être cuisiné, mais d'un autre côté ça ne devrait pas beaucoup bouger hormis le LMNP.
La fameuse loi anti squatte qui veulent aussi retirer, c'est abusé.

Oui un changement de fiscalité peut aussi avoir un GROS impact sur le cashflow.

pas possible.
il suffit de pas trouver de locataire pour que tu sortes de l:argent de ta poche    
 
et en meublé, plus à plus de roulement. Tu risque d'avoir 1~2 semaines vide entre chaque locataire

 
J'aime ce genre de retour d'expérience, c'est pour ça que je me disais qu'en SCI un bien sur un crédit à 120k (car 30k d'apport) sur un loyer de 900€, ça peu palier un peu.
je précise en non meublé pour le coup.
 
Mais de ce qui est remonté c'est plus pertinent de mettre le moins possible de mettre la main à la poche quand c'est nécessaire.
Bien évidement, investir l'apport non utilisé et le sortir en cas de pépins.
 

On voit bien que ton expérience vient de la province pas très tendue.
En zone tendue le concept de vacance locative n'existe plus en France d'accord pour le turnover plus élevé en meublé.

Je pense qu'avoir 40 demande en 2h fait de ma province une zone tendu    
Par contre oui, si je met un loyer de 10 000€/mois, tendu ou pas, je vais avoir du mal à trouver un locataire    
 
Juste que je considère que choisir son locataire ne devrait pas prendre que 5 minutes.
J'aime rencontrer les gens, "sentir" leur mentalité plutôt que juste regarder leurs fiches de paies afin de choisir le locataire et ça, ça prend du temps.
 

Et ça marche vraiment ce reniflage de mentalité en pratique ? T'as pas l'impression de te faire enfler comme un recruteur devant un candidat qui a mis son plus beau costume pour le RDV alors qu'il vit dans une porcherie ?

Parce que si tu as une méthode qui marche, tu peux arrêter de faire de la location, et vend ta méthode à tous les services RH de la Terre hein

 
Non mais ca me fait penser au sketch de groland sur devenir locataire.
https://www.dailymotion.com/video/xd2tg

Perso je tiens à rencontrer mes locataires. Je ne pourrais clairement pas sélectionner sur dossier.

Professionnellement, il y a des gens qui sont peut-être biens mais qui ne m'inspirent pas confiance malgré leur CV et leur beau discours.
Parfois, c'est juste qu'on est trop différents et que je perçois dès le début que je serai incapable de bosser avec ce type de personnalité.

Ben les apparts, c'est pareil. Pour le moment je touche du bois, je n'ai jamais regretté mes choix de locataire.
J'ai déjà dit non à une personne qui était bien sous tous rapports mais que je ne sentais pas. Pas grave, elle a loué plus cher l'appart juste en face du mien et perso j'avais préféré baisser mon loyer pour trouver quelqu'un qui me convenait plus. Mais je ne regrette pas de ne pas l'avoir prise, il y a un truc qui ne collait pas avec moi.

Concrètement, je ne dis pas que je ne me ferais jamais enfumer.
Mais je pense que certains profils qui pour moi n'étaient pas acceptables auraient passé sans problème le filtre d'une agence immobilière par exemple.

Il y a des gens qui n'inspirent pas confiance. Alors même qu'ils sont justement censés faire le minimum vital pour inspirer cette confiance au moment de la visite de l'appart. Donc raison de plus pour ne pas retenir ce type de profil.

Oui mais "inspirer confiance" "je le sens pas" "un truc qui cloche", tout ça est subjectif et sans rapport avec le fait de payer un loyer, d'entretenir un logement et d'être un locataire pas chiant. A moins que tu me dises que tu regardes, au contraire, des choses très concrètes sur le comportement des gens à qui tu fais visiter. Par exemple : est-ce que la personne va marcher avec ses chaussures sur le tapis de douche qui est posé au sol dans la salle de bain, ou va-t-elle volontairement le contourner. Sur le forum IH, je crois me souvenir qu'il y avait une liste de "comportement piège" à observer. Des choses très concrètes.

Perso j'avais rencontré plusieurs fois mon locataire...bon le cadre est totalement différent cela dit
 
Ensuite, j'avoue aussi que rencontrer les gens permet aussi de se faire une idée plus précise de la personne mais c'est également loin d'être infaillible comme méthode. Mais ca peut forcément y jouer sur plusieurs bon dossier.

Ça peut être tout simplement la façon de répondre ou trouver un compromis lors d'une discussion.
Je catalogue très rapidement les gens entre la personne trop cool (qui ne va rien faire pour entretenir le bien) normal ou pas assez (qui va t'appeler en permanence pour se plaindre).
Bien sûr que si tu marches sur le tapis de la sdb, c'est noway... Sauf s'il s'excuse... Ça arrive une erreur pendant un visite

Ou celui qui pu la clope

Sinon, il y a une autre vision des choses, laisser tout gérer par une agence avec garantie de loyer impayé, ok tu te prends 8/9% dans la tronche (déductible dans les charges).
Mais d'un point de vue psychologique, tu gères rien, quand le locataire à un problème tu le prendras moins personnellement.
Je pense qu'il faut se détacher du bien et se dire c'est un business et pas mon appartement.
Sinon c'est des coups à finir par fliquer tout les 4 matins.
enfin, ça dépend du profile du locataire mais aussi du propriétaire.
x)

Récemment j'ai pris une locataire bien à tous égards. Bon dossier, réactive, sympathique, sérieuse, etc.
Résultat elle a payé et n'a pas dégradé le logement mais elle est restée seulement 6 mois car elle a appliqué la meme sauce de première de la classe au dossier parfait pour bouger dans le premier appartement qu'elle a trouvé qui était un peu mieux.
A l'inverse j'ai déjà accepté des dossiers un peu moins sexy (mais tout à fait bons niveau chiffres etc.) et ils ont eu tendance à rester plus longtemps, sans causer de problèmes non plus.
 
Ma conclusion perso (après avoir géré plus de 10 locataires) c'est que les dossiers trop parfaits peuvent etre à double tranchant... Certes ils vont payer, mais ils peuvent etre un peu pointilleux sur le moindre détail et j'ai plus de turnover sur ces dossiers.

A terme je ferais bien ca, mais la réalité c'est que l'agence ne peut pas tout gérer et au final les vrais problèmes vont te retomber dessus d'une manière ou une autre. Pour pousser à l'extreme, un ami était en cosse ancien social, dispositif fiscal où l'État gère toute la partie locative incluant les assurances... Dès que des problèmes sérieux sont arrivés, ils se sont désolidarisés et ont rompu le contrat, rompant au passage les assurances et arretant la gestion locative

ah ouai mais jouer avec le social et l'état et leur laisser la gestion de l'appartement, quand je vois comment il gère le pays, je m'aventurerais pas sur ce terrain.  

ah ouai mais jouer avec le social et l'état et leur laisser la gestion de l'appartement, quand je vois comment il gère le pays, je m'aventurerais pas sur ce terrain.  
l'AI a tout intérêt a trouver un locataire qui paie, elle prends 9% et c'est son assurance qui gère les problèmes.
Après, oui la partie travaux c'est autre chose, mais tu peux par exemple dire à l'AI jusqu'à 200€ vous gérez sinon vous m'appelé pour voir les devis etc...

Je pense passer par une gestion locative aussi, je sais que c’est pas optimal mais l’approche lazy me va bien.

Les 8/9%, ce sont les honoraires APRES l'entrée du locataire. Si tu veux que ce soit l'agence qui commercialise la location (annonce, visite, sélection du locataire, état des lieux, etc), ça te coûte généralement 1,5 mois de loyer en plus. Si c'est un logement avec beaucoup de turn-over, ça va peser très lourd sur la rentabilité, car tu perdra 1,5 mois de loyer à chaque remise en location.

Dans les caractères de personnalité que je veux pas, il y a les deux extrêmes car à la fin, tu te retrouves avec le même résultat : des casse-couilles
 

• La personne un peu "con con". Celui que tu sens dépassé par la vie depuis toujours. Qui se laisse emporté par la vie sans vraiment comprendre. Rarement méchant mais juste . Lui, tu sais qu'il va te rendre l'appart en mauvaise état car s'il y a une petite fuite un jour, il va pas s'en occuper, ni même te prévenir => grosse dégradation au bout de quelques années. (surtout que mes locations, c'est 100% du bois la structure des plancher). Tu en trouves pas mal chez les livreurs, préparateur de commande, femme avec 3 gosses et plus, etc...

• La personne qui t'appelle  pour le moindre truc car il considère que vu qu'il paie le loyer, tu es son esclave. Et cela même pour des choses à la charge du locataire (pas mal de casse-couille exemple sur le topic location). Bref le qui a un peu trop d'égo. Ceux là, ils aiment bien passer leur temps à te poser des question durant la visite (type "comment est produit l'eau chaude" ), à faire la gueule durant la visite et rechercher la moindre couille* pour rabaisser le logement.

Vu mon lieu de vie, j'ai plus la première catégorie. La deuxième doit représenter 10% des visites faite.
 
 
* Mention spécial pour la fille à papa qui m'a demandé si je comptais refaire l’escalier des parties commune car elle le trouvais pas beau

Etrange, je suis aller voir une agence qui m'expliquait que assurance inclus c'était 8-9% par mois, et toute les AI pratique les mêmes tarif.
Tout inclus
Je suis nord 91 IDF

faut distinguer la gestion de la commercialisation.

 
Perso mes agences prennent 5-7% max pour les locataires en place.
Et je renégocie tous les ans pour maintenir au plus bas ces prestations.

Avec la GLI incluse ? C'est très rare d'être aussi bas. Généralement c'est ~5% pour la gestion locative et ~3% pour la GLI. Donc total 8%.

Faut aussi distinguer HT et TTC. Dans les brochures d'honoraires, les AI jouent souvent sur l'affichage en mettant en avant le % HT.

Et aussi, l'astuce classique : est-ce que c'est en pourcentage du loyer, ou en pourcentage des encaissements (donc loyer + charges locatives + n'importe quel autre encaissement versé par le locataire lors d'une réparation par exemple) ? Le vocabulaire est subtil