Reprise du message précédent :

 
Bah Fonc  

 
Personne pour me répondre ?

Seule la portion du crédit liée à la portion FR de la SCPI est à déduire des revenus fonciers FR.

Question technique, je vais plutôt vous donner un exemple pour que ce soit compréhensible

Structure SCI à l'IR

Actionnaire A 50% des parts / apporte 200ke cash
Actionnaire B 50% des parts / apporte 200ke via du crédit

La SCI achète un bien pour 400.000 EUR, valeur locative 1.000/mois

Actionnaire B devient locataire de ce bien avec un bail, tout ce qu'il y a de plus légal, pas de volonté de minorer le prix du loyer etc.

Est-ce que l'actionnaire B peut ne verser que 500 EUR/mois dans le sens où il est propriétaire de 50% de la SCI et c'est l'actionnaire A qui percevra et sera imposé sur ce revenu ?

Est-ce que l'actionnaire B devra verser 1.000 EUR/mois et à la fois l'actionnaire A et l'actionnaire B devront déclarer 500 EUR/mois de revenus locatifs ? Le serpent qui se mort la queue car l'actionnaire B paye de l'IR + 17.2 sur le loyer qu'il se verse à lui-même  

Ou alors ni l'un, ni l'autre et j'ai loupé une étape ?

Si tu changes pas de techno de radiateur aucun impact

Vu le prix (5100 € pour 14 radiateurs), tu imagines bien que ce ne sont plus des grilles pain.  

Oui, mais le reste du crédit est déduit des revenus étrangers. Au prorata.  

Il me semble qu'à partir du moment où tu fais un bail, le locataire est obligé de payer le loyer indiqué, et les actionnaires obligés de déclarer en revenus foncier selon leur ratio de détention des parts. Que le locataire soit un associé ou non, ça ne change rien.

Par contre, la SCI peut mettre à disposition gratuitement son immeuble pour un associé. Et dans ce cas il n'y a pas de bail, pas de loyer, pas d'impôt. C'est ce qui est fait quand un couple achète sa résidence principale en SCI par exemple. Le couple habite gratuitement dans l'immeuble détenu par la SCI dont ils sont associés. Mais si ton actionnaire A ne veut pas mettre à disposition le bien de la SCI gratuitement, alors ça ne marche pas.

A noter que si l'immeuble est mis à disposition gratuitement, alors la SCI ne peut déduire aucune charge (ni les intérêts d'emprunt, ni les travaux d'entretien, réparation, ni la taxe foncière ... RIEN). Car dans le régime foncier réel, la déductibilité des charges n'est possible que si les charges ont lieu dans le but de générer un revenu foncier, ce qui n'est pas le cas si l'immeuble est mis à disposition gratuitement.

 
Merci pour ces éléments de réponse  
 
Le sujet de la mise à disposition à titre gratuit ne se pose pas dans mon cas d’espèce l’actionnaire A a besoin de percevoir des loyers (complément de revenu)  
 
Mais ça rend l’opération moins intéressante pour l’actionnaire B qui est amputé de la fiscalité et les actionnaires ne pourront pas déduire tant de charge que ça sauf si gros travaux car la part d’emprunt est faible. Les première années ça ira mais ça va vite grimper.

A quoi sert cette SCI, à part vous emmerder ?  
Faut vendre l'immeuble à l'un des deux associés, et liquider la SCI. Voilà. Si c'est l'actionnaire A qui achète l'immeuble, bah il louera à l'actionnaire B. Si c'est l'actionnaire B qui achète l'immeuble, bah il habitera dedans en étant propriétaire de sa résidence principale.

Au passage, 1000e/mois de loyer pour un bien qui vaut 400 000e, c'est un rendement vraiment très faible. 3% brut. Donc ~1.5% net.

 
Quel joyeux bordel …
On peut déduire les interêt de crédit d’un revenu étranger ? Ça semble pas si limpide que ça.

 
J'ai amplement simplifié la situation et les montants sont bidons
 
Ce qui est recherchée ici n'est pas du tout la renta locative mais d'apporter du confort à une des actionnaires en lui permettant d'accéder à un logement plus sympa et à l'autre actionnaire de conserver un complément de revenu

Hello, une question : ma mère loue un logement en Airbnb. Elle va faire installer une clim (1800€) et un nouveau portail d'accès extérieur (1000€). Elle peut les déclarer directement en frais réels en tant que charges ?

Question subsidiaire : le logement est géré par une conciergerie.

Elle le loue sur AirBNB 100€ + 40€ de frais de ménage.
15% partent à la conciergerie (choisie via AirBNB donc ils prélèvent directement cette somme avec les frais de ménage avant de faire un virement).

Elle reçoit donc 85€ de la part de AirBNB (140€ - (15% de 100€) - 40€ de ménage), qui déduit directement la commission conciergerie et les frais de ménage).
Va t-elle être imposée sur les 100€ ou bien sur 85€ ou encore sur les 140€ ?

Merci si ça vous inspire

Edit : je pense avoir trouvé la réponse en regardant les revenus déclarés par AirBNB mais je mettrai ma déduction après pour pas influencer les retours car ça me surprend...  

Oui oui, je le fais pour Corum Origin.  

 
Elle déclare au LMNP réel ou micro-BIC ?

Justement, micro-bic pour l'instant. Mais le réel est envisagé !
Car en micro-bic, il faut déclarer les revenus bruts apparemment donc bien les 140€ dans mon exemple si je ne fais pas erreur.

Quant à la clim, elle est amortissable (en réel seulement) mais pas déductible en charges directement !?

 
Donc si j'exptropole, je peux faire du micro foncier sur les revenu fonciers FR et du réel sur les revenu foncier Europeennes ?

 
Oui 140 je le crains. Et vu le montant pour la Clim, amortissement en effet de la compréhension. Une consultation avec un expert comptable sur ca et l’intérêt de passer au réel serait utile

Ah ça j'en sais rien.  

Je vois que les retours semblent te dire que ça ne change rien, que "radiateur électrique grille pain vs top moumoute = même combat", pourtant il me semblait qu'il y avait des nuances.
Des trucs à la con genre "capteur d'ouverture de fenêtre = un micro-point positif pour le DPE" par exemple.

Ce n'est pas ça qui va changer un DPE, mais il me semble avoir entendu dire qu'il y avait ces nuances, à part demander à quelqu'un qui fait des DPE, je ne sais pas où trouver la confirmation.
Sauf erreur de ma part, le logiciel utilisé pour les DPE (ou plus simplement, l'algorithme qui est derrière) n'est pas public non ? Faudrait que je cherche de ce coté...

L'autre point à noter, comme vous le savez probablement déjà tous, c'est qu'il faut sous-doter les apparts pour avoir de meilleures notes.
Le radin qui mettra un chauffe eau de 50L et 2 radiateurs 500W aura une meilleure note que celui qui met 150L et 3 radiateurs 1500W pour le confort du locataire.
De là à penser que le DPE est un truc complètement con, il n'y a qu'un pas... que je franchis allègrement

Si un DPE avait  réellement vocation à mesurer ce qui est une "passoire thermique", alors la question devrait être : si tout l'air ambiant du local est chauffé uniformément à 25° à un instant t et que dehors il fait 0°, en combien de temps est-ce que j'atteins 10° en moyenne dans mon logement ? (dans l'état d'esprit qui mène à la réalisation du DPE, je veux dire hein, quitte à rajouter la même question à l'inverse pour l'été si on veut considérer les deux aspects du confort thermique)

Mais tant qu'on s'excite à savoir si le chauffage vient du gaz, du charbon ou de l'élec, IMHO on est toujours à coté de la plaque (électrique ou pas, je vous laisse choisir   )

Merci pour ton retour.  C'est intéressant !

Je pense que c'est ça : "Equipement d'intermittence", comme tu le vois, tu peux aller chercher un coefficient plus favorable même en restant 100% électrique

Typiquement le truc que la majorité des diagnostiqueurs incompétents oubliera, donc le proprio qui a l'info sera favorisé !

'tain je crois que je vais me farcir tout le doc pour voir comment gratter sur cette daube de DPE à l'avenir

Elle se trouve où cette doc ?
Par ex ton tableau vient de quel document ?
Merci

Bonjour tout le monde,

Je vous sollicite sur un point précis relatif à un dégât des eaux.

J'ai acheté un studio en septembre 2021 (studio vendu et géré par Citya à l'époque). Je l'ai visité une fois, RAS.

La locataire déjà en place en septembre 2021 est sur le départ. Je me suis rendu sur place pour faire un point avec elle il y a 10 jours.

Elle m'informe que la porte d'entrée frotte au sol et que la plaque en bois au sol est détachée suite à un dégât des eaux en juillet 2020. Le dégât des eaux a eu lieu en été 2020 (donc avant mon achat) dans les parties communes et l'eau coulait à l'époque sur la porte. La locataire, email à l'appui, m’indique avoir prévenu Citya en 2020 qui par réponse de mail en 2020 dit avoir connaissance de la situation et ne cesse de relancer le syndic (Century21).

Je contacte Century21 (ils ont été très pro) qui me confirme le sinistre de juillet 2020, les numéros des lots touchés mais m’indique n’avoir jamais reçu l’information selon laquelle mon lot était touché. Par conséquent rien ne fut déclaré aux assurances et rien n’a été fait ni versé.

J’ai demandé à Citya de confirmer qu’ils avaient contacté Century21 avec preuves à l’appui que je puisse comprendre d’où vient l’erreur.

Que pensez-vous de la situation / avez-vous des conseils ?

Merci !

 
Si Citya est pas capable de gérer l'affaire, change de prestataire.

 
J'ai repris la gestion en direct en septembre 2021 anyway.

 
C'est dur de faire une analyse précise sans avoir tous les éléments mais y a sans doute mieux à faire.
Peut-être en jouant sur l'usufruit ou la nue-propriété vu les objectifs a priori différents des deux protagonistes. Ou SCI à l'IS pour éviter l'auto-imposition sur le loyer. Mais la SCI entre associés n'ayant pas le même but est rarement une bonne idée.

 
Le démembrement est déjà prévu mais sur les parts de la SCI  
 
En fait je ne cherchais pas à faire une analyse de la situation mais simplement à connaître la subtilité de l’imposition dans ce type de situation  
 
Le montage est correct, même si sur le principe je te rejoins. Mais dans ce cas d’espèce c’est patrimonialement parlant un excellent montage  
 
Encore que, il faudrait que je pèse le pour et le contre d’une SARL de famille a laquelle je n’avais pas pensé

 
Micro foncier  

 
La sci a l’is ce n est que tu report d’imposition… tu te fais allumer a la vente
 
D’ailleurs si qq1 a des conseils pour liquider une sci a l’is qui n a plus d amortissement… je prends  

 
Ça sera à l’IR ou rien

Faut trouver un acheteur qui achète les parts de la SCI. Du coup l'immeuble n'est pas vendu.

Evidemment, puisque l'immeuble est entièrement amorti, il faut s'attendre à vendre les parts de SCI moins chères que si tu vendais l'immeuble directement. Mais ça se calcule. Tu peux parfois mieux t'en sortir en vendant tes parts avec une décote de 20%, plutôt que vendre l'immeuble et payer la totalité de l'imposition IS + IR.

Pas facile de trouver un acheteur cependant. Il faut présenter le projet habillement, en insistant sur le fait que l'acheteur n'achète pas que de l'immo, mais il achète "une situation qui roule et sans surprise".

Bon courage pour aller faire financer des parts en SCI par une banque FR lambda

Je voudrais changer les fenêtres de mon appartement loué en meublé à Lyon. Mon locataire vient de me donner son congé pour la fin du mois.
 
Je n'ai pas encore creusé mais je suis preneur de RETEX (ça se pose en une journée ? J'ai deux fenêtres à changer) et éventuellement de contacts sur la région lyonnais.  
 
Je crois qu'on peut avoir des subventions mais qui imposent un plafond sur le loyer.

 
Après les mesures le plus long c’est la commande. Ça s’installe en une journée (sauf si tu veux changer les pattes de l’encastrement)

 
C'est quoi les pattes de l'encastrement ?
 
L'appartement est exposé nord et je ne voudrais pas réduire la taille de la partie vitrée donc a priori je vais avoir besoin de changer aussi les dormants.

 
C’est de ça que je parle. Poser un dormant sur un autre dormant est simple. Si tu veux enlever les dormant d’origine, ba souvent il sont fixer via des pattes sceller dans le mur…

C'est en gros des équerres métallique qui se fixe au bâti de la fenêtre et au mur. C'est ça qui tient la fenêtre en gros si c'est en pose ne applique.
Si c'est une pose en tunnel ou en feuillure, tu n'as pas de patte, c'est juste des vis béton qui traverse la bati pour s'enfoncer dans le mur (tu peux voir les têtes en ouvrant les fenêtres)
 
Ce que tu veux faire, ça s'appelle une "dépose totale". Il faudra donc enlever le bâti et donc les pâtes d'encastrement. Prépare toi à devoir aussi refaire le mur des fenêtres car il faudra casser en partie le mur pour atteindre les pattes de fixation (applique) ou les joues (tunnel / feuillure)

Il y a plus simple non ?
 
Un coup de meuleuse pour couper la patte qui dépasse et c'est tout. La partie de la patte qui a été bétonné/fixé restera là. Pas besoin de casser le mur.
Ensuite faut poser la nouvelle fenêtre en tunnel ou avec des équerres spéciales rénovation. Tu touches pas au mur, tu casses rien, et tu ne maçonnes pas les nouvelles pattes.

 
Faut voir le rendu final…