Reprise du message précédent :

Vraiment pas, je n'y mettrais pas un euro.

TLTR, surtout  

Yalouf, merci pour ce poste  
Ce sont les apparts dans quelle ville / régions ?

Ca aurait pu être pire    
 

C'est une superbe expérience.

Maintenant, avec des taux à 3,5% et les règles du HCSF, celui qui a 300€/mois de capacité d'épargne (avec un loyer ou un crédit RP de 30%), ben il ne peux pas faire d'immo locatif (plus de règle du différentiel)

Exemple chiffré:
3000€/mois de salaire, 1000€/mois de crédit RP.
Appart de 100K€ (qui se loue 550€/mois) soit 600€/mois de crédit sur 20ans.

Ca donne 3000+550 de recette à mettre en face de 1000+600 de charge soit 45% de taux d'endettement
Alors que l'effort d'épargne n'est que de 50€/mois (crédit-loyer) + 150€/mois pour tout les à coté on va dire (foncier/PNO/charges) soit 200€/mois sur un salaire de 3000€/mois (7% du salaire, c'est quasi 2 fois moins que l'épargne moyen sur HFR pour ce niveau de salaire)

Je ne parlerai donc même pas du mec qui touche 2000€/mois pour qui le locatif n'est encore moins envisageable en 2023.
L'investissement immo est devenu réservé à ceux qui ont fini de payer leur RP ou ceux qui touchent un salaire mirobolant !

Eh oui, les taux élevés arrangent ceux qui ont du patrimoine (mieux rémunéré) et désavantagent ceux qui n'en ont pas (plus dur de s'endetter pour le construire).
D'ailleurs une illustration simple de cela, c'est qu'en 2018 il était quasiment un no-brainer d'acheter sa RP, alors que maintenant dans beaucoup de cas il vaut mieux louer (si on part sur une période de détention alignée avec la moyenne autour de 10 ans)

Si je comprends bien, tu as en moyenne 2 semaines de vacance locative au changement de locataire ?
Ca me parait assez élevé. J'ai pas autant d'appartements mais je n'ai jamais eu un jour de vacance.
Pour le nettoyage, je demande au locataire sortant de le faire, et en général l'entrant est content du résultat. S'il n'est pas content je me garde l'option de le facturer au sortant (je garde toujours les dépots de garantie 1/2 semaine après la sortie des lieux, et je prends comme toi 2 mois hors charges)
 
Merci pour le partage en tous cas. Tu as une approche très systématique, qui est rassurante et surement la meilleure quand tu as autant de biens. N'en ayant que 5 (donc 2 que je gère pour la famille donc 3 pour moi), j'ai une approche un peu moins rigoureuse mais qui se passe correctement pour l'instant

Bien joué !
 
Mais ça confirme que c’est une grosse charge mentale et un boulot de dingue.
 
2 mois de travail en amont pour chaque appart.
Ça sacrifie les vacances ou alors faut être fonctionnaire ou boulot très cool.
 

Et il faut habiter dans un coin où on peut avoir des rendements locatifs corrects et des bons profils.
Ca semble etre une évidence quand on a la chance d'habiter dans un de ces coins, mais c'est pas forcément la norme. Et oui, on peut trouver la petite pépite locative partout en France, mais dans certains coins il faut attendre 2/3 ans et pas 2/3 semaines pour trouver.

Changement des vieux radiateurs électriques (grille pain de 15 ans) dans les 2 maisons que je loue.
14 radiateurs à changer pour 5100 €.  
 
On verra si ça améliore le DPE (E pour l'instant).  

 
Salut oui,
Pour faire simple, j'ai :
- un appartement et un garage en lcoation nue
- 40K€ de SCPI sans crédit
 
Actuellement c'est en micro foncier.
 
Ma situation me permet d'utiliser un effet levier, mais plus dans le coche dans l'argent de gratuit :
 
- 70K€ de SPCI à un taux de 4,89%
 
Résultat je perd le statut de microfoncier, cependant j'ai prévu de revendre mon appart et garage d'ici 2 ou 3 ans (crédit avec un taux de 0,97%) pour financer ue nouvelle résidence principale (je suis redevenu locataire depuis), donc je perdrais dans tous les cas ce status à horizon 2 ou 3 ans (ou il passe en LMNP si par hasard j'ai pas besoin de le vendre)
 
Je me demande si ca vaut le coup vraiment de le faire. Le taux est élevé certe, mais l'effet de levier est toujours la.

Salut à tous,
 
Je vais louer ma maison pour la première fois et j'ai quelques interrogations sur les documents à fournir et signer.
 
Nous louons en meublé pour 1an car nous partons voyager, de Juin 2023 à Juin 2024, nous avons trouvé un couple intéressé et on se revoit rapidement pour signer le bail donc il faut que je sois au carré sur les documents.
Leur dossier est carré, ils justifient de 3 fois le montant du loyer en revenu, ont un garant, et nous on fournit tous les documents qu'on est en mesure de leur demander.
 
J'ai trouvé un modèle de bail sur service public, et les autres documents sur un site gratuit.
J'ai entendu dire que des modèles tout prêt se vendait aussi dans les tabacs, ça aurait un intérêt?
 
Si j'ai bien compris le jour de la signature du bail il faudra remplir et signer :
 
- Le bail de location
- Notice d'information annexée au contrat de location : c'est un document à parapher (celui que j'ai trouvé n'a pas d'emplacement "signature" en bas,normal?), qui semble obligatoire pour confirmer que le location à bien compris tous les tenants et aboutissements du contrat et pouvoir le prouver le cas échéants, vous confirmez?
 
Et le jour J de la remises clefs :
- L'état des lieux
- l'inventaire des mobiliers et équipements
 
Et fournir un diagnostique de performance énergétique, y'a t-il autre chose à prévoir?
 
> On est bien d'accord qu'on peut signer le bail bien avant l'entrée et dans la partie "date de prise d'effet du contrat" on indique la date de remise des clefs/état des lieux, pour nous probablement le samedi 27 Mai 2023?
 
> Peut-on ou doit-on demander une attestation d'assurance d'habitation au locataire le jour de la remise des clefs/état de lieux?
 
> Concernant le garant, c'est le père d'un des locataires, qui n'habite pas la région : on rempli 3 contrats de bail, et lui en fournissons un exemplaire via les locataires qui lui font remplir l'acte de caution solidaire et nous retourne le document?
Doit il écrire manuellement la mention "Par cet acte, je m’engage à payer au propriétaire ect" et surtout est ce que c'est un document qui peut être scanné ou est ce que l'on doit exiger que ça transite par courrier avec mention manuscrite pour que sa valeur soit intacte?
 
Merci d'avance pour votre aide!

 
Exactement, c'est bien pour cela que je dis qu'il y avait une certaine fenêtre en 2016-2021 pour se créer du patrimoine à levier à moindre coût, locatif ou RP. Ca a boomé post Covid, partout sauf à Paris, mais il y avait plein d'opportunité de bons rendements locatifs, dans toutes les grandes villes et banlieues sauf Paris intramuros et à partir de 2018 Lyon intra. Mais même à Paris s'endetter pour une RP avait tout son sens, notamment pour les personnes avec un peu de salaire et peu de cash/patrimoine.  
 
Je peux faire les mêmes calculs sur mes projets avec des taux à 3.5% et des prix 5% moins chers, et on va vite se rendre que sans espérance de plus value, les efforts d'épargne et TRI ne sont plus du tout dans le même ordre de grandeur. Non seulement la mensualité est plus élevé, mais le CRD est également beaucoup plus élevé si on regarde 10 ou 12 ans près par exemple.
Au delà de la mensualité c'est également le ratio entre capital et intérêt payés de la 1ere mensualité qui fait la force des taux bas.
 
Pour avoir acheté à différentes époques, c'était bien la 1ere fois, où AU MOMENT DE L'ACHAT, même en scénario de baisse à la revente, on arrivait à sortir gagnant que ce soit en RP ou locatif. Les achats de 2007-2012 se sont révélés gagnants à 10ans grâce aux renégociations de taux et hausse des prix. Mais la vision qu'on avait à la l'achat, avec des taux de 4%, était qu'il fallait que les prix augmentent à la revente pour être rentable à la fin, si on passait par l'emprunt.
   

 
Gérer 5 biens c'est déjà pas mal ! C'est du meublé ? Nu ? Le ménage, j'ai effectivement pris le parti de gérer directement ça comme ça. Ca convient à tout le monde car au final, parfois tu passes juste une seule nuit dans un Airbnb et tu paies 50€ de ménage. Pourquoi pas payer 70-100€, mais t'es sûr que le ménage est nickel, les housses de couettes, oreillers etc sont passés à la blanchisserie, etc .
Pour la vacance, je laisse en général 2-3 jours, le temps que la femme de ménage passe, et il faut que les dates coïncident également avec les dispos de tout le monde. Je n'ai jamais eu plus qu'une semaine de vacance locative, mais si j'avais mis moins que 2 semaines, tout le monde me serait tombé dessus    
 

Merci.
C'est plutôt l'équivalent de 2 semaines de boulot temps complet pour visite, achat, gestion travaux, ameublement (1 semaine pour meubler un appart)
, sauf que ça s'étale sur 4-5 mois en général. C'est comme un achat perso, mais plus simple car les surfaces sont plus petites et on a moins d'affect dans le projet, les décisions sont "moins" importantes. Quand on enchaîne, on gagne énormément de temps sur le choix des matériaux et meubles.  
Le plus contraignant c'est la pose des meubles, mais si tu donnes un billet de 1000€, l'artisan qui a fait tes travaux le fera sans soucis.
 
En tout cas avec les prix actuels et la hausse des taux, ce genre de projets perdent de leur intérêt... La dernière fois où les taux étaient à 3-3.5% sur 20 ans, , les prix étaient en moyenne 30% moins chers...

 
hello
 
tu seras en location nue. A ceci pres que ce n'est pas de l'habitat donc tu fais un peu ce que tu veux en preavis, durée, etc...
 
je fais du parking depuis 10ans, mon avis est qu'aujourd'hui les prix d'achat sont dingues. Apres en terme de patrimonial, je trouve que l'interet est reel VS appartement (pas d'entretien, pas de DPE ... ) en revanche pour faire 500k€ de patrimoine il faut bcp de lots, donc plus de travail de gestion, mais moins risqués (impayés par exemple).
 
de mon coté, la renta est (etait) telle, que je suis passé en SCI à l'IS...

Le numéro de SIRET est obligatoire pour les activités de location meublée, même s'il y a relativement peu de contrôles et une grande tolérance, tu devrais normalement faire les démarches. Problème à venir : on ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours. Et effectivement ça ne sera plus ta RP. Par contre tu déclares donc que c'est devenu une résidence secondaire. Et tu risques de te retrouver à payer la CFE (et la taxe d'habitation ? Je ne suis pas sûre pour ce type de contrat).  
Aussi, je ne sais pas comment tu fait pour le bail, en meublé (je suppose que c'est le cas ?) tu ne peux pas louer moins de 3 ans (sauf cas particuliers qui ne correspondent pas à ta durée, comme le bail mobilité ou étudiant).

C'est quoi cette histoire de SIRET  

Je ne souhaite pas en faire une activité lucrative, juste louer pour couvrir mon crédit le temps du voyage...
A qui faut-il s'adresser pour tout ça?

On a vu des agences personne ne nous en a parlé, et on a décidé de faire le bail nous même vu les frais engendrés alors que c'est pour 12mois et qu'on a la famille sur place si vraiment il y a un soucis.

Concernant les frais on a prévu taxe foncière, les charges copro, la taxe d'assainissement, l'entretien de la chaudière, il n'y a plus de taxe d'habitation il me semble en tout cas sur notre commune.

On loue en meublé justement parce que c'est le seul moyen de faire un bail d'un an!
C'est déjà établi avec les locataires qu'on rentre après notre voyage et que le bail ne sera pas reconduit, il faudra qu'on envoie un recommandé 3mois avant pour les informer tout de même.

 
Il va falloir effectivement se déclarer un début d'activité meublée.
https://www.impots.gouv.fr/particul [...] ribunal-de
 
Au niveau du bail, le bail mobilité ne peut s'appliquer, car c'est 10mois maximum non reconductible, et ne s'adresse qu'à un certain type de locataire.
Donc bail meublé classique d'1 an, mais il ne faudra pas oublier de donner le préavis de départ au locataire 3 mois avant la fin du bail. Mettez vous d'accord avec lui, en lui disant bien que vous devez récupérer la maison 1 an après.
https://www.service-public.fr/parti [...] 0=1&quest=
 
Pour le régime, LMNP en microbic pour plus de souplesse.

Ok merci pour l'explication, c'est un truc que je n'avais pas repéré
On fera la démarche en ligne, ça semble être une "simple" déclaration.
Au retour il faudra annuler quelque chose ou simplement dans la partie "gestion de mes biens immo" sur impot.gouv à nouveau se déclarer occupant des lieux?

Oui on est ok avec le locataire il est bien au courant du cas particulier "voyage", d'ailleurs on va rentrer en réalité plutôt en Juillet 2024 et ça nous arrangerai de toucher un loyer de plus en Juin, et lui très certainement de pousser un mois de plus, mais le problème c'est que je ne trouve aucun cadre pour faire 13mois, si on prolonge c'est reparti pour un an donc pas question.

Ben c'est simple : bail long terme de 12 mois résilié à échéance + location courte durée de 1 mois.
Le courte durée meublé passe en LMNP donc c'est légal.

Sauf sur les résidences secondaires, et vous n'y habiterez pas... Mais si elle est louée ce n'est plus votre résidence secondaire mais la RP du locataire donc c'est bon.

Avec mon airbnb, je fais pas mal d'aller/retours.
 
Comment je peux intégrer les frais de déplacements dans le LMNP ?
 
J'utilise le barème par rapport à la puissance fiscale ?

J'ai trouvé ma réponse.
Faut utiliser le bareme carburant :
 
https://www.service-public.fr/parti [...] tes/A16343

 
J'y ai pensé type Airbnb et compagnie, à priori autorisé jusqu'à 90jours, mais il semble qu'il ne faut pas que le locataire y établisse sa résidence principale et là ça sera déjà le cas depuis 1an donc je ne sais pas si c'est vraiment ok...Je vois des bails mobilité mais ça ne rentre pas dans la case non plus, vers que type de cadre légal il faut s'orienter, quel document il faudrait refaire signer au locataire?

Il suffit de le faire à l'envers : premier mois en Airbnb, 12 autres mois en bail meublé.
C'est peut-etre pas 100% l'esprit de la loi, mais c'est totalement justifiable : on a mis en Airbnb, ils ont voulu rester 1 an donc on a fait un bail meublé d'un an. Tu payes tes impots, c'est légal, personne ne viendra t'embetter à mon avis.

Si courte durée de type airbnb ce n'est alors pas la résidence principale du locataire et il ne peut souscrire des contrats eau et électricité...  
Mais bon, il est effectivement probable que ça passe.

Bonjour a tous,

Avez-vous des conseils pour se constituer son réseau d'artisans et notaire en vue dun provhai investissement dans une ville autre que la mienne ?

Jusqu'à présent, sur mes deux premières opérations, tout était plutôt "facile" (pas de travaux et montant faible).

Là, je m'apprête à me lancer dans l'achat de plusieurs lots à la fois et ça commence à chiffrer un peu plus.
J'aimerais du coup être bien entouré pour me lancer.

Merci à tous

 
On m’a parlé de https://www.eldo.com/ , sorte de TripAdvisor des artisans, mais j’ai jamais testé personnellement, ça peut être un bon début (Même si rien ne remplace le conseil de gens que tu pourrais connaître dans le coin… d’ailleurs si c’est une ville un peu importante, tu as essayé de demander sur son topic unique HFR?)

Je vais me renseigner merci!

Autre question :

Avec ce futur investissement pour lequel je compte emprunter 110%, j'attendrai le plafond du taux d'usure.

Le fait est que, avec nos projets de famille avec ma conjointe, nous allons sûrement déménager d'ici 2-3ans et donc quitter notre RP achetée il y a 4 ans (prêt sur 23 ans).

Je suis donc partagé entre :

- ne pas me lancer dans ce nouveau projet et conserver ma capacité d'emprunt pour acheter ma nouvelle RP (et mettre en loc l'actuelle) dans 2ans

- me lancer dans ce projet et revendre la RP dans 2 ans pour acheter la nouvelle ==> je perdrais mon prêt à 1% (pour un nouveau à > 4% potentiellement ? )

vu le rythme des taux, acheter cash pour ceux qu'ils le peuvent devient une option à réfléchir si pas de SCI, ou au moins mettre un bonne apport, ça fait toujours du cashflow.

En effet, une 3e option serait de partir sur ce nouvel investissement via une SCI (à voir si le timing le permet car l'offre de prêt a été acceptée).

En quoi la SCI aiderait à outrepasser le taux d'usure ?

Pour mettre en perspective les taux, là où j'habite (middle east) on est passés en 1 an de 0.5% de taux interbancaire (en général les crédit donc à taux interbancaire + 1.5/2%) à 5%.
Donc les taux variables sont passés de grosso modo 2-2.5% à 6.5-7%. Pour l'instant l'immobilier tient (beaucoup d'acheteurs cash), à voir sur le long terme.
Pour les taux fixes, les banques proposent 5% sur 3 ans, en espérant que le taux rebaisse d'ici 12/18 mois se récupérer sur la fin du crédit

C'est surtout pour mettre dans les charges le taux d'intérêt que je disais ça.
de mon côté je suis coincé, j'ai 50k dans une EURL si je les sort pour les mettre sur mon IR je me fais gangbang par les impôts et j'ai pas envi (faudrait que je calcul mais ça doit piquer).
 
J'avais pensé mettre l'eurl dans une SCI sur IR à hauteur de genre 5% pour envoyé le capital dans un investissement locatif mais comme c'est 80% de l'apport, visiblement côté banque ça passe pas pour un crédit.
Et je comprends parfaitement que 80% avec 5% du capital c'est chelou x).
 
Je cherche pas à le faire à l'envers, bien au contraire je veux que ça soit transparent, je cherche juste le meilleurs compromis côté impôt pour investir ses 50K.
L'idée c'est de mettre 60k (50 qui sont dans l'EURL et 10k de notre côté) d'apport sur un bien dans les 130/140k sud IDF et récupérer du cashflow (au moins être flexible).
 
d'ailleurs si vous avez des pistes, l'idée est que nos enfant puissent récupérer nos investissements plus tard.
 
Pour le moment mes pistes c'est:
 Tout sortir, payer les impôts et faire un LMNP sur IR (bien que je voulais plutôt un T2 en nu, réduit les risques de turnover mais le nu sans SCI je crois c'est pas top)  
Tout sortir, payer des impôts, monter une sci sur IR sans l'eurl mais avec madame pour prendre un T2 nu et arrêter de laisser l'argent sur l'eurl à l'avenir pour investir dans la SCI (ou mettre la SCI à 1 ou 5% pour investir directement à l'avenir mais elle ne mettra pas le capital de départ).
C'est vraiment compliqué.

Pas besoin de SCI pour ça. Au régime des revenus fonciers en direct, tu peux aussi mettre dans les charges les intérêts d'emprunt.

Acheter le bien avec l'EURL.
Mais bon courage ensuite pour sortir le pognon lors de la cessation d'activité et/ou lors de ton décès pour la succession.

Tu ne "cherches pas à le faire à l'envers", mais tu veux échapper à l'impôt. C'est pourtant la définition de "le faire à l'envers"
Pour 50k, il n'y a pas de solution à mon avis. C'est trop peu pour faire un montage alambiqué qui générera des frais supérieurs à l'économie d'impôt éventuelle.

Et puis, en premier lieu :

Fais ton calcul, parce que sans connaitre le montant, je ne vois pas comment tu pourrais prendre la moindre décision objective. Tu peux d'ailleurs prévoir une sortie en plusieurs fois.

 
C'est impressionnant ce niveau de détail, merci pour le partage    
 
Sans indiscrétion tu fais ça sur tes congés, tes soirées, tes week-ends ? Ou (comme quelqu'un que je connais, on jugera pas) pendant tes arrêts maladie ?
 
Edit : et pourquoi "pas de RdC même avec jardin" ?

 
Je fais ça en semaine ou WE, pause du midi, après je ne travaille pas 5/7 de 8h à 19h. Donc j'arrive à trouver du temps pour mettre en place au début.  
Ensuite la gestion courante, c'est vraiment pas grand chose, les 3/4 je peux les traiter pendant la journée au boulot    
Pas de Rdc, à cause des soucis potentiels d'humidité parfois insolubles en copro, luminosité et de sécurité. Le jardin car si ce n'est pas entretenu c'est immonde, et ce sont potentiellement des frais d'entretien.
 
Ensuite la gestion

Question fiscalité européenne :
 
- Actuellement j'ai des revenus fonciers (location nue d'un bien immobilier) qui ne depasse pas le seuil du micro foncier et donc imposé en micro foncier.
Je suis entrain de regarder pour acquérir des SCPI européenne et le courtier m'indique que la part européenne (tout ce qui est pas france) ne rentre pas dans l'assiette du foncier. Donc potentiellement mes revenu FR foncier reste en dessous du seuil et je conserve le microfoncier sur cette partie la, et les SCPI européenne sont imposé selon les règles bilatérales.
 
Info infox ?

La partie francaise rentre dans le foncier. La partie européenne est imposée à la source dans les pays en question et vient seulement augmenter ton revenu imposable mais est déclarée à part donc ne rentre pas dans ton revenu foncier.
C'est ma compréhension, si j'ai faux corrigez moi
 
Il y a plus de détails ici : https://portail-scpi.fr/scpi-europe [...] ropeennes/
Incluant cette petite subtilité : "Avec certains pays comme l’Allemagne et l’Espagne, l’investisseur en SCPI sera imposable sur ses revenus locatifs étrangers en France et dans le pays du bien, mais bénéficiera en contrepartie d’un crédit d’impôt compensant plus ou moins l’impôt français. Avec d’autres pays, comme la Belgique, les Pays-Bas, ou le Portugal, les revenus ne sont pas imposés en France mais néanmoins pris en compte pour déterminer le taux d’imposition du contribuable, ensuite appliqué aux seuls revenus français."

 
Mais si on fait un crédit pour acquérir ces SCPI européenne, ont peut déduire les intérêts d'emprunts sur les revenu fonciers (part FR des SCPI et location nue d'une bien) ? (et donc on passe au réel).

 
Mais tu fais quoi comme métier si c’est pas indiscret ?
 
J’aurais pu faire ça quand j’étais assimilé fonctionnaire.
Mais maintenant c’est mort en bossant à fond de 8h à 20h.

 
Bah Fonc