Reprise du message précédent :

 
Légalement, qu'est ce que risque le proprio ?

 
topic juriste ?
 

Le syndic n'ira pas contacter l'agence avec laquelle il n'est pas en lien.
C'est à toi de contacter à ton tour ton prestataire, l'agence, pour obliger le locataire à être moins bruyant.

Bon, c'est mort les achats pour faire du locatif.
 
Même avec un gros salaire, la règle des "33%" devient quasi impossible à dépasser.
J'ai beau présenter des dossiers solides, mon banquier me dit que c'est plus possible (alors que c'était sans problème il y a 2 ans)
 
Comment vous faites ?

tu vas voir d'autres banquiers, comme on te l'a déjà suggéré je crois

 
J'ai essayé d'autres banques : après m'avoir expliqué que je devais tout domicilier chez eux, j'ai le droit à un no go.
 
Reste l'étape du courtier, mais je vois pas pourquoi ça serait mieux

 
Tu proposes quelle(s) garantie(s) à la banque dans tes dossiers ?

 
Mes salaires en CDI, mes revenus locatifs et ma RP quasi fini de payée.

 
Tu sais pourquoi ça ne passe pas ? C'est uniquement car le taux d'endettement > 35 % ? Ou d'autres critères : autres investissements trop récents, garantie du prêt qui ne suit pas ...
 
Ici j'ai fait une demande sans trop y croire car pour la rp il y a 2 ans, j'étais à 45% d'endettement.
Je travaille avec ma banque historique, peu de chances qu'une banque qui ne me connait pas me donne une réponse positive.
Elle me suivrait mais sur un petit prêt et avec beaucoup d'apport (genre 80 de prêt et le double en apport), peu intéressant mais ça pourrait servir. Ca me permet de voir que malgré mon taux d'endettement élevé, mon profil est solide, mais que je suis presque à la limite maximum.
Et je passe sans souci auprès de Crédit Logement, c'est positif aussi.
 
Je vais voir si je peux pousser le curseur un peu plus loin, pour équilibrer apport/prêt.
Pas d'urgence, c'est au cas où je trouve une super affaire, mais au moins je pourrai dégainer sereinement.

Par le terme "garanties", je faisais référence au droit des sûretés.

Tu proposes l'hypothèque de ta RP ou d'autres bien immo ? Ou le nantissement d'actifs financiers ? Le cautionnement par un tiers non-endetté ?

Ah, intéressant, élargir la garantie à d'autres actifs permettrait de s'endetter plus ?
 
J'ai jamais pensé à ça et ma banque ne m'a pas proposé non plus.
C'est une pratique courante ?
 

 
C'est pas courant car c'est une opération "custom". Mais ça se fait. Ca va dépendre de la relation avec la banque, et du montant de l'opération (si c'est trop petit, la banque ne va pas s'embêter à et elle préférera simplement refuser).

 
mon dernier investissement a 2 ans, donc je sais pas trop combien de temps je dois encore attendre

Locataire bruyant : qui est responsable ?
 
Le principal responsable reste sans aucun doute le locataire trop bruyant. Mais attention, s’il est prouvé que le propriétaire n’a rien fait pour offrir le calme aux autres occupants, il sera également tenu pour responsable. Sa responsabilité sera alors engagée auprès du tribunal. D'où l'importance pour un propriétaire ayant reçu un courrier mettant en cause le comportement de son locataire de ne pas rester sans rien faire.
Locataire bruyant : quel recours contre le propriétaire ?
 
Un propriétaire qui n’agit pas risque des sanctions (article 1719 du Code civil). Il devra alors régler des dommages et intérêts. Un syndicat de copropriétaires (ou de locataires) peut engager la responsabilité du bailleur auprès du tribunal. Pour faire réagir ce dernier, il faut passer là encore par la justice.
immobilier figaro.fr
 

Que faire si le propriétaire n'agit pas à l'encontre de son locataire ?
Le voisin se plaignant de nuisances peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour engager la responsabilité du propriétaire.
Service-public.fr

t'en as essayé combien ?
tout le monde t'envoie chier ?

tes biens actuels sont auto financés ?
côté garantie comme évoqué, t'as proposé ta RP en hypothèque ? (encore faut-il que ça soit possible vis à vis de ton prêt non terminé visiblement)

Et une fois que t'as dit au locataire "vous êtes trop bruyant" quels sont les recours pour le propriétaire ?  
Vrais question.

 
 
c'est pour ton projet de bar/fraude fiscale/ca pue l'embrouille ?
 
Parce que si oui...ce n'est pas déconnant le refus de la part des banques.

JD2M je n'aime pas trop leurs pratiques, déjà tous les deux jours c'est un conseiller différent qui switche difficile parfois pour le suivi des demandes.
Et là sur la liasse 2023, ajout d'un lot, j'avais payé l'offre intégrale très chère (500€), sur la facture apparait bien "ajout d'un second lot" à 100e HT, mais ils m'ont harcelé les mois précédents pour ajouter 120€ TTC pour ce second lot, vu que c'est sur la facture pour moi, c'était niet.    
Et là avec l'avis d'impôt je commence à me rappeler de cette liasse fiscale , en fait je vois sur le site c'est comme si je n'avais plus payé  (tout était grisé au niveau soumission alors que j'avais déjà soumis).
Je les relance depuis la semaine dernière, rien, sauf aujourd'hui ou ma conseillère me mets un mail froidement "veuillez payer la somme de 120 € via le lien ci dessous".  
 
J'ai payé , j'ai retrouvé les fonctionnalités du compte, mais je trouve ça abusé, que malgré le fait que j'ai déjà acquitté la grosse partie de mon abonnement, ils te stoppent tout sans te prévenir, et sans expliquer pourquoi sur ma facture j'ai déjà les 100 HT € du second lot  
 
Je lui ai dis que je ferais un point avec elle plus tard, là je suis constamment à l'étranger c'est compliqué, mais je ne suis pas sûr de renouveler avec eux pour la prochaine liasse.
C'est cher et je ne les trouve pas super aimables.

Tout est dit, faut faire des demandes en masse, t'auras 10 refus mais t'as besoin d'une seule acceptation

Si tu prends un courtier spécialisé en investissement locatif, ce sera forcément mieux, il connait toutes les banques qui sont "open" à l'investissement locatif avec un taux d'endettement qui commence à être conséquent.
 
 

J'ai déclaré cette année avec Decla, c'est encore plus simple que JD2M (pas besoin de joindre le moindre justificatif et il suffit de sommer les entrées/sorties annuelles).

Dès qu'on a une liasse, il est clairement inutile de payer le prix fort réclamé par JD2M (599€ en offre Intégrale dans mon cas : indivision et  donc sans OGA), j'ai payé 169€ avec Decla

Bonjour l agent immo qui gere mon bien me propose une gli  
Ascora qu en pensez vous ? ( 2.3 %)
Avez vous une bonne gli a proposer ?  
Je cherche une gli la plus protectice possible pas la moins  chere ( quelles sont les clauses ou pieges a éviter)  
 
Merci

Bah faut regarder les garanties. GLI seule ou avec dégradation immobilières ?
Ensuite faut surtout regarder les plafonds de paiements et les franchises. Et les exclusions spécifiques.

Pour le prix, faut faire attention à l'assiette du paiement : 2.3% du loyer sans charges ? 2.3% du loyer avec charges ? 2.3% des encaissements ? HT ou TTC ? etc.

Merci pour ce retour, je vais m’expliquer avec eux , là je vais valider leur liasse mais je ne vais pas renouveler avec eux je pense

+1
Je ne suis pas peu fier d'avoir parlé de decla.fr il y a un petit moment maintenant  
169€  

 
rupture du bail pour trouble anormal du voisinage ... bon il faudra plus qu'une seule soirée mais si ca persiste ca se fait

Avec des témoignages ou les plaintes posées

Bonjour,
Je drap pour l'avenir

Après avoir été plusieurs années chez JD2M j'ai voulu changer et j'ai pris Qlower. Ce n'est pas mauvais mais je trouve que la plateforme n'est pas assez mature.
 
Quand on a fini les saisies tout se passe par le chat, on attend 1 jour pour avoir une réponse à chaque fois, on ne sait pas où ça en est au niveau de la déclaration et envoie de liasse...
 
Pour l'instant il manque la fonctionnalité du suivi du dossier directement sur la plateforme. En gros pour l'instant on ne fait que les saisies dessus voilà  

Merci pour le retour.
C'est donc apparemment moins bien que Decla  

La avec jd2m
Liasse terminée et validée, on me propose direct de payer pour l’an prochain , la formule complète pour 2 lots 720€ .
Bon après : est ce que decla faait les calcul d’amortissement, et fournit une aide pour le remplissage des impôts ?(ce dernier point n’est pas indispensable, si on l’a fait une fois on s’en sort ).
Merci

Il calcule les amortissements en effet.
Sinon il dit la case à remplir et on peut leur écrire par chat ou mail, voire service d'aide premium payant.

Hello j’ai un appart en location non meublée idem pour ma femme, la limite de 15000€ pour la déclaration de revenus entre micro foncier et régime réel est bien par propriétaire et non pas pour le couple ?  
Merci

Je dirais par couple, vu qu'il y a déclaration commune.

Oui effectivement indiqué revenus par foyer fiscal sur la notice revenus fonciers lors de la déclaration

pour passer le temps je regardais des annonces et je me demande si mon calcul est bon

imaginons la situation suivante :
appart : 120k
credit (pas compté les FDN) total sur 25 ans : 660 / mois (j'ai pris le premier truc proposé par meilleur taux)
cout du credit : 80K
charges : 1000
taxe fonciere : 800
travaux : 800

si je fais le total pour 1 an j'arrive donc à :
loyers : 7200
cout credit : 8000 (j'arrondis)
charges total : 2500
impot si imposé à 30% au reel : 7200 - 2500 - 80K/25 (le cout de l'emprunt) soit 700

donc sur l'année ca donne 7200 - 8000 - 2500 - 700 soit -4000

les chiffres sont à la va vite (j'ai juste pris une annonce annonçant prix d'un  appart avec loyer et charges et j'ai fait 1 simu sur meilleur taux) mais mon calcul est aux fraises ou ce n'est pas du tout intéressant dans ce cas la ? (tout se base sur une plus value à la revente ...)

d'ailleurs pour ceux qui sont proprios depuis un bail vous estimez à combien le montant des travaux par an ? oui ca varie énormément suivant le bien mais par curiosité, en mettant 800 par an par ex j'ai clairement l'impression de sous estimer (travaux immeubles + potentiels trucs à changer dans l'appart)

merci  

Ton calcul donne 7200 - 2500 - 3200 = 1500, imposé à 30% = 450 d'impôts.
Mais en réalité, tu payes plus d'intérêts au début de ton crédit
Si ton emprunt est à 4%, tu paieras 4% x 120k la première année donc 4800 d'intérêts, ce qui annule tes impôts.
 
Et pour répondre à ta question, le fait que ton investissement soit à cash flow négatif ne veut pas forcément dire qu'il est mauvais.
Le résultat final dépendra de si la valeur de ton bien augmente, si tu peux renégocier ton crédit dans les premières années, d'à quel point tu pourras revaloriser ton loyer, etc...
Ton rendement brut n'est pas trop mauvais mais ton rendement net est plombé par des charges et une TF très élevées à mon avis pour un appart de 120k.

 
Tu oublies de provisionner 1 mois de vacances locative par an (pour voir large, sauf si zone tendu)
Les impots, c’est 30+17,8% de PS (pas de flat tax)
Les 700€ d’impots par an sont un moyenne (moins au départ car plus d’intérêts, plus ensuite car loyer qui augmentent et intérêts qui baissent)

17.2% de PS  

Et une part de la CSG (6.8%) est déductible l'année suivante.

Donc en réalité, le taux de PS avec déductibilité CSG compris, c'est de ~15%. (en supposant une TMI 30%, c'est à dire que la CSG déductible engendre une réduction d'IR de 6.8 * 30% = 2%)

Putain la tuile, les placards de la cuisine de mon locataire se sont effondrés (en gros infiltration vicieuse des voisins du dessus) car mur/placo effrité avec l'eau forcément. Dieu merci il a rien mais ravi de revivre les joies de dégâts des eaux, jouer avec les assurances de tout ce petit monde, attendre des mois que ca soit réparé, que ca sèche et que je puisse procéder aux travaux de réparation.

Plus qu'à espérer qu'il se barre pas sinon je me tape la mensualité tout seul (vu avec mon assurance..).

Bon ben j'ai plus qu'à passer mon week-end à essayer de lui redonner une cuisine convenable...

Je viens de mettre un nouvelle appart en location sur LBC. https://www.leboncoin.fr/ad/locations/2697755775
Je crois avoir trouver comment éliminer 50% des demandes.
 
Sur l'annonces, j'ai écris que je faisais les visites le mercredi et jeudi de 9h à 18h.  
"Un message via LBC avec votre nom, le jour et l'heure me suffit. Je vous donnerai l'adresse en retour. Simple et efficace pour les deux parties."
 
50% des messages sont juste le truc automatique "blablabla, toujours disponible ?"
Tu sais même pas lire une annonce, c'est que tu es surement trop con pour garder un travail pour me payer le loyer => next
 
Pour l'instant, 5 messages en 1h. Faut dire que j'ai mis un prix dans le haut de la fourchette de ma ville (14,5€/m²)

il manque sur votre annonce un élément essentiel, la provision pour charge et l'étage.
Cela évitera des réponses qui ne donneront pas suite en fonction de ces éléments
 
Bel appartement.