Reprise du message précédent :
hello,
 
J'en ai un peu parlé sur ce topic, mais ça commence à se préciser : je cherche acheter un appart pour le louer à ma mère.
 
Elle est aujourd'hui propriétaire d'une maison, qui serait vendue après son arrivée dans l'appartement.
 
C'est un appartement de 400k€, éligible Pinel.
 
J'ai plusieurs possibilités :
- l'acheter en Pinel - mais seulement 300k€ pourra rentrer dans le dispositif. A coté de ça, je vais être fortement imposé sur le loyer.
- l'acheter pour lui louer en LMNP.
- l'acheter avec elle, et elle me rembourse mes traites en donation ?
 
 
Vient ensuite le "comment le financer" :
- ma fratrie n'est pas en capacité de m'aider pour le financement de ce bien ;
- ma mère peut me payer un loyer - tout comme elle peut co-acheter le bien avec moi. Par contre, quid de la compatibilité LMNP/Pinel ?
 
Si des gens dans cette situation sur le topic étaient dans la même situation, je suis preneur.

En l'état actuel de la fiscalité : LMNP sans hésiter.

- C'est le plus optimal pour toi, revenus fonciers faiblement imposé grâce à l'amortissement du bien. Et c'est largement plus simple (et moins cher en gestion) qu'une solution SCI IS.
- Aucune vacances locative, ni dégradation, ni impayé, car tu connais le locataire qui va rester longtemps.
- Pas de risque d’engueulade avec la fratrie lors de la succession car tu es le seul propriétaire et ta mère ne fait pas de donation.

Oui, attention avec les donations.
Si c'est mal fait, ca peut être la douloureuse le jour de la succession
 
Et une donation partage ca reste "lourd" a mettre en place si il y a un peu du monde dans le process

J'ai essayé de faire un calcule grossier :
 
* LMNP
Déficit foncier, 0€ d'impot.
 
* Pinel
Loyer de 1700€. Réduction d'impôt de  42k€ sur 12 ans.
TMI à 30%. En retirant les possibles charges, je vais générer sur 12 ans environ 60k€ d'impots.
 
 
Conclusion : LMNP grand gagnant

Tu paies le comptable en LMNP quand-même.  

Ainsi que la CFE  

Mais ça reste quand même la meilleure niche fiscale immo actuellement. Couplé avec un locataire qui va rester longtemps sans aucune vacance locative ni dégradation ni impayé (car c'est sa mère ), ça fera un superbe rendement.

Le seul point noir, c'est que le régime LMNP va possiblement être raboté dans les prochaines lois de finances. C'est un risque.

.
Le Conseil d'Etat annule le maintien de la niche fiscale Airbnb
 
https://www.boursorama.com/actualit [...] d52ecbd44b

Un locataire fout le feu à l'immeuble, t'as un truc inhabitable avec 0 revenus pendant des années.
La PNO, couvre plein d'autres cas…
J'ai un arrêté de péril sur un immeuble depuis 2 ans, dans lequel j'ai deux lots, immeuble et appartements totalement réhabilités en 2020 , dû à un incendie dans les parking au RDC. Mais ça aurait pu être l'immeuble d'à côté, il y a mille raisons pour avoir un immeuble inhabitable, même si tu en prends soin toi même.

Depuis 2 ans ma PNO, me rembourse les loyers (11K€ par an par appartement) alors que l'immeuble est inhabitable le temps de l'expertise et des travaux de remise en état. Le relai sera pris ensuite par l'assurance de l'immeuble.

Les assurances c'est toujours trop cher quand on en a pas besoin. Mais il suffit d'un évènement pour rentabiliser le coût de ton assurance à vie.

doublon

 
Alors si je comprend bien, aucun impact en étant en LMNP et déclaration réelle + amortissement ?

Bon, je reviens avec le projet d'achat d'un appartement pour le louer à ma mere.

* PINEL
Le loyer doit être au maximum de 970€/mois vu la surface
Donc mon précédant calcul est incorrect :
Réduction d'impôt de  42k€ sur 12 ans.
TMI à 30%. En retirant les possibles charges, je vais générer sur 12 ans environ 35k€ d'impots avec ce loyer.

Problème : j'aurai 1500€/mois de remboursement d'emprunt.

* En meublé
C'est openbar, je peux le mettre à 1700€/mois.
Par contre, je ne suis pas serein sur la durabilité de cette solution
Niveau impot, ça me rajoute 3k€ par an après amortissement

 
Tu comprends bien    
 
Cet abattement de 71% supprimé, c'est de la poudre aux yeux du grand public. Ca permet au gouvernement (et à la gauche qui a voulu cette mesure) de "faire croire" qu'on va augmenter les impôts des riches propriétaires qui louent en airbnb, sauf que n'importe quel loueur meublé sérieux fait au réel.
 
Les seuls impactés sont ceux qui vont faire ça de manière très occasionnelle et notamment ce qui était au départ "l'esprit" d'airbnb, de la location occasionnelle de leur résidence principale ou d'une partie de celle-ci. Là comme t'as pas de charges à déduire t'es obligé de prendre l'abattement et forcément ce sera pas la même à 30 qu'à 71. Dommage, celui qui loue ou sous-loue sa résidence principale (ou secondaire) n'est sans doute pas la cible.

C'est ça.
Ils laissent la grosse niche fiscale et tapent sur la petite.
Et moi j'ai payé pour obtenir le "meublé classé de tourisme" qui aurait dû être rapidement rentable mais qui en fait ne sert plus à rien.

Voilààààà. Je n'ai même pas le droit de louer autrement qu'en saisonnier sans gros travaux (avoir des compteurs séparés...), mais non, bouh, je prive le marché locatif d'un logement potentiel.

Le risque fiscal, avec le régime LMNP, il est surtout sur le calcul de la PV lors de la revente. Car le régime LMNP bénéficie d'une niche fiscale injuste en pouvant déduire un amortissement durant la location du bien, et ne pas prendre en compte cette amortissement lors du calcul de la PV. Un jour, ce point sera raboté, et il faudra ré-intégrer les amortissements réalisés dans le calcul de la PV lors de la revente.

Mais durant la location du bien, je ne vois pas pourquoi tu n'es pas serein ?

3k/an d'IR après l'amortissement, alors que tu vas capitaliser des centaines de k€, ça me semble très bien. A un moment, il faut accepter de payer un peu d'impôt sur ton enrichissement quand même hein

 
Disons que à coté de ça, j'ai un appart' qui est éligible Pinel, donc c'est dommage de pas pouvoir l'utiliser
 
Mais je ne sais pas comment faire ...
 
Je vais rembourser 1700€/mois.
Le plafond Pinel est à 970€.
 
Je peux lui faire un bail supplémentaire pour la place de parking à genre 200€/mois histoire de grater un peu... mais comment ma mere peut integrer les 500€/mois manquants ? Donnation ?

Hello le Forum,
 
Assez novice sur la partie LMNP
 
Je viens chercher une petite info car j'ai un doute.
 
Achat d'un bien fin 2023 afin de faire de la location meublée et donc LMNP.
Mais beaucoup de travaux à réalisés, les travaux ont débuté en 2023 et finissent cet été 2024.
Le bien n'est toujours pas mis en location > Je n'ai donc toujours pas créé le statut LMNP (j'avais lu qu'on devait initier la démarche au début de la mise en location),
Mais je me demande donc si je vais pouvoir quand même intégrer les charges imputés depuis le début d'année et surtout de 2023 (notamment les frais d'acquisition et premiers frais de travaux) ?
Bref, si vous avez des sources pour bien comprendre l'impact de la date de début du statut LMNP par rapport à ce qu'on peut intégrer comme déficit au bilan... Merci !
 
Par ailleurs, par rapport à ce bien, est ce que sur ma déclaration 2024 (pour les revenus 2023), je devais intégrer des éléments par rapport au déficit que j'ai commencé à générer? (Malgré le statut LMNP non créé...)
 
Merci beaucoup pour votre retour d'expérience !

 
Je pense que tu te prends la tête pour rien avec le régime Pinel. Ne soit pas aveuglement attiré par le mot "défiscalisation". Le régime LMNP est parfaitement adapté à ta situation. Qu'est ce qui t'embête avec le LMNP ?

C'est croustx, il aime poser des questions, ne pas suivre les recommandations et venir se plaindre ensuite  

Et nous, on est là :  

 
Autant le Pinel est gravé dans la roche, que le LMNP peut sauter à tout moment.
Et impossible de revenir au Pinel si le LMNP est supprimé dans 5 ans.
 

 
Tu parles de quoi ?

Bah oui, la stabilité fiscale en France c'est toujours un soucis...Mais c'est valable pour plein d'autre montage

Bonjour,
 
J'ai acheté un appartement il y a trois ans, je m'interroge maintenant sur mes possibilités pour le louer.
 
Est-ce que vous pourriez me faire un récap simple sur la fiscalité ?
C'est un T3 de 80m² environ en centre ville, que je pourrais louer grosso modo 1100-1400 euros environ.
Je paie 1150€ de mensualité de crédit (grâce à un gros apport), 120€ de TF par mois, 150€ de charges par mois. Je suis dans la tranche à 41.
 
Je cherche à résumer la situation pour :
- location meublée
- location non meublée
- location courte durée par une agence
 
Si je ne dis pas de bêtise :
Location non meublée, fiscalité TMI + PS après abattement de 30% (régime micro foncier, soit 40.6% dans mon cas)
Location meublée : la réglementation a changé et devient équivalente au point précédent ?
Location courte durée : Abattement de 50% et application de la fiscalité TMI + PS en sus ? Ce serait 29% dans mon cas donc
Dans le cas d'une "location saisonnière classée", l'abattement serait de 71%.
Plus que 17% d'imposition, là ça devient très sympa, je serais presque en cashflow positif (sans parler de l'usure du logement, mais bon )
 
L'impot est-il toujours de TMI + PS sur la somme restante après abattement ? (J'ai vu des pages qui parlaient de TMI sur la somme restante après abattement + PS sur la totalité)
 
De manière générale, qu'est-ce que vous trouveriez de plus facile ?
Il y a des agences de location courte durée près de chez moi à qui je pourrais confier mon bien.

Location meublée : il faut distinguer le régime réel (certainement plus intéressant dans ton cas) et le micro BIC qui dépendra aussi de la localisation du bien (zone tendue ?).
Courte durée : le saisonnier est une location meublée, une différence sur l'imposition peut se faire pour le micro BIC en classant le logement en meublé de tourisme s'il n'est pas en zone tendue.  
 
Il y a des sites qui permettent de comparer rapidement les avantages au réel. Obligation de passer par un comptable pour la déclaration par contre.

 
tu le mets en LMNP location meublée normale loi alur 1 an reconductible tacitement (ce qui rajoute un peu de complexité comptable vs du vide mais rien de dramatique. Ca coûte c150 euros par an de frais de comptable en ligne) et tu ne paieras aucun impôt parce que tu pourras amortir la valeur estimée au moment de la location selon certaines règles comptables qui feront que tu n'auras pas à déclarer de profit comptable.
 
et de manière générale tu n'as parlé que du régime micro BIC mais il y a le régime réel sur le vide et le meublé où tu déduits tes charges (intérêts, TF, frais d'agence, travaux amortis, etc.) de tes revenus et ne paie que sur le profit (plutôt que d'avoir un abattement forfaitaire).
La diff entre vide et meublé est qu'en meublé tu peux rajouter aux charges l'amortissement de la valeur du bien, sans conséquence sur le calcul de la PV éventuelle à la sortie. C'est une mesure incitative de l'Etat pour aider les bailleurs, car cela répond à une vraie demande de la part de locataires qui n'ont pas forcément l'envie ou les moyens d'acheter leurs meubles  

Je suis en centre ville de Toulouse donc je crois que c'est une zone tendue.
Auquel cas l'avantage des 71% n'est plus atteignable ?
 
Pour le réel, j'ai fait beaucoup de travaux, mais difficile de retrouver la totalité des factures, et j'ai habité le logement 2-3 ans depuis, ça marcherait quand même ?

Et il n'y a pas de rattrapage de l'impot à un moment ?

Genre j'amortis le bien sur 25 ans ?
Donc au loyer de 1400 euros, je déduis :
Intérêt d'emprunt (250)
TF (140)
Frais d'agence (disons 100)
Mais surtout le cout d'achat divisé par la durée de l'emprunt (1200 du coup)
Ca voudrait dire zéro imposition ?        
Si oui, je fonce
 
Pour les meubles, je dois en avoir pour environ 20 000, mais là encore difficile de retrouver les factures.
J'ai une cuisine à 17000 (+ 2-3 autres trucs que la cuisine inclus dans le prix)
Une SDB à 10 000
Des canapés pour 3000
Un lit pour 2000...

 
Oui globalement
ya des règles pour l'amortissement qu'un site de comptable en ligne fera pour toi (genre XX ans pour XX% correspondant à la valeur du terrain, YY ans pour etc) mais quoiqu'il arrive tu n'auras pas de profit.

   
Doucement avec les affirmations absolues quand même.
 
Il aura certainement un très faible bénéfice fiscal, mais pas sûr que ce soit 0€ non plus.

 
vu le rendement brut qu'il a annoncé (implicitement, mais on peut le deviner de part la localisation et la mensualité/année du prêt), cela me paraît certain

Bah il n'a pas donné le prix d'achat du bien, donc je ne vois pas comment tu peux affirmer cela  

 
Appart acheté il y a 3 ans -> j'ai une idée du taux d'intérêt
Mensualité de 1150 + gros apport -> ça donne le prix d'achat plancher (et en plus je sais que le prêt est sur 25 ans vu que laska l'a dit ensuite)
Vu le loyer annoncé je peux en conclure le rendement brut max, qui est en-deçà de celui qui pourrait permettre d'avoir un profit non nul    
 
En plus de cela, je corrobore l'info par le fait que c'est au centre ville de Toulouse ce qui rend peu probable d'avoir acheté pas cher    
 
Enfin j'ai en tête les péripéties d'achat de laska sur un autre topic il y a 3 ans, ainsi que ses goûts de luxe  

Franchement si je suis taxé à 58% sur 20 à 30% de mon revenu, je m'en fous.
Si je me prends grosso modo 15% d'imposition, je m'en fous. Je serais quasiment en cashflow positif. Je me prends 60% sur le reste de mon revenu, 15 à 20% ça ne me fera pas peur
Si je confie la gestion à une agence, je m'économise pas mal de souci, et si c'est déductible ça me coute en réalité que 42% du prix réel.
 
Si c'est bien ça, les seules inquiétudes sont tout le reste autour en fait : le déménagement, les risques classiques du locatif (dégradation, squat..).
 
Il y a des organismes qui permettent de mettre en place ce système sans se compliquer la vie ?

Je l'ai payé 420k, + 60k de travaux, 130k d'apport.
 
Je sais que la rentabilité se calcule sur un capital immobilisé.
Je sais aussi que si j'avais mis ces 130k en bourse, j'en aurais environ 30 de plus aujourd'hui, et si j'étais resté locataire en épargnant la même somme que me coute cet appart, j'aurais sûrement de meilleures perspectives aujourd'hui financièrement.
Mais cet appart me plait beaucoup et je ne souhaite pas le revendre. C'est très difficile de trouver un appartement de ce type (hyper centre, parking, verdure, piscine, duplex en dernier étage..) Je ne souhaite donc pas non plus qu'il soit dégradé... Et le problème de la location c'est qu'il s'agit d'une usure insidieuse (au mieux), on ne va pas tout péter et tout refaire pour deux ou trois défauts et une usure légèrement prématurée.
Limite je serais volontaire pour qu'il soit saccagé, si je pouvais toucher une compensation de mon assurance pour tout remettre à neuf
 
Donc, vu que mon capital est immobilisé de toutes façons, je calcule ma rentabilité en cash flow uniquement.

Avec un si faible rendement brut, c'est clair qu'il n'y aura pas de bénéfice fiscale en LMNP. On est d'accord du coup

Si tu loues 1100-1400€/mois un bien qui t'a couté 420+60 = 480k. Le rendement est très mauvais, j'espère que tu t'en rends compte.

Par contre, je ne comprends pas trop ta position sur le fait que cet appart te plait beaucoup. Il te plait pour y habiter toi ? Ou pour le louer ? C'est pas la même chose. Et les bien immo qui ont le standing d'une bonne RP font généralement de très mauvaise opération locative. Faut peut-être clarifier ton projet avant d'aller plus loin.

locataire vs propriétaire
 
Faut aussi prendre en compte que le loyer va suivre l'inflation - pas les mensualités

Salut
 
Question pour ceux qui sont en SCI : A quelle banque êtes vous ?
 
jusqu'à présent nous étions à la Société Marseillaise de Crédit (banque régionale), mais qui a été absorbé par la SG
résultat, la SG ne gérant pas de compte patrimoniaux, soit vous êtes particuliers, soit entreprises, ils nous annoncent nous basculer en compte pro avec les tarifs qui suivent, et cela va me couter 100% de hausse de frais annuels.
 
donc je cherche une autre banque qui aurait peu de frais bancaires

C'est pas une opération locative justement.
C'est un bien acheté, déjà acheté, pour moi et imaginé pour un couple au plus avec un enfant.
Demain ce sera peut-être une famille deux enfants et un chien, ça change un poil la donne
 
Si cet appart ne peut plus être utilisé en RP, soit je le vends, soit je le loue, soit je le laisse dormir.
Je ne souhaite pas le revendre, parce que j'ai trouvé des caractéristiques uniques, et aussi pour ne pas perdre les frais de notaire, ne pas revendre à un moment conjoncturellement très mauvais...
 
Si je dois déménager, si je peux louer cet appart en évitant au maximum d'impôts, il pourrait s'autofinancer (je suis conscient que vu mon apport en capital c'est pas un vrai autofinancement) et ça me permettrait d'envisager un deuxième achat !
 

 
J'imagine que tu es quand même conscient que 1000 de loyer compte environ comme 0.35*0.8 soit moins de 30% de 1000 de mensualité d'emprunt ?
 
Donc si tu souhaites acheter et maximiser ta capacité d'endettement à ce moment là, la meilleure solution sera tjrs de vendre même à perte
Garder des biens et les mettre en location est un luxe.

Ah, tu veux dire que je risque d'avoir du mal à réaliser un deuxième achat ?
Ca dépend énormément. Mon réflexe serait de retourner voir ma banque pour simplifier, je devrais lui poser la question.
 
Quel est le calcul dont tu me parles exactement ?
Ils tiennent compte de 80% des loyers et l'ajoutent à mon revenu pour m'autoriser à m'endetter au total à hauteur de 35% du revenu total ?
 
Si oui ça n'est pas gênant. D'autant plus qu'on serait deux pour le nouvel achat.

 
exactement

C'est trop beau pour y croire votre histoire de zéro imposition !
Si oui c'est la porte ouverte à devenir multipropriétaire hyper facilement.
Je vais aller visiter une agence de gestion éventuellement, s'ils peuvent me fournir une solution clé en main.
 
Sinon pour finir sur une note positive, j'évalue une renta sur le capital investi. Si je peux faire 1000 nets par mois, ça fait du 9% brut sur le capital investi c'est énorme.
Le calcul de renta serait l'augmentation du patrimoine (remboursement de capital) +/- cash-flow mensuel divisé par l'apport initial.

Et 0€ d'IR via le déficit foncier  

Mon neveu qui habite l'immeuble à côté m'a dit qu'il croit que sa proprio souhaite vendre l'immeuble (600m² => 9 appartement non DPE louable).
Si elle le vend 100 000€, ça se réfléchi quitte à investir à deux

 
100 millions seul faut avoir les reins solides, même selon les critères HFR.