Reprise du message précédent :

 
indre et loire pas cher donc bon rendement
mais ton calcul sur les mensualités est faux
https://www.meilleurtaux.com/credit [...] lites.html

Chez toi tu repeins tous les 4 ans ?  

quand mes locataires s'en vont, une peinture peut-être nécessaire et bien avant 10 ans oui
 
et on sait tous qu'on prend toujours moins soin d'une location que de sa propre maison...

 
ah bon, c'est définitif et universel ?
 

 
Au mieux, c'est pareil, au pire c'est beaucoup moins bien. Donc, en moyenne, c'est moins bien

ça se vérifie plutôt de mon expérience oui, même si des exceptions doivent exister évidemment

.
entre :
 
"on sait tous "
et
"de mon expérience"
 
sacré raccourci.
 

Je veux juste pondérer les assertions comme  le fameux "les locataires sont méchants ils ne paient pas, il y a des dégâts des eaux toutes les deux semaines et en plus je dois nettoyer la merde de mon locataire le 24 décembre, et lui repeindre son appart tous les 2 ans".
Un peu comme la bourse c'est facile les etfs c'est la vie, y'a pas de frais, on fous rien, et de toute façon ça monte de 10% par an net de frais et d'impôts, si t'avais foutu 200€ par mois depuis 2000 (sur quoi, on ne le dit jamais) en commencant étudiant, tu aurais un patrimoine de dingue aujourdhui. Les etfs avec gestion en ligne de ton portefeuille financier avec frais minime c'est recent, t'a qu'à voir le nombre de gens avec des assurances vie blindées de frais qui leur ont rapporté 3 cacahuètes depuis des années. Curieux de savoir la proportion des gens qui ont un pea rempli d'etf World hors cerises.

Pour battre le marché, il faut s'investir un peu plus.
Une fois qu'on a compris le truc, on peut dès l'achat diminuer les risques locatifs/de moins value, sécuriser son achat, etc.

Franchement tu lis 2 bouquins sur l'immo locatif tu comprends les grandes lignes et les choses sur lesquelles faut faire gaffe. L'achat est le moment le important et le plus chronophage. Mais l'évolution des 20 dernières années à fait que celui qui a gardé
L'immo locatif à haute dose ce n'est pas fait pour tout le monde, mais acheter un appart locatif n'a jamais tué personne, quand on essaie de garder juste du bon sens dans son investissement.
Des gens qui se sont fait des couilles en or avec un mix immo locatif et RP, y'en a un paquet, ils ont géré des soucis bien entendu, et bizarrement ceux qui ont compris le truc, c'est pas un seul appart locatif qu'ils ont acheté. Et quand ils n'ont plus le temps de gérer. Ils délèguent, ils ont le choix.

Le crédit immo en plus te donne une telle flexibilité pour gérer les coups durs, entre les modulations de mensualité, les suspensions de mensualité, l'assurance du crédit qui ne coûte rien quand tu investis jeune, etc.

Ce forum a une forte consonance parisienne, c'est normal que l'immo locatif soit tant decrié. Et encore j'en vois des pelletées investir en grande couronne et en province.

Je ne suis pas d'accord, mais tu fais comme tu le sens  

je me mets au niveau de ce qu'on peut lire ici
 
à chacun ses opinions et son expérience sur ce genre de sujet
 
perso je ne voudrais pas vivre dans un appartement qui n'est retapé qu'une fois tous les 10 ans, surtout si dans la période il est passé 3 locataires différents (voire plus)

après la peinture c'est un exemple hein...
le coup de propre sur un appart c'est pas que la peinture,  mais effectivement chacun son approche
 
et c'est évident qu'avec une approche de marchand de sommeil, on maximise la renta
mais contrairement à ce que tu disais tout à l'heure, perso j'y mets pas mes enfants

Tiens petit message reçu ce matin comme je t'avais dit. 4 mois de loyer hors charges.

Enfin si c'était si compliqué, personne ne créerait des entreprises et auraient des employés, c'est quand même autre chose à gérer, et les enjeux parfois bien plus stressants...

Mais bon ça fait mes affaires que les gens pensent cela de façon générale  

c'est censé prouver quoi ?
que si tu payes pour être assuré, tu es assuré ?
incroyable, je m'en doutais pas
 
pas compris ce que tu veux dire dans 2ème phrase

 
Les soucis dans l'immo sont loin d'être insurmontables. Je suis payé en avance sur mes loyers non touchés, je n'avance pas la trésorerie non plus. Je n'ai rien à gérer, le dossier avance, pourtant tout le monde me demande comment ça va l'incendie etc. Alors que je n'y pense même pas personnellement.
De plus aujourd'hui, on a la ressource sur internet pour répondre à plein de problèmes qui restent finalement assez communs.
 
Enfin ça me fait toujours marrer le temps soit disant alloué à l'immo pendant que des gars écrivent X centaines de milliers de post sur des forums ou passent les 3/4 de leur temps sur instagram.
 
Bref, il y a quand même quelques investisseurs ici qui vous disent que la gestion annuelle ne prend pas tant de temps que ça.
 
Mais si tu repeins tes apparts tous les 4 ans, je comprends que tu sois la tête sous l'eau  

ça tombe bien j'en suis
 
mais contrairement à toi, je suis honnête avec moi-même (et avec les autres) et j'ai conscience du temps que ça peut prendre et de la charge mentale que ça peut occasionner

Tu es tellement extrême dans tes pensées, que je ne sais plus quoi t'écrire. On essaie juste de ramener un peu d'objectivité sur le temps de gestion d'une bonne opération immo et des compétences qu'il faut mobiliser. Et d'être honnête quant aux multiples risques qui existent et aux grains de sables qui viendront inexorablement gripper la théorie "tout beau tout rose" régulièrement.

Il n'a jamais été question de comparer bêtement la performance entre un ETF World qui a pris 2 clics à être acheter, avec une opération immo qui a pris des centaines d'heures à être bien gérée. Oui, la perf d'une opération immo bien gérée, et qui se passe bien, sera LARGEMENT supérieure à la perf d'un ETF world sans levier. Mais en face, tu n'as pas du tout le même travail et la même énergie dépensée, ni les mêmes compétences mobilisées, ni les mêmes risques.

C'est tout. Il faut accepter cela maintenant, parce que la discussion tourne franchement en rond.

 
j'ajouterais que perso je trouve pas ça forcément très honnête/intéressant de comparer des actifs à levier et des actifs sans levier

Votre discussion était intéressante, bien que très orientée.
Par contre remplacer un loisir (même un que tu ne cautionne pas) par de la gestion locative, ce revient bien à passer du temps à la gestion hein.
Opposer de passer du temps sur un forum ou de retaper un appart pour le louer ca n'a pas de sens. L'objectif est différent, ce n'est pas comparable.

j'ai même pas relevé tellement ça me semblait être de la mauvaise foi manifeste
surtout venant d'un mec qui poste sur ledit forum

Et les SCPi dans tous ça ? du levier, mais sans gestion...(hormis calculer ses impots).

 
 
je considere que c'est une bonne idée... la gestion est integrée
 
j'ai opté pour du corum histoire de diversifier.

à crédit pour un particulier, quand les taux sont bas c'est plutôt intéressant amha

en ce moment compliqué je trouve
mais clairement une solution alternative intéressante amha

 
 
 
Merci pour vos messages qui vont me donner de quoi creuser pour essayer de préparer un dossier béton    
 
Pour l'appart, j'avais pris le 1er que j'avais trouvé. Avec mes calculs rapides de béotien, ça m'avait semblé beaucoup trop beau pour être vrai.
 

J'ai fait une opération SCPI à crédit y a 5ans. RAS ça fonctionne très bien, j'ai grosso merdo le loyer d'un studio en rentrée mensuelle, le cash-flow après fiscalité est légèrement négatif mais à un seuil que je considère comme négligeable (<50-70€/mois).
La SCPI se comporte très bien pour l'instant.

En 2023, j'ai refait une simulation sur 180/240mois, les taux d'emprunt sont entre 4.5 et 5%, et là du coup le cash flow en prend un sacré coup.

 
J’ai 160k sur 4 SCPI à crédit 2,10 %.
 
Et environ autant cash en société à l’IS.
 
Pas le temps ni le goût de gérer l’immobilier donc ça me va bien.

sujet fiscalité/lmp
 
j'aimerai confirmer un point.
 
Le passage en LMP se fait, entre autre, si le CA est supérieur à 50% des revenus. en gros.
 

 
On est d'accord que les revenus fonciers ou les revenus de capitaux mobiliers ne sont pas pris en compte ?
 
J'envisage de passer à temps partiel et je voudrais pas de surprise

Pris en compte dans quoi, dans ce qui doit dépasser tes revenus du LMNP ?

oui, c'est ça. Dans le calcul des autres revenus, ceux qui doivent être > aux revenus des locations meublées.

 
C'est cette condition et celle de revenu mini sur le locatif aussi.

et c'est pas la question
 
 

J'en ai depuis 16 ans.
 
Aujourd'hui j'ai 4 SCPI + une SCI. Pour 321k en tout.  
J'en parle souvent sur le topic des placements financiers.  
 
T'as des questions ?  

Voici ma situation aujourd'hui :
 

 

 
Et le bilan sur 16 ans :
 

 
Si vous avez des questions, n'hésitez pas.

Bonjour a tous,
 
Nouvelle sur le topic   , je cherche l'info sur l'investissement dans un parking privé a faire louer sur Paris.  
Concernant la rentabilité / fiscalité, l'approche est-il le même qu'un investissement locatif pour un appartement ?
 
L'objectif est d'investir pour générer la liquidité en revendant ce parking d'ici 10 ans (la durée de 10 ans reste importante en raison d'un autre projet financier visé d'ici 10 ans).
Je rêve   ou c'est faisable ?
 
J'avais pensé au début de faire locatif (studio). Mais en ayant déjà une RP sur Paris (et l'endettement avec), j'ai des doutes qu'un studio en plus passe en terme de 2me prêt immo avec la montée actuelle des taux ((( D'où mon idée d'un parking a louer...  
 
Merci de vos retours et conseils, ou le lien vers le topic dédié  

ChienBlanc, sauf Corum et Allemagne, tu les as acheté a un prix assez bas en 2007, c'est ça ?

Non, la dernière courbe représente mon gain net. Ca part en dessous de zéro à cause des frais d'achat. 10 à 12%.

On a deux studios a Paris (XII) : un qui est déjà en LMNP depuis un an , ça se passe bien et un autre dont les travaux vont se terminer.
Je pensais mettre ce dernier en location airbnb mais je ne comprends pas tout :  
Même une résidence secondaire est limitée à 120 nuitées dans Paris ?
Si c’est bien le cas comment compléter intelligemment et légalement les 240 nuitées restantes ?
 
Bon en vrai il faut que je regarde le règlement de la copro pour savoir si je n’enfreins aucune règle d’abord
 
Sinon de manière générale connaissez vous une bonne conciergerie qui ne se gave ps énormément sur les frais ?
 
Merci.

Il faut faire une demande de changement d'usage, si elle est refusée tu restes limité à 120 jours par an.  
Tu dois pouvoir compléter avec une location non saisonnière avec un bail tout de même réduit : mobilité, étudiant...

Suite à nos échanges, je me suis amusé à réaliser différents calculs sur mes opérations achetés ces 5 dernières années.
 
ACHAT
 
Régime Fiscal LMNP
Surface moyenne par appartement : 40m2
Prix moyen au m2 après travaux à neuf (ils sont tous DPE D ou C) 3000€/m2
FdN : 0.08*3000=240€/m2
Mobilier : 95€/m2
Frais de Dossier : 12€/m2
Frais de Garantie : 32€/m2
Total Emprunt : Emprunt : 3240€/m2
Apport : 143€/m2 (Apport du mobilier+FDD+FDG)
 
 
CHARGES
Charges proprio annuelles : 18/m2/an
Charges locataire annuelles : 12/m2 /an
Entretien annuel : 12€m2/an
TF : 16€/m2
PNO : 2€/m2
Expert-Comptable/CFE : 4€/m2/an
Total Charges annuelles : 40€/m2/an
 
EMPRUNT, MENSUALITE
 
Sur 20 ans à 1.2%  
Mensualité HA 182.3€/m2/an
CRD après 6 ans  -> 2348€
CRD après 12 ans -> 1661€
 
On rembourse en moyenne 154€/m2/an de capital pendant les 12 premières années
 
Sur 23 ans à 1.2% (Modulation possible après 1 an)
 
Mensualité HA est de 161/m2/an
 
REVENUS LOCATIFS
 
Loyer HC : 228€/m2/an (19e/m2 par an)
Remplissage 96% (2semaines de vacances par an)
Loyer après vacances : 219€/m2
Cashflow Annuel Emprunt 20 ans : -3.3€/m2/an
Cashflow Annuel Emprunt 23 ans : +18€/m2/an
 
 
Calcul pour 6 appartements meublés environ 240m2 :
 
Cashflow prêt sur 20 ans pour 6 appartements charges entretien compris -> -792€/an
Désendettement annuel : 36960€/an
Entretien provisionné pour 6 appartements sur 12 ans ->34.5K€ (L’entretien intervient, au fil de l’eau, en général, ils ne sont pas dépensés tous les mois)
En 2022, l’ensemble des appartements étaient valorisés à 3.9K/m2 en moyenne. Grâce aux travaux, aux loyers des appartements, et leurs qualités intrinsèques (Bien orientés, peuvent s’adresser pour des RP car ils sont soit situés dans les meilleurs quartiers de la ville, ou alors on des balcons terrasse/ parking, isolés, pas de Rdc même avec jardin)
Cashflows cumulés : Apport + 12*3.3*240=182.6€ soit 43824€ (dont 34K d’apport mobilier notamment) dépensés de ma poche sur 12 ans
 
Pour une revente à 3.9K/m2 prix 2022
Cash Revente = Valeur Cession - CRD = 3900-1661 soit 537K après 12 ans.
La flemme de calculer le TRI, mais c’est largement supérieur à 20%.
Pour une vente à 3.51K/m2, (-10% par rapport à 2022)
Cash Revente = Valeur Cession - CRD = 3510-1661 soit 443K après 12 ans.
Pour une vente à 3K/m2 prix achat avec travaux (environ -23% de baisse par rapport à 2022)
Cash Revente = Valeur Cession - CRD = 3000-1661 soit 321K après 12 ans.
Pour une vente à 2730/m2 (-30% par rapport à 2022)
Cash Revente = Valeur Cession - CRD = 2730-1661 soit 256K après 12 ans.
 
COMPARAISON AVEC LA LOCATION NUE :
 
A titre indicatif, si c’était loué en nu en direct au même prix (les loyers seraient en réalité moins élevés), après 2 années de déficit foncier, les impôts fonciers seraient d’environ :
Impôt 0.472*0.70*219=75€/m2/an, soit 18000€/an d’impôt foncier, cela grève le cashflow et donc le TRI. Faire de la location nue sans SCI is ni gros déficit foncier, ou defisc (abattements sur les loyers ou crédit impôt) a très peu d'intérêt, d'autant plus avec des prix hauts et taux bas. Cela se comprenait avec des taux hauts et des prix bas par contre, car les intérêts d'emprunts gomment la fiscalité.
 
C’est pour ceux qui n’avaient pas compris pourquoi le LMNP était une niche fiscale. Pouvoir disposer de son cash sans imposition sur les loyers et abattement à la revente sur les plus-value en fonction de la durée de détention, c’est difficile de ne pas en profiter quand les taux sont très bas La trésorerie n'a pas besoin de se retrouver dans une société à l'IS pour réduire l'impôt sur les loyers.
 
De plus livrer un appartement meublé délivre une satisfaction supplémentaire, car on livre un projet totalement fini.
 
COUT DE LA DELEGATION LOCATIVE
 
Relocation 9.5€/m2/an (1 changement tous les 2 ans par bien)
 
7%TTC soit 15.3€/m2/an
Pour le parc de 6 meublés  
Relocation 2280€
Gestion locative 3679€ soit un total de 5959€ pour gérer 6 appartements

Ce qui a dirigé mes choix :  
 
-Pas de surface <30m2, en privilégiant les T2 de 40m2 et +. Je cible les quartiers hypercentraux ou à proximité directe. Les apparts doivent pouvoir s’adresser à des couples. J’étais stricte sur le rendement attendu, et souvent à la fin, j’ai fini par louer plus cher que prévu à la relocation. Je cible de bonnes copro, saines, et possédant une maison individuelle, je sais quand il y a des désordres sur un immeuble. Idéalement, si parking ou balcon terrasse c’était un gros plus. La cible à la revente : le fameux 1er appart pour primo, parent qui veut loger ses enfants pour les études, invest locatif sûr et clé en main, chiffres à l’appui. Certains apparts peuvent passer sans soucis en location courte durée  grâce à leur localisation « premium » et leur place de parking.
 
-Isolation obligatoire ou à réaliser. On a aménagé 2 plateaux bruts, dans un bâtiment déjà divisé par un promoteur, chantiers assez simples car pas de contrainte, et tout est aux normes du moment, communs refaits etc). Le coût après travaux est 40% inférieur au prix du neuf dans le même quartier.
 
-Le RFR moyen des garants de mes locataires est de 180K euros/an. On pourrait dire que je suis en bousie aux yeux de parisiens, mais souvent ce sont ces mêmes parisiens les garants
 
-La sélection des locataires se fait en essayant de juger le temps potentiel pendant lequel vont rester les personnes. Je questionne les cursus, métiers et combien de temps ils comptent rester, bref, j’essaie de faire en fonction si possible. J’ai pas mal de couples étudiants, qui emménagent ensemble après avoir eu un studio de leur côté. Ils peuvent arriver à tout moment de l’année, car ils sont en veille permanente.  Le bouche à oreille m’a donné une relocation, interne de médecine qui l’a redonné à un autre interne. Je loge également des chirurgiens de CHU, qui arrivent de l’étranger (Italie, Pays de l’est).
Le risque d’impayé bien que non nul, est réduit à son minimum.
 
-Tous les apparts ont été trouvés sur Lbc, à part un lot de 2 apparts dans la même résidence en off. Les rentabilités sont un peu plus faibles après covid, mais largement acceptable.
 
-Environ une 30aine de visites. Le temps est vraiment difficile à estimer, mais c’est souvent juste après avoir déposé les enfants à l’école, ou en faisant mon footing, en général je suis le 1er à visiter. Je connais les prix des rénovations, donc je fais passer les artisans qu’une fois l’offre acceptée. On va dire 1 mois à plein temps.  
 
-Quand je vois une annonce je sais filtrer très vite, pas besoin de multiplier les visites, je connais les copros.
 
-La négo moyenne % au prix d’affichage était de 12%, toutes les offres sans conditions suspensives de prêt. Création de la valeur avec les travaux qui font que systématiquement après la vente, je pouvais revendre au moins 10% au dessus du prix FAI+TRAVAUX+FDN à iso marché. Cela protège directement le capital de la baisse. J’écarte directement le risque de moins-value en cas de revente à court terme.
 
-Dossier bancaire sur Powerpoint à partir de 2021 (HCSF), 3h pour le réaliser initialement, avec le bien à acheter, travaux à effectuer, plan d’archi, les taux d’endettement, le patrimoine, et les performances de chaque bien acheté au fur et à mesure. Tous les achats dans la même banque, sauf un. Je n’avais même plus besoin de donner les relevés de compte. Je suis allé dans mon autre banque, suite au seul refus que j’ai eu. Sinon je n’ai démarché aucun courtier, ni autre banque.  
 
-2 apparts résidences 2000 et fin 90, fins de defisc => excellents plans, car peu de travaux pour remettre au goût du jour, et en location, les gens apprécient l’isolation phonique et les exterieurs+garage. A vivre en loc, c’est finalement assez sympa à vivre et en plus très lumineux.
 
-Parking est un gros plus, car très peu de meublés avec parking, le parking en lot coûte moins cher, par contre on peut exploser le prix de la loc, quand il y en a un, et ça se loue aussi vite.
 
-Plans et projet d’ameublement réalisés avec une architecte d’intérieur (1.5K par appart pour liste ameublement et plan elec, ou 500€ juste un plan de réaménagement), que j’imprime en A3 au boulot et je laisse avec une règle sur le chantier pour les artisans -> beaucoup moins d’erreurs sur le chantier, tout est côté ! Passages sur le chantier vite fait avant d’aller au boulot ou avant d’aller chercher les enfants à l’école. Franchement quand on habite à côté et qu’on peut même s’y rendre à pied je ne considére pas cela comme du temps de travail. Les plans donnés par l’archi simplifient vraiment la vie. 1 appart a été totalement rénové pendant que j’étais en vacances en juillet. Le même artisan a réalisé les 6 apparts.
 
-Tout doit fonctionner, je ne laisse rien au hasard. D’expérience je connais plein de références qui durent, receveur Flight Jacob delafon, les meubles tv c’est fait en caisson Metod ikea, Godmorgon bois c’est solide de chez solide, robinetterie Hansgrohe, dressing Pax. Aucune applique ou suspension mal fixée, meuble mal fixé, prise qui bouge. VMC systématique.Je fixe tous les meubles, Tv au mur.. En gros c’est super optimisé mais on ne peut rien bouger. Du coup les apparts ne bougent pas. Un coup de ménage par un prestataire entre chaque loc et les apparts sont comme neufs.
 
-Je m’occupe de meubler les appartements. 1 semaine de boulot cumulé par appart. Livraisons directes à l’appart. Sauf pendant le bordel du covid, où c’était quand même relou, mais je ne bossais quasiment pas non plus. Le 1er appart à meubler c’est marrant, après c’est chiant. C’est possible de déléguer le montage, mais il faut quand même gérer les livraisons. Par contre pour le choix des références ça va beaucoup plus vite à partir du 2eme, on prend les mêmes refs. Et j’ai bien vu l’inflation des meubles ikea, certaines ref ont fait +60% oklm, un bon +40% en moyenne
 
-Photos de photographe après chantier, meublé et décoré. L’annonce se distingue de 90% du parc.
 
-Gestion des apparts avec Rentila Premium (96€/an, j’ai oublié de le mettre dans le calcul)
 
-Copier-coller de l’annonce, et je paie 7€ pour les photos (enfin inflation LBC je crois que c’ést 11€ maintenant)
 
-Signature de bail, messagerie, dossiers, EDL, je n’ai plus un seul papier pour les apparts. Si je reçois un papier que je n’ai pas en ligne je scan et direct dans la Dropbox.
 
-Je prends 2 mois de caution HC, donc quand tu prends 1800€ au locataire, ça ne lui donne pas envie de faire nimp. Et si il y a un truc qui, genre une table basse qui a servi à faire des teq paf -> remplacement immédiat aux frais du locataire.
 
-Gestion quotidienne, prélèvement automatique pour toutes les charges, comme ça je paie toujours en temps et en heure, pas de courrier, juste les mails d’échéance, un mail dédié pour l’activité, ou contact via rentila.
 
-J’achète tout l’électro ménager chez Boulanger ou Darty, c’est plus cher que cdiscount, en revanche si  je dois remplacer un électroménager, je commande, ils reprennent l’ancien et posent le nouveau. Pas besoin de se déplacer.
J’ai eu une plaque induction dont un feu ne fonctionnait plus après 5 mois qui était neuve -> Appel du Sav, ils ont contacté le locataire, et c’était remplacé le lendemain. J’étais à 1200km de chez moi. Ça m’a pris 15min à gérer.
 
A chaque relocation, je contrôle finement les joints de douche. Si j’ai le moindre doute, j’appelle un plombier pour aller changer. Pour le mobilier, s’il manque un truc, je fais un A/R chez ikea.  
Il faut compter 1 demi journée de visite->je concentre tout en 1 après midi  
En moyenne ça fait entre 2 et 3 edle/3 edls par an. Je duplique l’edls sur rentila qui me sert d’edle. Du coup en général, ça prend maintenant 1h30 environ. Plus un A/R ikea. La femme de ménage s’occupe du pressing + ménage, et prend un forfait pour la mission d’environ 100€+coût du pressing, facturé au locataire sortant. Le locataire n’a donc pas à se faire ch***, un ménage succinct suffit. En général, ils ont autre chose à faire.
A appartement équivalent, je reloue plus vite qu’en agence, car je n’ai pas de frais d’agence, et je vends bien mieux mes appartements. Les agences me laisseraient en moyenne 1 mois de vacance locative au lieu de 2 semaines je pense.
Les locataires rentrent dans des apparts nickels, propres comme à l’hôtel.
 
Combien ça coûte à l'heure :
Pour 6 apparts, j’estime que la gestion me demande 1 semaine de boulot cumulée sur l’année. Chiffre partagé par les autres investisseurs du forum qui gèrent plus de 4 apparts. Géré par une agence ça me coûterait 6K/an. Je peux passer quand je veux en gestion déléguée et moduler mes prêts sur 23 ans au lieu de 20 sans toucher à mon cashflow annuel. Ça s’ajouterait en charge sur le bilan, et délaierait l’imposition. La majorité de l'année je ne fais que pointer les loyers sur mon compte.
 
Vous feriez quoi à ma place ?
 
Pour ceux qui aiment tout compter en travail horaire avec la 1ere remise de clé:
 
Avant achat, pour 6 appartements :  
-2 semaines de visites et analyse projet. Lecture des Pvs etc.
-2 jours banque et notaire
-4 jours de gestion travaux  
-6 semaines d’ameublement + rédaction annonce + photo.
 
Soit 9 semaines de vrai boulot, en gros 2 mois : allez on va dire au tarif du hfrien moyen, 12K€
12K pour m’ouvrir l’opportunité de gros rendement.
Ca peut paraitre énorme comme boulot vu de loin, mais comme je le dis depuis le début->Investir à côté de chez soi, sur un marché qu’on connaît est la clé dans mon cas. Comme je l’ai déjà dit aussi, je comprends que cela peut effrayer les parisiens qui n’ont pas de voiture et peuvent difficilement investir à côté de chez eux même à cause des prix XXL. Pourtant dans la gestion, c'est juste du bon sens derrière pour limiter la charge.
Les plus gros risques dans ma gestion, sont les dégâts des eaux et les incendies (sic). Voilà, il faut vivre avec.  La possibilité de réduire, suspendre les mensualités, avec des intérêts minimes ça ajoute de la sécurité aux projets.  
 
Maintenant vous pouvez me basher, en disant que, j'aurai mieux fait d'emprunter 700K de scpi, je suis prêt . Je posterai qq photos plus tard si vous voulez.

 
super post    

Vraiment pas, je n'y mettrais pas un euro.

TLTR, surtout