Reprise du message précédent :

Donc il n'y a jamais de levier possible. Si tu veux avoir un certaine valeur de patrimoine, il va falloir augmenter LARGEMENT ton apports mensuels sur etf, ce qui va passer par être mieux remunéré et/ou travailler plus.
L'immobilier locatif bien pensé et géré et à levier peut largement accélérer le processus avec au final moins de temps alloué.

J'aime bien ce débat parce que d'un coté on a ceux qui ONT de l'immobilier (et souvent des ETFs) et qui voient bien la différence, les pros and cons.
 
Et de l'autre coté on a deux qui n'ont pas d'immobilier locatif, et passent leur temps à expliquer pourquoi c'est mauvais

Je ne pas parler en absolu, c'était plutôt par opposition aux investissements locatifs qui sont effectués à 600km de chez toi vendus par des cgp/banquiers.
Les investissements à proximité ou dans sa ville natale permettent souvent aux personnes de connaître les quartiers à la rue près et du potentiel locatif. Ce qui est déjà un énorme avantage.

 
Tu t'égares. J'ai répondu à ta question qui n'évoquait pas le levier. :

-> Bah le DCA sur ETF World par exemple.

Je ne suis pas sûr si cette remarque m'est destiné ou pas.

Mais personnellement j'ai les deux : j'ai des ETF, et j'ai 1 appart en location habitation nu et un immeuble de rapport composé de 3 locaux professionnels. Je vois très bien la différence entre ces investissements en terme de performance, de temps et d'énergie.

C'est un peu ça oui

J'ai des ETF, plusieurs apparts nus et meublés et proprio de ma RP. Vendu 1 RP, un invest locatif remboursé intégralement à la banque et 1 invest locatif revendu.
Il faudrait que je simule les apports que j'ai mis grosso modo à différentes périodes de ma vie sur l'immo locatif, sur un Etf (enfin un fcp bourré de frais à l'époque plutôt). Y'a des simulateurs pour ça je crois.
La différence en terme de patrimoine brut et nette après impôt serait conséquente.
Je suis aujourd'hui à peine capable de mettre la moitié de mon desendettement annuel lié au locatif sur ETF . Et ça pour une gestion aujourd'hui simple.

je t'ai déjà expliqué plus haut que c'était faux (avance sur titre, crédit perso, etc.)
c'est moins conventionnel mais ça existe

et non l'immo ne peut se faire en allouant moins de temps qu'un DCA en ETF ça c'est un gros mensonge

oui être proche pour pouvoir gérer et connaitre un peu le marché est un avantage, mais certainement pas suffisant pour réussir un investissement

J'ai personnellement pris un crédit Bourso@1.05% pour investir pendant le confinement.  

Comme tu le dis toi même c'est moins conventionnel, donc ça ne rentre pas dans le débat. Dans un cas le levier est plus que conseillé, dans l'autre non.

Je n'ai jamais dit qu'un DCA sur le ETF prenait moins de temps que gérer X apparts par ailleurs. Mais si tu veux un capital important à la fin, il va falloir soit :

-manger plus souvent des pâtes
-moins partir en vacances
-travailler plus/mieux payé pour pouvoir injecter plus au DCA.

Bizarrement en suivant pas mal le forum, on voit bien que le gros du capital des gens se sont faits via des plus value immo. Bcp via la RP certes, mais quand on choisit ces invests avec la même rigueur que pour la RP (est ce que j'y logerais mes enfants dedans ?) , il y a peu de chance de se tromper de ce coté là également.

bah si
et tu dis que c'est impossible de faire du levier pour le financier, c'est factuellement faux et encore je ne t'ai cité que 2 approches relativement conventionnelles/accessibles  
 
pour avoir un capital c'est comme pour l'immo, il faut un fort levier et donc des revenus qui suivent et qui te permettent d'emprunter
 
le gros du capital sur le forum comme tu l'as dit c'est la RP, pas du locatif et les gens vraiment aisés le sont très majoritairement par les revenus professionnels

Je ne sais pas ce que tu essaies de prouver, mais tu oublies systématiquement les points négatifs de l'immo.

Parce que pour que ton opération immo soit une réussite, il va falloir :
- y passer des heures pour trouver le bien à acheter.
- y passer des heures pour optimiser le financement, le prêt, la garantie, l'assurance emprunteur, etc.
- y passer des (centaines ?) d'heures pour faire les travaux initiaux, les choix matériaux, les devis et les commandes, la location de la camionnette pour transporter le BA13 et autres conneries, la pose de tout ça, tous les outils, etc.
- y passer des heures pour gérer les travaux d'entretien, les dégradations, la vétusté, etc.
- y passer des heures pour gérer l'administratif des locations, entrée/sortie, état des lieux, bail, quittances de loyers, ventilation des charges locatives, réunion corpropriété, lecture des docs, e-mails avec le syndic, le conseil syndical, les déclarations fiscales, etc.
- etc etc.

Je ne dis pas que l'immo est un mauvais investissement. Je n'ai jamais écrit ça d'ailleurs. Je "fais de l'immo" depuis des années, et je sais très bien comment ça marche et la performance que l'on peut obtenir. Mais il faut avoir l’honnêteté de dire que les opérations immo qui marchent bien sont TRES chronophage.

même situation ici et même avis

 
Pour moi les points 1 et 2 sont un loisir. 3, 4 et 5 je n'aime pas, mais en toute objectivité ya quand même moyen de rendre ça efficient, de déléguer, etc. Et surtout ya aussi bcp de gens qui aiment et pour qui c'est un passe-temps stimulant, ce que je peux comprendre.

C'est quand même très compliqué et beaucoup moins safe de faire du levier sur du financier.

Pour le crédit conso : il faut des revenus solides et convaincre son banquier de prêt sans cash flow sûr en face, de plus le sous-jacent a une volatilité bien supérieure à un appartement lambda, sans parler du fait que si t'injectes le cash en stock picking sur des actions moisies (les exemples sont multiples depuis plusieurs semaines ) tu te retrouves potentiellement avec plus d'actif mais une belle dette en face

Concernant l'avance sur titres/SRD, la plupart des établissements bancaires "classiques" sont très frileux...la pratique se rarifie on se demande bien pourquoi là aussi, la hausse des taux n'aide pas non plus

Je ne parle pas du fait que ce genre de crédit c'est en général : plus cher que du crédit immo, sur des durées plus courtes également avec des mensualités forcément plus lourdes et un train de vie impacté en conséquence.

Autant je vous rejoins sur les derniers posts liés aux emmerdes d'un bien immobilier, quoique beaucoup ne demandent que peu ou pas de travaux, autant on ne peut pas affirmer de bonne foi que le levier est aussi important/efficace sur du financier que sur de l'immo

Avant les restrictions HCSF, un bon investissement te permettait d'emprunter plus encore la fois d'après via le calcul differentiel. Il était  "aisé" de trouver des banques qui financent, une fois qu'on avait fait un bon investissement...
Les revenus locatifs sont comptés comme des revenus par la banque.

Si les gens se sont fait du capital via la RP, ce même capital peut se faire via le locatif également.
Si tu as des invests locatifs, je suis curieux de savoir comment tu as pris tes décisions d'achat. Quelle période, rendements attendus, type de bien, effort d'épargne, achat au prix de marché, valorisation sur la durée  ? Comparaison avec des flux de tresorerie mis sur un etf World ?

oui enfin c'est bien beau mais aujourd'hui la situation a quelque peu changé
comme l'a dit kimmi, l'idée c'est pas d'être contre l'invest immo hein, juste d'être objectif sur les contraintes

pas dans la même mesure non

comme je l'ai dit l'autre jour, j'ai investi au début de ma carrière pro, quand mes connaissances sur l'investissement en général étaient plus faibles qu'aujourd'hui et que ma compagne ne pouvait pas emprunter (encore en études)

les comparaisons que tu essayes de faire sur des périodes relativement faibles avec les EFT (et sans prendre du levier pour ces derniers) sont biaisées

 
On ne parle pas d'aujourd'hui. C'est toujours facile de refaire le monde après coup.  
Aujourd'hui on a des prix moyen de 2022 avec des taux de 2013, c'est très compliqué effectivement.
Par contre j'ai incité beaucoup de monde à utiliser leur capacité d'emprunt ces 5 dernières années, et investir dans des projets rentables. S'ils ont un effort d'épargne de 50 euros c'est le bout du monde pour 700€ de loyer.
 
Je te rappelle aussi que les loyers sont comptés dans les revenus au yeux de la banque. Ce qui permettait d'enchaîner les opérations même sans gros revenus.
 

 
Encore heureux    
Quand tu vois le nombre de 50K-300K de PV non fiscalisée en 2 ans, c'est indécent.
J'ai un achat sur un t2 de 47 m2 qui m'aurait donné, sur un invest à 105K tout compris, 30K Net d'impôt sur la PV et de FDN emprunt 110%.
J'étais en WE à Paris en famille quand l'agent m'a dit que l'offre était acceptée    
Cet appart j'ai commencé à cashflow -30€ mais j'ai augmenté le loyer de 100€ depuis, et il se loue aussi bien.
 

 
Donc c'est bien ça. Tu n'as jamais fait de vrais investissements locatifs en étant éclairé.
Quelles alternatives d'investissement avais-tu à l'époque ? Sais-tu la performance que tu aurais eu en comparaison ? Je compare les deux sur les périodes pendant lesquelles j'ai pu investir.
 
En 2004, quand j'ai acheté mon 1er bien j'avais 4000€ de côté. On m'avait déjà parlé du déficit foncier. Donc pendant la 1ere année j'ai mis de l'apport, un artisan a fait les travaux et j'ai mis 500€ l'année 2 parce que l'euribor a monté, à partir de l'année 3 je n'ai rien mis de ma poche pendant 4 ans.
Le cac40 était 3.7k qd j'ai acheté, 6.1K le PX1 GR.
5 ans après, le PX1GR est à 6100, le PX1 à 3700 8 ans après. Si j'avais fait du DCA sur la période j'aurai été en moins value sur toute la période.
Je passe sur les frais qui étaient hors de prix à l'époque, pour réinvestir moi même les dividendes etc. De toutes façon j'aurai acheté des titres vifs sur recommandation du particulier qu'il est certain que j'aurai revendu depuis.  
Et j'aurais passé des heures sur msmoney pour faire un semblant de suivi    
 
Pendant ce temps, l'immo monte rebaisse, j'ai du capital remboursé mais jamais la valeur du bien ne descend sous sa valeur initiale, et je sors quelques cacahuètes de ma poche par ci par là.
Je rachète ma RP et un autre bien entre temps, toujours en essayant de respecter ce truc sur la mensualité/loyer, et en recherchant des appartements lumineux, avec du potentiel, avec un peu de travaux, mais pas trop et des surfaces pas trop petites sup 40m2.
Après comme j'ai côtoyé pas mal de personnes du milieu, je connais ENORMEMENT de gens qui ont fait cela.  
Un investissement réussi et c'est parti en cascade. Des anciens conseillers bancaires lambda, qui ont juste une activité de marchand de bien aujourd'hui, qui ont une belle base locative REMBOURSEE avec du nu, du meublé, de la courte durée, et ils font une opération par an pour garder la main, ou remplacent leur parc locatif par du plus patrimonial au fur et à mesure.  
A côté de ça t'as les grosses professions libérales qui achètent des immeubles full emprunt, mais ça ne les empêchent pas de mettre leur liquidités dans la bourse.  
 
Un achat immo avec levier, tu fixes la mensualité avec un taux (qui ne peut QUE baisser) et tu fixes le prix d'achat/travaux initiaux, avec un loyer qui est "presque fixé". Plus tu commences jeune, plus ça marche, si tu as arrives à trouver des trucs autour de l'autofinancement.
 
Le pire dans cette discussion c'est que les bourses et immo sont total compatibles, chacun ses qualités et défauts, au contraire, une fois l'immo sécurisé, je trouve encore plus facile de passer des grosses louches en bourse.
 
Pour avoir conseillé pas mal de gens, je suis quand même bien placé pour connaître les inconvénients de l'immo locatif, et surtout de la propriété. Il y a 3 mois j'ai conseillé à des amis de se retracter sur un achat (ils n'avaient pas remarqué que le WC était un sanibroyeur)
Ils ont diné à la maison, et ils ont dans la foulée trouvé une petite pépite, à rénover mais réno standard, façade refaite au frais l'ancien proprio (succession). Rénové ça se vend aussi bien en petite RP que locatif, et ils auront payé 40K de moins que la valeur du marché rénové.  
Il faut juste suivre les travaux certes, mais ça reste 45m2. Derrière ils sont tranquilles pendant 10 ans. et ils vont sortir, à tout casser, 5K de leur poche, entretien compris sur 10ans à tout casser en + des FdN. Vu le quartier qqsoit les évolutions de marché, ils seront toujours en PV latente.
C'est comme s'ils avaient déjà 30-40K avant même de jouer.
Un peu comme quand tu achète ton CW8 à 250 pendant le covid, sauf que tu ne mets jamais 10K d'un coup dedans, à moins d'avoir du Gros Cash à côté...La différence est là également.

 
 
+1
 
J'allais me relancer dans l'immo locatif.
Mais quand je me suis trouvé face à tout le boulot à faire (des 10aines d'heures de recherche, puis gestion...), j'ai laissé tomber.
 
Mon taux horaire est bien supérieur dans mes activités d'entrepreneur.
D'ailleurs, je vois l'invest locatif comme "l'entrepreneuriat des pauvres" (sans mépris).

alors non
déjà en général c'est 70% des revenus (surtout pour les petits revenus)
et surtout ton taux d'endettement vient très vite te bloquer si tu gruges pas

Je suis quand meme curieux de savoir comment vous calculez.
Mes apparts rapportent environ 10k net/an. Une fois lancés, ils doivent me demander quelques dizaines d'heures GRAND MAXIMUM par an, entre la gestion locative, les impots, le comptable, etc.
Soit un "taux horaire" de plusieurs centaines d'euros par heure investie dans la gestion.
Il y a un apport initial de quelques jours/semaines qui peut etre intense avec les travaux, mais ca je le mets du coté de la PV à la revente (donc une/deux semaines qui rapportent souvent 20-30k), et la phase de recherche (pas particulièrement désagréable).

 
clairement.

 
Les gens qui achètent des biens locatifs sont au courant de tous ces points négatifs.
Les gens qui ont du locatifs ont été locataires et souvent proprios.
Vous parlez comme si les investisseurs étaient naïfs pour la plupart,  
 
Le point est le plus pertinent effectivement, c’est vraiment la barrière à l’entrée, qui conditionne bcp le reste.
Le point 2, ça va très vite aujourd’hui.
Le point 3, plus personne ne fait les travaux soit même à part andre1980.    
Les points 3-4-5 tu peux déléguer sans soucis, et vu le temps que les gens passent sur ce forum, ils auraient largement le temps de gérer ça pour même 10lots. Le numérique a GRANDEMENT simplifié la gestion quotidienne par ailleurs.
 

 
Bien sûr maintenant que tu as des revenus réguliers plus forcément corrélés avec ton temps de travail, c’est plus facile d’arbitrer bien sûr. Et en réalité tu as un peu raté le train de ce côté là, il va falloir patienter un peu.
En même temps quand on voit le bordel que ça a été pour choisir ton lieu de rp, avec les cerises associées, je comprends que tu sois vacciné    
Après qqsoit ta réussite je trouve un peu osé de définir cela comme ça.

 
Bon laisse tomber.
Ils sont toujours comptés aujourd’hui, et pouvait de permettre d’emprunter en cascade avant les critères hcsf.
Le 35% stricte c’est 2020.
Je peux t’assurer qu’avant 2020 un bon investissement pouvait venir grossir ta capacité d’emprunt future via le calcul différentiel.

oui c'est bien tu boucles sur une situation passé qui n'existe plus...

et avant le 35% c'était 33%...

au passage j'ai fait mon immo en 2017 et à l'époque le calcul différentiel n'était déjà plus utilisé par la plupart des banques

d'ailleurs j'ai un très bon pote qui a plusieurs millions d'euros d'immo locatif, construit comme tu l'as dit, il a grugé de nombreuses fois différentes banques pour pouvoir continuer et s'endetter plus

Il est vrai que tu connais les critères de toutes les banques.
Depuis 2004 je suis à entre 40 et 60% d'endettement en calcul classique crédits/(revenus+loyers pondérés). Il y a(vait) une limite niveau endettement total, qui va dépendre de ton profil/revenus/épargne.

à l'époque j'ai fait le tour des banques, à l'ancienne donc oui j'avais plutôt une bonne vision des pratiques du marché pour les gens normaux qui n'ont pas déjà 500k € d'immo locatif

enfin bref, à nouveau tu parles d'une époque révolue

et évidemment qu'il y a une limite d'endettement, limite qui est forcément basse pour les gens qui n'ont pas de gros revenus, donc rien de magique non plus ²

Pourtant ça se faisait, et ça se fait toujours. Pour les 5% etc. La banque me financerait encore aujourd'hui si je devais réaliser un nouveau projet.

Mais bon tu nous as pas dit ce que tu aurais fait avec du recul au lieu d'acheter de l'immo à l'aveugle    

Si tu pouvais nous éclairer un peu sur les alternatives à l'époque.

Il ne faut jamais oublier que les investissements se font pendant TON époque, présente, ni passée ni future. Et en fonction des évènements, deux personnes nées à 10ans d'écart, réalisant les mêmes types d'investissements auront des résultats totalement différents.
Il n'est pas possible de revenir sur les choix passés, par contre il est facile de dire qu'on aurait dû faire autrement.

Personnellement, je n'ai plus d'intérêt à faire du locatif dans les conditions actuelles, je laisse couler paisiblement, tous les biens sont en très bon état, DPE E pour un seul d'entre eux.
Pourtant en cumulant mes revenus locatifs, je ne débourse pas un euro de ma poche vis à vis des charges locatives et emprunts.

J'ai tout loisir à mettre l'épargne de issue de mon salaire en actions, amélioration de ma RP, vacances et m'occuper de ma famille. J'aurai peut être 2 recommandés dans l'année pour changement de locataire. Je peux déléguer, ou poster l'annonce toute faite sur lbc et choisir deux après midi pour faire les visites.
Deux après midi pour l'etat des lieux de sortie.
Et qq mails pour le dossier et rentrer les paramètres du locataire dans une appli et faire un état des lieux.
Et encore je peux le déléguer, mais j'aime bien voir la tête des locataires, les voir contents d'intégrer l'appartement, j'ai le temps et je trouve cela agréable également, de rencontrer les gens, souvent plus jeunes et parfois plus vieux.

Pour info, j'ai envoyé une augmentation de loyer en étant dans mes chiottes tout à l'heure. En faisant 3 clic via l'appli rentila.

Vraiment le bout du monde pour 1 semaine de boulot cumulée à l'année.

oui pour les gens qui ont déjà un gros patrimoine/de gros revenus, pas pour le péquin moyen

vu les taux à l'époque j'aurais surement fait de l'immo locatif quand même (parce que je savais déjà qu'il fallait se diversifier et qu'à l'époque je n'était pas propriétaire de ma RP) et comme je l'ai déjà dit et je le répète parce que visiblement ça ne rentre pas : je n'ai pas dit que l'immo locatif était nécessairement un mauvais choix
juste faire croire aux gens que c'est le seul moyen de faire progresser son patrimoine de manière significative est faux

au passage je plains tes locataires si tu ne fais absolument aucun travaux  de rafraichissement entre la sortie des uns et la rentrée des autres

maintenant si ton discours c'est "une fois qu'on a bien choisi un bien immo, ça tourne tranquillou", OK globalement je vais pas te contredire là dessus
sauf que bien choisir un bien immo c'est loin d'être simple et ça demande du temps
et quand les emmerdes arrivent (je ne te le souhaite pas et pour ma part j'ai eu la chance d'y échapper jusqu'ici) ça peut devenir très très très très chronophage

 
Je n'ai jamais dit cela. Je dis que c'était un levier, notamment dans mon cas et beaucoup de personnes que je côtoie, de création de patrimoine SIGNIFICATIF, lorsqu'on est salarié à différentes échelles de revenu (diversification pour les plus riches et tremplin avec la rp également pour les moins riches)
Maintenant on trouvera toujours des personnes qui font de mauvais invest, bien sûr et ce dans tous les domaines.  
C'est le seul actif pour lequel on peut prêter 200K à 1% sur 25 ans à qqun pour 1200€ à qqun qui gagne 3500€/mois. Moins vrai aujourd'hui certe, mais ça l'a été pendant de nombreuses années, que tu croies ou non.  
 
J'ai aussi dit, que c'était mieux si on était proche et qu'on connait bien sa ville.
 

 
J'ai toujours dis que l'étape la plus dure c'est trouvé le bien.
 
Ma femme de ménage passe toujours entre 2 locataires, et emmène tous les draps, housses de canapé au pressing. C'est facturé au locataire sortant, car qd il entre, c'est tout propre également.
Les travaux de rafraichissement en réalité, quand les gens prennent soin des apparts c'est tous les 10ans mini. 2 fois sur la durée d'un crédit.  
J'ai déjà eu des emmerdes bien sûr, dégâts des eaux, incendie, décès de locataire. Si tu as de bonnes assurances ça se gère sans soucis, j'avais mentionné l'an dernier que j'avais eu un incendie dans un immeuble où je suis propriétaire avec arrêté de péril derrière. J'ai ouvert le dossier de sinistre, le syndic gère, les experts aussi, je suis remboursé des loyers tous les trimestres le temps des réparation.
Un locataire est mort dans un de mes apparts, j'ai fait passé une société de nettoyage et j'ai vendu l'appart dans la foulée.
 
Bref l'entrepreunariat du pauvre.    
 
 

on y vient
 

J'ai refait un appart en 2017, il est habité depuis, il est encore comme neuf. Je ne sais pas à qui tu loues, mais si les mecs saccagent un appartement en 2/3 ans, tu le récupères sur la caution et tu fais refaire.
Une usure normale pour un appartement, c'est pas de travaux avant un bon moment (en meublé).
C'est un des avantages du meublé d'ailleurs : ca évite les déplacements intempestifs de meubles.

C'est fort de café de nous reprocher cela, alors que tu as toi-même écrit ça hier :

A te lire, j'ai l'impression que tu ne te rends pas compte du boulot que tu fais et/ou des compétences que tu mobilises pour que tes opérations immo se passent bien.

Tout se passe bien pour toi car :
- "quand on choisi la bonne ville, le bon quartier, ça se passe bien".
- "quand on choisi des bonnes copro bien gérées sans emmerdes, ça se passe bien".
- "quand on choisi bien ses locataires qui ne dégradent jamais rien, ça se passe bien".
- "quand on a un bon réseau d'artisans efficaces, disponibles et pas chers pour les travaux et l'entretien, ça se passe bien".
- "quand on a des bonnes assurances efficaces et pas chères pour gérer les sinistres, ça se passe bien".
- "quand on a un bon comptable efficace et pas cher pour gérer la fiscalité, ça se passe bien".
- "quand on a un bon banquier qui te fait tout de suite un super taux en calculant ton endettement exactement comme tu le souhaites et sans y passer des heures de négociations, ça se passe bien".
- etc.

C'est un peu un mélange entre captain obvious et le monde des bisounours ton discours.
Mais soit tu es un mytho à nous faire croire que ta gestion immo est toujours parfaite, efficiente, pas cher et qui se fait en 5minutes sur tes chiottes. Soit tu ne te rends juste pas compte du réel temps que tu y passes (peut-être parce que pour toi c'est comme un loisir, et donc tu ne te rends pas compte des heures qui passent), et des compétences que tu mobilises et qui ne sont pas mobilisables par n'importe qui.

Y'a les deux catégories, comme en bourse

bah tout le monde ne loue pas en meublé
 
et même en meublé, une fois tous les 10 ans ça me semble vraiment peu de ce que j'ai vu perso...

Aujourd'hui, avec la reco HCSF, ce sont 100% des revenus locatifs qui sont pris en compte et viennent gonfler tes revenus. Cependant, c'est également 100% de ta dette locative qui est prise en compte.
Les 70% datent de l'époque du "calcul différentiel" entre entrées et sorties, et ne se pratiquent plus.

Au départ, c'était "33% sans prendre en compte l'assurance".
Aujourd'hui c'est "35% en prenant en compte l'assurance".
IMHO, les deux sont donc globalement équivalents... en tout cas, ça n'a pas changé grand chose, c'est l'épaisseur du trait.

 
 
Bonjour,  
 
J'ai commencé à lurker le topic il y a 2/3 jours après sa découverte via le topic épargne.  
Je suis intéressé déjà depuis quelques années par me lancer dans du locatif mais j'ai jamais osé passer le cap.
 
J'ai 27 ans, CDI et je gagne environ 22k brut/an.  
Je suis dans une situation un peu particulière avec le boulot et j'arrive à mettre grosso-modo 50% de mes revenus en épargne (absence de loyer notamment).  
 
Hier je regarde dans le coin autour de chez mes parents (Indre et Loire), je tombe sur un appart' en petite ville à 65 760€, loué 400€/mois.  
Quand je fais le calcul avec un emprunt sur 20 ans, on est à 274E/mois.  
 
Mais quelle est cette diablerie ? N'importe qui peut se faire du cashflow positif ?    
 
Qu'est ce qu'il faut rajouter en plus pour avoir une vraie estimation des coûts ? Les charges de copro + la taxe foncière ?

Je rejoins Karma, ça va beaucoup dépendre du locataire évidemment, mais tous les 10 ans ça me paraît pas étonnant.
J'ai habité mon précédent appart 12 ans après l'avoir totalement refait, ben le seul truc qui m'a fait refaire un coup de peinture avant la revente c'est un dégât des eaux, sinon il était encore très largement habitable, et sans ce dégât des eaux je n'aurais rien fait de spécial (en dehors du simple entretien) si j'avais continué à y habiter.

 
Et la taxe sur les revenu ? (TMI + PS) , et la vacances locatif ? et le risque d'impayé ? et l'assurance PNO ? et l'assurance impayé ?
Et les intérêts d'emprunt ? et les frais de notaires....
 
Ensuite il est quel DPE ? Si c'est pas noté E, tu es bon pour budgéter des travaux d'amélioration rapidement, sinon il sera inlouable d'un point de vue légal rapidement.
 
Plus le risque est grand, pour le rendement est meilleurs.
Plus le risque est faible, plus le rendement chute.

 
indre et loire pas cher donc bon rendement
mais ton calcul sur les mensualités est faux
https://www.meilleurtaux.com/credit [...] lites.html