Reprise du message précédent :

 
Je trouve que l’immo locatif à levier me permet de m’enlever l’envie de « gagner plus », ou de me forcer à épargner 50% de mon salaire pour tout mettre sur un etf, en mangeant des pâtes pour voir grossir mon CTO.
J’ai un crédit que j’ai soldé l’an dernier,c’est très confortable. J’ai dû sortir maximum 15k de ma poche au cours des 19 années de détention. Location nue j’ai eu 5 locataires différents. L’appartement vaut 200k aujourd’hui dans l’état. Taux variable je n’ai jamais eu à renégocier à la baisse, ça se faisait tout seul, sans frais(chance). Ca m’a coûté une chaudière, j’ai changé les fenêtres (subventionné à 80% par la métropole, chance). Et j’ai refait une fois les peintures moi même, changé une paroi de douche et reponcé une fois le parquet par un pro. J’ai pu faire une convention avec Anah au moment où je commençais à payer des impôts parce que les intérêts avaient bcp baissé. Le locataire en place respectait les critères, j’ai pu le faire directement (chance).
On peut comparer à des placements en bourse ou autre, j’ai depensé les 15k au fil de l’eau, et ça me rapporte toujours 500€ net après impôts par mois. Le rendement sur la valorisation actuelle est faible mais je suis toujours en convention avec l’Anah.
 
J’ai pu revendre il y a 6 mois un bien que j’avais depuis 10 ans loué en nu, 2 locataires différents. Ça m’a coûté environs 150€/mois lissés et j’ai récupéré 130k net après impôt. Arrêt anticipé de ma convention anah, car mon locataire était décédé et j’avais un acheteur à un prix 20% au dessus du marché qui habitait l’immeuble, donc vente en une visite (chance).
 
J’ai 2 autres bien en nu et j’avoue que c‘est qd même autre chose que le meublé, rendement plus faible mais avec les prix d’il y a 15ans combiné au borloo ancien/loi cosse, on s’y retrouve, les tri sont loin d’être degueux. Et les locataires restent en moyenne 4-5 ans.
 
Les meublés c’est plus récent (2018-2022) mais tout combiné je ne sors pas un euro de ma poche, hors entretien. Et je me désendette chaque année de plus de la moitié de mon salaire annuel. J’ai au final acheté quasi 2 apparts par an sur la période. Full crédit entre 0.8 et 1.3. Un peu d’apport pour les derniers. Crédit sur 20 ans c’est 5% de la valeur des biens qui est remboursée par an. Certains apparts se vendraient *1.5  par rapport à l’achat + travaux.
 
J’ai jamais été un gros épargnant, j’ai tout claqué en voyage quand j’étais jeune actif, soirée, boite de nuit, ski 4 fois par an, j’ai payé une partie des études de mes frangins, je n’ai épargné que le strict minimum. Très loin des cigales de ce forum. 0 cerises bien sûr, j’ai plutôt donné à mes parents depuis que je suis actif.
 
Je n’investis en bourse que depuis 2018-2019, avec qd même des grosses louches pendant le Covid.
 
En regardant les chiffres de façon historique, il y a effectivement eu un eldorado de l’immobilier locatif ces 10 dernières années. Une baisse de prix ne rattrapera jamais le fait d‘avoir un emprunt à 1% qui traîne.
 
Le fait d’avoir des appartements répartis dans différentes copropriétés permet de réduire le risque  
, et être en copropriété est en réalité moins chronophage que d’avoir un immeuble. Ça coûte, mais il y a qqun et des propriétaires occupants qui font le suivi de l’entretien de l’immeuble (devis, facturation, gestion des entreprises etc).
 
Maintenant que tout est lancé, je ne gère que les entrées/sorties et contact avec les locataires. Et j’ai rénové les appartements de façon à ce qu’il n’y ait quasiment jamais besoin de m’appeler. Quand il y a des soucis, je paie mes artisans pour intervenir, je ne me déplace plus forcément.  
 
Et le fait de voir chaque les loyers et les CRD qui baissent de façon assez significative est rassurant.
Impossible d’avoir ce patrimoine en n’achetant que des Scpi et en mettant 200€/mois sur du CW8. C’était bien sûr un peu de boulot pour déclencher mais je suis finalement plus serein que si je mettais 4K/mois sur mon CTO, sachant que les 4K sur le CTO, je suis obligé de me « priver » pour les épargner.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
Vivre du cash-flow immobilier c’est vraiment précaire. Ce qu’il reste réellement après les charges+impôts c’est queudalle, quand il n’y a plus rien à déduire, il faut vendre, ou trouver des solutions pour réduire l’impôt.
Hors location saisonnière.
 

Tu veux pas venir poster sur le topic Epargne Yalouf ?
Cela changerait un peu du propos décérébré "FULL ETF, IMMO SUCKS"

En France, merci la fiscalité en grande partie. Parce que dans l'absolu, un bien à 200k qui rapporte 1k/mois net, si c'était pas les impôts, t'en as 3 ou 4 et t'es bon pour vivre plutôt confortable.

L'imposition tue tellement quand tu veux vraiment vivre des loyers.
Disons que pendant la phase d'accumulation, il y a la possibilité de ne payer aucun impôt, mais au final, au moment où tu dois utiliser cet argent pour manger une fois que le capital t'appartient vraiment, tu es incité à vendre et racheter. J'ai rencontré pas mal de marchands de biens et autres  "rentiers" de l'immo pendant mes péripéties, au final ils ont tous un gros socle locatif remboursé à 100% qui sert à payer les factures, et pour le reste, c'est l'activité de marchand de bien qui sert à payer la Porsche et les club meds.

Une autre option, c'est d'accumuler en France puis bouger l'argent ailleurs. Dans des endroits où les taux sont plus élevés (donc les rendements locatifs souvent meilleurs) et la fiscalité moins violente. Évidemment, il y a un frottement fiscal quand la résidence fiscale reste en France, mais c'est moins violent que la location d'un bien nu ou LMNP déjà amorti.
Je continue à trouver le concept de l'amortissement du bien en LMNP stupide. Une fois le bien amorti, je le revends et rachète le meme situé à coté, et je paye moins d'impots... A part générer deux transactions (vente/achat) donc plein de frais de notaires - une forme de seconde imposition - je ne vois pas trop pourquoi ce concept existe.

Ton message m'a donné envie de pondre une petite simulation Excel...

Voilà ce que ça donne (j'ai fait pour un LMP) :

Dites moi si vous voyez de grosses conneries. Après c'est un calcul à la louche.

Si on part du principe que chaque appart vaut dans les 90k€, ça fait un capital de 1 080 000€ qui rapporte en ultra net 2,78%
Ce n'est pas fou... mais comme dit précédemment par Yalouf, ce capital aurait probablement été impossible à atteindre sans effet de levier. En tout cas pour les PD2POV comme moi qui viennent de la France d'en bas, même en épargnant une énorme part de mes salaires, ce n'est pas possible à atteindre autrement  

Je ne sais pas trop quoi penser de ces chiffres à vrai dire

J'ai vu un IDR intéressant pour moi. Ce serait une première, je n'ai que des appartements jusque-là.
 
Se pose comme pour tout le monde la question de la fiscalité...
 
Quelques infos en vrac : TMI30 pour moi, quartier idéal pour du meublé (j'aurais + de demandes que pour du nu). 2 T3 et un garage.
Immeuble 100.000€ + 50.000€ de travaux.
DPE actuel F, cible D.
Potentiel de loyer annuel : 9.600€ en nu, 13.200€ en meublé.
 
Option 1 : déficit foncier, nu
Avantages :
- les 50.000€ de travaux correspondent à une économie d'IR de 15.000€ ;
- moins de dépenses initiales (achat des meubles...)
- je peux basculer sur du meublé au bout des 3 ans auxquels m'a engagé le déficit foncier. A ce moment-là, je passerais les amortissements sur la valeur de l'immeuble au jour où l'on débute l'activité meublée. S'il est valorisé 150.000, amorti sur 15 ans : 10.000 d'amortissement par an.
 
Option 2 : LMNP d'entrée
Avantages :
- 3.600€ de loyer supplémentaire par an
- pas à gérer la bascule vers un autre mode de gestion (et le risque fiscal qui va avec) dans 3 ans
- certains frais liés au début d'activité (frais de dossier de l'emprunt...) déductibles en LMNP mais non déductibles en revenus fonciers.
 
L'option 1 me semble bien plus avantageuse même si elle demande une petite gymnastique pour basculer sur du meublé (rester sur du nu ne serait pas intéressant).
Des avis chez les spécialistes des IDR ?

Basculer de nu à meublé, c'est vite fait, enfin c'est comme passer de pas loué à meublé, hormis pour les locataires en place qui pourraient refuser de changer de bail s'ils veulent rester et donc tu es engagé pour plus de 3 ans (par exemple si tu as renouvelé un bail après 1/2 ans)

 
Tu touches environ 30-35% du loyer brut pour payer le casino. C'était l'ordre de grandeur que j'avais en tête.
 
 

 
Nu vers meublé ça se fait bien, le seul truc c'est que ça ne se fera peut-être pas en même temps sur les 2 apparts, et en fonction de là où tu en seras des baux, ça peut prendre 3 ans de plus.

je ne sais pas si on en parle ailleurs cela ne concerne pas tellement le locatif mais en cas de vente cela reste de l'investissement.  
Nos fantastiques merdo députés européens viennent d'adopter une nouvelle loi de merde qui reprend les caractéristiques d'interdiction de louer en fonction du DPE mais pour les propriétaires occupant cette fois.
Interdiction de vente de votre résidence principale si votre bien ne sera pas classé en D en 2033.
E en 2023 !
 
Je n'ai pas trouvé plus d'information mais ils parlent de "décote" en cas de non réalisation des travaux et obligation pour l'acquéreur de réaliser les travaux à l'entrée dans son nouveau logement.  
Plusieurs euro députés se sont élevés sur l'inefficacité de la mesure et les coûts dramatiques pour certains pays de l'est notamment.  
Est-ce que cela serait une taxe ou une moins value forcée sur le prix de vente je ne sais pas.
Les articles que j'ai lu faisaient également mention de la comptabilité du droit de propriété (constitutionnel en France) vs la traduction de la directive UE, ce qui impliquerait l'application d'office de ces mesures même en cas de non cession des biens ??
 
 
Autres problématiques, les biens en successions, la vente pour financer la maison de retraite de vos parents ??? Ils s'en tamponnent.
Il y a des élections euro l'année prochaine pour espérer qu'il y ait un "lifting".
 
Si vous avez d'autres infos  

E, en 2023 et tu peux pas vendre ?  
 
soit 80% de ce qui est en vente actuellement ?  
mon rêve ...

2030 pour E faute de frappe.

Merci d'éviter de propager des fake news  

Hello
 
Quelle merde ces histoires de DPE et évidemment personne dans la rue pour contester    
 
Bon bref pour consulter les transactions achat/vente dans un secteur vous utilisez quoi ?
 
Il y a le site des impôts http://app.dvf.etalab.gouv.fr mais rien dans le secteur que je cherche depuis mai 2022, il me semble que d’autres sources ont été citées ici mais je ne trouve rien…
 
merci

drap

En même temps, je n'ai jamais vu un particulier dans l'impossibilité de louer son logement à cause du DPE. Ni se prendre des pénalités
La rue, c'est juste bon pour activer le 49.3 ou ou finir en GA

Sinon, tu peux estimer ton bien sur MeilleursAgents ou directement faire venir quelques agences de ton quartier/coin.

On est en France il y a sûrement de la délation  

 
On est pas la Suisse non plus.
Puis bon entre mettre une famille dehors et la laisser vivre dans une passoire énergetique...
On vera ce que décide un juge le jour ou ca arrivera.

Je ne suis pas sûr de bien comprendre. Si tu veux utiliser "tout cet argent qui dort", ça veux dire que tu vas injecter beaucoup de cash et faire un tout petit prêt. Et ça ne changera pas grand chose pour le taux d'endettement de ta RP ensuite. Quel est le problème enfait ?  

Les banques peuvent déroger à la limite du 35% d'endettement HCSF pour environ 1 dossier sur 5. Si ton reste à vivre est vraiment confortable vis à vis de ton projet RP, alors ça passera sans problème pour la banque. Là où ça peut bloquer, c'est pour la caution bancaire. Mais si tu as déjà d'autres bien immo, tu peux les apporter en garantie par ailleurs pour rassurer tout le monde. Si tu as un gros patrimoine financier, ça rassurera aussi la banque préteuse bien évidemment.

J'ai eu de bonnes expériences dans les agences Crédit Mutuel pour ce genre de dossier custom. Fortuneo ne voudra probablement rien entendre si n'est pas dans les cases standard.

Merci pour ton retour Kimmeria

La situation est compliquée et je me rends compte que c'est un peu prise de tête et surement sans intérêt pour le topic.
Je vais faire mes calculs dans mon coin, et advienne que pourra...

Edit : Merci pour ton edit également. Je note le Crédit Mutuel, c'est la banque qui revient le plus souvent quand on parle d'un peu de souplesse. J'ai eu une mauvaise XP dans un agence il y a qq temps mais apparemment les agences sont indépendantes donc j'irai trois rues plus loin si j'ai besoin de les rencontrer à nouveau

+1 avec le discours.
Pour des salaires moyens, l'immo et le locatif permet de s'enrichir grâce à l'effet levier, je n'ai jamais trouvé d'équivalent.
J'ai malheureusement dû vendre le mien vu l'état général de l'immeuble mais ça m'a permis de gagner plus de 40k€ après impôt en moins de 2 ans de détention..

Situation très spécifique qui a généré une opération ultra profitable à court terme pour toi.

Il serait irraisonnable de généraliser ça, et de croire que toutes les opérations immo sont aussi rentables.

Parallèlement, tu trouvera aussi des gens qui ont eu des situations très spécifiques et ultra profitables en bourse : APPLE, TESLA, LVMH, etc. Mais peut-on généraliser ? Bien sûr que non.

 
Un immo bien géré et sans précipitation a toujours permis de dégager un gain.
En ce moment le marché chute, mais il repartira à la hausse d'ici quelques temps (je ne sais pas si on parle en mois ou année).
Après se précipiter sur un pinel de CGP sans faire attention au prix réel du secteur à l'achat mais aussi de la location, c'est une erreur.
 
La situation actuelle rend les investissements locatif à crédit très compliqué, que se soit en terme d'accès ou de cash-flow.
 
Ce que je crains le plus sur les investissements locatif pour l'avenir, c'est l'incertitude des loyers et de leur évolution en raison des différents plafonnements mis en place (ou qui vont l'être).
Si certaines villes l'ont déjà annoncé (Marseille ?), on ne connais pas encore le montant des plafonds, d'autres n'ont encore rien dit mais non jamais dit que elle ne le ferais pas.

Tu confirmes donc que ce n'est pas l'immo en lui-même qui est forcément profitable, mais c'est le travail, l'énergie, et le temps de l'investisseur pour "bien gérer et sans précipitation".

 
Sauf coup de chance, n'importe quel investissement n'hésite un minimun d'implication, après il est vrai que l'envolé des prix des dernières années (5, 10 ?) a permis de gommer, corriger, ou effacer les erreurs de beaucoup.
L'immo est juste un terrain d'investissement ayant certaines caractéristiques et qui peut être globalement être compris par une grande majorité des gens, et on parle ici de l'immo FR.

Et surtout de pouvoir s'endetter relativement facilement.

Que investissement ne demande pas de temps ni travail et énergie ?

c'est là l'erreur que font la plupart des gens

c'est bien plus compliqué que ce qu'il n'y parait amha

 
J'ai jamais dit que c'etait simple, mais globalement, on s'investissement, on peut comprendre l'ensemble des subtilités globales du marché immobilier que j'appele "standard".
Mais les gens pensent que il suffit de signer 3 papier, faire raquer un locataire et regarder netflix...
 
Pour le marché immo non standard (entreprise, defiscalisation, etc), ca demande des connaissances supplémentaires que se soit du marché visé mais aussi de la réglementation (quand tu passes du bail civil au bail commercial, amuse toi bien).

Sauf que ton temps, pour le transformer en argent, il te faut un moyen.
Et l'immobilier à levier est un excellent moyen de transformer ton temps en argent avec un rendement très intéressant. Souvent plus que de s'amuser à acheter/revendre sur Vinted, faire des heures supp etc.

ben justement, je pense pas  
 
y'a qu'à voir comme les gens tombent de haut dès qu'il y a des problèmes ou quand ils se rendent compte qu'ils ont fait un investissement pourri dans une zone de merde qui a baissé

Bah ETF CW8 en DCA par exemple.

Encore faut-il bien gérer sa dépense de temps. Mais globalement oui, je suis d'accord. La bonne rentabilité d'une opération immo est fortement corrélée au temps passé pour "bien gérer" l'opération. Ce n'est pas un hasard si les Pinel clé en main avec 0 compétence et 0 temps de gestion sont des opérations merdiques, et que les meilleurs opérations sont des rénovations avec des travaux réalisés soi-même et une gestion sans aucun intermédiaire.

Il y a évidemment un aspect "chance" également.

+1
Et même au-delà du mauvais choix de la localisation (qui peut réellement prédire de manière certaine une évolution future ? Personne. Il y a toujours un risque de mal choisir sa localisation), c'est surtout dans la gestion au quotidien que beaucoup de gens sous-estiment les compétences nécessaires. Le moindre petit entretien va te coûter une blinde si tu ne le fais pas toi-même.

les travaux sont amha aussi un gros point
 
ce qui ne rend pas l'invest au locatif inintéressant pour autant mais bon, je pense quand même que toutes les problématiques associées à l'immo locatifs sont mal comprises par la majorité des investisseurs

Et les sous que tu mets dedans, ils viennent d'où ?
Tu comprends ce qui se passe d'ailleurs quand tu mets de l'argent dessus ?

 
Bah ils viennent de mon épargne. Je ne vois pas bien le rapport avec notre discussion    
 
Oui je comprends ce qui se passe quand je mets de l'argent dessus. Mais cette "compétence" ne change rien à ma performance. Ma femme a exactement la même performance sur son CW8, alors qu'elle ne connait rien.

Et aussi les gens ne savent pas compter.
Énormément de gens se lancent sans avoir la moindre idée de combien ça peut leur coûter d'effort d'épargne par mois, et s'ils sont prêts à mettre cet effort.

Comme je le dis souvent, les personnes qui investissent à côté de chez eux ou dans les villes qu'ils connaissent font rarement de mauvais investissement.

 
C'est pas que ils sont pas capable, c'est que ils veulent pas s'investir un minimun et veulent que tout fonctionne tout seul.
Et dans la vrai vie ca marche pas.
 
Après vu le niveau de la population et que il semble bien baisser (avis purement subjectif) il est possible que le sujet devienne trop complexe pour certain.

bof pas trop d'accord avec ça, c'est une mauvaise généralité amha et je ne pense pas que tu aies des chiffres pour soutenir ce que tu avances

Donc il n'y a jamais de levier possible. Si tu veux avoir un certaine valeur de patrimoine, il va falloir augmenter LARGEMENT ton apports mensuels sur etf, ce qui va passer par être mieux remunéré et/ou travailler plus.
L'immobilier locatif bien pensé et géré et à levier peut largement accélérer le processus avec au final moins de temps alloué.