Reprise du message précédent :

 
Bah tes charges de consommation de chauffage sont déjà des charges locatives. Donc c'est ton locataire qui va payer l'augmentation des prix, pas toi.

Te "désister" du collectif, certainement pas sans accord de la copro (ce qu'elle ne donnera probablement pas).
Tu peux très bien ajouter des radiateurs electriques et installer un chauffe eau, mais cela n'aura d'effet que si tu as des compteurs individuels. Dans tous les cas, tu continueras bien sûr à payer une quote part de consommations générales, et l'entretien du réseau.

Je fais un post rapide car je suis occupé sur autre chose.
 
Pour ceux qui traque des affaires, je vous invites à jeter un oeil sur le site enchères-publiques.com
 
Je prend l'exemple d'un bien dans ma région du sud-est dont l'info vient de me parvenir par mail
 
ce n'est qu'un exemple parmi tant d'autres : https://www.encheres-publiques.com/ [...] rce=alerte
mise à prix 20k€
alors si il y a bcp de personnes le jour des enchères, le prix peut monter vite, bien évidemment, mais je suis sûr qu'il y a de bonnes affaires à dénicher et à réaliser pour ceux qui sont bricoleurs pour remettre en état et ensuite louer

Bonjour,
 
J'ai pas trop eu le temps de zieuter le topic dernièrement, mais je reviens ici pour la suite de mes problèmes d'appartements pour donner quelques visuels et informations.
 
Pour rappel, deux appartements à rénover entièrement à la suite de locataires indélicats, j'en ai profité pour prendre en compte les dernières contraintes énergétiques du DPE. Nous venons de relouer l'appartement du 1er étage au 1er août.
 
Pour cet appartement au premier étage, j'ai donc fait une isolation intérieure des murs en laine de verre 12 cm, VMC hygro type B, et l'installation d'une pompe à chaleur air / air. J'en ai aussi profité pour isoler les plafonds avec de la laine de verre de 20 cm, même si cela n'a pas d'impact sur le DPE, c'est très efficace pour l'isolation phonique, nous avons été surpris de la différence ! Les fenêtres étaient déjà en double vitrage, et j'ai fait une isolation par l'extérieur avec des panneaux en mousse du plancher de la cuisine + chambre qui donne sur un porche.
 
Une petite séquence de photo Avant / Après :
 
 

 







 
 









 
Avec cela, nous sommes passés de la note G à la note C, donc c'est plutôt une bonne surprise, et nous sommes, j'espère, tranquilles pour plusieurs années. Je croise les doigts pour que les futurs locataires prennent soin de ce logement, et c'est bien sûr assurance loyer impayés obligatoire !
 
Je vais essayer d'ajouter ça à mon petit ebook qui se vend doucement, mais sûrement, il faut que j'apprenne à faire un peu de publicité et améliorer sa visibilité !
 
La suite bientôt avec l'appartement du rez-de-chaussé !

Belle réalisation !
Combien a couté la renovation?

Bravo, beau "rattrapage" de DPE.
Comme tu as un soft, si tu pouvais indiquer dans l'ebook le gain et l'estimation de coût de chaque poste, ça serait super intéressant.

le gain DPE c'est surtout grâce à la PAC. Sans ça, il aurai eu E

On est d'accord que ce qui compte pour le nouveau décret de janvier 2023, c'est la consommation en kWh au m2 ?
On peut être en E ou F avec une consommation en dessous de la barre des 450 kWh ...

Non, ce qui compte, c'est les matériaux (isolation) et le type de chauffage.
 
Le kWh/m² c'était avant d'ou le faite qu'un bien non habité ou non chauffer (car radin) avait une bonne note malgré que c'est une passoire thermique.
 
Maintenant le dianostique regarde l'épaisseur d'isolant dans les murs, dans le plafond, sous le sol. Regarde si tu à un appareil "écologoqie" (type PAC), regarde le type d'énergie de chauffage.  
D'ou le faite que c'est fait pour inciter les bailleurs à rénover en profondeur leur passoire thermique et pas juste mettre un coup de peinture. Or, ça coûte très cher de doubler les mur intérieur ou de faire une isolation par l'extérieur. Résultat, beaucoup de bailleur préfère vendre le bien au lieu de faire les travaux (par manque d'argent où simplement de pro pour faire le chantier).
L'état, con comme il es, pensait forcer la main des bailleurs en faisant cette loi sans même réfléchir s'il y avait assez de pro pour rénover l'ensemble des passoires (et non, il y a pas assez de pro dans le BTP pour le faire) et sans se demander si les petits bailleur (souvent à la retraite) avait assez d'argent pour financer la grosse rénovation.
Résultat, les bailleurs vendent, il y a de moins en moins de location sur le marché d'où le report de la date de mise en application de la loi pour pas mettre des millions de français locataire à la rue.
 
A logement égal, si tu chauffes sans panneau solaire ou PAC à l'élec, tu auras beaucoup de mal à avoir mieux que E même si le reste de la construction est le top du top alors que le même logement au gaz aura un D voir C. C'est juste stupide quand tu sait que le gaz est moins écologique que l'élec en France (grâce au nucléaire).

Je suis d'accord pour la réno et le DPE.
Je parle juste de l'obligation du bailleur pour les locations à partir de 2023.
Sur le DPE, à côte de la note, il y a la consommation en kWh au m2.
On se base sur ce chiffre pour décider si le bien peut être loué ou non.

Ben oui, si tu as une consommation de 150 (soit en dessous de 450, tu es forcément E ou F et même moins    
 
Si ta question est plutôt, si mon appart consomme 450 kWh, je peux être E ou F, la réponse est non. Tu es forcément G
 
E => 251 à 330
F => 331 à 420
G => 421 et au dessus
 
F et G étant considéré comme des passoire thermique.
Si tu veux donc continuer à louer dans le futur, tu dois viser le E donc être à 330kWh/m²/an maxi

Je comprends  
De ce que je lis, pour 2023 on reste sur le critère de 450 kWh par m2 (donc G)
Ensuite pour 2025 et 2028, effectivement cela se durcit pour arriver au E en 2034.

hello,
 
 je me lance dans un nouveau projet, en famille cette fois (démembrement prévu).
 
Je n'arrive pas à trancher sur la forme à adopter. J'hésite entre SCI à l'IS et SARL de famille.
Nu ou meublé, peu importe. Loué nu serait plus simple mais s'il faut meubler je le ferais. En revanche, si je peux rester dans le régime des PV des particuliers c'est mieux. Et si c'est pas possible, bah dommage
 
Un point spécifique à prendre en compte : j'ai déjà pas mal de revenus LMNP en nom propre (>23k€) et même si cela ne représente pas 50% des mes revenus, j'espère bien que ça le sera assez vite. Le statut LMNP n'est donc pas garanti très longtemps.
 
Mon comptable est en vacances et les délais pour le notaire sont assez longs. En attendant, je suis preneur d'avis éclairés.
 
merci

 
Dans les 30 000 € environ pour cet appartement, j'ai pas regardé spécifiquement étant donné qu'on a fait les deux appartements en même temps. Et en comptant le fait que j'ai fait beaucoup de choses moi-même
 

 
Je vais essayer de faire ça en effet !
 

 
Non, j'aurais été en D, à 200 kWh/m²/an, je viens de faire la simulation.
 

La classe G commence à 421, donc c'est la classe G au dessus de 450 qui sera interdite en 2023, il y a une petite marge.

Dans un premier temps, tu as raison:
 
Initialement, cela devait être une interdiction de TOUS les logements classés en G. Après les premières annonces, il y a eu rétropédalage (probablement après avoir estimé le nombre de logements que  cela représentait vraiment), et la première vague d'interdictions concerne effectivement SEULEMENT les logements ayant une consommation au dessus de 450kWh/m²/an.
Bien sûr tous ces logements sont classés G, mais cela ne signifie pas pour autant que tous les logements G sont interdits à la location.
Il a 2 catégories de logements G qui pourront toujours être loués en 2023:

• Les logements classés G du fait de leur consommation, mais dont la consommation est comprise entre 420 et 450
• Les logements classés G du fait de leur émission de GES (le DPE retenant pour la "note" la pire classification entre émission et consommation). Il s'agit par exemple des appartements correctement isolés mais reliés à un chauffage collectif classé comme fortement émissif. A noter que dans ce cas, le propriétaire individuel ne peut généralement pas agir pour réduire la valeur des émissions, les travaux ne pouvant être décidés que par la copropriété.

On peut déjà anticiper beaucoup d'incompréhensions de la part du grand public, qui va croire que tous les logements G sont interdits à la location.

Effectivement il faut bien saisir les nuances.
Merci pour le post précis

Bonjour à tous,
 
je vous sollicite pour une question de responsabilité entre propriétaire et locataire. Je loue depuis 3 ans deux studios qui sont issus d'une séparation d'un appartement. Il y a donc une porte d'entrée principale avec un petit sas qui distribue ensuite les deux studios. Un de mes locataires en place depuis un an et sans histoires a cassé sa clé dans la serrure de la porte principale. Le serrurier qui est intervenu a donc dû faire sauter la serrure.  Celle ci était  plutôt vieille mais il n'y avait jamais eu d'alerte jusque là. Je me pose donc la question de savoir qui doit prendre en charge les frais de remise en l'état de la porte?
Merci pour vos avis  

Si l'usure était normale, toi, si l'usure était anormale, lui. De quand date la porte et la serrure?
 
https://www.legifrance.gouv.fr/loda [...] 038834730/
 

.
ben... pour casser une clé , il faut vraiment forcer.  
Pour moi la facture est pour le casseur de clé.
 

 
Comme ça je dirai toi vu qu'elle semblait vétuste.

 
Ca fait tellement plaisir de voir quelqu'un qui pense pareil    
Bravo à toi.
 
Tu fais tout tout seul, ou tu demandes à des potes des fois ?
Team solo ici, donc c'est long.
 
Dans le style, viabilisation de maison de bourg pour 2K (location + matos) (et encore première fois à la minipelle, et via donc certains trucs j'étais noob), et en plein cagnard.
Je pense que c'est imbattable quand je vois les factures de certains

Tous mes appartements sont en D, rénovation basique (isolation par l'intérieur),  tout électrique...

J'étais dans la même situation (au taquet en LMNP pour ma femme et moi) et j'ai choisi SCI à l'IS avec démembrement pour mes enfants.

 
je pense partir sur SARL de famille avec option IR et LMNP.
 
pourquoi avoir choisi la SCI à l'IS dans ton cas ? c'était mon 2nd choix.
 
pour info, le passage vers une société va m'emmerder à court terme car il va falloir que je redépose mon permis de construire, avec le concours d'un archi (à payer bien sûr...) ...

C'est technique et ça dépend de ta situation, tes biens précédents, ton futur, ton projet par rapport à ce bien... Seul ton expert comptable et/ou ton notaire pourront t'aiguiller.
Moi le but était que ça roule tout seul, le garder 20 ans, et hop c'est donné aux enfants (démembrement).

Sinon personne ne parle du rachat de l'assurance emprunteur ici ? Avec la Nouvelle loi...
J'ai calculé, et la différence est tellement importante que je n'arrive pas à y croire. Pourtant c'est à garanties équivalentes bien sûr (sinon la banque peut refuser).

faut que je me penche sur l'assurance de mon prêt en cours.
 
un devis à l'arrache sur luko me donne 9€/mois alors que cardif me coute 37€. Soit 330€/an en moins, pendant encore 16 ans : 5000 balles.
 
un peu moins car c'est une charge déductible

Très joli ! Bravo!
 
Pour moi la GLI est inutile... Une garantie visale + 2 mois de loyer de dépôt de garantie + une selection exigente des locataire et tu as de grande chance d'avoir 0 soucis. Après le risque 0 n'existe pas mais je trouve que c'est déjà bien sécure comme çà.
 

QUestion, est-ce que le nouveau DPE peut faire baisser la note VS l'ancien? Si oui dans quel cas cela peut arriver?

à ceux qui investissent en société, vous pouvez m'éclairer sur la partie "banque" ?
 
est-il crédible d'avoir les comptes de la société ailleurs que chez la banque prêteuse s'il y a un prêt ?
les CCA sont-ils de vrais comptes ou juste de la compta ?
faut un compte pro je suppose, donc un petit budget à prévoir. non ?
qonto, ça a l'air bien. des retours ?
je suis preneur de tout merci

Bien sûr, c'est même très courant. Il y a 3 causes principales:

• Le nouveau DPE est forcément basé sur la méthode de calcul 3CL, qui se base sur les caractéristiques du logement. Le précédent DPE pouvait être effectué "sur factures", auquel cas il suffisait de moins chauffer pour avoir une meilleure note.
• Les logiciels actuels sont normalement testés pour leur conformité à la méthode de calcul, ce qui n'était pas le cas avant.
• Le nouveau DPE retient comme note globale la moins bonne note entre performance énergétique et émissions de GES.

Par contre, quid des passoires thermiques dont la note ne peut être améliorée autrement qu'avec des travaux dans l'immeuble et donc votés par tous? Qui va voter ça dans les petites copro avec 0 thune? On va pas vers une impasse?

Ils ne sont pas concernés par l'interdiction pour le moment.

Dans ce cas, l'échappatoire est l'isolation par l'intérieur...avec la réduction de surface que cela engendre.

Pourquoi?

Il me semble que c'est ce que j'ai lu (et c'est passé ici ou sur le topic location je ne sais plus). Quand le seul point d'amélioration n'est pas du fait du propriétaire mais de la copro, on peut quand même louer.
On ne peut pas forcément toujours isoler par l'intérieur, genre cuisine ou chambre qui passerait sous les 9m2.

Ah je n'ai pas vu cette spécificité.
 
J'avais uniquement vu les logements classés, et je crois qu'il y a aussi un cas ou les travaux sont trop couteux par rapport au bien, mais cela reste très vaste comme condition !

J'ai bien vu des "annonces" dans ce sens, mais je n'ai pas trouvé le texte législatif correspondant. Soit il y a effectivement une loi et/ou un décret d'application, soit c'est juste de la communication...
 
Edit:
Il y a bien un décret qui prend en compte les exceptions:

• modifications extérieurs des batiments classés ou en limite de propriété
• Les cas où la rénovation couterait plus de 50% de la valeur du bien (un passage sous les 9m² serait probablement dans ce cas)

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf [...] 0045536708
 
Mais rien sur le cas où des travaux de rénovation extérieure ne sont pas votés pas la copro. J'ai bien l'impression que selon les textes actuels, on est supposé isoler par l'intérieur si la copro ne vote pas l'isolation extérieure.

ça doit pas être courant qu'un bien perds 50% de sa valeur car une(la) chambre devient un bureau car elle passe sous les 9m² pour de la location. Sachant que ça impact surtout le prix du loyer et beaucoup moins le prix de vente. Car rappelons le, une pièce peut être considéré comme une chambre même si moins de 9m² si c'est pour une vente. Il y a que pour une location qu'il y a une obligation d'avoir 9m² pour considérer la pièce comme une chambre.
 
Donc même en perdant la possibilité de nommer "chambre" une/des pièce (pour une option de location) et en perdant 12cm de largeur au niveau des murs périphérique, on est encore surement loin de perdre 50% de la valeur du bien.

Ouais enfin la réalité c'est que l'acheteur va regarder les surfaces et dire "ouais mais ça fait 8m2 c'est pas une chambre" et ne va pas acheter. D'autant plus si il veut mettre en location ou si c'est la seule chambre.

Enfin en tout cas si c'est pas prévu dans l'immédiat je ne doute pas qu'il y aura des jurisprudences là dessus. Les syndic et autres proprio de la copro qui ne vont pas vouloir dépenser des fortunes en isolation extérieure ou changement de système de chauffage (pour x ou y raisons) ça va être assez courant amha.

Ils ne parlent pas qu’un bien perde 50% de sa valuer mais que rénover et mettre au norme coute plus de 50% (genre un appart de 100K€ classé G coute 50k€ pour sortir de passoire thermique)

 
Top QONTO.
Cca c’est juste de la compta.

merci
 
et Shine, t'as un avis sur leur service ?