Reprise du message précédent :

 
Si j'ai bien suivi les chiffres, d'ici 2-3 ans tu cumulera 3000€/mois de loyer encaissé, pour 170k de dépensés. Tu m'étonnes que tu n'aies pas envie de te faire chier à faire ça avec les contraintes des clients. Tu as un rendement extra à le faire toi-même sans stress  

Non, les 3000€/mois c'est une fois tout fini soit 5 appartement + 2 locaux commerciaux. J'espère avoir fini 100% du projet d'ici 7 ans
 
Là, j'ai deux locaux commerciaux en location et deux appartement en cours de rénovation dans le batiment "immeuble". J'ai encore une maison dans son jus à rénover (mais en bien meilleur état que l'immeuble) que je veux diviser en 3 appartement (que je ferais après avoir fini les deux appartement situé dans l'immeuble)
 
Le rectangle rouge est ma parcelle locatif avec l'immeuble (2 commerce + 2 appartements) donnant sur la rue principale et une maison derrière (avec une cour intérieur qui sépare les deux bâtiments).
L'étoile rouge est l'endroit de livraison/benne le plus près.
 

Ça c'est le meilleur signal pour un investissement ! Ça arrive plus souvent qu'on penserait

il me semble que tous tes travaux ne pourront pas être déduits de tes revenus.... cela dépasse "un peu " la notion d'entretien et réparation.
 
Par contre, il rentreront dans le coût de revient, qui diminuera ta plus value imposable si tu vends actuellement avant 22 ans (ou 32 pour la CSG)

En réalité il y a une forte demande locative quasiment partout en France.
Le marché est étonnamment tendu, et il y a peu de biens récemment rénovés en bon état sauf dans les grosses zones urbaines qui construisent beaucoup.
On loue des biens depuis 1987, aucune vacance locative, peu importe le coin.

Question con.
 
AirBnB envoie les revenus à l'administration fiscale ?
 
Si oui,
Si on est en LMNP, ils font comment pour l'adresser à la société et pas à l'administré ?

Si société y'a forcément un n° SIREN, non ?

Vous avez déjà utilisé des property management companies pour gérer un bien sur AirBnB?

 
Oui ça apparait dans la décla. Je ne sais pas quand c'est une société par contre...

Bravo pour ton travail mais 7 ans de travaux encore, c'est de l'esclavagisme. Tu paies le crédit de ces biens en attendant ?
T'as pas de vie à côté ?

Il y a ce site en beta, vous connaissez?
 
https://www.trackstone.fr/biens

Bien sur. Environ 550€/mois de crédit.
Pour l'instant, il rentre 554€/mois avec les deux locaux commerciaux.
 
Si je met autant de temps, c'est aussi car je passe pas tout mon temps dans la réno. J'y vais entre 10h et 20h/semaine en mode cool (radio, torse nu, bonbon et surtout sans me presser). C'est avant tous un projet pour une rentrée d'argent pour la retraite (soit dans 25 ans   ). Si je fini dans 7 ans, ça me permettra surtout de passer en mi-temps pour arriver à la retraite en meilleur forme qu'avec un plein temps. Voir arrêter de travailler pour vivre dans une grange/bergerie en hauteur d'une vallée des pyrénée en mode panneau solaire, eau de source mais avec la 4G quand même  

Salut,
comment se passe la vente d'un meublé avec un bail en cours ?
Le nouveau propriétaire doit refaire un bail (je suppose que oui) ?
Y a un préavis à donner au locataire ? Est il éventuellement prioritaire sur l'achat ?
Enfin, est il possible de récupérer quelques meubles ?
Merci.

- Ca se fait mais en général il faut s'attendre à une décote en faveur de l'acheteur
- Oui
- Non, le locataire a effectivement un droit de préférence, le bien doit lui être proposé prioritairement pour faire simple
- Tout dépend de ce que stipule le bail, je ne comprends pas trop la question, c'était un bail meublé ?
Dr

 
Merci pour ces réponses.
Oui c'est effectivement un bail meublé.
Il me semble donc préférable d'attendre la fin du bail pour faciliter la vente  

Là ou je suis, il faut également déclarer la location sur le site de la communauté de communes. Même si la taxe de séjour est déjà prélevée par Airbnb pour le fisc.

Donc pas sûr.

Salut tout le monde,
J'ai un bien actuellement loué par 2 personnes, et l'une d'elle s'en va à la fin du mois.
Je lis un peu tout et son contraire en ligne : pas besoin de signer d'avenant, besoin d'en signer un, Visale (caution en place) qui dit que la couverture saute en cas d'avenant, etc.
Si je comprends bien, en tant que propriétaire, le plus simple est de ne pas signer d'avenant, auquel cas l'autre colocataire reste co-solidaire des impayés pendant 6 mois, et de signaler le départ à Visale.
 
Que feriez-vous dans mon cas ? J'ai en particulier peur que l'autre co-locataire insiste pour être rayée du bail, auquel cas ce serait pratique d'avoir une "preuve" que l'avenant n'est pas nécessaire.
 
Merci beaucoup

Bonjour,
 
J'ai reçu un email de la CAF demandant à ce que je déclare mon loyer. J'imagine que mon locataire doit toucher les APL. C'est normal comme procédure de télédéclarer en tant que bailleur? J'ai reçu un identifiant etc.
 
Pas de soucis pour le faire évidemment.

Pas en meublé.

Non, c'est dans le cas où tu donnes congé pour vente.  
 
Dans ce cas d'une vente occupé, tu informes ton locataire qu'il va changer de bailleur. Le bail est transféré au nouveau propriétaire à la vente.
 

J’ai reçu la même chose et je suis intéressé par la réponse. Pour l’instant je n’ai rien fait, je ne sais pas si c’est une obligation ou pas. C’est pas clair.

Je ne vois pas du tout la plus value de faire les travaux par toi même dans cette opération.
Certes le coût est plus cher, mais la banque aurait financé les travaux du le projet était viable.
Tout ce temps où tu fais les travaux toi même, c'est qd même X années de loyers perdus+le temps passé.
La main d'oeuvre c'est entre 30 et 50% du prix des travaux. On sous estime souvent le coût des matériaux/équipement.

Bref, je ne vois aucune rentabilité supérieure à faire les travaux soi même sur un temps aussi long pour du locatif...

La banque ne lui prête tout simplement pas plus à cause de son taux d’endettement sans doute !

Le projet a l'air très rentable même avec travaux faits par une entreprise. Si elle prête en considérant que les lots vont être autorenovés par le proprio sur 7 ans, elle devrait pour prêter avec une enveloppe travaux qui rénove les lots en 12-18 mois...
Ou alors, c'est que le projet n'était pas bon du tout/ou très mal présenté à la banque.

Surtout que j'ai l'impression que le projet a été ficelé bien avant les restrictions actuelles.

Heu non. La main d'oeuvre est plutôt de +50% du prix des travaux.

Pour tous les trucs pour lesquels j'ai fait des devis et que j'ai finalement fait moi-même, j'aurai pu acheter le matos, me rater, tout recasser, racheter tous le matos 2 fois et tout refaire, que mes dépenses totales auraient encore été inférieures au devis le moins cher des artisans.

Et concernant le temps perdu, ce n'est pas non plus flagrant parce que les bons artisans ont +1 an de chantiers en attente avant d'intervenir chez toi. Voire encore plus d'1 an si tu prends le combo rare : bon artisan et pas trop cher.

Que le projet soit rentable ou pas, faut respecter le taux d’endettement !!
Règle du HCSF pour le locatif qui depuis 2020 sont très contraignantes

Et payer plus cher des artisans alors que tu ne peux pas déduire les travaux des loyers car c’est de la reconstruction, la renta en prend un sacré coup aussi !

On ne me fera pas croire que 7 ans de travaux à raison de 20h par semaine en solo est la bonne solution pour un invest locatif.
Pendant cette période, tu as le temps d'acheter 2 voire 3 RP, les rénover et récupérer plein de cash qui valorisent vraiment ta propre main d'œuvre, car non fiscalisée.

Il manque pas mal d'éléments pour juger au final. Endettement au moment de l'opération, proprio RP ou non, devis travaux, temps des travaux, etc
Si on est déjà à 33% avec le projet sans travaux, il faut quand même financer le matos avec ses deniers persos.

Bref je vais me replonger dans les anciens messages

 
AH, merci !

S’il préfère une rente mensuel qu’un gain immédiat, c’est lui qui voit. (Et ne pas vivre dans les travaux aussi)

Tu peux être à 33% et avoir un reste à vivre qui te permet de financer le matos et les matériaux ! (Vu que le reste à vivre n’est plus vraiment pris en compte par le HCSF)

Bref, y a pas de vérité universelle , chaque cas est particulier !!
Perso, je suis à 37% (crédit en 2017) et je finance les travaux de ma RP sur fond propre (avec 37%, c’est même pas la peine que je demande un crédit conso ou voiture alors que je peux largement payer 300 ou 400€ de mensualités)

Tu es sur sur le crédit conso ?
J'en ai fait un de 40k sur 7 ans pour financer des travaux, la banque m'a rien demandé de spécial. Endettement de 45-50% avant opération.

Si ton banquier fait mal son taff, tant mieux pour toi !

Ou alors c’était avant 2020 ?

Non c'était cette année.
Ce sont les même règles d'endettement en conso que pour un crédit immo ?

Je ne comprends pas ton argumentaire. Tu dis que c'est pas le bon plan pour un invest locatif, et tu justifies en disant que c'est plus rentable de rénover des RP (donc ne pas faire de l'invest locatif, ni en solo, ni par des artisans). Du coup je ne vois pas le rapport avec la discussion

Vu le temps passé, acheter une ruine en RP, la rénover 20h par semaine et la vendre avec plus value +++ au bout de 12 mois rapporte(rait) plus que de faire la démarche d'André.

Y a des gens qui vivent comme ca oui, tu peux facilement faire 50k+ par an.

Peut-être, mais ce n'est pas ça le sujet. Et au passage, il y a un risque réel d'abus de droit à enchainer trop rapidement les rénovations de RP revendues avec une forte PV non fiscalisée. C'est un cas d'école de contrôle fiscal.

La question c'était : dans le cadre de son projet d'invest immo locatif (donc qui n'est pas sa RP), aurait-il plutôt intérêt faire les travaux par des pro que faire lui-même ?

Je ne faisais que t'expliquer ce que tu n'avais pas compris

 
Toutafé !

le matos c'est plus 30% de la facture. Le reste c'est la MO et la TVA    
Pour les 2 appart de l'immeuble, rien que le toit j'ai gagné facile 23 000€ en 2 semaines de travaux. Va faire mieux à la bourse en investissent 7000€    
Le placo/isolation/bande pour environ 560m² de surface (mur+plafond) c'est facile 35 000€ par un pro
 
Je vois vraiment pas comment en entrant 1,5 ans de loyer (18 mois x 1000€ de loyer pour 2 appartement) je pourrais compenser le surplus de coût si je passe par un pro.
 
Un exemple de ma liste d'achat pour faire les cloisons (95% du matos). Un 1er jet 100% Leroy Merlin.  
Au final, j'ai dépensé 800€ de moins que cette liste en faisant jouer différente enseigne.
Il manque le matos pour faire les bande mais ça c'est pas cher.  
J'ai du ajouter pour 150€ de montant/rail samedi dernier pour finir les cloisons .

Sans crédit travaux, je suis déjà à 35%    
J'ai même du solder un crédit pour que mon dossier passe sous les 35% (en comptant 70% du loyer d'un des commerces en plus).

 
+1
C'est imbattable de faire soi-même.