Reprise du message précédent :

 
Il te faut un compte pro impots.gouv.fr dans tous les cas, indivision ou pas.
https://www.impots.gouv.fr/professi [...] -un-espace

ah bon d'accord, c'est spécifique à la location meublée ? (car ma mère fait de la location nue et elle n'a pas de compte pro pour les impots )

Oui c'est spécifique.

Comme Déjà répondu par kimmeria, dans tous les cas il faut un compte pro pour le LMNP:

• Les revenus de l'activité LMNP se déclarent via la 2042C-pro, qui est accessible depuis l'espace professionnel. Elle est ensuite automatiquement reportée dans la déclaration d'IR "particulier"
• L'espace pro du site des impôts sert aussi à payer la CFE de l'activité LMNP

bon, je suis vraiment le seul proprio a culpabiliser quant à la rehausse du loyer avec l'indice annuel, là ?

 
Oui
 
par contre moi jai un peu la flemme d'aller réclamer la part de la TF sur les ordures ménagères aux locataires
ce ne sont pas des montants négligeables en plus

 
Tu ne l'avais pas inclus dans les charges locatives prévisionnelles ?
 
Faut toujours inclure le maximum dans le prévisionnel de charges, quitte à collecter trop et rendre en fin d'année. Parce que l'inverse est toujours psychologiquement plus dur à faire accepter par le locataire.

 
en effet c'est un bon point je le ferai la prochaine fois
par contre je loue aussi une maison et là c'est pas possible

Ha, moi je l’ai fait des le début  
Mais rajouter encore quasi 30 balles sur le loyer je sais pas ça me mets mal à l’aise
Heureusement que Rentila en voit un mail générique plutôt que ce soit à moi de le rédiger  

C'est toujours plafonné à +3,5% la revalo des loyers ?

Je ne loue pas de maison, mais je ne vois pas pourquoi ce ne serait pas possible.
Tu demandes le règlement de provisions sur les charges, et tu régularises ensuite, même si les charges en question ne correspondent qu'à la TEOM.
 
J'ai découvert relativement récemment que pour certains appartement, certaines agences / certains proprios ne font payer les provisions que sur les charges locatives liées à l'appartement, et pas à la TEOM, et envoient directement en fin d'année une demande de remboursement de la TEOM.
C'est légal, mais ça m'aurait fait fuir si j'avais été dans cette situation en tant que locataire, je l'aurais vécu comme une arnaque, ou en tout cas un gros manque d'honnêteté et de transparence.
 
Alors que l'augmentation de loyer, pour ma part je l'annonce bien lors de la signature du bail, donc je suis honnête et j'applique sans scrupule (mais avec toujours un peu la crainte que ça ne pousse le locataire à chercher ailleurs... ce qui ne me dérange pas plus que ça pour les logements dont les loyers sont un peu en dessous du marché )

Je suis bailleur de locaux commerciaux, les loyers sont soumis à d'autres indices qui sont encore davantage volatiles (et non protégé par le plafonnement de l'IRL habitation). En 3 ans, j'en suis à +20% d'augmentation. C'est juste démentiel    Et je commence aussi à me demander si cette année je vais peut-être ne pas appliquer l'index.

Allez, tu m'as convaincu, le mail est parti

Pourquoi une agence immo pour les loyers???
Suffit de regarder les annonces sur seloger et leboncoin pour les loyers, bien plus fiable qu'une agence immo...
 

Tu as augmenté de combien?

On parle ici de pondre des papiers pour rassurer une banque lors de la présentation d'un projet, si j'ai bien suivi.
Donc oui, une estimation d'une agence marchera mieux auprès de la banque qu'une estimation perso de l'investisseur.

Idem pour les devis.

Des papiers "extérieurs" donnent l'impression de la parole d'un pro, donc plus objective (et qui est même relativement engageante, dans le cas des devis).
Alors qu'une personne investisseuse lambda peut très bien imaginer un loyer et des devis farfelus ("Ah mais on m'avait dit sur Youtube qu'une réno c'était 500€ par m²    " )

les banques pour les crédits demandent en général une estimation "officielle" faite par une agence immo

 
20 balles Rentila calcule tout seul

OK, c'est bien dommage.
 
Les agents immo estimaient le loyer de mon appart à 1400/mois. Je suis à 1850...    
 
Par contre ils ont complètement surestimé le loyer de l'appart de ma grand mère qui doit être mis en location => toujours pas de locataires au bout de 3 mois.  
 
Bref, la légendaire qualité des agents immo...

à toi d'être malin, quand tu fais le crédit tu as plutôt intérêt à ce que l'agent immo surestime un peu le loyer, donc à toi à bien t'entendre avec l'agent et lui faire comprendre ce que tu attends

cette après-midi, j'ai fait faire un DPE.
La personne m'en a raconté une bonne.
 
Il y a deux semaines, il a fait un diagnostique dans un studio de 19m² refait à neuf (doublage mur, plafond, cuisine, sdb, etc...etc...). Résultat => DPE G
La mama bailleuse n'a pas compris et à demandé comment faire pour plus avoir un DPE passoire thermique. Le diagnostiqueur lui a dit :
 
"il faut virer le cumulus horizontal de 150L neuf qui est dans le grenier (non chauffé) et mettre un cumulus, verticale, plus petit  et installé DANS le studio (pièce chauffé)"
 
Car oui, la taille du cumulus compte mais aussi le sens de pose (horizontale = pénalisé) et le lieu de stockage.
 
Info utile :

• Pour les volet rouleau, l'alu donne des point contrairement au PVC car il y a un tout petit peu d'isolant dans les lame alu. J'ai dis que ça devait être à la marge le gain. Mais non, il m'a dit que c'était pas négligeable en point sur le DPE. A 30€ la différence sur le matos entre alu et PVC, autant prendre PVC.
• Pour le calcul de la surface, si le cumulus est en hauteur (on peux passer en dessous), le diagnostiqueur prendre en compte 100% de la surface sous le cumulus.

Si le cumulus est posé au sol ou fixer trop bas pour marcher dessous, il enlève 0,3m² de surface total à la pièce où se trouve le cumulus.

d'accord merci
 
autre petite question : j'ai acheté mon bien locatif en fin d'année dernière, mais commencé à le louer cette année (donc les premiers revenus locatifs datent de 2024) est-ce qu'il faut que je le déclare quand même cette année (déclaration d'impots 2024 sur les revenus 2023) ou pas besoin du coup ?

J'utilise Rentila (version gratuite car seu 1 bien) où faut-il aller pour avoir ça?

Tu avais ton Siret en 2023 ? Si oui tu déclares 0 e sur le Siret en 2023.

non pas de Siret en 2023, du coup je ne commence à déclarer qu'à partir de l'année prochaine ?

Ben si tu as obtenu le SIRET en janvier 2024 par exemple et que tes loyers sont tombés en février 2024, seulement en 2025 pour 2024 oui.
Parfois on déclares le SIRET directement après l'achat car on va faire des travaux et même si pas de loyers, ils peuvent être déduits du coup.

Ça t’envoi tout seul un mail qui te dit de réviser le loyer à chaque année de bail, peut être un réglage à activer

J'ai trouvé en passant par le PC et non par l'appli.
Je ne peux pas l'appliquer avant la date anniversaire du bail.

Oui, après c’est logique c’est que à partir de ce moment là
Ça s’anticipe pas mais le calcul est auto et le mail aussi, appréciable  

DPE fait pour un nouveau appart que je met en location.
 
Pour un T2 refait de zéro de 32,76m² habitable avec :

• 30cm d'isolant au plafond
• 20cm d'isolant au sol
• 10cm d'isolant aux murs
• VMC simple flux (le truc le moins cher)
• Cumulus 75 litres vertical
• 1500W de radiateur inertie
• voler roulant alu

Comme quoi c'est possible un bon DPE sur une surface de moins de 40m²    

Heureusement que c’est de l’énergie primaire (car sinon, ça ferai 5000kwh/an d’élec : tout bonnement hors de prix pour ce genre de surface )

Pour ceux qui utilisent JD2M & leur OGA partenaire : vous avez déjà eu une interaction avec ce dernier ?
 
J'ai saisi 2/3 infos type état civil et type de bien dans leur extranet. Ils m'ont envoyé un email avec un PDF de conseils / points de vigileance. Et basta.
 
Je ne sais pas si JD2M leur donne accès à ma compta et aux justificatifs uploadés, mais en l'état je ne vois pas trop la sécurité que ca apporte à la déclaration  

 
je fais pareil, ou alors je décale de qq mois la hausse (pour une application en début d'année suivante par exemple)
le tertiaire a pris pas mal ces tps -ci
après, tout dépend des locataires, si ils sont riches ou pas

 
Oui et c'est bien casse-couilles dans certains cas. On a déjà dux apparts de 31m² dans un immeuble, on en achèt un troisième identique : bah il faut l'estimation de loyer alors qu'il va se jouer au même prix que les deux autres dont les loyers sont déjà domiciliés dans la même banque...

La classe ne se fait pas en énergie finale ? Je pensais que c'était le cas au vu du débat de baisser le coefficient sur l'électricité qui est pénalisée par rapport aux autres modes de chauffage.

Question con de débutant : on fait comment pour mettre 20cm d'isolant au sol pour ne pas tout surélever? T'as creusé?

 
Il n'a pas de dalle béton. C'est plancher bois. Donc isolation entre les solives pendant la rénovation.

Tu mets l'isolant avant de faire le sol.
Dans mon  cas, c'est un appart en 1er étage donc l'isolant est au dessus du faux-plafond du rdc.  
Si c'était un rdc, soit tu creuses, soit tu surélevés
 
J'ai deux appart en rdc à faire en 2026. Je vais surélever le sol de 15cm. C'est plus simple et rapide vu que j'ai facile 3,5m de HSP.
Si j'avais que 2,5m, j'aurais creusé.

On demande surtout une réduction de 2/3 des frais de compta    
 
Mais oui, ils vérifient (au moins parfois). Exemple que j'ai reçu:
 

 
Pour l'explication: le gros électroménager était déjà dans le logement au moment de l'acquisition. Mobilier et accessoires ont été ajoutés, mais inclus comme charges et non pas amortissements.

Ah c'est curieux ça. Chez moi le mobilier est à amortir sur 5 ans tandis que les accessoires sont passés en charge. Je pensais que c'était une obligation de procéder ainsi  

Après ça dépend de la banque. Perso on ne m'a jamais demandé ce type de document.

Petit retour sur la plateforme « LMNP.ai » proposé par Hagnéré Patrimoine.
 
J’ai pris l’offre « Expert-Comptable » à 249€ comparable visiblement au service de Decla.fr et Qlower mais qui comprend également la signature d’une lettre de mission par un cabinet comptable partenaire (C2AGS basé à Avignon) qui engage sa responsabilité.
 
Pour ma première déclaration aux impôts pour un LMNP, détenu en indivision, ça m’arrangeait vraiment de partir sur des bases « saines » pour pouvoir reprendre la compta moi-même par la suite.
 
La plateforme est franchement top et simple d’utilisation.
Pour obtenir les immobilisations, il suffit de renseigner l’état de son bien et les tantièmes détenus.
 
Par contre avec leur méthode, la valeur d’amortissement de mon terrain n’est que de 1%...
Visiblement grâce à ma très faible part de tantième : 110 / 10 000.
 
Pensez-vous que c’est raisonnable pour un bien situé à Nice ?
Est-ce qu’avec leur lettre de mission je suis à l’abri en cas de contrôle ?
 
 

A ta place ça m'inquiéterait, l'usage est plutôt de considérer dans les 15% de la valeur du bien pour le terrain. Je trouve ça vraiment bizarre, et je pense que c'est un risque en cas de contrôle (que je ne prendrais pas, IMHO). Mais ça reste à te faire confirmer par des pros