Reprise du message précédent :

 
 
En parlant de ça, mes parents vivent dans un village à 35km de Bordeaux. Le maire, un architecte comme par hasard, a réussi à faire un lotissement de 40 terrains dans ce village paumé (avec la LGV qui va passer pas loin   ). Le lot le plus petit fait 297m²  , et, mes parents ont croisé des accédants à la propriété ayant acheté leur terrain d'environ 500m² pour 70K€... à 35 bornes de Bordeaux.  

Voilà, exactement.

 
Oui et non. Pour moi tout dépend des banques : tant qu'elles prêteront a 110% y'a pas de raisons que ca se calme

Ça peut stagner ou monter tranquilou de l'inflation... Le prix du pain augmente sans cesse, de 5cts de franc à 90cts d'€. Ça tend vers l'infini ?

 
Je croyais que ca n'existait pas  

Oui, soit une stagnation friggitienne...

 
Vu des grandes agglos :
 
 
 
Vu de la cambrousse :
 
   
 

Ah oui, le fameux "non mais ça monte de l'augmentation générale, du coup ça stagne"

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
Bah non, l'erreur que tu soulignes avec lourdeur est 5 à 10 fois inférieure à l'évolution des prix...  

Stagnation donc sur le graph de Friggit

EDIT : burned

Bah t'es le premier à corréler l'augmentation du SMIC aux prix de l'immo hein

le rendement de l'immo théorique est très bien documenté  : 3 % par an

Tu nous as déjà montré ta maîtrise sans faille du concept de l'inflation  

 
   
 
Logé gratuitement pendant 4 ans...Alors que ce genre d'achat/revente devrait conduire à la ruine....

Il a quand meme probablement payé ses mensualités + TF

Il perd juste la part d'intéret dans les mensualités, part élevée au début du pret mais bon à priori plus faible qu'un loyer...
On parle quand même d'un achat revente en moins de 4 ans...

Je confirme que j'ai payé mes mensualités+ taxe foncière
Et donc, qu'effectivement, j'ai été logé pendant 4 ans pour le prix de mes intérêts.
 
Soit environ 6xx € par mois pendant 4,5 ans
 
Salverius

De mémoire, l'inflation tourne autour des 2%/an depuis 10 ans ... ton hyperinflation, on la cherche encore

 
oui banlieue ouest, en 4 ans, le prix aurait du faire entre +40 et +50%, donc c'est déjà un début

since ...

Anecdote priceless :
 
Mes parents ont des voisins (très vieux, genre 80 ans) qui ont deux maisons à vendre car ils espéraient vendre la première pour habiter dans la seconde ... déjà premier gros fail ...
Les maisons sont en vente depuis deux ans au moins, et bien, ils n"ont rien trouvé de mieux que de passer la maison 1 de 170 000€ à 211 000€ ... je crois qu'ils vont encore attendre longtemps ... d'ici la, y'en aura bien un des deux qui va clamser.

Plus un.

Perso j'ai acheté (investissement locatif) il y a 6 mois, j'ai pas mal d'amis qui achètent en ce moment (c'est la période de la vie propice aux primo accédants, et ils sont soit hfr compliants soit on des aides de la famille).

Personnellement, je ne crains pas le krach pour trois raisons:

1. si tu attends tout le temps, tu prends le risque que ça monte, et d'être parmi les cons de la courbe qui se disent "j'attends que ça baisse"
2. en attendant, avec une inflation à 2%, des placements liquides à 2% dans le meilleur des cas (allez, on va dire 2.25% pour s'aligner sur le livret A), l'épargne liquide ne rapporte rien (même si on peut souhaiter en avoir pour d'autres vertus).
3. pour moi, maintenant que j'ai acheté, je suis neutre immobilier (voir légèrement pour un krach).

Pour faire simple 3 situations:

1. soit l'immo continue de monter, et mon appart constitue une sorte de couverture: il prend de la valeur quand l'immo monte. Ainsi, si je veux acheter un bien dans qq années, il sera certes cher mais mon patrimoine aura monté donc je serai en meilleure position que si je n'avais rien acheté (en effet, je peux revendre pour racheter).

2. soit l'immo est stable (légère baisse ou légère hausse), mon placement me rapporte (loyers), du coup j'aurai sûrement intérêt à louer ma résidence principale (ce qui ne me pose pas de problème) si je fonde une famille.

3. soit l'immo plante, dans ce cas dans quelques années j'ai trois possibilités, soit je revend mon appart et j'achète (j'aurai certes perdu de l'argent sur l'appart mais l'achat sera aussi bcp moins cher), soit je peux acheter sans revendre l'appart (si les loyers sont pas mauvais, autant le garder car ils ne limiteront pas trop ma capacité d'endettement, reste à reconstituer un apport), soit je ne fais rien et je continue à louer.

Grosso modo, dans la première situation je suis couvert, dans la deuxième j'y gagne, dans la troisième je suis couvert (certes ça fait mal aux fesses de perdre sur un investissement, mais je pense que je perds moins que si l'immo a augmenté fortement, que je dois vendre pour racheter, et du coup je paie de l'impôt sur ma plus value et le nouveau bien aura pris en montant plus que mon bien actuel).

Je ne sais pas si je suis clair, mais c'est pour ça que pour moi les spéculateurs ce sont ceux qui espèrent le krach à tout prix, pas ceux qui achètent. Rares sont les spéculateurs (ceux qui achètent pour faire un profit à court terme)et réutiliser ce profit dans un autre domaine) je pense. La plupart des gens sont des investisseurs, soit privés (qui veulent construire et préserver un patrimoine, et garderont des "placements" immobiliers toute leur vie), soit pro (qui veulent obtenir des rendements grâce à l'immobilier).

Ceux qui gardent leur cash pour attendre la baisse (pas pour d'autres raisons), spéculent sur l'évolution des prix de l'immo contrairement à ceux qui achètent.

Ce qui peut valoir le coup dans l'achat actuel, c'est si tu as une situation économique très stable, que tu sais que tu vas rester 20/30 ans mini au meme endroit, et que tu peux te permettre d'attendre un cycle immo complet

Je suis d'accord sur la notion d'investissement pour les privés qui achètent pour eux, pas au sujet de ceux qui achètent un immeuble pour louer de 9m² aux étudiants.

 
A condition d'acheter un bien dans lequel tu peux te projeter pour 20 ans. Pas un T1/T2 donc.

Au risque d'en surprendre certains, on va faire un petit rappel d'economie :
1 - Si les prix de l'immobilier augmentent de facon durable et structurelle, c'est de l'inflation. Elle n'est pas mesuree par l'IPC, mais c'est de l'inflation quand meme. L'IPC est une mesure de l'inflation qui a ses limites, et ceci est un bon exemple.
2 - L'inflation depend de l'augmentation de la masse monetaire, de la production de richesse, de l'augmentation de la population, de la diminution de matieres premieres disponibles, et d'autres facteurs structurels (notamment l'inflation importee). Dans un contexte ou ces facteurs semblent tous concourir vers une deflation, il semble assez peu pertinent d'envisager de l'inflation.  
 
Je me permets de rajouter que la peur d'une deflation et d'une aggravation de la situation economique a cause des politiques d'austerite est une des grandes craintes actuelles des autorites etatiques, europeennes et du FMI.
 
Pour en revenir au sujet qui nous concerne, la "pierre valeur refuge" est essentiellement un mythe, l'immo ayant tendance a se casser la gueule en periode de crise.

Perso, j'ai choisi l'investissement locatif justement parce que je ne vais pas rester 20 ans au même endroit, a fortiori dans un logement qui deviendra vite trop petit pour moi (primoaccédant).
 
Pour les types qui louent des chambres de bonne hors de prix, c'est de l'investissement pas de la spéculation. Ca leur rapporte beaucoup d'argent mais avec aussi plus de contraintes (turnover importants, risques d'étudiants qui paient pas leurs derniers mois et se barrent en laissant l'appart en saccage, etc.). Il y avait d'ailleurs un reportage sur les proprios qui préféraient avoir un logement vide, que recruter quelqu'un dont ils n'étaient pas sûr. Un petit vieux exigeait ainsi 4 fois le loyer en revenus pour louer son appart.

 
surtout que la pierre ne se mangeant pas, à mesure que les gens se serrent la ceinture pour vivre, c'est là dessus qu'ils coupent

Personnellement, je n'ai jamais caché ca.
Etant en position d'acheter, je spécule sur une baisse car baisse il y a (dans mon coin) et que je peux attendre (l'apport payant le cout de location).

 
Oui.
 
Mais ceux là perdent de l'argent en attendant, et ceux là n'espèrent pas s'enrichir sur le dos des autres. Ils font un pari risqué - forcé ou non - mais qui n'engage qu'eux.
 
Par ailleurs faudrait voir les raisons de l'attente et les motivations, l'objectif est peut être tout simplement ... d'avoir son "chez soi" sans se saigner aux quatre veines ?
 

 
D'un autre coté aujourd'hui je peux pas acheter les biens qui m’intéressent car c'est beaucoup trop chère, j'aurais pu en 2003 mais j'ai raté le coche pour des problèmes privés.
Aujourd'hui toujours ça me rapporte plus de placer mon argent en placement (qui contrairement à ce que tu dis sont à plus de 2% net contrairement à l'immo qui n'arrivent même pas aux 2%)
 
Donc bon sortir 250k aujourd'hui je pourrais le faire mais je perdrais tellement en qualité de vie que ça m’intéresse pas et je préfère louer.

 
Tout dépend pourquoi tu veux de la pierre! Comme souvent sur les marchés, le problème n'est pas vraiment de savoir si tu as raison sur la direction mais sur l'ampleur et surtout sur le timing. Si tu veux une valeur refuge pour les 2-3 ans à venir, c'est clair c'est pas le meilleur truc.
 
Si tu veux un produit qui va te rapporter des revenus plutôt récurrents et stables, et que tu comptes:
-soit garder très longtemps
-soit si tu ne le gardes pas ça sera pour racheter de la pierre,
 
alors acheter maintenant n'est pas irrationnel. D'ailleurs je ne suis pas sûr que tout le monde anticipe une forte déflation comme toi. L'impression que j'ai c'est qu'une majorité d'économistes anticipe une stagflation (qui reviendrait au cas n°2, et serait donc une bonne nouvelle pour ceux qui achètent maintenant).
 
 
 
C'est un comportement tout à fait compréhensible. Comme peut aussi l'être celui d'acheter alors que les prix sont élevés (mais ça fait des années qu'ils sont plus élevés que les années passées).
 
EDIT: quand je disais que ceux qui attendent spéculent, ce n'est pas du tout péjoratif. Pour moi la spéculation en tant que telle n'est pas forcément quelque chose de négatif (à un niveau individuel j'entends).

Quel "fameux" ???
 
Si les prix stagnent en absolu, ils baissent en friggit, c'est l'essentiel.
Et c'est TOUJOURS de cela que l'on a parlé dans ce topic en simplifiant par "les prix immos".
Du pouvoir d'achat immobilier.
 
N'ose pas prétendre le contraire, j'ai autre chose à foutre que de parcourir les 9000 dernières pages (since 2007...) pour compiler les (nombreuses et récurrentes...) explications détaillées sur le sujet.

 

 
Indices INSEE des prix des logements anciens - France métropolitaine
 
2011 trimestre 2 : 109,8
2012 trimestre 2 : 109,6
 
Ca krache    
 

Pour l'instant, ça ne se voit que sur le volume de transactions . Les prix vont pas tarder à suivre .

ça me rappelle quelque chose ...

Auptimiste, si pour toi acheter maintenant c'est moins "spéculer" que d'attendre, alors pour la cohérence tu dois aussi accepter que les prix actuels correspondent à ce que tu veux bien mettre pour jouir du bien à long terme, sans recourrir à une éventuelle revente.

 
+1

 
Le principe de la valeur refuge c'est justement que c'est du court terme, pas du long terme.  
 
Je n'ai pas confiance dans mes placements, je les liquide. Je n'ai pas confiance non plus dans la monnaie, j'achete une valeur refuge.
 
La vraie valeur refuge ce sont les metaux precieux (l'or en particulier) :
- ils resistent a l'inflation
- ils peuvent generer de l'interet
- ils ne peuvent pas faire defaut
- ils sont historiquement contracycliques
- ils sont tres liquides et on peut y rentrer rapidement
- ils ne sont pas soumis a des reglementations et decisions politiques (on ne peut pas imprimer de l'or, et aucun Etat n'a cherche a influencer le cours de l'or, a ma connaissance)
 
L'immobilier lui, genere des revenus plus eleves que l'interet sur l'or, et a une certaine protection contre l'inflation. En revanche il est tres soumis aux politiques du pays, est plutot procyclique, et surtout est totalement illiquide.
 

 
Ca n'est pas vraiment mon point, ce que je veux dire c'est que l'immobilier n'est pas une valeur refuge. Ca ne rend pas tout achat irrationnel au moment ou l'on parle.
 
Je n'ai pas beaucoup lu d'articles prevoyant un retour de l'inflation, cela etant dit. Ou as-tu vu ca ?

 
 
Une fois de plus l'immo c'est pas qqu'une affaire de rentabilité financière.
 
'endroit et le cadre ou tu habites a son importance.  
 
Je n'ai pas de problème avec le fait d'avoir moins bien à l'achat qu'en louant, c'est logique puisqu'in fine on espère ne plus avoir à payer que les charges taxes foncières après le remboursement du bien.
 
Le souci est quand ce gap entre location et achat devient totalement énorme et que pour réaliser un achat le déclassement en terme de niveau/qualité de vie devient délirant.
 
Mon exemple :
 
Couple de 29 ans chacun, on gagne bien notre vie en CDI/fonctionnaire, on  est en annualisant puis mensualisant nos revenus à 7100 euros nets par mois sans gosse (mais un en route)
 
On loue à 1450 euros charge comprise un T3 de 65m² en parfait Etat à Auteuil, en plein dans le quartier animé (à 30m du lycée Jean Baptiste Say).
 
Nos possibilités d'achat vu qu'on est plus cigales que fourmis et que nous ne somme pas issus de famille souche à patrimoine (pas d'apport) sont à l'heure actuelle d'un 30 m² sur Paris le tout en dépensant quasi le double par mois en incluant charge et taxe foncière, avec quasiment la moitié  jeté par les fenêtres (soit presqu'un loyer).
 
Si déjà sur le même lieu on pouvait avoir la même chose en passant de 1500 euros par mois en location à 2500 euros par mois à l'achat ça serait  plus raisonnable mais on est bien au delà de cette limite.  
Notre appartement serait à vendre vers les 700 000 euros,  on ne pourrait pas avoir une telle somme et ça ferait du 3000 euros par mois ce qui devient délirant pour un 3 pièces, même bien. Enorme perte de niveau de vie, de mobilité etc etc.
 
Reste donc le changement de location, après tout on est pas obligé d'habiter dans PARIS IM, mais je suis désolé la banlieue ça sux et bien qu'on puisse s'acheter un T5 de 90 m² en s'endettant au taquet en zone 5 genre ver Ermont () on perdrait une qualité de vie délirante.
 
Les transports, le cadre, le voisinnage et les écoles.
 
Les gens qui parlent d'égoisme et de stratégie de patrimoine no'nt tendance à ne parler que du patrimoine économique. perso je préfère que mes gamins soient au collège lycée Jean Baptiste Say qu'au collège Lycée van Gogh ou jean Zay . En faisant ça j'ai déjà statistiquement plus de chance de leur permettre de se constituer un patrimoine par eux même que d'attendre une héritage quand ils auront 60 balais, (je caricature, mais vous voyez l'idée).
 
La situation sur Paris fait que l'arbitrage à faire est bien trop défavorable à l'achat, et la plupart des genss l'ont bien compris à mon sens.
 
Après si ça ne fait que stagner, tant pis, je m'en branle de perdre 15% de ma tune tous les mois tant que ça me permet une qualité de vie globale excellente.

 
Avec un tel reste à vivre, franchement, ca se comprend
 
J'en ferai autant