Reprise du message précédent :
Je serai curieux de voir des photos de ce bien à presque 500 K€ dans la brousse consanguine  

J'ai oublié de préciser que c'était une construction récente (2006).
 
Edit : je poste les photos asap (cad ce soir ! )

  C'est une très belle surface habitable alors.

Mais à 40km de Lille, ça commence à faire loin (prix du carburant, temps dans le transport, etc...), c'est un prix qui, même s'il était justifié est assez haut pour l'endroit, à la limite c'est pas étonnant qu'il n'y ait pas 5 visites par jour pour cet endroit et ce prix.

A la limite, ça peut plaire à un notable du coin (dans le 59-62, ça doit vouloir dire patron de bar ), mais il faut voir comment le bien est mis en vente et en valeur dans les agences en question.  

on peut rester un peu correct, vu le peu qu'on connait du sujet pour l'instant

Merci à ceux qui auront pris le temps de me répondre    
Je vous tiens au courant de l'avancement, et posterai quelques photos à l'occasion  

Je ne suis pas aigri, je souligne (un peu durement) le fait que depuis un certain nombre d'années l’immobilier en France marche sur la tête.
Je ne te juge pas, d'ailleurs tu n'y peux pas grand chose la valeur des biens immobilier est tellement déconnectée de la réalité que les gens ne peuvent plus estimer "à la louche" eux même leur bien. Les agents immo collent un tarif au pif en espérant trouver un pigeon, les vendeurs complètement perdus font aveuglément confiance à une profession complètement vérolée et ça a marché pendant une décennie.

Edit : et ok j'ai peut être un peu abusé sur mon 1er post.
Mea culpa

Brousse, 40km de Lille, Pas-de-Calais, budget/surface HFR on trouve ce genre de trucs :

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=17_s

 
"Pour le nord"  

 
je resume :
 
à part la déco et certains meubles sur la photo, c'est HFR compliant

 
Si il y avait eu une vrai piscine aussi, au lieu de cette grosse bouée

 
ouais, par contre moi je mettrais une station d'atterissage pour mon jet qui atterit à la verticale

Je rajouterais qu'il ne faut surtout pas que tu te fixes sur les prix donnés par l'agence.
Tu dis "estimé par l'agence à 480k€" (mais zéro suite, donc beaucoup trop cher), et que tu es prêt à faire descendre de 80k€ pour atteindre 400k€.
Cependant, ne te fixes pas cette limite de 400k€. Si les autres biens partent actuellement à 380-390k€, tu garderas le tien sur les bras.

Comme tu le disais, tu ne sais pas du tout combien ça peut valoir. Et le seul prix est celui des acheteurs solvables. Donc ça sera peut être 300k€.
Ne te fixes pas de barrière trop haute au risque de ne jamais vendre.

 
Je ne suis pas défenseur des ai, c'est même plutôt le contraire.
Mais l'autre problème est aussi la vision qu'ont de leur bien la plupart des proprios:
j'ai visité dernièrement un bien que le proprio veut vendre 6,5K du m² (prix de présentation fai), que l'agence estime à 5,8k fai.
Après vérif, j'ai effectivement trouvé que récemment un bien de qualité dans le même coin s'est vendu 5,5K hors fai soit à peu près l'estimation de l'agence.
La différence est la suivante:
1/le bien proposé est dans un immeuble de bien moins bonne qualité, dans un état très moyen, les proprios ont juste coller du papier peint neuf...  
2/après vérif complémentaire auprès des notaires, j'ai constaté que de sep11 à juin 12, 2 biens similaires ont été vendus, là où 20 biens étaient vendus en 2010-11.
 
Et en fait, le prix moyen serait plutôt de 4,5k...

J'ai une petite question : pourquoi ne pas te renseigner toi même sur les biens en vente à proximité afin de voir le prix de vente des biens similaires ?

Pourquoi confier le bien à une agence immobilière, tu trouves que leur travail de quelques heures (quelques dizaines dans le pire des cas...) mérite 1 an et demi de SMIC (a minima 20 000 € de commissions pour un bien de 400 000 € ) ? Il semble évident que les AI que tu as eu ne sont pas compétents, sinon ils t'auraient proposé d'afficher ton bien à un prix décent OU alors ils n'ont pas compris l'urgence de la situation et croient que tu comptes mettre 4/5 ans pour vendre ton bien (il suffit d'un pigeon pour dénouer une vente complètement folle, beaucoup préfèrent attendre pour le trouver...) comme bon nombre de bien dans leur catalogue ?

Il ne faut pas croire que les AI ont tout intérêt à proposer le prix du marché, au contraire un prix astronomique est souvent profitable, car lorsqu'ils ont d'autres biens à des prix corrects, ils peuvent dire : regardez ce qu'on propose par ailleurs (et la ils vont montrer ton bien surévalué), vous faites vraiment une super affaire

Sinon évidemment, la première des choses à faire si tu n'as aucune visite, ben c'est de baisser le prix.

PS : sinon, du fait de la localisation du bien, tu auras forcément peu d'acheteurs....

Je compte mettre un appartement en vente, doit on faire le diagnostic avant de passer l'annonce, ou je peux attendre de trouver l'acheteur pour les faire ? (appartement acheté il y'a 3ans, je suis confiant sur les résultats du diag)
 
Merci.  

1er : te renseigner sur le prix (annonces equivalente niveau bien et emplacement), ventes précedentes etc
2eme : baisser le prix, si aucune visite c'est que c'est bcp trop cher, c'est a dire que les gens se déplacent meme pas en se disant meme en négociant ca restera trop cher. L'appart que j'ai visité et qui m'avait bien plus avait commencé en agence, mis a 379k, prix souhaité par les vendeurs + frais d'agence. Verdict en 3 mois 0 visites. Les acheteurs ont fait du pap, a 329k, plusieurs visites. Encore un peu cher donc propal refusée par eux, mais au moins ils ont eu des visites.

Sans voir le bien, c'est dur de te donner un avis
En admettant (je dis bien en admettant) que l'estimation de l'agence soit pas trop pourrie, en enlevant les frais d'agence. Tu peux commencer par le proposer en pap à 430k, en te donnant 30 ou 40k de marge de négo si tu as une touche, ensuite selon que tu ais des visites ou pas tu adaptes

Mais faut clairement voir l'etat du bien. Depuis que je visite j'ai l'impression que les gens font prix du m² du quartier x nombre de m², quelque soit l'etat du bien. Mais bon quand y'a 50k€ de travaux a prevoir pour avoir un truc correct a un moment donné faut arreter. Du coup pour le meme prix dans un meme quartier tu peux visiter 2 biens au meme prix alors que les prestas n'ont rien a voir.

 
Tu es obligé de mettre le diagnostic énergétique dans l'annonce.

 
 
Il n'y a pas de bien équivalent en vente dans les annonces? Sachant que les annonces regorgent de ce qui ne se vend pas, ça peut faire une bonne base de départ du prix à ne pas dépasser.

cherche dans le bon coin des trucs équivalents
 
cest quel ville ?(je suis pres de lille aussi)

en une journée d'écart : +14m² et 80 k€
you mad ?
http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=11_s
http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=11_s

Baisser le prix.
0 visite = prix beaucoup trop élevé.

 
Je ne pensais pas qu'il y avait des logements approchant le million à Rouen ou dans sa banlieue. Bizarrement j'aime beaucoup cette ville mais alors au niveau économique...    
 
Sinon : quelle déco infâme, ça fait vraiment "riche beauf"    
 

Attends que l'AI de service se pointe sur le topic pour expliquer que la cause est celle-ci:

La solution?  
Mandat exclusif à une seule agence, problem solved  
 

 
Bordel, 900000 € et 3 pauvres photos !!!

Bois-Guillaume, c'est un peu le Neuilly local
Et faut voir le montant des TH qu'ils font payer à Rouen

 
Oui je sais, mais même. Enfin bref...
 
 

 
3 agences, c'est un bon chiffre, pas besoin de plus. Peut être vérifier que ton bien est bien mis en publicité et est accessible sur seloger, en vitrine, en catalogue gratuit, ou sur leboncoin.
 
Si c'est le cas et qu'il n'y a toujours que 0 visites, c'est que le prix est manifestement trop élevé eut égard au descriptif de l'annonce. Dans le cas contraire, il y aurai eu au moins quelques visites.  
 
la première chose à faire, c'est de voir les autres annonces :
- de biens avec même surface/même nombre de pièces, à ce niveau, c'est ce qui compte en premier, si ces bien sont genre 100 K€ en dessous, même avec de "moins bonnes prestation", il y aura peu de monde pour venir chercher un bien 100K€ plus cher
- de biens affichant le même prix en comparant la surface, le nombre de pièce avec le bien présenté. Même chsoe, si le bien mis en vente est un 4 pièce de 90m² et que l'on trouve des 6/7 pièces de 120 - 150 m² pour le même prix, peu importe les prestations "coup de coeur", ce sont les autres biens qui seront visités.
 
si les autres biens sont dans les mêmes prix, celà signifie que le nombre d'acheteur potentiel est rare, dans ce cas, il faut juste se mettre en prix d'appel (légère baisse) pour être le bien qui sera visité lorsqu'un acheteur potentiel se présentera (surtout dans des zones peu urbanisés)
 
note : il faut se méfier de certaines estimations, certaines agent immobilier sur-évalue parfois des bien juste pour les entrer en catalogue en se disant que les collègues se débrouilleront bien pour le vendre, il vaut mieux faire plusieurs estimations. De plus, le marché de l'immobilier étant assez instable, une estimation de 3/6 mois peut être 5-10% surévaluée bien que faite sérieusement à l'époque.

 
 agences cap'immo le 2 octobre à 22:41.  
 laforet immobilier mt st aignan le 3 octobre à 09:54
 
Ils faut bien qu'ils se distinguent au niveau des annonces...    

 
   
 
Ton dernier cas correspond à un bien qui est visité, mais qui n'a pas de proposition. Typiquement le bien bien placé en prix, photo pas trop mal, mais avec de gros travaux à prévoir visible lorsque la personne arrive et visite. Visiblement, on est dans le cas d'absence de visite ici .....

C est tout naturel.
Et si on veut en savoir plus, il faut appeler pour prouver sa bonne foi et non envoyer un mail

Pourtant c'est connu que faire des affaires de PAP c'est le top, c'est clair, c'est limpide    
 
Blagues à part tu demandes quoi dans ton mail ?
Tu donnes un minimum tes coordonnés ? ton téléphone ?

sinon c'est passé ca :  Record Paris IM : 8410€/m²
 
 http://www.challenges.fr/economie/ [...] euros.html

Qui a fait l'estimation ?
Envoie le lien des annonces des agences pour que je me fasse une idée.

 
Ouais maintenant on va avoir un communiqué à chaque fois que le prix augmente de 10 € / m2    Moi ce que je vois c'est que les appartements familiaux que je suis vaguement ne partent pas.