Reprise du message précédent :

 
Oui enfin bon, qui y a t'il de dangereux à gagner de l'argent, même si tu en reverses à l'état

Achater pour louer, a part si l'on veut en faire son "métier" et donc avoir beaucoup de biens, est intéressant PENDANT le crédit, on garde le bien le temps du crédit, il est autofinancé aux 2/3.
LE bilan de sortie au bout des 20 ans est souvent très positif, justement grâce a cet effet de levier.
On sort 200e de sa poche tous les mois (de différentiel) et en 20 ans on se retrouve avec un capital de 120K

Dangereux est peut-être excessif, mais à minima peu intéressant économiquement.
De toute façon je ne m'inquiète pas, quel que soit le nouveau gouvernement de nouvelles mesures seront prises en faveur de l'immobilier.

Les intérêts déductibles, c'est fini hein

 
 
Bordayl, combien de fois faudra t'il le répéter    
 
C'est fini pour la RP.
Pour le locatif, ça n'a jamais été remis en cause.

Exact, donc le mec qui est très mobile, ou bien déjà proprio de sa RP, qui veut faire un investissement, mais n'a pas de capital a investir, le locatif peut être un choix judicieux.  
 
Et j'ai regardé en replay le capital de la semaine dernière, effectivement hollande a dit qu'il va redonner les aides a l'accession que sarko vient d'enlever.  
 
Donc bon

Ce raisonnement me semble légèrement foireux
 
Déjà, le coup de l'autofinancement, c'est uniquement le cas si le bien est loué, ce qui ne pose à priori pas de problème dans certaines régions où le marché immo est tendu mais peut se révéler plus compliqué ailleurs.
 
Ensuite, les prix à l'achat étant globalement très élevés en termes de nombre de loyers, j'ai tendance à penser que la somme à sortir par mois sera elle aussi élevée. A moins d'engloutir un apport conséquent qui serait susceptible de générer des intérêts.
 
Bref, comme toujours, ce n'est en aucun cas une règle générale et il faut prendre sa calculatrice afin de peser le pour et le contre.

 
dans quel sens ?

T'es sûr de ça ? Je sais qu'on peut déduire un éventuel déficit foncier de son IR mais celui-ci ne tient pas compte des intérêts d'emprunt il me semble.

Pour accroître la production immobilière. Pour moi le gouvernement n'a pas trop le choix : il manque de logements, les caisses sont vides, le seul levier est d'inciter les épargnants à investir dans l'immobilier. Par ailleurs il faut soutenir le secteur fortement créateur d'emploi.

certain également, les intérêts d'emprunts sont déductibles, c'est d'ailleurs le plus souvent cela qui crée le déficit foncier.

C'est la spirale virtuose : tu achète un nouveau bien pour te créer un déficit foncier. J'ai connu quelqu'un qui s'était lancé dans ce genre de démarche. Elle a très peu de cash, des emprunts en permanence mais un capital très important. Il a rapidement atteint le seuil de l'ISF tout en créant une  SCI pour transmettre à ses enfants...

C'était le cas jusqu'à présent et la déduction reste valable pour les emprunts souscrits jusqu'à fin 2011, ça je ne le conteste pas. Mais ça n'a pas sauté pour les emprunts souscrits depuis 2012 ?

Non, comme le dit Nico, pour le locatif ça a toujours été et c'est toujours déductible. Clairement sans cela tu n'a plus d'investissement locatif

Dans l'immobilier neuf
 
Ce qui suppose incitations fiscales (c'est déjà le cas avec le PTZ) et mise à disposition de terrains (c'est le plus grand problème chez moi : très peu de terrains, du coup les prix ont atteint des sommets délirants pour les rares terrains disponibles).

Non mais j'ai jamais dit que ça s'autofinançait, j'ai justement pris une base d'un autofinancement aux 2/3.
 
Ca c'est faisable a 100%, je suis chaud, il fait beau, je vais trouver un bien, simuler un emprunt, sa location etc (et tout ça en 10 minutes et même dans ma ville car je suis joueur).
 
Je vous fait ça dans 10 minutes vais fumer une clope

Ca m'intéresse vachement votre histoire parce que ça pourrait rendre un investissement intéressant dans mon cas.
 
Je me pose depuis un moment la question de l'achat d'un studio (aux alentours de 45 kE) pour faire de l'investissement locatif. Si je peux effectivement déduire les intérêts d'emprunt, l'opération pourrait être intéressante.

 
Cherche deficit foncier sur google et tout est expliqué...

Non mais justement, c'est la question que je soulève depuis avant. Si seul le déficit foncier est déductible, l'investissement locatif a de fortes chances de ne pas être intéressant dans mon cas. Si les intérêts d'emprunts le sont, ça change la donne.

Nan mais c'est juste que les intérêts d'emprunt sont à déduire des revenus locatifs et c'est pas très difficile du coup d'être en déficit. Je vois pas trop l'ambiguïté en fait... ? Ça change quoi avec le fait de déduire les intérêts des revenus ?

Alors c'est partit :
 
Recherche d'un appartement pour du locatif à Cergy Le Haut (demande locative importante, deuxième pole étudiant d'ile de france avec l'essec, et d'autres écoles et nombreuses entreprises), quartier le plus résidentiel de cergy etc.  
 
http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=12_s
 
Partons la dessus, c'est pas du tout le plus intéressant, mais en tout cas c'est dans la fourchette normale des prix pour le secteur, donc vous ne pourrez pas me dire que j'ai choisit une trop bonne affaire.
 
On a donc un beau studio, en etage, bonne résidence, 30m2.
 
Donc prix d'achat 135K + FDN 9,8k, on arrive donc a 145k (sans compter une éventuelle négociation du bien).
 
On va financer les frais de notaire par de l'apport, le reste en crédit :
 
On constate qu'on est a 4,25% en moyenne sur 20 ans
(source : http://www.empruntis.com/financeme [...] onaux.php)
 
Donc : 818euros de mensualité environ (c'est optimisante).
Au niveau des intérêts on est à ça a peu pres :  
http://www.tableau-amortissement.o [...] u_pret.php
 
 
Maintenant a combien allons nous louer notre studio ?
580 euros environ selon ma connaissance du marché local voir micro local. (les studio de 20 m2 dans la résidence de l'essec a 100metres sont à 650e).
 
Donc on le loue 580e cc dont admettons 50e de charges.
 
il nous reste donc 530e pour nous.
 
Faisons un bilan apres nos 20ans :
 
J'aurai déboursé (crédit - loyers) 196 337 - 116 600 + TF 12 000 + 10 000 travaux = 101 536.
Voila ce que j'aurai réellement dépensé en 20 ans. J'ai vu très large les loyers n'ont pas augmenté (ce qui est impossible), la TF est élevé, je ne loue que 11 mois / 12 et surtout j'ai pas du tout choisit un bien intéressant, il était joli en photo stou.  
 
Donc si l'immo ne bouge pas en 20 ans, j'ai gagné 35K, mais en réalité j'aurai gagné bien plus.  
 
J'ai peut être fait de grosses erreurs.

Pour être clair : en cas d'investissement locatif, les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu foncier (et non pas du revenus global). Le revenu foncier (loyers) moins les charges foncières (intérêts, assurances, taxe foncière, autres charges) = le résultat foncier (bénéfice ou déficit) qui lui vient augmenter ou dimnuer le résultat imposable.

C'est pour ça que dans mon calcul je n'ai pas intégré d'impôts.
 
ET si vous voulez refaire le calcul avec un bien a forte rentabilité :
 
http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=12_s
 
Je connais le proprio il est dans l'immeuble a coté du mien, il la louait 480cc

 
Quid des 15,5% de prelevements sociaux, de l'IR (probablement 30%), des frais d'entretien (en 20 ans t'auras bien 7 locataires s'ils sont étudiants, donc peinture + remise en état) ?

Pour les frais de remise en état il suffit de prendre une assurance qui prend en charge la remise en état, d'autant plus intéressat que c'est dans les charges déductibles.

J'ai pris 10k pour l'entretien si tu regardes bien
Je pense que c'est suffisant pour les travaux de base peinture etc, sinon assurance que j'ai pas compté d'ailleurs.
 
Encore une fois j'ai pris un bien a renta pourrie mais c'était "coup de coeur" jle trouvais joli

 
C'est compatible avec le micro-foncier ca ?

Ca fonctionne pour de l'usure "normale" ? Je veux dire papier peint, peintures, moquettes... des choses qui font partier de l'usure normale et qui ne peuvent pas être imputées à un mauvais locataire soi disant peu scrupuleux ?

 
 
Je suis sûr, d'expérience  

 
 
Ben oui, 58ème fois qu'on le dit    
 
Mais attention hein, on les déduit des revenus fonciers, pas des impôts    
 
Soit t'es au microfoncier (option si < 15k€ annuel de revenus fonciers) et tu déduis un abattement forfaitaire de 30% de tes revenus.
Soit tu es au réel, et tu déduis les charges, TF, intérêts d'emprunt, travaux...
Tu es imposé sur ce qu'il reste. Voire tu génères du déficit foncier qui vient vraiment diminuer ton IR si tu fais par exemple beaucoup de travaux.
 
A mettre en FP dans la partie investissement locatif, car ça devient lassant de répéter    
 

 
Si ce n'est pas sans risque, pourquoi vous n'en faites pas ? Peur de gagner de l'argent ???

 
La part des déficits provenant des intérêts d'emprunts ne peut s'imputer sur le revenu global mais sur les revenus fonciers de l'année ou des années suivantes.

Ben pour ma part le vrai problème, qui n'est pas un risque en soit si on en est conscient, c'est l'endettement.
 
J'acheterai bien un deuxième appartement en locatif, j'aurai largement de quoi le financer de part ma capacité d'épargne / revenus.
 
Sauf que j'ai déjà un emprunt qui me plombe a 25% environ.
 
L'autre cas c'est quand t'as pas encore ta RP, ou que tu comptes revendre pour racheter un peu plus tard, tu plombes ta capacité d'emprunt car si tu rembourses deja 500e pour ton locatif, meme si tu lous 500/mois, ça n'annule pas du tout ton endettement.

 
Visiblement, tu n'as pas lu le post auquel je répondais.

+1 : c'est ce qui m'arrête également. Dans l'hypothèse où j'aurais la capacité financière d'assurer le delta mensualité/loyer, psychologiquement je ne suis pas capable d'assumer des centaines de millers d'euros d'emprunts, même si il n'y a pas de risques de non remboursement.
C'est pour cela que je refuse toutes les opportunités d'investissement locatif que l'on me propose.

 
C'est pourtant un très bon moyen pour développer un patrimoine, surtout quand on a le capital et les finances pour.
 
Evidemment les banques cherchent à avoir des garanties (nantissement d'une partie du crédit).
Mais dans l'absolu c'est jouable.
 
J'ai 3450€ de crédit mensuel, uniquement pour de l'investissement immo.  Bon à l'époque ou j'ai souscrit, j'avais des revenus d'Elfe compilant .

C'est moins la mensualité qui me pose soucis (puisqu'il y a des revenus en face) que le capital emprunté et le ratio capital emprunté/revenu annuel .
Aujourd'hui ce ratio me concernant est à 3, c'est vraiment mon maximum.
Par ailleurs même si l'investissement immobilier permet de diversifier son patrimoine, il y a tout de même la gestion quotidienne (externalisable) et la problématique de revente à gérer.  
Et pour reprendre une citation familiale : à quoi sert d'avoir des maisons tout le tour du ventre ?
 

 
 
Oui mais tu n'as pas beaucoup de liquidités de dispo en cas de non payé, dégradation, etc...
 
Pour un bon investissement  immo il faut à mon sens:
des revenus stables et qui vont bien
les liquidités (trésorerie)
limiter le plus possible les intermédiaires  
 
 
 
 
 

Mais pourquoi le développer si il n'en a pas besoin ?

Voilà.

Rafraîchissez moi la mémoire, mais ce n'est pas Sadlig qui fait des projections sur une décennie avec son futur patrimoine, sa part d'héritage et sa prochaine vie de rentier.
 
On développe un patrimoine pour:
combattre l'inflation et conserver un matelas de sécurité ou un train de vie
transmettre et assurer un avenir convenable à ses enfants