Haussier à Paris.

 
Le cora de Forbach, toute ma jeunesse

En plaçant ton énorme apport, les intérêts auraient sans doute payé ton loyer.

Bref, pour toi, l'expérience de la propriété immobilière aura été une belle sodoculade

Quelle est la raison de la vente à un prix à ce point inférieur à ton prix d'achat + travaux ?

Chiffres plus précis et plus à jour:
 
Achat mi 2006 : 145k€ + 10k€ de FA + 7.3k€ de FDN en gros => 162.3k€
Travaux : 25k€
 
Apport énorme + prêt ridicule remboursé par anticipation en 2 ans => coût du crédit : ~0€
 
Taxe foncière : 900€/an soit sur 6 ans 5400€
Charges : ~120€/mois soit sur 6 ans 8640€
Charges exceptionnelles pour travaux : ~5000€
 
Le reste m'aurait couté la même chose en loc : Taxe d'hab, menu travaux intérieur.
 
Super total : 162.3 + 25 + 0 + 5.4 + 8.64 + 5 = ~206.34k€
 
Revente en 2012 : j'ai signé le compromis cette semaine, je croise les doigts => 154k€
 
Delta : ~52k€, soit ~730€/mois pour un T3 des années 70.
 
Bilan intermédiaire : Opération peu intéressante, je sauve mes miches.
 
Dire aux gens que l'on est propriétaire, cela n'a pas de prix    
 
Un peu plus rigoureux, je devrais prendre en compte l'immobilisation du capital.
A la grosse louche : 200k€ de capital scellé dans la brique et le béton, pendant 6 ans, sur une période où même le livret à flirter avec 4%/an net.
Manque à gagner au doigt mouillé : 50 000€ d'intérêts
 
Bilan : habiter ce T3 de standing des années 70 m'aura couté à peine 1400€/mois.

et surtout revendre quasiment au prix d achat avant travaux dans un marché haussier, faudra m'expliquer aussi.
 
Y a un problème évident dans le choix du bien, dans le fait d etre un peu dégourdi dans la revente ou dans les deux...

 
 
En province, surtout dans les villes de taille moyenne ou inférieure, le marché depuis 2006 n'est pas haussier hein  

bonjour,
 
certains etaient interessés par mon petit projet de recherches de villes alentours,
j'ai quelque chose de présentable désormais mais d'un peu instable :s
 
http://alentours.suchcurious.com/
 
ca deconne sous FF de temps en temps je sais pas encore pourquoi, n'hesitez pas a me faire part de vos feedbacks,

 
Idem, mais j'y suis retourné récemment (ça faisait un bail) et là... j'ai vraiment été étonné, tout sous clef derrière des vitrines, les seules choses à portée de main style des pc : ils avaient même volé les touches !!!  
 
Quand j'ai accosté un vendeur poliment, il avait l'air surpris que je ne vienne pas pour lui chourrave son portemonnaie, mais plutôt pour lui demander un renseignement.
 
Renseignement qu'il m'a donné après être interrompu 3x par des wesh du genre "hey toi, c'est où qu'on trouve les câbles internet la chattatamère?"    
 
Franchement, j'ai été vraiment sidéré de l'ampleur qu'ont pris les choses depuis 10ans
 
[/HS]

 
 
En province, surtout dans les villes de taille moyenne ou inférieure, le marché depuis 2006 n'est pas haussier hein  

 
si, mais pas suffisamment pour effacer les frais liés à l'achat et une partie des travaux.
 
pour alléger la facture, je pourrais prendre en compte le crédit d'impôts sur le changement des fenêtres et prendre en compte la facture de chauffage si j'étais resté en loc.

 
 
   
 
J'ai re-regardé le Friggit, et je ne vois pas où tu vois que le marché en province depuis mi-2006 a été haussier    
 
Tout au mieux, je vois une parfaite stagnation, on est revenus au même niveau au T4 2011 par rapport au T2 2006.

Haussier à Paris.

 
 
   
 
J'ai re-regardé le Friggit, et je ne vois pas où tu vois que le marché en province depuis mi-2006 a été haussier    
 
Tout au mieux, je vois une parfaite stagnation, on est revenus au même niveau au T4 2011 par rapport au T2 2006.

Ah bah faut savoir tiens.

Il parait que vous avez commencé à parler de bulle en 2006/2007. Mais finalement les prix ont stagné en fait.

Vous vous plaignez de quoi du coup exactement alors ?

 
en effet, c'est très inégal et peut-être stable en moyenne
 
http://hfr-rehost.net/http://www.c [...] 4100_0_0_6
 
On voit bien que mi-2006 était vraiment pas le bon moment
j'ai signé pour vendre à presque 2200€/m².

Ah bah faut savoir tiens.
 
Il parait que vous avez commencé à parler de bulle en 2006/2007. Mais finalement les prix ont stagné en fait.
Vous vous plaignez de quoi du coup exactement alors ?

Dans les villes moyennes de province uniquement.  
En RP, c'est pas la même.

http://cotation-immobiliere.fr/asp [...] 1_92_0_0_1

donc c est juste un topik sur la bulle parisienne en fait, sur le reste de la France c est stable, et y a pas de micromarché.
 
Leg, de quoi tu te plains du coup ?

donc c est juste un topik sur la bulle parisienne en fait, sur le reste de la France c est stable, et y a pas de micromarché.
 
Leg, de quoi tu te plains du coup ?

Il n'y a pas que des villes moyennes en province.  

 
Ah mais explique moi la différence fondamentale entre Nantes et Strasbourg, je suis tout ouie
 
 

La mer La route des vins

 
Ah mais explique moi la différence fondamentale entre Nantes et Strasbourg, je suis tout ouie
 
 

donc c est juste un topik sur la bulle parisienne en fait, sur le reste de la France c est stable, et y a pas de micromarché.
 
Leg, de quoi tu te plains du coup ?

Ah bah faut savoir tiens.
 
Il parait que vous avez commencé à parler de bulle en 2006/2007. Mais finalement les prix ont stagné en fait.
 
Vous vous plaignez de quoi du coup exactement alors ?

en effet, c'est très inégal et peut-être stable en moyenne

http://hfr-rehost.net/http://www.c [...] 4100_0_0_6

On voit bien que mi-2006 était vraiment pas le bon moment
j'ai signé pour vendre à presque 2200€/m².

8% de frais d'agence pour près de 150k€ net vendeur ce sont des frais d'agence exagérés.

Il y a certains types de travaux dont le cout ne peut pas être intégralement récupéré à  la revente. Et c'est encore pire si on fait tout faire par des pros parce que l'on est pas bricolo.
 
L'exemple type est l'emission "maison à vendre" sur M6. En général leur home staging est de 2 à 4% du prix de revente du bien mais ils ne chiffrent que les matériaux et aucument la main d'oeuvre. Fait par des pros ces travaux représentent pas loin de 10% du prix du bien

 
si, mais pas suffisamment pour effacer les frais liés à l'achat et une partie des travaux.
 
pour alléger la facture, je pourrais prendre en compte le crédit d'impôts sur le changement des fenêtres et prendre en compte la facture de chauffage si j'étais resté en loc.

 
2006 pour moi on était déjà en bulle...  
 
Quand je vois les prix parisiens actuels, je rêve de revenir aux niveaux de 2006....  
 
Après en province c'est au cas par cas...Pour le coin que je connais bien (le 06), je trouve que les prix on un petit peu augmenté depuis mais dans des proportions bien plus faibles...A mon avis moins que l'inflation...

 
Ah mais explique moi la différence fondamentale entre Nantes et Strasbourg, je suis tout ouie
 
 

donc c est juste un topik sur la bulle parisienne en fait, sur le reste de la France c est stable, et y a pas de micromarché.
 
Leg, de quoi tu te plains du coup ?

 
2006 pour moi on était déjà en bulle...  
 
Quand je vois les prix parisiens actuels, je rêve de revenir aux niveaux de 2006....  
 
Après en province c'est au cas par cas...Pour le coin que je connais bien (le 06), je trouve que les prix on un petit peu augmenté depuis mais dans des proportions bien plus faibles...A mon avis moins que l'inflation...

sinon, un truc qui risque de changer la donne pour les investisseurs :
 
http://votreargent.lexpress.fr/imm [...] 79215.html
 

 
Il faudrait faire le calcul, mais bon, 1% de rendement, mieux vaut mettre son argent dans un livret d'épargne plafonné à 15k€.

 
FYP

Nantes et strasbourg sont des villes moyennes ?
J'entends par ville moyenne une commune de moins de 100 000 hab.  

 
http://www.lerevenu.com/vos-placem [...] lunpi.html
 
Comment ils arrivent à ce résultat l'UNPI
 
"Pour un contribuable imposé dans la tranche à 30%, il ne lui reste qu'un revenu net de 327 euros pour 1.000 euros de loyers encaissés."

ben tu réponds à une conversation sur l appart de Zaib3k à Nantes hein. La fameuse ville où les prix ne bougent pas.

 
sur 1000€ de loyer encaissé, tu as les charges qui sont à retirer. les charges propriétaires ont explosé ces derniers temps, ça peut te retirer assez facilement 150€ à 200€ par mois dans certains immeubles. Sur ce même appart, tu vas payer des impôts locaux, parfois aussi des intérêts à la banque (je ne compte pas le capital). Après, tu as l'impôt sur le revenu qui te retire 30% du loyer (il me semble que les charges que j'ai cité ne sont pas déduits, mais corrigez moi si je me trompe)