Reprise du message précédent :
Question con histoire de changer de sujet : j'ai lu que la régle des 33% d'endettement n'est pas systématiquement respecté par les banques, jusqu'à combien peuvent-elles monter ?  
J'imagine que cela dépend aussi des revenus de l'emprunteurs, 33% de 5k de revenu c'est pas pareil que 33% de 2k de revenu...

 
 
Elles peuvent dépasser allégrement les 40% d'endettement si gros salaire.
Après, la notion de gros salaire est variable d'une banque à l'autre.

+1
 

La règle des 33% est inscrite nulle part ... tout dépend de la tête du client, de son job et de ses revenus.  

 
Déjà, quand tu es au smic, tu n'empruntes pas sur 20 ans. C'est un luxe maintenant.  
 
Sur 25 ans tu peux choper environ 150000€ (sans compter d'éventuelles aides - qui commencent à se tarir depuis janvier). J'avais posté un tableau qui montrait que la capacité d'emprunt avec les PTZ et compagnie d'un couple de smicard était très conséquente.
 
Mais restons sur 150k. A 3000€ le m² (le cas de nombreuses villes de province), ils chopent un 50m². Quelle conditions de vie horribles, vraiment.  
 
Après tout est une question de choix et d'ambition. Vivre dans l'insouciance c'est rigolo et bien agréable au début, mais ca marche que si t'as prévu de mourir à 40 balais.

 
Oui, il n'y a qu'à voir le document de la page d'avant. La moyenne pour les primos est à 31%. On a pas l'écart type mais c'est déjà supérieur à 35% pour un bon tiers.

Si tu n'avais pas un ton aussi affirmatif, ce serait plus agréable, il n'y avait aucun lien logique entre les deux propositions.

Les règles prudentielles (Bâle II/III, sur le volet crédit) visent surtout à ce que les banques restent en mesure de faire face à leurs engagements. Les règles prudentielles consistent à pondérer les actifs par un certain coefficient qui correspond à l'état de fonds propre de l'actif. Plus l'actif est liquide et stable, plus c'est un quasi-fonds propre. Les obligations AAA en sont par exemple, les actions un peu moins, les dépôts en sont par définition. Tu additionnes tout et tu évalues des scénarios en fonction de tirages aléatoires, et tu obtiens la valeur de tes fonds propres dans 95% de ces tirages aléatoires. Tu considères que c'est à peu près la borne basse en fonctionnement normal, que dans 95% des cas, tu ne perds pas plus de xxx% de tes fonds propres.

Ca n'a rien à voir avec les subprimes, qui sont une catégorie de crédits, qui existaient déjà depuis un bon moment avant. Ces subprimes ont souffert de toute la chaîne (notation foireuse par les agences, courtiers véreux, croyance en la hausse infinie de l'immobilier, particuliers se voyant déjà dans un château sans les moyens, développement de produits complexes impossibles à noter). Ca n'a pas d'existence en France pour deux raisons : crédit hypothécaire rare et majorité de taux fixes sans "taux promo" les premières années. Les pauvres qui s'endettent à LT n'ont pas spécialement plus de chances d'être en défaut sur des prêts immo classiques. En revanche ils risquent d'en chier beaucoup plus (negative equity, impossibilité de renégocier vu qu'ils auraient déjà emprunté à des taux plancher, véritable arbitrage conso/épargne). Enfin, les accidents de la vie, ça concerne tout le monde, et pas que les pauvres.

La logique d'elfe derrière, c'est que tu as deux situations. Une avec des prix élevés, des taux bas, et un apport pas encore nécessaire : les pauvres peuvent se constituer un patrimoine en en chiant un peu. L'autre avec des taux élevés, des prix plus bas mais un apport plus ou moins conséquent nécessaire : les pauvres ne peuvent acheter sauf à en chier VRAIMENT pour se constituer un apport.
Dans le premier, ton espérance de gain, en considérant un défaut presque impossible (il me semble qu'en France, les crédits immos sont généralement remboursés), pour quelqu'un qui reste dans sa maison, est supérieure à celle du deuxième cas, où de toute façon tu n'achètes pas et ne te constitues pas de patrimoine. Parce que par définition, un pauvre dépense tout ce qu'il a

Comme sur HFR ya pas de pauvre , ou alors ils habitent des coins abordables en regard de leurs revenus (cf. sangohanxxxx par exemple), c'est un discours qui a moins d'écho.

Après, l'approche rationnelle consisterait à chiffrer espérance de baisse en valeur réelle vs. hausse des taux réels. Plus compliqué et purement spéculatif.

Les règles prudentielles ont un peu évolué avec la crise (normal, faut bien faire un peu de vent pour montrer qu'on bouge), mais ça ne résoudra pas grand chose. Les banques sont assez intelligentes pour appliquer des règles de gestion internes pour parer à ça (et ça permettrait au passage de laisser crever des banques pas saines ), et les ratios réglementaires sont trop génériques pour être efficaces.

T'explique mieux, mais c'est moins drôle

Perso à la banque j'ai demandé à minima taux fixe et un peu plus de 35% des revenus, le gars n'a pas tremblé en face.
Je pense augmenter significativement le montant remboursé pour viser au plus court.

https://www.youtube.com/watch?v=mZkWshjL_O0  
 
update de ce que raconte Lordon, assez intéressant à partir de la 34' minute sur la BCE

Bon je veux pas relancer le débat mais point par point je suis d'accord avec Elfe pour l'achat.
 
Bon apres le débat Paris Province en soit il a plutôt raison aussi mais j'ai déjà vécu dans les deux et pour le coup j'ai su apprécier chacun des deux environnements

Pour l'achat Elfe est assez dans le vrai à mon avis.
Modulo age du "pauvre" considéré, on peut éventuellement conseiller d'attendre un tout petit peu les soldes mais sous réserve d'avoir le doigt sur la gachette et d'avoir déjà étudié des scénarios réalistes avec le banquier. Le gain est quand grand en passant de 50 m² à 75-80 m² et c'est pas "inimaginable" d'ici 18 à 36 mois en province.
 
Pour Paris versus Province, dans le discours Elfique, c'est plutot présenté comme "Paris version cadre supp' " versus "ruralité profonde" ce qui fausse pas mal la donne.
Je suis sur qu'un compromis "province / salaire correct" permet d'accéder à plus de qualité de vie que "Paris + salaire ingé" dans nombre de cas. Mais il n'est pas politiquement correct de faire comprendre à qulqu'un que Paris, c'est trop cher pour lui, qu'il est pd2pov en quelque sorte

Qui veut rester dans son coin
 
Sinon, ça se calcule

 
Merci de ta réponse.
Sur le ton, c'est simplement que certaines choses ont déjà été discutées et que j'en ai tiré certaines conclusions (personnelles). Je ne refait pas le raisonnement, et c'est vrai que ca nuit à la compréhension.
 
Mais je pense au contraire qu'il y a un lien très logique. Sans parler forcément des règles européennes (ca ne concerne que très partiellement les emprunts immo), les banques s'appliquent des règles prudencielles. Ces règles sont plus souples aujourd'hui qu'auparavant, d'ailleurs l'Etat s'en émeut (cf document précédent).
On est bien dans tous les cas dans une gestion du risque, qui peut aussi se faire de manière sophistiquée (les subprime). L'autorité de contrôle trouve que les banques gèrent leur risque de façon laxiste en ce moment. Le subprime est un très bon exemple de mauvaise gestion du risque. Ce n'est pas un cas francais mais la logique (et pas la mécanique) étant similaire je trouve normal de le citer en exemple.
 
Tu dis que les pauvres qui s'endettent n'ont "pas spécialement plus de chance d'être en défaut", et que "les accidents de la vie ca arrive à tout le monde". Je crois que c'est contraire au bon sens. Les accidents de la vie, particulièrement le chômage, arrivent plus fréquemment quand on est pauvre et peu qualifié/diplômé. Par contre je te suis quand tu dis que les conséquences sont plus lourdes (moins de marge, ...).
Enfin le postulat d'elfe part quand même du principe que de toute façon tu resteras dans ta maison et que tu n'auras aucun problème. Dans ce cas bien sur il n'y a pas débat sauf spéculation sur les prix. Le calcul est le même pour tout le monde, un achat a crédit au bout d'un plus ou moins long moment c'est rentable.
Tout ce que je dis c'est que ce postulat me paraît faux, que chacun doit essayer d'évaluer son risque en fonction de sa situation personnelle et avec sa boule de cristal personnelle, et que ce risque est notablement élevé en ce moment pour tout un tas de raison, particulièrement pour les plus fragiles.
Pour moi on touche du doigt le vrai sujet de cette crise : on a vécu pendant dix ans dans un monde ou le risque ne se réalisait pas. Le risque payait toujours. Ce temps est révolu. Un emprunt grec c'est une perte sèche, plus un rendement avantageux.
 
Le vrai désaccord entre nous c'est quand tu dis "il me semble qu'en France les emprunts sont remboursés". Mon raisonnement est le suivant (attention je vais être affirmatif, mais c'est juste mon sentiment et pas une vérité première): il est possible voir probable que la situation économique se dégrade. Que la situation des gens se dégrade (hausse des prix, baisse des salaires et des prestations, en tout cas baisse du revenu net). Que les publics fragiles aient moins les moyens de tenir le coup, que les publics fragile très endettés en aient encore moins les moyens.
 
Je ne pense pas du tout que sur vingt cinq ans la probabilité de défaut est impossible. C'est un risque qui se réalisera de plus en plus. Beaucoup de ménages espagnols sont sous l'eau, beaucoup de ménages grecs sont sous l'eau, et la France ne sait pas encore de quel côté de la barrière elle va tomber. Franchement, la situation économique est plus proche de celle de l'espagne ou de l'italie que de l'allemagne. La production industrielle est en chute libre. L'endettement est massif et il est à court terme, avec un risque d'effet ciseau si les taux remontent rapidement, comme en italie.
 
Donc ce n'est pas que je n'ai rien compris, c'est juste que je suis sans doute plus pessimiste que toi sur l'évolution de la situation économique des ménages.
Et j'espère bien que tu auras raison !

Dans le dernier MVVA (NDLR: mag de qualité   ), il y a les finances d'un couple de 30 ans avec du LMNP  et 900K€ de crédit.  
 
J'aimerais comprendre comment les banques peuvent leur prêter autant, sachant que leurs salaires sont loin d’être exceptionnelles et qu'ils ont 650k€ en actif.

Ben la réponse est pas dans l’énoncé ? 900k€ - 650k€ d'actif = 250k€ la banque doit considérer qu'il peuvent être solvable avec un crédit sur 25 piges

Ben si ils ont un capital net de dette de 650K€, oui la banque considère qu'ils sont tout à fait solvables.
 
Au pire elle se servira dans les actifs (qui font plus de 2x le crédit)

 
J'avais même fait une demande à 41% (en novembre), la conseillère disait que ça devrait pouvoir passer. Mais ils regardent peut être aussi le bien que tu achètes, genre tu demandes à 20 ans un crédit pour un studio en ayant un "petit" job, c'est pas la même que si c'est pour acheter une maison en ayant un "bon" job au même age (--> tu as moins de chances de revendre rapidement la maison que le studio, donc t'as une vision plus long terme de l'achat)

J'ai fait mon Tracid ces derniers temps  

Rendement minimum garanti en plus  

Ça nous aura marqués  

 
Simple, précis et efficace : merci Radio    
 
On peut être d'accord ou pas avec cette manière de présenter les choses (ergoter sur la définition de "pauvre", des montants, tout ça) mais la philosophie est identique : la situation passée voire actuelle fut a priori plus intéressante pour les catégories peu solvable que les autres.  
 
On ne va pas non plus dire que "la bulle c'est la faute des pauvres"   La bulle c'est avant tout "la faute des cons" (copyright Leg ), ceux-ci étant tout aussi bien "pauvres" que "riches"  (les derniers ayant moins d'excuse ahma)
 
 

 
Ce n'est pas foncièrement faux non plus.  
 
Néanmoins le "pd2pov" parisien ne tient bien souvent pas la distance et cherche à partir le plus vite possible en province quand il le peut, pour justement obtenir cette meilleure qualité de vie.  
 
Il y a également la catégorie des "potentiels" qui démarre à Paris avec un qualité de vie seulement comparable à celle de la province (voire un peu plus faible) mais qui par la suite, du fait de leurs emplois un peu spécifique, vont suffisamment augmenter pour creuser un écart conséquent.  

 
 
1.6M€ de patrimoine brut !

 
Tout se joue éventuellement sur la retraite à mon avis. Là, effectivement, une carrière à 1500/2500 euros de plus qu'en province compte.
Ensuite, si pour certains une place va pouvoir se faire, je voudrais savoir combien vont persévérer sans accéder à mieux que 60 m² pour couple et deux lardons + horaires et transports douteux.
M'enfin, éternel débat. Par la fenêtre je vois un peu de soleil qui fait briller la neige sur la montagne d'en face ; à 40 minutes d'ici. Je vais y faire un tour avec l'un de mes trois moyens de transport individuel. Tout le monde n'a pas la chance de dépendre du RER

C'est l'heure sur M6

T'es dans le 06 ? Car idem ici pour neige & soleil  

 
Déjà vu c'est le couple dans l'appart déguelasse et mal rangé  

Mal rangé oui dégueulasse .... pas vraiment, enfin sur HFR oui ..
 
d’ailleurs quelqu'un sait de quelle année ça date ? 2010 2009 ??

 
 
la banque regardera surtout "le reste à vivre", donc en effet, le taux peut varier si ton reste à vivre chaque mois est mince/ confortable une fois le crédit payé.

Et pendant ce temps-là les promoteurs immobiliers nous annoncent une année 2012 en forte baisse    
 
http://lauer.blog.lemonde.fr/2012/ [...] nt-zinzin/
 

 
- arrêt des aides et coup de pouce fiscal :    
- baisse d'un marché soutenu par l'injection de liquidité :    
- premières baisses de prix continues sur les derniers mois :    
- début du krach ?    
 
Il va falloir programmer une nouvelle kimouss pour comparer nos apports et parler des futures emplettes    
 

J’espère que d'ici 5-6 ans ça aura bien baissé  

 
 
De toute façon, c'est toujours la même chose : on met des caches misères de tous les côtés pour qu'on ne voit pas les dégâts des eaux et l'humidité, on file un coup de peinture blanche pour faire croire que CAY REFAIT A NEUF, et on mets deux ou trois meubles pas trop moche pour attirer le pigeon (en sachant que les meubles ne seront pas vendu avec...) qui va croire que c'est un appart/une maison de grand standing.
 
Sans oublier les conseils ultra utiles : ne pas dire à l'acheteur potentiel qu'il a des goûts de merde quand il n'aime pas ta déco (de merde)

[elfe]
Un couple avec 2 gamins dans 65m², s'ils optimisent, ils ont pas besoin de plus grand.
Kindle, écran plat et ca passe tranquille !
[/elfe]

Exactement ce que je reproche à se genre d’émission, mais visiblement les acheteurs fonctionnent comme ça (ma femme la premiere) on est passé à coté d'une chouette maison à cause de ça  

 
Complément d'accord (à condition que les 60m² soit bien agencé, le mien ancien ne l'est  pas et du coup c'est la galère pour le même nombre de personne), c'etait surtout le dégueulasse qui m'a fais tilté.

 
Bcp de gens fonctionnent comme ça, par exemple si tu demandes à une nana ce qu'elle veut comme voiture, tu as de fortes chances d'avoir comme réponse "une rouge" ...

Mais qui paye pour la réfection de la déco dans ce genre d’émission ? l’émission ou la famille ?

 
 
la famille, cependant la famille ne paie pas (par exemple) le décorateur d'intérieur qui fait partie de l'émission.

Putain, le faux parquet  

Elfe doit connaître un couple d'amis : 4p / 66 m² rue de la gaîté, deux gosses, une grande bibliothèque, tout est super bien foutu, ça passe sans problème
 
Ali

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Il faut que ca soit du rapide donc on couvre / repeint / colle par dessus.  
Même si ca a 3 mois de durée de vie (ultra bas de gamme, peinture qui va partir au moindre choc, coins qui se décollent, ...) du moment que c'est vendu.

Peinture refaite par dessus le papier peint, un faux parquet au sol qui a été déroulé,.... bref que des caches misères.
 
Ils vont aller de surprise en surprise les pauvres gens qui ont acheté sans se méfier...

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