Reprise du message précédent :
J'aime bien le total du tableau de immobilier-danger.com
 
Depuis 2008 les prix de l’immobilier ont baissé dans 74 départements !
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MOYENNE de la baisse/hausse entre le 2ème trimestre 2008 et le 2ème trimestre 2011
- Évolution du prix des appartements anciens depuis 2008 (corrigée de l’inflation) =>  -3.2 % (-7.4 %)  
- Évolution du prix des maisons anciennes (corrigée de l’inflation)                       =>  +0.8 % (-3.5 %)  
 

 
Trois ans d'attente pour avoir un +0.8 sur les maison, belle baisse  

-3.5 corrigé de l'inflation quand même vu qu'en plus l'inflation réelle est certainement supérieure ca fait encore plus

De quoi se payer un McDo alors en plus. Merci la fellation

De toute façon, bientôt +3% pour l'immobilier avec la TVA social ^^

donc il faut 12/13 % pour que ce soit rentable
ce que j'ai du mal a comprendre est que tu me parles de ma tranche d'imposition, alors que je te parle de société
Tant que la société ne reverse pas d'argent à ses actionnaires,  mon taux imposition n'a rien a voir, si ?

 
Ouais enfin le problème est le même.  
 
Dans les comptes de ta SCI à l'IS tu ne pourra déduire que les charges à strictement parler et donc dans la mensualité d'emprunt, n'est déductible en tant que charge que la partie d'intérêts.  
 
La première année sur une mensualité de 10k€, si il y'a 6k€ d'intérêts déductibles c'est déjà bien. En plus de ces 6k€ ajoute mettons 2k€ de charges diverses et tu arrives à 11k€ de loyers (produits) - 8k€ de charges.  
 
Ca te fait un bénéfice imposable de 3k€ à 15% soit 500€ d'impôt out.  
 
Certes c'est marginal la première année (à condition que les charges autres que la mensualité d'emprunt soient hyper réduites....24k€ de charges pour un bâtiment pareil je ne sais pas ce que ça représente) mais la part d'intérêt dans la mensualité d'emprunt se réduit avec le temps.  
 
Les dernières années il n'y aura quasiment plus d'intérêts à déduire et pour autant la mensualité à payer à la banque sera toujours la même. Là tu vas te retrouver avec 7-8k€ de bénef à 15% ==> ça commence à faire du 1/2k€ d'impôt et ça grimpe rapidement.  
 
Bref IR ou IS, même combat, c'est extrêmement difficile d'avoir un bien qui s'autofinance (ie: les loyers couvrent les charges + la mensualité d'emprunt + l'impôt) car l'impôt augmente chaque année (car les intérêts déductibles se réduisent) alors que le loyer reste fixe ou augmente peu.

J'avais oublié  

Et nos tentatives de prévoir la suite de la courbe : on a fait exploser la cloche de Paris pour finir avec un krach quasi-vertical qui a troué le papier  

Elle était tout à fait correcte, ne sois pas modeste  

Et pourtant tu es arrivé à la même heure que moi (c'est-à-dire en dernier   ), et tu as pas mal des "petits trucs". Mais oui, tu as raté le repas et ça ne pardonne pas  

See you next time guys  

Princesse caca Lili et le fabuleux "Julien je te conchie !", une double nomination tout à fait méritée  

On attend tes contributions pour la prochaine fois

Merci à patx3 et à Macnigore d'avoir continuer fort à propos mon argumentation
 
Juste une précision dans le cas d'une société soumise à l'IS (SCI ou SARL), il est possible d'amortir le bien (en général sur 20 ans, soit 5% du prix d'achat à déduire chaque année). Cela peut sembler une très bonne chose et permettre de viser l'autofinancement, mais cela à deux inconvénients rédhibitoires à mes yeux :
 
 - une fois le bien totalement amorti, la valeur comptable devient nulle => tu es imposé sur 100% de la vente de ton bien immobilier. Exemple : tu achètes ton manoir 1m€, dans 20 ans tu le revends 2m€ (ou 3m€ s'il n'y a pas de krach ), tu vas payer 33% d'IS (si le taux n'a pas bougé d'ici là ² ) sur les 2m€ soit 666K€ (pour être honnête, tu auras aussi déduit 1m€ - la totalité du prix d'achat - de tes revenus fonciers)
 
 - corollaire de ce qui précède, tu ne bénéficies pas de la fiscalité sur les PV immobilières qui donne un impôt nul après 30 ans de détention. C'est long mais même après 20 ans, l'impôt sera très inférieur au chiffre de 666K€, car il sera calculé sur la PV (1m€ si vente 2m€) et pas la totalité du prix.
 
Pour viser raisonnablement un autofinancement, il faut utiliser son apport. Tu finances ton achat complètement à crédit et tu utilises ton apport petit à petit pour combler le deficit de trésorerie, année après année pendant la durée du prêt. Ce n'est pas le plus rentable, mais cela permet de sécuriser - en partie - son investissement.
 
Ne pas oublier qu'un investissement immobilier (comme tout autre investissement) comporte un risque et que comme tout investissement utilisant un effet de levier, la perte peut être supérieure à la somme investie.

Je ne sais pas si une SARL peut faire de la location d'habitation (activité civile par nature), il me semble qu'il faut une activité commerciale prépondérante non ? Je suis vraiment pas spécialisé là dedans donc c'est vraiment une question.  
 
L'amortissement du bien pour une SCI à l'IS est doublement pénalisant car une fois le bénéfice taxé à 33,33% sur l'ensemble de la valeur de l'immeuble, il reste encore à distribuer les dividendes (imposition des dividendes reçus, à l'IR ET aux prestations sociales) ça fait méga mal.

Ça baisse sur ma recherche, débutée il y a 2 ans.
Par contre, ce sont des sacrées poubelles
 
Ali

La pierre, indétrônable valeur refuge en temps de crise  


Les épargnants, déçus par les rendements de la Bourse ou encore de l'assurance-vie, se sont massivement tournés vers l'immobilier. Pour l'heure, la démarche s'est avérée payante. Le sera-t-elle durablement ?
 
http://www.latribune.fr/entreprise [...] tor=EPR-2-[Morning+Briefing]-20120113

J'ai continuer à calculer , en intégrant l'impôt, et maintenant, je comprends mieux pourquoi les investisseur prennent toujours les mensualités les plus longues possibles.
Le scénario :

• achat a 1 000 000 d'€
• 2% d'inflation  pour tout : hausse du loyer, des charges et taux de placement net
• 10% du capital de  rentabilité , révisés tous les ans de 2%
• 15% des loyers en charges et provisions sur travaux
• emprunt sur 15 ans @ 4% , emprunt sur 25 ans @4.8%
• imposition@40% de loyer  -charges - interets

Sur 15 ans, il faut remettre environ20K par an  ( principalement pour les impôts)
sur 25 ans, il y a 9K de benef en cash dès la première année.

Il n'y a aucun moment ou le scenario ( avec ces hypothèses ) est  plus intéressant sur 15 ans que sur 25 ans, en comptant capital remboursé + cumul des bénéfices. L'écart le plus important est à la 15ème année : +580K pour le scenario a 25 ans, dont la majorité en cash flow.

Ce type d'investissement est extrêmement intéressant.
J'imagine que dans ce cas la banque ne demande pas les 33%.
Sur quoi se basent elle pour donner son accord de prêt ? (des autres biens en cautions, du cash dispo peut être)

 
Wait, what ?
 
Effectivement, la dépendaison de crémaillère a été fort sympathique (je me demande sur quel détail R06 a tiqué ) mais je m'inscris en faux, je n'ai absolument pas été malade
 

Yavait encore de l'absinthe ?
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
Ce qui montre bien que l'emprunt sur une plus longue durée est toujours plus intéressant ! Mais alors pourquoi les banques veulent faire disparaitre les prêts à 30ans ?
 

 
C'est du locatif donc les 33% ne vont à priori pas s'appliquer mais pour un tel montant elle va probablement demander quelques garanties....  
 

 
Je suis facilement impressionnable  

J'aime voir ce genre de graphique (prix d'une maison)

 
De plus en plus courant la où je regarde

Tu regardes ou?

A cause du risque  

Mais y'a pas de risque !! On parle de la pierre là !!
 

là, c'est tentant de répondre...
 
Sinon, pas, mal, il attend presque six mois avant de réagir pour ajuster le prix !

 
A l'ouest/nord ouest d'Aix en provence, dans un rayon de 20km

 
http://www.boursier.com/actualites [...] 12773.html
 
C'est moins que l'inflation, mais c'est toujours ça de pris...

Tu aimes a te faire hair toi hein

 
Ou de perdu

 
 
Clair, un chouette 2 pièces avec parking, c'est trop demander quand on navigue entre les deux derniers déciles.

 
Oui, faissons comme en espagne. Prêt sur 40    

C'est normal, tu rembourses sur une durée plus longue, donc tu sors moins de cash à durée équivalente.
 
Si tu simules tous les mouvements de trésorerie sur 25 ans (y compris pour le prêt à 15 ans), tu verras que le prêt le plus court est celui qui au final te rapporte le plus d'argent.

c'est marrant la psychologie. le mec aurait pu baisser graduellement chaque mois, mais non, il s'acharne, et quand il est désespéré il fait bond énorme vers le bas

Si tu baisses très régulièrement : pourquoi les acheteurs acheteraient, alors que le prix baisse régulièrement ? Là je pense que c'est typiquement : j'essaie d'en tirer un bon prix pour moi, si ça marche pas, je reviens à un prix normal.

je pense que  très peu de gens regardent l'évolution du prix d'un bien, nous on le fait sur le topic parce qu'on est des true    
la plupart rentrent leur critere et regardent ce qui passe dans leur budget, et basta.

 
Tiens tiens, on apprend des choses    
 
 

 
Dixit celui qui a vécu les kimouss Hfr de Londres dans les pubs glauques    
 

 
C'est normal on parle d'un investissement où l'intérêt de l'opération n'est pas la valeur patrimoniale en priorité mais les flux de rentrée d'argent : plus on lisse plus on est rentable vu qu'on utilise l'effet de levier au max.  
(c'est comme quand on fait des grands projets industriels de qq M€ par dette)

 
100k€ de baisse cash    
 
J'en vois quelques-uns des comme ça sur Paris, des biens très cher dont les prix prennent un gros "gap" de temps en temps (mais ça reste trop cher )
 
Allez, c'est bien mais pas suffisant : on continue sur la baisse  

 
Exemple typique avec mon oncle qui a mis en vente sa maison de 300m² dans le 78.
Il a vendu son appart a la montagne, s'est acheté un pied a terre a Paris  et a mis en vente 1.7M€ sa maison qui ne les vaut pas du tout. (belle et grande sur petit terrain coin paumé entre les champs)
 
Il avait fini par arriver a 1.3M au bout d'un an et ... une visite.
 
Finalement il l'a retiré de la vente, et il va en "week end" dans son appart parisien de temps en temps  

Un collègue qui me racontait l'opération d'un ancien du service.  
 
Il vend 100m² dans le 12ème en 2000 pour acheter plus grand. Voyant que les prix ont augmenté durant l'année de la vente il trouve cette hausse injustifiée et se dit "je loue en attendant que ça baisse".  
 
Il loue encore aujourd'hui  
 
Putain j'étais sur le cul en entendant ça. Le mec dont on parlait est sûrement l'une des personnes les plus brillantes que j'ai rencontré de ma vie. Il a eu un raisonnement logique, a fait une analyse qui en soi était sûrement défendable en 2000 au vu des années précédentes. C'est juste que le mec n'avait pas prévu les 10 années de folie immobilière totale qui allaient suivre et s'est retrouvé à reporter son achat en restant crispé sur son sentiment (justifié) de "c'est trop cher par rapport à ce que ça vaut".

 
   
Il suit le topic?
 
A vouloir trop gagner on risque parfois de tout perdre....

Attendez les gens, on a jamais dit non plus qu'il fallait pas acheter parce que ça avait monté.

L'analyse vraie et juste c'est pas dire "ça a monté trop vite, donc c'est trop cher, donc ça va baisser, donc je loue".  Ce n'est pas parce que ça augmente, y compris fortement, que cela signifie que le prix devient trop haut ou plus justement que le prix d'achat devient insuffisamment intéressant par rapport à la location.

Si un bien vaut objectivement 100, que en fin du marché il a été vendu 80 puis que l'année d'après ça a augmenté de 10% (ce qui est énorme) ça fait tout de même un prix de 88 par rapport à une "vraie valeur" de 100. A ce compte-là ça aurait pu augmenter de 20% que ça serait rester intéressant.

La véritable question ce n'est pas l'augmentation en soit mais bel et bien le montant de la véritable valorisation (comme pour n'importe quel actif d'ailleurs), à partir du moment où on ne fait pas de spéculation (ie "j'achète pour me loger/louer" et non pas "j'achète pour revendre" ).

Et évidemment cette question de "valeur vraie" est le nœud du problème, l'un des seuls critères à peu près correct dans la majorité des cas c'est la comparaison avec la location (donc en partie le ratio achat/loyer).

Bref on n'était pas là en 2000, peut-être qu'on aurait eu la même réaction que ton collègue. Mais maintenant qu'on a connu le topic immo et la bulle on sait faire des calculs et à la hausse comme à la baisse on veillera à regarder en priorité les chiffres avant tout  

Se rappeler aussi que parfois "gagner c'est ne pas perdre", y'a pas de honte

 
Agreed à 100% hein, c'est juste que comme ça a été rappelé il y'a quelques jours sur le topic, QUI à part Friggit et des fonds d'investissement s'était soucié d'agréger des données immo et essayé de définir un tunnel/valeur de référence/modèle de valorisation avant 2005/2006 ? Et encore aujourd'hui qui hormis peut être 1% voire 1 pour mille des acheteurs/vendeurs se soucie de définir la valeur d'un bien immobilier par rapport à une valeur de référence abstraite plutôt que par rapport aux autres biens du quartier ?  
 
C'est ça le truc hallucinant c'est qu'à moins d'avoir des raisonnements réellement poussés, des bases de données sur des dizaines d'année, quand on fait les choses au doigt mouillé en immo (que ce soit quand les prix sont bas ou haut) on risque quand même de se prendre de méchantes claques. Le bon sens de base ne suffit pas.  
 
Je parle aujourd'hui avec étonnement d'un vendeur de 2000 qui s'est mis à louer en attendant que ça baisse, espérons que dans 10 ans on parlera avec étonnement de ces acheteurs de 2010/2011 qui pensaient que ça allait encore monter ou stagner

justement non par l'effet des impots  et de l'inflation .

• au bout de 15 ans :

Scénario @15 ans :  366K€ de pertes financières, reste à remboursé : 0  => 366K de pertes ( plus un bien en pleine propriété )  
Scénario@25 ans : 295K de bénéfice , 545 K a rembourser à la banque => -250K

• Au bout de 25 ans :

Scénario @15 ans : 374K€ de bénéfice => +374 au total
Scénario@25 ans : 729K de bénéfice  => +729K au total

En bonus, le cash flow degagé avec le projet @25 ans est largement plus régulier, permettant de faire face aux travaux / imprévus

C'est une façon de voir les choses.
Une autre approche serait de dire qu'il faut réussir à suivre la masse. C'est à dire que tant que tout le monde voudra/pourra acheter cela vaudra le coup...

Dans le cas de ton collègue il a en quelque sorte joué contre le marché un peu comme ce topic depuis 2006...

Cet exemple me fait penser à la discussion qu'on a eu avec elfe il y a quelques jours. En effet il n'y a à priori aucune raison objective à part la présence d'une bulle que du fait de cette "erreur" cette personne se trouve exclut du marché pourtant c'est le cas.
Cette bulle à créer une situation ou il fallait acheter le plus tôt possible et ou chaque nouvel arrivant sur le marché s’accommode de moins bien et/ou plus cher...

Et oui tu peux être le mec le plus brillant de la planète, mais quand tu es le seul à partager une idée, un sentiment, tu te retrouves face à un problème.
Difficile de parler de justifié quand les faits te donnent tord durant 12 ans.  
 
Des gens brillants qui ont fait des prévisions erronés l'histoire humaine en est pleine, c'est comme ça.