Reprise du message précédent :
 

 
- les couples ça divorce, les maisons ça s'effondre
- les locataires, ça paye pas
- la pierre c'est nul, les actions ça fait du +20% sûr par an minimum
- les banques c'est des voleurs
 
(je ne fais que reprendre les arguments qu'on m'a opposés ici même quand j'ai dit que j'allais acheter... )

 
et n'oublions pas la super mega météorite , qui va tomber que sur ton bien , une fois acheté  
 
 

T'es fou, t'es con, t'es irréaliste, ca va pas, fallait pas acheter, les prix vont baisser !
 
Regarde: moi, je viens juste d'acheter la Super Cinq GT Turbo de mes rêves, sur laquelle je bavais depuis 15 ans, mais comme je savais que les prix baisseraient... Du coup, j'ai fait une affaire, et entretemps, j'ai utilisé mon vélo, donc j'ai pu épargner en plus !

Quand on a acheté évidemment on a plus le choix et il faut profiter !
 
Cela dit, quand on est primo-accédant, on peut se poser des questions... Ca ne montera pas éternellement plus vite que l'inflation et les salaires, c'est impossible !
 
L'appart que je loue (super agréable) valait 125 kE il y a quatre ans, aujourd'hui 210 kE... En quatre ans on ne me fera pas croire qu'il y a eu une évolution démographique telle que les prix augmentent autant, de façon justifiée
 
Alors évidemment, je peux acheter un "super" appart "construction bof bof tout à refaire" pour 180 kE, mais bon... se saigner pour habiter un truc moyen ça me motive pas trop, d'autant que ma situation personnelle risque de changer dans les années à venir.

   
Et oui c'est très con tout ça. Bien sur qu'au demeurant il faut acheter. mais pas à n'importe quel prix et pas n'importe quoi. Cela dit j'en ai tellement marre de louer et de ne jamais me sentir chez moi qu'on pourrait bien finir par acheter avant la fameuse baisse.
Tiens sinon, mon proprio n'a tjs pas vendu son appart et commence à désespérer. Il va p-e finir par louer mais m'a avoué avoir franchement peur de ces rumeurs de bulle immobilière. "Et si je loue pdt 3 ans et que le marché s'est effondré entre temps?"  
Il m'a fait rire. Au final, s'il le vend, on lui aura rendu service de se barrer de l'appart + tôt que prévu.  

 
Faut prendre que du taux fixe en ce moment. Le taux révisable, cay mal.

Pourquoi ? (je le rappelle: en Angleterre, où les emprunts sont autrement plus longs et plus gros qu'ici, la grande majorité se fait à taux révisable, il doit y avoir une raison...)

la raison c'est que les banques veulent pas se faire chier avec les taux fixes
c'est plus facile de coller aux taux variables de la banque centrale dont on dépend

Allons allons, ma question était candide, mais ta réponse l'est encore plus. Tu vas pas me dire que des milliards d'euros sont gérés chaque année par "facilité". (En l'occurence, on en a déjà parlé sur ce topic me semble-t-il).

pour les taux variables, la banque se refinance regulierement aupres de la BC qui emet chaque semaine des lignes de credit au taux du jour.
pour les taux fixes, la banque doit faire des montages a partirs des emprunts d'etats (a taux fixe)
 

tiens candide, c'est pour toi
 
http://www.boursorama.com/forum/me [...] ageForum=1

Bon, on s'est pas compris. Je sais bien que les montages des taux fixes et variables sont très différents. Le risque est supporté de façon différente, et les taux s'en ressentent. Maintenant, le choix d'une méthode où de l'autre a bien une *raison*, autre que: oh, c'est plus facile à gérer.
 
Sinon, ça revient à dire: bon, nous, le Crédit National, on vous propose que des Sicav monétaires, parce que les Sicav à base d'action, c'est trop chiant à gérer, et ça nous fait chier, et en plus, les livrets sur comptes, on en a pas, parce qu'il y a trop de risque, alors on a peur.
 
D'autre part, les taux variables (capés ou pas), et les taux fixes existent au R.U. Mais les taux variables sont bien plus utilisés. Là, était ma question (ouverte).

Voilà qui explique très bien les choses    
Je filerai ce lien à chaque fois que j'en aurai besoin, car les gens sont bornés et ne voient que le taux qui est plus bas en gérénal que le taux fixe, et croient que ceux-ci ne vont pas remonter    
 
Et c'est peine perdu d'essayer de les convaincre.
Y en a en ce moment qui font des conneries et vont se mordre les doigts (du genre combo 33-35% du revenu du couple + emprunt sur 25 ans + taux variable)

Ah ? Ils vont remonter ? Quand ça ? Après la baisse des prix immobiliers ?  
Et quand ils remonteront, ça sera pas plus avantageux de revendre, rembourser son prêt, et refaire un emprunt à taux fixe pour financer un autre achat ?  
Au final, on perd de quel ordre d'argent à prendre un emprunt à T.V plutôt qu'à T.F sur 15 ans ?

Donc en gros, ce que rui et toi me dites, c'est qu'on sait pas trop quand les T.Vs ne seront plus intéressants, on ne sait pas trop combien d'argent on gagne ou perd en prenant un T.F, et on ne sait pas trop pourquoi tout un pays (avec une forte culture de crédit) utilise les T.V si ce n'est que c'est plus facile à gérer pour les banques.
 
Mais, on sait que c'est caca et que les gens sont bêtes. Bah il fallait le dire dès le début. Perso, je n'achéterai donc que quand les prix seront bas (donc qu'ils ne baisseront plus), que les taux seront bas, que la location sera moins intéressante que l'achat, et que les J.O seront passés (pour éviter la spéculation).

 
ouille.

 
Le reve de tout acheteur .
 
Donc toi tu sais quand les prix seront bas  ?

Je sais même pas s'ils vont baisser. (je reprend l'analogie anglaise: il y a bel et bien un atterissage en douceur pour l'instant, et les stats montrent bien que les prix français suivent une progression similaire aux prix britanniques, avec 2/3 ans d'écart, même si elles n'expliquent pas pourquoi).  
 
D'autre part, "les" prix, c'est un bien grand mot. Ils peuvent très bien baisser dans le 16ème et monter dans le 13ème. Tout ça pour dire que moi, j'en sais rien.  
 
Mais mon achat sera de toute façon basé sur une forte part d'irrationnel (pourquoi choisir d'acheter à Paris plutôt qu'en Banlieue ? Pourquoi acheter un appart plutôt qu'une maison ? Est-il plus important d'économiser des sous ou bien de minimiser les temps de trajet ? etc. etc.)
 
Et d'autre part, il sera basé sur des prédictions (je m'attends à peu près comme vous tous à une remontée des taux dans les 2/3 ans à venir, ne serait-ce que pour freiner la bulle immo, donc effectivement, les taux variables risquent d'être peu intéressant avec une hausse prévue à si court terme). Mais ce ne sont que des prédictions. Ni des certitudes, ni des faits.  
 
Et comble de l'horreur, là où je voudrais bien me loger, il est pour l'instant beaucoup plus intéressant de louer que d'acheter (les loyers sont bas, les prix sont très hauts par rapport à la région).

 
Faut panacher !
Et négocier un taux variable capé qui restera toujours en-dessous de ton taux fixe !

Ca on ne me l'a pas proposé... Mais avec mon 3,70 sur 15 ans + délégation d'assurance à 0,26 % du capital emrunté, je me sens plutot bien.

Pas mal du tout, en effet.

 
un taux variable, vu comme il est construit tu peux en sortir tres facilement.
pas le taux fixe (car la banque a fait un montage sur un terme plus long). C'est donc un risque moins grand de defaut sur le credit pour la banque et pour toi.
De plus au Royaume Uni, les anglais vont tres facilement acheter leur bien a taux variable, meme s'ils ne veulent pas y rester longtemps , plutot que de le louer, car ils savent que quand ils demenagent, ils le revendront et rembourseront le reliquat de  leur credit, pour en reprendre un avec leur nouveau bien (c'est ce qu'un anglais m'a expliqué...). en phase d'augmentation immobilière t'es gagnant comme ca..

 

 
Edit : quote

Ah, donc les taux variables sont mieux... Parce que les taux sont plus bas, que ça coute pas cher de sortir (en anglais, on appelle ça les Early Redemption Penalties). Donc les anglais ont raison, et les 320 millions d'autres européens ont tort. C'est simple en fait la finance...
 

les taux directeurs en angleterre sont plus éléevés qu'en zone euro..
et la finance c'est pas simple, sinon, tout le monde serait pauvre..

... et la mobilité y est plus grande (surtout inter-régions), les frais lors de la vente d'un appart sont moindres (surtout en terme de taxation/stamp duty), et le rapport loyer/remboursement du crédit est traditionnellement plus avantageux qu'ici (je me souviens la larme à l'oeil de mon collègue qui dépensait moins que moi par mois, alors que lui remboursait un crédit, et que moi je louais).
 
Mais ça ne m'explique toujours pas ce qui permet de dire de façon catégorique: les taux variables c'est bien/les taux variables ça pue. Y a bien des débuts de réponse là:
   http://money.msn.co.uk/MyMoney/Ins [...] efault.asp
Mais ça m'a l'air d'être une réponse de normand, qui se réfère au profil d'investisseur de l'emprunteur. Bref, pas un truc prémaché que je pourrais répéter dans les dîners en ville.

Juste en passant,
Personne n'a envisagé l'achat d'un terrain non constructible ?
 
mais en comptant sur le fait qu'entre 5 à 10 ans de forcing avec le maire y a moyen que ça passe en constructible et bingo ??
Dans le pire des cas, toujours moyen de revendre à quelqu'un pensant la meme chose, et de toutes façons l'investissement de départ est assez peu important !

Tu es sûr que ça va

Moi ?
Biensur c'est trés sérieux

C'est pas une réponse à ta question, mais si le terrain est grand, que tu aimes la nature, et que tu n'est pas Crésus, tu peux très bien t'acheter un terrain non constructible (les terrains en zone inondable en bord de Seine par exemple), et installer un mobile-home dessus.  
 
Ca peut être très confortable (certains forrains fortunées en ont de très luxueux), et ça se fait pas mal aux US pour les classes pauvres...
 
Mais le coup de travailler le maire au botin pendant 5 ans, j'y crois pas trop...

 
Je suis pas un gitan quand meme
Juste pour situer, je suis en province hein
 
Je ne trouve pas l'idée farfelue moi    
Sachant qu'un maire (on parle de village la, pas de mégapole) a toute autoritée pour déclarer les terrains qu'il souhaite en zone constructible. Tout ça pour gérer l'urbanisme de sa commune, souhaiter la voir grossir ou non, voir si la taille critique pour certains équipements est atteinte et tout...

En fait, le calcul est le suivant.
 
J'ai acheté un appartement il y a 2 ans qui sera fini de rembourser dans 5 ans.
Je me laisse 1 ou 2 ans d'économies aprés la fin du pret pour constituer l'apport pour une maison.
 
Sachant que des terrains constructibles assez sympa coute à peu de chose prés ce que pourrait me rapporter mon appartement à la vente aujourd'hui, dans les 80 / 100 000 €.
 
Hypothèse 1 : Terrain à acheter
En gros impossible d'acheter le terrain cash et de commencer à faire construire en habitant toujours l'appartement.
Résultat: Gros crédit pour le terrain, dans les 80 000 € en comptant que j'achete aujourd'hui
Commence à rembourser un gros crédit alors que les fondations sont meme pas commencée.
terrain + crédit construction ça dépasse les 230 000 € dont une partie est remboursée à la vente de l'appartement.
 
Hypothèse 2 : achat de terrain non constructible
un terrain de ce type coute entre 10 000 et 15 000 € pour des terrains de plus 1500 m2
Le crédit sur 5/6 ans c'est peanuts, et ça fait 5/6 ans pour que le lobbying auprés du maire passe et tu te retrouves avec un terrain valorisé à plus de 100 000 € (en général ça fait fois 10 )
résultat, le jour ou tu veux construire t'es plus que pépèrre, pas besoin de t'endetter jusqu'à tes 55 ans puisque tu n'as que le cout de construction et si tu mets dans les 200 000€ tu as quelques chose de quasi terrible (130 000 € pour quelque chose de bien) et avec la vente de l'appartement, ça ne fait qu'un montant à financer de l'ordre de 100 000 €
 
 
De plus, la dernière donnée c'est que j'ai acheté l'appartement seul, et que ma copine ne souhaiterait pas se retrouver avec quasi rien. Donc se constituer un patrimoine pour elle et qui sera valorisé quasiment au meme montant que l'appartement sera une excellente manière de régulariser les choses.
 
Alors biensur il y a toutes sortes de choses qui entrent en ligne de compte et c'est pour ça que je demande s'il y a pas des choses que j'ai oublié dans ce plan machiavélique.

tu as le principal risque : que ton maire soit pas d'accord

 
Exactement    
Je n'en vois pas d'autre

bah va falloir allonger les pourboires

 
si il y a aussi le risque que le terrain ne soit pas constructible pour de bonnes raisons.
terrain inondable, carrière souterraine, terrains de chasse de lapins sauvages ...
 
enfin méfiance, tous les maires ne sont pas conciliants (traumatisé par "sans aucun doute" et julien courbet inside )
 
edit : et puis ça doit avoir un prix le raccordement au réseau électrique / gaz de ville / tout à l'égout non ?

 
dans un diner tu diras, les taux variable caÿ le mal, au debut des années 80, on a vu du 15%
et tu ajoutera que depuis 10 ans le secteur privé a plutot gelé les salaires que de les indexer sur le pouvoir d'achat ou l'inflation

 
Attention, je ne parle pas forcement d'un terrain hyper reculé ou le cout du raccordement pourrait être prohibitif.
Je parle de terrains qui sont assez souvent déja "raccordable" aux équipements et qui ne sont pour l'instant pas constructible pour des raisons de limitation de l'urbanisme.
 
Mais je suis sur qu'avec le temps et quelques bouteilles de bon rouge, les maires sont trés encluns à faire ce genre de largesse (quoi qu'on peut pas parler de largesse pour ce genre de chose, c'est tout simplement l'ordre des choses que des constructions s'étendent )