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Assiste-t-on à la formation d'une bulle immobilière en France ?
 | 01.12.10 | 13h28  •  Mis à jour le 01.12.10 | 13h33

Les dernières statistiques des notaires, publiées, fin novembre, ont stupéfait les économistes et les Français. En un an, les prix des logements anciens ont grimpé, en moyenne, de 8,6 % sur l'ensemble du territoire, de 10,6 % en Ile-de-France et de 13,8 % à Paris (avec une pointe à 21,8 % dans le 1er arrondissement).
Certains agents immobiliers prédisent même que les prix parisiens auront grimpé de 20 % à la fin de l'année. Ces hausses à deux chiffres, dans la tourmente financière mondiale, ont déçu les ménages, nombreux, qui espéraient profiter d'une baisse pour devenir propriétaires. Elles ont aussi pris à contre-pied les théories économiques sur les cycles ou les bulles.

Records de prix du mètre carré pulvérisés en Ile-de-France. Depuis 1965, des cycles d'une dizaine d'années, cinq de hausse puis cinq de baisse, s'étaient succédé, jusqu'en 1995. Le renchérissement des logements, démarré en 1997, a, lui, à peine été entamé par l'effondrement des transactions de 2009. Une telle chute est, habituellement, le prélude à une forte baisse des prix, comme cela s'était produit en 1991 : à Paris, entre 1991 et 1997, le prix du mètre carré avait chuté de plus de 35 %.

Pas cette fois. L'inflation est repartie de plus belle, pulvérisant les records : plus de 7 000 euros le mètre carré, en moyenne, à Paris ; plus de 20 % de hausse annuelle dans une banlieue populaire comme Montreuil (Seine-Saint-Denis), près de 13 % à Pantin (Seine-Saint-Denis) ; le coeur de certaines grandes villes - Lyon, Toulouse, Montpellier - est également touché.

Cette hausse est-elle durable ou s'agit-il d'une bulle fragile ? La plupart des macroéconomistes avaient, en 2007, prévu une forte baisse des prix des logements, qui n'a pas eu lieu. Ils maintiennent cependant leur hypothèse : "La bulle immobilière s'est reformée", estime Marc Touati, d'Assya Compagnie Financière dans La Vie immobilière. Il estime que le marché est surévalué d'environ 20 %, et prédit qu'il s'agit du "dernier baroud d'honneur de l'immobilier français", avant de décélérer.

Disparités régionales. Mais les spécialistes de l'immobilier n'y croient pas, et mettent en avant deux facteurs spécifiques. D'abord, les marchés immobiliers réagissent très différemment selon les secteurs géographiques, et les acheteurs peuvent s'adapter en se déplaçant des zones chères vers les zones bon marché.

Cela explique le phénomène de contagion de la hausse des prix des centres-ville vers les périphéries, si net en Ile-de-France, et qui peut durer plusieurs années. Ensuite, l'évolution des revenus est pour le moins disparate : les riches continuent de s'enrichir et se regroupent dans les mêmes quartiers, contribuant ainsi à accélérer l'inflation immobilière.

Paris et la Seine-Saint-Denis constituent des cas d'école en termes de disparités régionales. Gilbert Emont, analyste à l'Institut d'épargne immobilière et foncière (IEIF), a constaté que, en dix ans, de 1997 à 2007, les ménages parisiens se sont considérablement enrichis, leurs revenus ont progressé de 37 %, beaucoup plus vite que l'inflation (17 %), tandis que les ressources des habitants de Seine-Saint-Denis ne progressaient que de 15 %.

On retrouve cette même situation explosive en Gironde, à Bordeaux notamment, en Haute-Savoie, dans la zone frontalière de la Suisse, voire à Marseille. La ségrégation sociale est en marche, accompagnée d'une désolvabilisation inédite des ménages.

Un investissement plus sûr que la Bourse ou les obligations. La flambée des prix parisiens et des centres-ville est donc en bonne partie due à de riches particuliers, Français comme étrangers, de plus en plus nombreux, qui cherchent un investissement où leur argent sera à l'abri, fuyant la volatilité de la Bourse et n'ayant peut-être même plus confiance dans les dettes souveraines des Etats, c'est-à-dire les obligations.

Tel riche trader a liquidé son portefeuille de titres pour acheter, 4 millions d'euros, un appartement au Champ-de-Mars, dans le 7e arrondissement de Paris. Tel cadre est disposé à surpayer un studio, dans le 14e arrondissement de la capitale, qui sera, de toute façon, utile à ses enfants, plus tard.

"Les investisseurs sont aujourd'hui prêts à se contenter d'un rendement locatif de 4 %, ou même de 3 %, qui reste supérieur au crédit souscrit pour acheter, et est plus sûr que des obligations", note Gilbert Chouchana, de l'agence immobilière Laforêt du 14e arrondissement de Paris.

Un autre facteur, fréquemment sous-estimé et pouvant contribuer à cette surprenante hausse des prix, est la place de l'héritage et des donations familiales dans la société actuelle. Les enfants, les petits-enfants bénéficient de plus en plus souvent d'un apport familial venant encore accentuer l'inégalité devant l'accession à la propriété.

Progression du taux de propriétaires. Le taux de propriétaires, bien sûr, progresse en France, mais seulement parmi les ménages à hauts revenus : il était de 70 % en 2007, contre 51 % en 1981. Dans le même temps, il a régressé chez les ménages modestes, passant de 46 % en 1981 à 33 % en 2007. Il stagne à 46 % pour les ménages à revenus moyens, selon l'étude de Gilbert Emont pour l'IEIF, parue en novembre. "On assiste à un phénomène d'exclusion : une part de plus en plus faible des ménages dispose du revenu nécessaire pour acheter au prix moyen proposé", constate Gilbert Emont.

En parallèle, les locataires se paupérisent : il y a quarante ans, leurs revenus étaient presque égaux - à 7 % près - à ceux des propriétaires, souligne Jacques Friggit, économiste au Conseil général de l'environnement et du développement durable (CEGDD), alors qu'un écart de 37 % les séparait en 2008.

Sentiment de déclassement. Les pouvoirs publics prennent peu à peu conscience du sentiment de déclassement que ressentent les 50 % des foyers français appartenant à la classe moyenne, provoqué par cette "inaccession à la propriété" dont parle Gilbert Emont. Le gouvernement tente, avec sa réforme du prêt à taux zéro (PTZ), de solvabiliser les primo-accédants, même dans les zones tendues et chères. L'objectif est de distribuer près de 400 000 de ces prêts, ce qui constitue un soutien massif, mais risque, en l'absence de logements à prix abordables, d'alimenter l'inflation.

"Une partie de la flambée des prix est due à des phénomènes spéculatifs internationaux, notamment de la Bourse ; seul le G20 peut agir. En France, nous devons relancer la construction trop faible dans les zones tendues, explique Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement. Même si l'effet spécifique du PTZ sur l'évolution des prix n'est pas facile à mesurer, nous ferons un premier bilan, en juillet 2011, et corrigerons, si besoin, ses paramètres."

Isabelle Rey-Lefebvre