Reprise du message précédent :
Ouais enfin y'aura que de la merde en placo à vendre quoi

J'entend le même son de cloches dans mon entourages de ce milieu (banquiers, promotteurs).

Je vous envoie ce message à tous pour avoir votre avis:
J'envisage d'acheter un petit studio d'une vingtaine de mètres carrés à Angers pour un budget de 50 000€ environ.
Mais j'hésite vraiment car je ne sais pas si j'arrivrais à trouver des locataires par la suite... ou même je me demande si j'arriverais facilement à le revendre lus tard...

tain je fais une rechute en regardant les SCPI Scellier
Une petite SCPI Scellier RP en faisant un crédit, c'est tentant... gniiiii

Tain Angers
Faut aimer le risque

 
 
Tu ferais quoi à ma place ? tu louerais plutôt que d'acheter ?
et surtout quelles raisons aurais-tu de ne pas acheter ?

 
tu veux louer à des étudiants ? le truc est de sonder le marché. Tu peux tenter d'appeler des agences, en disant que tu dispose d'un studio similaire au tient et leur demander à quel montant tu peux mettre en location.
 
S'il est en centre ville, il y a de forte chance que ça se loue, le tout état d'être sur le prix du marcher et, surtout, de ne pas être à proximiter de programme neuf soit fini, soit en cours de construction de type Scelier.

 
 
Le problème, c'est que s'il se situe en centre ville, il y a des chances qu'il n'y ai pas de parking, donc c'est peut être un mauvais plan de ce point de vu là...

Comme tout investissement, il faut regarder différents paramètres :
- Angers est elle une ville où il y a de la demande sur ce type de bien ?
- Quel est l'état de l'offre de studio dans cette ville ?
- Le prix du loyer que tu demanderais te semble t'il "convenable" (couvrant une partie de la traite d'un éventuel crédit) ?
- Achat comptant ou à crédit ?
 
J'ai cru comprendre qu'Angers est une ville où il y a eu pas mal d'opérations de défiscalisation, en Robien notamment. La question légitime, que visiblement tu te poses, est : aurais-je un locataire, et si oui à quel prix ?
 
Un tour du côté des site de vente et location devraient te permettre de voir si tu trouve des studio à 50k€, et quel loyer est proposé pour cela. Ensuite, des calculs s'imposent.
 
L'idéal serait que tu contactes des AI sur place ou que tu t'y rendes pour te rendre compte de l'état deu marché dans le coin.
 
PS : C'est une ville que tu connais ? Qui est loin de chez toi ?

L'absence d'un parking en centre-ville n'est pas forcément gênant, selon les usages de la personne et des facilités que sa ville met à disposition.
Ce n'est pas le cas hors centre ville.

 
C'est une ville que je connais bien oui mais elle se situe à 300km de là où j'habite. Je peux acheter cash ce studio mais le problème est que je vais perdre les intérêts d'une partie de mes comptes en banque... (soit environ 2000 € par an !)
Au début, je l'habiterais mais par la suite, je souhaite mettre en location le studio...

 
Il y a beaucoup d'étudiants à Angers donc c'est une bonne cible (même si la catho baisse). Par contre l'immobilier est très sur évalué à Angers (plus qu'ailleurs). A toi de faire un bon calcul.
 
Pour ma région, j'ai eu une petite disucssion avec l'AI qui m'a vendu le terrain en charente maritime. En gros, comme je fais construire je voulais savoir ce qui se vendait aujourd'hui et quels étaient les biens morts. La grosse majorité de ses ventes se fait sur des biens standards de moins de 10 ans, 90m² avec garage, chauffage sol dans les 180k€. Le biens entre 200k€ et 250k€ se vendent moins facilement et nécessitent d'avoir un "truc" en plus (cachet, surface, emplacement, etc...). Les biens au dessus de 250k€, même justifiés, ne se vendent pas. La grosse majorité de son portefeuille sont des biens entre 200 et 350 k€ globalement tous surévalués de 50 à 100k€.
 
Pour mon projet qui va se chiffrer à 240k€, pour lui c'est vendable aujourd'hui à ce prix car je disposerais de 4 chambres et il n'y pas d'offre alors qu'il y a de la demande. Par contre pour l'ajout d'une piscine il est très sceptique en terme de rentabilité, car sa porte le projet à 270k€ et la maison ne se vendrait guère plus de 10k€ de plus. De plus ça limite le nombre d'acheteurs potentiels, car il y a aujourd'hui plus d'acheteurs avec ce budget qui exige sans piscine que l'inverse.
 
Donc l'année 2009 n'a pas été terrible. Pour 2010 ça roule mais qu'avec 10% de son portefeuille (mais ça lui suffit).

Je connais mal Angers, pour moi c'était dans la catégorie "petite ville de l'ouest, sans doute surchargée en Scellier & co".
Je sais qu'il y a un peu d'étudiants, je pensais pas que c'était tant que ça mais je connais mal.
Je doute un peu que ce soit une région sous grosse pression en terme de logement, donc en terme de revente comme de location...
 
Et cash ça me parait encore moins malin: ce serait pas mieux de profiter des taux et de laisser ton épargne en paix ?

 
Si justement, j'ai surtout pas envie de payer cash, je préfère faire un prêt mais le problème est que je suis intérimaire alors pour obtenir un crédit: c pas évident, j'ai déjà été voir la Banque Postale et ils ont refusé ma demande de prêt de 50 000 € sous prétexte que ej n'ai pas de CDI pour l'instant, pourtant, j'ai plus de 90 000€ d'épargne mais ça ne suffit pas... pfffff c du n'importe quoi !  

 
Les étudiants c'est le poumon d'Angers. Ils ont quelques écoles de bonne facture : Eseo, Enasm, Istia, Esca... et surtout ils ont la Catho. 30 000 etudiants pour 150 000 habitants avec un bon pourcentage d'étrangers.

J'imagine que le cas de figue n'est pas courant pour eux mais c'est chiant
Même pas moyen de passer par une AV nantie ?
 
Je connaissais que l'ESEO, effectivement ça fait bcp et ça fait une bonne cible pour un studio...

 
Pourquoi faire un crédit ? Quel est l'intérêt de payer des intérêts ?

Si c'est pour faire du locatif, cela permet de constituer un déficit foncier

 
L'intérêt de payer des intérêts évite d'avoir à perdre les intérêts de l'argent que je dispose.
Surtout que mon argent placé peut me rapporter dans les 4 % et je peux peut être obtenir un prêt vers les 3.5%  !!  

 
Voilà, tu places ton capital et tu achètes à crédit. Comme cela tu constitues un déficit foncier qui te permet de ne pas être imposable sur les loyer.

Tout à fait car au fur et à mesure du temps, les intérêts diminuent et tu risque alors d'avoir un bénéfice foncier plutôt qu'un bénéfice, ce qui accroît ton bénéfice imposable à l'IR.
D'où l'intérêt de faire un crédit in fine. D'ailleurs dans le cas présent cela pourrait être la solution car tu pourrais nantir tes placements à hauteur du capital emprunté.

 
A condition de payer pas mal d'impôts non ?
 
En gros, c'est un montage qui se calcule...

 
Il faut pour ça que les intérêts nets que tu gagnes soient supérieurs aux intérêts du crédit que tu devrais payer. Pas sûr que ce soit le cas.. Encore une fois, c'est juste un calcul a effectuer mais ce n'est pas forcément une règle à suivre dans tous les cas.
 

 
brut. Et faut pas voir ce qu'il peut te rapporter mais ce qu'il te rapporte réellement...
 

 
net.
 
Ca confirme ce que je pensais.

 
Le déficit foncier, c'est une niche fiscale non ? Elle risque pas de sauter dans peu de temps celle-là ?
 

Je ne pense pas que ce soit menacé, ce n'est pas une disposition temporaire, elle a quasi toujours existé

 
Non, à condition de payer des impôts tout courts, c'est intéressant même si on en paye peu

à partir de 30% de tmi, tu es normalement très très souvent gagnant

 
Les intérêts qu'il rembourse, ils sont déduit de ses impôts non ?
 
Si on ne paye pas d'impôts sur le revenu, quel est l'intérêt de faire du déficit foncier par exemple ?

 
Effectivement, le crédit in fine est tout à fait adapté à ce genre de montage lorsque tu disposes de 100% du capital.

 
Bah ça dépend. Si on prend un cas concret :
 
Intérêt annuel : 6000 € (pour la première année),
Impôts sur le revenu : 1000 €,
Placement des sous sur une AV : 2000 €.
 
Si je prends un crédit, j'ai donc -6000+0+2000 = -4000 €.
Si je prends pas de crédit, j'ai donc 0-1000-2000 = -3000 €.
 
Mais peut-être que dans la plupart des cas, tu es gagnant. Le calcul est à poser.
 
Vivement que cette loi saute car c'est juste dégueulasse...

@Morticia : C'est limpide
@World... : je ne pense pas que cette loi sautera de sitôt, car cela condamnerai quasiment l'investissement locatif

 
On s'en fout un peu que l'investissement locatif soit condamné. L'important c'est que l'offre locative soit suffisante. Qu'elle soit publique ou privée, c'est juste une histoire d'idéologie...
 
Si tu abolis cette loi d'un côté et que tu construits massivement des logements sociaux (donc que tu maintiens le nombre de logements destinés au locatif), cela n'aura pas d'impact négatif sur l'offre locative.

Sauf que ça ne marchera pas. J'ai étudié ça en cours il ya pas mal d'années : ce régime existe pour soutenir la création de logements non sociaux, car l'offre locatif n'est pas que social, à un coût moindre que si l'état devait construire lui-même.
Par ailleurs ce régime est applicable à toutes les locations, donc pas uniquement l'investissement locatif. Sans le régime du déficit foncier c'est une bonne part de l'offre locative qui disparaîtraît, et les ESH seraient bien incapables de la reconstituer
Edit : au passage Morticia actuellement les collectivités n'ont pas le droit de gérer en direct du logement HLM, et heureusement car cela limite grandement les abus dans les attributions