[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

StefSamy

VC FTW

Reprise du message précédent :

nico6259 a écrit :

Dans le médoc! Je sais même pas où c'est...

C'est juste à côté du pédoc

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

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zyx

NCC - 1701

elfe_errant a écrit :

Dites, je viens de penser à un truc

Un des arguments principaux pour aller en loc, c'est le fait de rester peu de temps (ie <7 ans) dans un appart ou une ville, le remboursement du prêt étant une mauvaise opération car on rembourse beaucoup d'interets au départ. Mais concrètement, si on reste en France et qu'on rachète au nouvel endroit ou plus grand, on peut conserver son ancien prêt, nan ? [:petrus75]

il y a le prêt + les frais de notaires + les frais d'agence (pour l'ancien)

Pour les apparts neufs, il y a une problématique un peu différente : si les acheteur de l'appart neuf sont très aidé, il en est plus de même une fois l'appart devenu "ancien", la clientèle est alors moins riche car moins aidée.

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xasyl

elfe_errant a écrit :

Donc vente de logement = soldage obligatoire du prêt ?

Non. Si tu revends la maison mais que le capital restant dû est > au montant de la vente, tu dois encore de l'argent à la banque.

---------------
Qui pense peu, se trompe beaucoup (De Vinci)

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

flo850 a écrit :

non , meme sans hypothèque, la revente du bien impose de solder le pret

mais de quel pret vous parlez ?

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

sadlig

elfe_errant a écrit :

Donc vente de logement = soldage obligatoire du prêt ?

Non, cela dépend du contrat et/ou de la banque. Si la produit de la vente couvre le capital restant du prêt et que tu n'a pas d'hypothèque en contrepartie, tu peux conserver le prêt et placer l'argent de la vente, ou racheter autre chose ailleurs.

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"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)

blackstras

Euh..non rien !

landav a écrit :

Bonjour à tous,

Je suis attentivement l'Euribor ces derniers temps, et la pente est franchement ascendante (http://www.boursorama.com/graphiques/graphique_histo.phtml?symbole=1xEUR8Y)

Je dois reconnaître que ces notions m'échappent légèrement, d'où ma question : A partir de quel moment/seuil, la hause des taux interbancaires va se répercuter sur les TEG des gens ?

Autre question, bien qu'à titre strictement personnel je souhaite très fort la hausse des taux, pensez-vous que les Etats laissent faire ? Sachant que la France (entre autres, heureusement :sweat: ) sera en faillite pour de vrai si les taux remontent trop (à moins que je ne me trompe) ...

Les taux ont commencé à remonter, les banques attendent la rentrée pour le répercuter sur les clients !

Message cité 1 fois

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La vitesse de la lumière étant supérieure à celle du son, il est normal que beaucoup de gens paraissent brillant jusqu'à ce qu'ils ouvrent la bouche..

Gregos2k5

v4mpir3 a écrit :

Quand je cherchais un appart en RP, les agences demandaient systématiquement 4 x le salaire, et deux garants solides. Plus tout un tas de pieces justificatives , un truc de fou. Deux pieces d'identités pour chaque membre du ménage, fiches d'imposition, 3 bulletins de salaire, certificat employeur, etc ... et pareil pour les garants

Quand je suis arrivé en Bretagn, on m'a demandé combien je gagnais au téléphone, j'ai envoyé le cheque de caution et j'ai eu la maison Il a fallu fournir des justificatifs ensuite mais rien de comparable ...

C'est presque plus facile d'acheter lol
Moi ce qui m'énervait, c'était de voir la suffisance des proprios/AI qui faisaient des visites de groupes à 10. Je les fais une fois pas 2 et après j'envoyer bouler tous les proprios/AI qui faisaient des visites de groupes

bento51 a écrit :

Ca me rappelle les relations avec mon proprio à la prise de mon logement :
- il me compter des frais pour qu'il adhère à "l'Union Nationale de la Propriété Immobilière" = le syndicat des proprios bailleurs :pt1cable:
- il voulait que je paye mon loyer avant le début du mois
- il m'interdisait de décorer l'appart (couleur...)
- il rajouter des clauses abusives dans le contrat de loc (interdiction formelle d'animaux par ex...)
- il menaçait de ne pas faire le contrat de loc et de conserver mon chèque de réservation (au passage, c'est désormais interdit de demander un chèque de résservation)

Au final, j'ai signé le contrat en raturant les points qui ne m'allaient pas, je lui ai fais blinder l'état des lieux entrant, ajout de la liste exhaustive des charges locatives récupérables + celles qui ne le sont pas...

Forcément, il n'a accepté pas spontanément mais une petite lettre avec accusé de réception de rappel à la loi bien étoffée (genre plusieurs pages avec les références de lois et la juri-prudence et menace d'utiliser la protection juridique) et invitation à consulter son syndicat, ça l'a bien calmé le vieux.

Depuis un an, je paye régulièrement, j'ai arrêté de l'emmerder pour calmer le jeu et tout va bien...

Vivement dans un mois le réajustement de charges pour récupérer un peu de trop perçu

Tu vas rigoler qd tu vas récupérer ta caution
Moi aussi j'ai eut quelques explications sportives avec mon proprio même si ca c'est bien calmé après.
La moitié de ma caution est parti en fumé, ils font svt ça et puis j'avais pas le temps de me battre pour essayer de tenter de récupérer 300e de caution.

Message cité 2 fois

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https://consultingvideo.files.wordp [...] onseil.pdf

zyx

NCC - 1701

blackstras a écrit :

Les taux ont commencé à remonter, les banques attendent la rentrée pour le répercuter sur les clients !

hmm ... c'est intéressant à suivre ... Ca ferait bien en première page, non ?

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bento51

vapeur_cochonne a écrit :

comment tu peux reconnaitre un vin sans connaitre les cepages, l'histoire du sol, le climat, la pente, l'ensoleillement ? :??:

[:topac de nerdz:5]

En même temps, pour un cristal Roederer ou une cuvée d'exception Mumm, il n'y a pas beaucoup d'informations sur le cépage.
[:lyonnais_69:1]

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elfe_errant

A consommer avec modération

zyx a écrit :

il y a le prêt + les frais de notaires + les frais d'agence (pour l'ancien)

Pour les apparts neufs, il y a une problématique un peu différente : si les acheteur de l'appart neuf sont très aidé, il en est plus de même une fois l'appart devenu "ancien", la clientèle est alors moins riche car moins aidée.

Bon allez, calcul [:hugo drax]

Prenons un cas sans aide pour simplifier.
Monsieur Errant veut acheter un appartement actuellement à Paris [:milf and duck lover:4] . Il paye actuellement 700€ de loyer, et possède un apport de 30k€.

Un crédit de 120k€ sur 25 ans à 3.6% +0.2 lui donne une mensualité de 600€. Disons qu'il vise un appart à 135/140k€, et garde 10/15k€ pour les frais alacon.
La différence entre le loyer et la mensualité servira a couvrir les charges et la TH (je suis ptet un peu bas nan ? mais bon osef on aura la même mensualité pour l'achat après crise).

Prenons le cas foireux maintenant, celui qui est censé dissuader de l'achat :
Au bout de 5 ans, il rencontre une elfette [:viscere musc] qui veut acheter un plus grand nid que son studio miteux, ou est muté en province [:kede] .
Il va le revendre donc. Dans le même temps, un krash immo a eu lieu comme prévu
Il rachete un nouvel appart ou sa part dans le nouvel appart est équivalente, 600€ par mois + apport. Il conserve son credit initial.

--
Maintenant, dans le cas où il reste locataire pendant les 5 années, et prenne un crédit sur 20 ans après krach et hausse des taux.

Un crédit sur 20 ans (25 - les 5) à un taux de 4.8 + 0.2 (un minimum d'augmentation des taux, je suis sympa) à mensualité égale lui donne 92k€. Ses 30k€ d'apport à 2% net (taux livret a augmenté aussi) ont rapporté environ 3k€.
Ca lui fait donc 125k€ pour un logement. (je compte pas les frais cette fois ci vu qu'ils auraient été repayés pour le deuxième achat dans le premier cas.

Du coup, dans l'hypothèse où l'on puisse conserver son prêt, peut-on en conclure que l'achat reste interessant même en cas de revente anticipée, tant que les prix restent à court terme dans une fourchette [-10% hors inflation / + infini] ? [:doc petrus]

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Message édité par elfe_errant le 19-07-2010 à 15:07:23

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v4mpir3

Total mandingue

elfe_errant a écrit :

Un crédit de 120k€ sur 25 ans à 3.6% +0.2 lui donne une mensualité de 600€. Disons qu'il vise un appart à 135/140k€, et garde 10/15k€ pour les frais alacon.

En fait j'ai arrêté là, parce qu'un appartement à ce prix là , ca n'existe pas à Paris.

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PSN : voradz / Steam ID : voradz / Bnet :Voradz#1571 / Uplay : Voradz

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

v4mpir3 a écrit :

En fait j'ai arrêté là, parce qu'un appartement à ce prix là , ca n'existe pas à Paris.

Si, il y a peu on a vu un beau 8m² à 100k€

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

philibear

Orbital Bacon

nico6259 a écrit :

C'est quand même malheureux que des maisons à 220k€ soient qualifiées de petits biens.
C'est avec ce genre d'anecdotes qu'on se rend compte que les choses ne tournent pas rond.
Nan mais 220k€ quoi! Dans le médoc! Je sais même pas où c'est...

L'inculture des trouffions. [:clooney16]

Message cité 1 fois

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

philibear a écrit :

L'inculture des trouffions. [:clooney16]

Roh ça va hein
Si on me dit Bordeaux ok je connais, mais Médoc...

Vous connaissez le Hainaut?

EDIT : et puis un capitaine, c'est pas un trouffion [:julm3]

Message cité 2 fois
Message édité par nico6259 le 19-07-2010 à 15:14:56

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

philibear

Orbital Bacon

gugusg a écrit :

quand je dis petits bien, c'est bien évidemment que ca reste accessible par un grand nombre de personnes avec un peu d'épargne, et des revenus CSP+.

Après, les autres bien sont plus chers, mais bien plus grands (pour info la maison à vendre a 3km² de terrains je crois, piscine + patio, ancienne maison de plein pied rénovée avec 6 chambres d'environ 200m² au total avec vues sur les vignes, bref c'est pas du haut de gamme mais ca a son petit cachet quand même ... ca me semble pas illogique de vendre ca plus cher qu'un pavillon phoenix sur 500m² de terrain à coté )

3km² ou 3000 m² ?

elfe_errant

A consommer avec modération

v4mpir3 a écrit :

En fait j'ai arrêté là, parce qu'un appartement à ce prix là , ca n'existe pas à Paris.

Bah si, dans les quartiers moyens... genre ca quoi.
http://www.seloger.com/detail.htm? [...] clannpg=14

C'est avant négo
Avec 10/15k€ de + je pense que t'arrives quelque chose de + correct, ca doit pas se louer en dessous de 600€ CC ce truc. A 700€ de loyer CC t'as maxi un 25m² pas terrible de toute

Mais bon tu peux augmenter le loyer et le prix d'achat si tu veux, les calculs restent les mêmes.

zyx

NCC - 1701

elfe_errant a écrit :

Bon allez, calcul [:hugo drax]

Prenons un cas sans aide pour simplifier.
Monsieur Errant veut acheter un appartement actuellement à Paris [:milf and duck lover:4] . Il paye actuellement 700€ de loyer, et possède un apport de 30k€.

Un crédit de 120k€ sur 25 ans à 3.6% +0.2 lui donne une mensualité de 600€. Disons qu'il vise un appart à 135/140k€, et garde 10/15k€ pour les frais alacon.

Un appart à 700€/mois vaut au moins 180 K€ en Idf.

De plus, 3,6% sur 25 ans, ça me parrait un peut optimiste : http://www.financeimmo.com/
la moyenne serait plus proche de 4% ....

bien de 23m² à 700€ en location :
http://www.seloger.com/detail.htm? [...] bclannpg=4

bien de 22m² dans le même arrondissement, vendu loué 733€ (et donc moins cher qu'un appart libre) à 185K€ :
http://www.seloger.com/detail.htm? [...] bclannpg=4

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Message édité par zyx le 19-07-2010 à 15:17:51

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

bento51 a écrit :

En même temps, pour un cristal Roederer ou une cuvée d'exception Mumm, il n'y a pas beaucoup d'informations sur le cépage.
[:lyonnais_69:1]

Citation :

55% de Pinot noir - 45% de Chardonnay - 20% de vins vinifi és sous bois (foudres de chênes)
avec bâtonnage hebdomadaire - Pas de fermentation malolactique. La cuvée Cristal est élaborée à
partir des grands crus de la Montagne de Reims, la Vallée de la Marne et la Côte des Blancs. Elle
bénéfi cie en moyenne de 5 années de maturation en caves et également d'un repos de 8 mois après
dégorgement afi n de parfaire sa maturité. Le dosage est adapté à chaque millésime entre 8 et 10 g/l.

[:julm3]

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

nico6259 a écrit :

Roh ça va hein
Si on me dit Bordeaux ok je connais, mais Médoc...

Vous connaissez le Hainaut?

bah ui [:dawao]

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

StefSamy

VC FTW

MycRub a écrit :

Un pavillon Phénix de 1974, ça vous inspire quoi comme première réaction ?

[:kleia]

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

elfe_errant

A consommer avec modération

zyx a écrit :

Loué hors charge 733€ HC le dernier, alors que je parle de 700€ CC. Je sais pas si ca compense... Mais je ne comparais pas vraiment l'interet entre achat et location dans le cas présent, mais plutot la différence entre achat et achat différé. Le prix initial du bien importe pas énormément au final si l'on compare en % à la fin.

Message cité 1 fois

StefSamy

VC FTW

vapeur_cochonne a écrit :

mais de quel pret vous parlez ?

---------------
Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

vapeur_cochonne a écrit :

bah ui [:dawao]

Héhé, je m'y attendais

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Leg9

Fire walk with me

gugusg a écrit :

la baraque à 300-500k€ ne se vend quasiment plus.

Même constat de la part d'AI ici (Strasbourg).
"Au delà de 300k€, plus rien ne se vend".

J'attends.
[:dupdup17]

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

StefSamy

VC FTW

Gregos2k5 a écrit :

Alors qu'il suffit de ne pas payer les derniers loyers pour s'y retrouver [:stefsamy:1]

Message cité 1 fois

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

bento51

Gregos2k5 a écrit :

Je me doute bien. J'anticipe déjà que l'état des lieux sortant se fasse par huissier si on n'est pas d'accord.
Après, vu que c'est un proprio certes rapace mais très méfiant, il suffit de bien lui mettre la pression pour le calmer. En plus, il me voit comme un procédurier strict, méthodique, qui ne lâche rien (il n'a pas apprécié du tout la LRAR : c'est beaucoup trop formel ) mais en même temps, je compte bien lui rendre son logement dans un état identique et tout à fait re-louable en l'état. Je pense qu'il essaye de mener le petit jeune que je suis comme il en a envie.

C'est marrant parce que dans la vie quotidienne, je ne suis pas du tout aussi obtus, un peu trop cool avec mes petits étudiants.

Babouchka

You're no fun anymore

http://www.capital.fr/immobilier/a [...] ise-516403

Citation :

Le scénario d'une rechute de l'immobilier britannique se précise

Bientôt chez nous, en attendant, c'est déjà vendu [:hurle]

Message cité 1 fois

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HFR, the final frontier, where no troll has gone before

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Leg9 a écrit :

Même constat de la part d'AI ici (Strasbourg).
"Au delà de 300k€, plus rien ne se vend".

J'attends.
[:dupdup17]

si ça se trouve ça va repartir (les 2 courbes, la verte et la noir) a fond a la hausse

et la bulle immo qu'on attendais va seulement arriver
un truc de malades
des apparts a paris de 30m² pour 240K€, des maisoonnettes dans la campagne de strasbourg pour 350k etc

Message cité 3 fois

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marilou repose sous la neige

Leg9

Fire walk with me

v4mpir3 a écrit :

C'est ca un petit bien ?

Misère ...

A peine plus d'un million six cent mille, une paille [:julm3]

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Leg9

Fire walk with me

nico6259 a écrit :

Nan mais 220k€ quoi! Dans le médoc! Je sais même pas où c'est...

IL Y A LA ROUTE DES VINS§§§§

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

gugusg

nico6259 a écrit :

Roh ça va hein
Si on me dit Bordeaux ok je connais, mais Médoc...

Vous connaissez le Hainaut?

EDIT : et puis un capitaine, c'est pas un trouffion [:julm3]

non mais le médoc quoi !!! :fou:

v4mpir3

Total mandingue

vapeur_cochonne a écrit :

Je ne me l'expliquerait pas sur le plan économique, mais oui, c'est possible

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gugusg

Leg9 a écrit :

IL Y A LA ROUTE DES VINS§§§§

oué mais la vrai cette fois ...

en plus la bas le problème c'est que beaucoup d'étrangers achetaient réellement dans ce coin à cause des chateaux viticols, et qu'ils sont réellement partis avec la crise

Babouchka

You're no fun anymore

Babouchka a écrit :

http://www.capital.fr/immobilier/a [...] ise-516403

Citation :

Le scénario d'une rechute de l'immobilier britannique se précise

Bientôt chez nous, en attendant, c'est déjà vendu [:hurle]

Ah bah ça arrive en fait, avec l'immo d'entreprise pour commencer
http://immobilier.nouvelobs.com/ac [...] xtor=RSS-1

Citation :

Selon le promoteur Constructa Asset Management, le marché de l’immobilier d’entreprise présente une fracture inquiétante qui pourrait le mener à son point de rupture.

Citation :

le taux de vacance atteint désormais 10 % sur Paris

Message cité 1 fois

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HFR, the final frontier, where no troll has gone before

zyx

NCC - 1701

elfe_errant a écrit :

Il s'agissait aussi d'un bien avec pas mal de travaux à faire. Je n'ai pas trouvé de bien de 23 m² à moins de 180 K€ dans le troisième arrondissement. A Boulogne, un studio qui se loue 600€ vaut plus de 150K€ à la vente (souvent 160).

Ensuite, il faut pouvoir acheter un bien sans hypothèque d'après ce que j'ai vu. Et il s'agit d'une condition que peu de personne peut se permettre. De plus, le taux d'intérêt de ta simulation est largement sous évaluée 3,6 contre 4%.

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Message édité par zyx le 19-07-2010 à 15:31:55

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

v4mpir3 a écrit :

Je ne me l'expliquerait pas sur le plan économique, mais oui, c'est possible

bah ça s'expliquerai en partti par l'alongement des pret, la baisse des taux, les donnations, les ventes de logement pour en acheter un autre etc

Message cité 2 fois
Message édité par vapeur_cochonne le 19-07-2010 à 15:31:31

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marilou repose sous la neige

bento51

vapeur_cochonne a écrit :

Citation :

[:julm3]

On peut mettre ça sur une grande majorité de champagne : il n'y a que 3 cépages (Pinot noir, pinot meunier, chardonnay). Les endroits cités (Montagne de Reims, la Vallée de la Marne et la Côte des Blancs) ne sont absolument pas précis, la procédure de vinification n'a rien de particulier...
Au final, c'est l'assemblage qui fait le travail, pas la description

v4mpir3

Total mandingue

vapeur_cochonne a écrit :

bah ça s'expliquerai en partti par l'alongement des pret, la baisse des taux, les donnations, les ventes de logement pour en acheter un autre etc

Allongement des prêts : les gens vont emprunter sur 35 ans ? 40 ? Inter générations ?
Baisse des taux : Ca peut encore baisser oui ... mais de combien ? Bientôt le 1% pour tout le monde ?
Donations : je vois pas pourquoi il y en aurait encore plus que maintenant ...
Ventes de logement : Si les prix montent le delta a emprunter augmente, c'est un faux argument imho.

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elfe_errant

A consommer avec modération

zyx a écrit :

Il s'agissait aussi d'un bien avec pas mal de travaux à faire. Je n'ai pas trouvé de bien de 23 m² à moins de 180 K€ dans le troisième arrondissement. A Boulogne, un studio qui se loue 600€ vaut plus de 150K€ à la vente

Ensuite, il faut pouvoir acheter un bien sans hypothèque d'après ce que j'ai vu. Et il s'agit d'une condition que peu de personne peut se permettre. De plus, le taux d'intérêt de ta simulation est largement sous évaluée 3,6 contre 4%.

On est à 4% en ce moment ? Même les taux sont élevés quoi [:tinostar]

Bon en gros pour ma question initiale, la condition pour ne pas avoir à solder le prêt, c'est bien non hypothéqué (mais c'est pas courant ca, si ?) et valeur du bien vendu > capital du restant, c'est ca ?

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Leg9

Fire walk with me

vapeur_cochonne a écrit :

Même si c'est le cas, j'ai de quoi attendre ; mes traites ne bougeront pas, me permettant d'épargner en conséquence, et on a la place pour stocker un ou deux minilegos pendant quelques années.

J'ai les moyens de ma politique.
[:dupdup17]

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Leg9

Fire walk with me

vapeur_cochonne a écrit :

l'alongement des pret, la baisse des taux

Je n'y compterais pas trop.

vapeur_cochonne a écrit :

les donnations, les ventes de logement pour en acheter un autre

Ni plus ni moins qu'aujourd'hui.

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