Reprise du message précédent :

 
 
de mémoire, les minieres surpassent presque toujours les métaux  
 
Merci Pr lamesse

   
 
Désolé Shooter mais là je ne peux pas, même grillé 5 fois il faut que je quote.  

j'ai 2 questions de bases :
- les bons du trésor, c'est la dette-papier, c'est ça ?
- les taux d'intérêt sont valables sur quoi ? je veux dire la banque centrale qui les choisit impose ce taux à toutes les banques ?

Alors, je dis "bons du trésor", mais ce n'est pas ça en fait (ça serait trop simple, hein ).

Tu peux considérer qu'il y a 2 organismes intéressants:

- l'état, à qui tu achètes des obligations. Chez nous, c'est géré par l'Agence France Trésor: c'est elle qui représente la dette de l'état. Donc c'est du papier qui vaut X euros et qui te seras remboursé dans 10 ans, sachant que l'état te promet de te verser un coupon de 4 - 4,5% chaque année. C'est la fameuse dette de la France.

- la banque centrale, qui accorde des prêts à court terme (le fameux taux de refinancement dont on entends régulièrement parler quand on dit que les taux montent ou baissent). En pratique, les banques elles-mêmes s'échangent des prêts qui suivent fortement l'évolution de ce taux là.

Les taux d'intérêt utilisés par les deux ne sont pas directement liés, mais le 1er dérive du 2ème: il est basé sur la somme des anticipations (donc le taux à C.T d'aujourd'hui + le taux à C.T. qu'il y aura probablement dans 2 ans, + celui de dans 4 ans, etc.). Quand la BCE monte ses taux à court terme, on s'attend à ce que l'etat emprunte à plus cher...

Pour revenir à l'immobilier: les emprunts immobiliers à taux fixes suivent le taux de l'Etat (donc des emprunts à long terme), alors que les emprunts immobiliers à taux variables suivent le taux du marché interbancaire qui lui-même colle fortement au taux fixé par la banque centrale (la BCE en Europe, la BoE outremanche, et la BoJ chez les nippons).

Qui est-ce qui achète les obligations d'état ? c'est ça les bons du trésor si jai bien compris ?
 
La banque centrale, c'est donc un organisme de l'état. Qu'est-ce qui empêche les banques de se faire leur propre organisme de refinancement privé pour s'affranchir complètement de ça ?
 
Autre chose, qu'est-ce qui oblige les banques à faire des prêts immobilier autour de ce taux là ? la concurrence ?
Les banques proposent toutes le même taux pour ça ou bien il peut il y avoir de grosses différences ?

Grosso modo, on va simplifier et dire que oui. Qui achète ? Les banques, les entreprises, les particuliers, les sicavs de type "fonds obligataires", les fonds de pension américains, les chinois, etc. Leur gros intérêt, c'est qu'elles ont un rendement garanti sur 10 ans, et un risque très connu. Personne ne sait si l'immobilier va baisser ou pas. Personne ne sait si l'or va monter ou pas. Par contre, tout le monde sait que sur les 10 prochaines années, l'Etat Français va honorer sa dette.
 

Déjà, la banque centrale n'est souvent pas un organisme de l'Etat. Pour nous par exemple, la BCE est complètement indépendante des Etats. Et son but, ce n'est pas de permettre aux états d'emprunter à bas coût, mais plutôt de lutter contre l'inflation, de préserver la valeur de la monnaie, et de garantir la croissance en permettant aux entreprises de la zone euro d'emprunter.  
Les banques n'ont pas non plus intérêt à prendre ce rôle, car il s'agit là d'un taux plancher, qui rapporte peu et qui demande un risque très faible (or, on a vu avec quelques grosses banques que celles-ci pouvaient avoir quelques problèmes).
 

La concurrence joue sur les marges que se prennent les banques, et les risques qu'elles prennnent (offrir un excellent taux à un smicard est moins intéressant qu'à un couple de haut fonctionnaires, car il y a un plus grand risque de défaut). Mais in fine, les banques doivent quand même emprunter une partie de ce qu'elles prêtent aux particuliers. Et pour ça, elles empruntent "sur le marché" à long terme (pour les prêts fixes) ou à court terme (prêts variables). Comprendre: sur les marchés de capitaux entre banques, et le marché suit les taux longs et les taux courts.
 
J'ai beaucoup simplifié. Mais juste pour l'exemple, je viens d'expliquer là ce que faisait la fameuse entreprise Clearstream: c'est une chambre de compensation qui permet principalement aux banques de se vendre des eurobonds (obligations européennes): donc les fameux prêts à longue durée, issus des banques centrales, ou bien d'autres banques, d'entreprises, etc. Une entreprise comme Vivendi par exemple peut également émettre des obligations, sauf que le risque de défaut étant plus élevé que pour la BCE, elle devra offrir un taux d'intérêt plus intéressant.

Quelqu'un peut-il m'expliquer pourquoi l'état s'autorise à intervenir dans certains marchés dits concurentiels (au pif, l'histoire d'entente entre opérateurs tels sur le prix des SMS) et pourquoi il n'intervient pas dans d'autres plus vitaux (au pif, l'immo)?

Parce que la concurrence y est très saine, vu que ce sont principalement les particuliers qui s'échangent des biens.

 
Dans l'autre cas aussi c'est très sain :
 
- aucun opérateur n'a forcé ses utilisateurs à envoyer des SMS. S'ils trouvaient ça trop cher, ils n'avaient qu'à pas le faire.
 
- si on parle coût de revient, le SMS est très proche de 0, c'est des ondes et des électrons dans des fils. Une fois les antennes et relais rentabilisés, reste plus qu'à payer quelques techos pour surveiller.
 
 
Mais va pour ton explication!

Ce matin, j'étais dans le bus, encore un peu dans mes rêves quand j'ai eu l'illumination : l'idée d'une spéculation à la baisse.
 
Je m'explique :
 
Aujourd'hui, tout le monde ou presque sait qu'un appart' ne se vend quasiment pas au prix affiché.
Pourquoi alors ne pas créer une boite qui négocie non pas un prêt moins cher, mais une ristourne sur le prix affiché, en conivence avec les agences immobilières ?
Vous me direz : "Pourquoi les agences accepteraient-elles cela, vu que ça leur diminue leur commission ?".
 
Tout simplement comme ceci :
prix affiché : 100%
Com. de l'agence immo : 10% (j'exagère volontairement, mais vous verrez que plus leur com. est petite, plus mon système est interessant pour eux)
 
Le client se pointe, trouve le bien interessant. L'agent immo, sachant que maintenant, les biens ne se vendent plus dans la journée, conseille à son client d'aller voir la boîte "SpéculationALaBAisse", qui contactera pour lui le proprio et négociera une baisse de 10%, moyennant un paiement de 4% du prix du bien, dont au final, mais ça le client ne le sait pas, la moitié sera reversé à l'agence immobilière, qui est comme par hasard associée à la boite SALB.
Tout ceci n'est bien sûr valable que si le proprio lâche 10%, mais si justement l'agence renvoie tous ses clients vers la SALB pour négocier 10%, le proprio finira forcément par craquer !
 
Au final :
- le client ne paie que 94% de la valeur du bien
- l'agence touche 9% du prix initial + 2% du prix initial = 11% du prix initial (au lieu des 10% de départ)
- la SALB touche 2% du prix initial, juste en passant patiemment des coups des fils aux vendeurs
 
vous noterez que plus le %age de commission de l'agence est bas, plus c'est interessant pour elle

Ca ne peut pas marcher, tout simplement parce que le marché de l'immo est efficient.
Tout mécanisme visant à réguler ou à jouer avec le marché de l'immo. se retrouve immédiatement répercuté sur les prix des transactions. (ex: les fameuses Lois de Robien). Sachant celà, les prix en tiendront compte, et au final il n'y aura pas de bonne affaire, c'est le principe des vases communicants.

Ah, mais la ressource radio, c'est comme l'eau potable, la couche d'ozone ou les glaces polaires: c'est une ressource rare et limitée. Donc à partir ou 3 entreprises qui détiennent tout le spectre utilisable décident de s'entendre sur le prix, il y a cartel. Ca serait la même chose dans l'immo si Bouygues, Kaufman, Phénix et les autres décidaient de s'entendre sur les prix, en les fixant artificiellement haut et en ne faisant pas jouer la concurrence libre et non faussée. En particulier sur la construction d'immeubles d'appartements.

 
Toujours est-il que personne n'est obligé d'envoyer des SMS, on s'en passait très bien il y a 15 ans...!
Quand tu signes ton contrat, c'est pas sous la menace d'une arme, tu sais combien ça va te couter, y'a pas de surprise. Tu utilises, tu râles pas.
 
L'essence Leclerc sur les autoroutes plus cher que dans leurs supermarchés, concurence saine?!

Qu'est-ce qui empêche un particulier ou un groupe de particuliers de créer leur propre banque ?
Ils bénéficieraient ainsi du même taux plancher appliquer directement aux banques ! non ?

 
Et dieu inventa le Crédit Mutuel.

   
Je pensais à un groupe de quelques personnes ayant toutes en commun l'intention d'acheter un appartement en contractant un emprunt...
 
Le crédit mutuel prête à des taux plus bas que les autres ?

 
Là, par contre, dieu inventa le courtier en prêt immobilier.
 

 
Pas spécialement. Le CM n'est jamais qu'une banque (mutualiste) comme les autres.

Qui lui est vraiment moins cher que le taux des banques ?

 
En général, oui, mais c'est pas systématique.
Après, il faut bien regarder les frais "annexes" que ta banque ou le courtier peut te faire supporter.
 
Perso, je suis passé par un courtier, et j'en suis extrêmement satisfait.

c'est de quel ordre ?
comment tu contactes ce genre de personne ?

Bah non, puisqu'il ne fait que te présenter aux banques. Mais oui, en passant pas un courtier, tu mets directement en concurrence les services de prêt des banques les plus aggressives, et tu obtiens donc des taux bien plus bas qu'en passant par un petit commercial dans une petite agence de merde, qui va être plus ou moins motivé pour vendre un prêt immo. Si par contre tu as un commercial zélé qui travaille dans une banque qui cherche à acquérir de nouveaux clients, alors l'apport du courtire sera beaucoup plus minime.
 

Pour l'essence sur les autoroutes, le prix est plus élevé car l'a société d'autoroute prend un comission sur le prix au litre.
 
De plus, les stations n'ont pas forcément besoin de s'entendre pour monter leur prix, vu que généralement, quand on prend de l'essence sur l'autoroute, on choisit pas sa station. Si on se débrouille bien, on ne prend pas d'essence sur l'autoroute...

 
Ca peut aller jusqu'à 0.5 % si la banque est vraiment mauvaise (genre, la BRED... ou même la SG quand j'ai été les voir pour solder mon précédent prêt). Après, encore une fois, il faut faire le calcul du coût total du crédit en englobant les frais éventuels pour savoir qui est réellement le meilleur.
 
Les courtiers les plus connus sont CAFPI, MeilleurTaux.com et Empruntis.com.
Sinon, en cherchant dans les pages jaunes, ou bien par le bouche à oreille. C'est comme ça que j'ai trouvé le mien : il s'était déjà occupé d'une dizaine de dossiers de collègues du boulot.

 
Les courtiers jouent beaucoup sur l'effet de volume. Un courtier qui présente 50 nouveaux clients par mois aura forcément de meilleurs tarifs que le simple particulier.

Amusant. Pour contraster, j'avais déja donné mon expérience ici: la BRED via courtier m'a proposé 0,7% de moins que notre agence SG (qui ne voulais même pas négocier les frais, etc.)

Donc en gros, quand on veut prendre un crédit immobilier, il faut contacter toutes les banques et la plus possible de courtiers...
avec un peu de chance le 32ème contact sera le moins cher...

Comment ces banques arrivent à avoir encore des clients, c'est franchement scandaleux...surtout quand on voit ce que peu représenté 0.5% voir plus sur des périodes comme 20/25 ans et sur les sommes mises en "jeu" !!!

Franchement qu'elles coulent ces banques de M****
D'ailleurs actuellement je suis au LCL (car compte récupéré par mon père qui y était) et bref pour l'argent que j'ai chez eux, je suis vraiment pas satisfait de l'égard qu'il me porte, mais surtout que ma conseillère doit avoir un CAP boulangerie à la base, je me demande comment elle a eu ce poste!!!!!

Mais dans quel banque aller, comment tomber sur un bon conseillé, franchement c'est plus que du pif au mètre cette histoire, je me sens franchement perdu, même si je me dis que je me débrouille bien sans eux.

 
Truc qui rend fou quoi    

Non. Car:
1. Une fois le bien de tes rêves trouvé, tu as un temps limité pour obtenir ton crédit.
2. Une fois qu'un courtier a présenté ton dossier à une banque tu ne peux pas obtenir un crédit dans cette banque sans passer par un courtier (donc en payant les frais de dossier).
3. Les courtiers détestent bosser "pour rien" et donc être mis en concurrence.
 
Donc, si tu cherches un crédit, il vaut mieux t'empresser le plus vite possible d'aller voir une agence de banque pour obtenir une promesse de prêt, même à un taux moisi, et d'aller voir un bon courtier (Shooter en a conseillé des bons. Perso, j'ai été assez bien servi par abcourtage). S'il n'obtient rien de bien, passe par un deuxième courtier, et basta.
 
Pas la peine de faire le tour des banques, car ça prend du temps. Et il vaut mieux profiter du beau temps printannier que de moisir dans des salles d'attentes glauques...

Si ça peut te faire économiser 10 000€ au final...

 
Perso, je suis depuis 14 ans à la BRED, je les trouve un peu mou et les services ne sont pas au top, mais y'a deux-trois détails qui sont bien sympathiques quand même.
Je suis en train de tester LCL, et je m'aperçois qu'en fait, ils sont pire qu'à la BRED.
J'ai testé également la SG, à priori, c'est celle qui m'a fait la meilleure impression vis-à-vis des services proposés.

Si tu penses que ton information sur le marché et que tes capacités de négociations sont supérieures à celles d'un courtier, pourquoi pas. Mais je doute quand même très fort...

 
Je ne savais pas pour la commission.
 
Mais elle n'explique pas pourquoi en ville il y a une énorme différence entre leclerc et total alors que sur autoroute la différence est minime...
 
La taxe n'est pas la même suivant la marque ?!!!
 
Bref, fin du HS!

 
Tu viens de montrer par A+B que la concurrence est saine et parfaitement au point dans le domaine de l'essence ! cool !

non mais d'un courtier par rapport à un autre pourquoi pas...

Tu ne peux pas tirer des conclusions comme ça sur tout un réseau.
Ca dépend de l'agence et de sur qui ton tombe !

C'est à toi de te renseigner par toi même.
Le banquier est un commerçant, c'est tout.

 
Les services sont bien ceux du réseau, non ?
Ou alors chaque agence propose sa propre gamme de services ?

Sur les sites webs de meilleurtaux et d'empruntis, tu peux voir ce qui est réaliste et ce qui ne l'est pas. Si un courtier te propose le taux "excellent" de meilleurtaux, il est peu probable que tu le battes, même avec en passant par un autre courtier. C'est théoriquement possible (en particulier pour les très gros revenus), mais peu probable. Par contre, si tu fais jouer plusieurs courtiers, tu risques de perdre du temps, vu qu'ils ne feront pas d'effort pour un client qui risque fortement de ne rien leur rapporter.

tu n'es pas obligé de le leur dire

Ça fait peur ça :
 

 
ça veut dire, dépechez-vous d'acheter...
alors que l'avenir des prix de l'immo nous dit le contraire