[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

skeye

Reprise du message précédent :

Leg9 a écrit :

4142€/m² en "prix d'ami", je ne trouve pas ça transcendant.

pareil. [:pingouino]
C'est si cher que ça, Nantes? [:mlc]

Message cité 1 fois

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Can't buy what I want because it's free -

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StefSamy

VC FTW

mbd44 a écrit :

Un T2 neuf de 35 m² au 8ème étage avec un parking, je suis à 200m de la place du commerce (centre de nantes), prestations ultra haut de gamme (Bâtiment BBC, parquet massif, chauffage au gaz par le sol, l'immeuble sera relié en fibre optique etc). En plus, les intérêts intercalaires sont pris en charge par le promoteur.

Et vu que je bosse pour ce promoteur là, je suis en train de négocier le prix je pense le toucher pour 140-150 000€ [:cerveau delight]

Ah

C'est une affaire?

Ton autre truc semblait mieux sur le papier.

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

Leg9 a écrit :

4142€/m² en "prix d'ami", je ne trouve pas ça transcendant.
Mais je ne sais pas combien ça peut se louer au centre de Nantes, c'est certain

'fin j'imagine bien que tu sais ce que tu fais...

Pour le produit que c'est, ça les vaut clairement. D'ailleurs dans le même immeuble y'a des apparts que je n'achèterai jamais car ils sont eux bien trop cher (mon fameux T3 à 400 000€ il est dans cet immeuble)

Mais là niveau emplacement/prestations, ça vaut le coup surtout en investissement car sur 20ans de financement, ca me coute que dalle

Profil supprimé

Leg9 a écrit :

Mais c'en est un [:spamafote]

Le vulgum pecum qui achète pour avoir "son chez soi" comme tu dis, il le fait pour "ne plus jeter de loyer par les fenêtres".

Alors OK il y a aussi une composante affective indéniable, mais ça reste un investissement.
Si "les gens" prennent conscience de quelques grosses histoires de perte de pognon par Mme Michu, ça va les refroidir.

Honnètement si les gens étaient persuadés que sur 5/6 ans l'achat est plus cher que la location (cas vrai dans la majorité des cas aujourdhui pour un même bien), tu en aurais beaucoup moins qui voudraient acheter.

Les gens veulent un "chez soi" parce qu'ils sont persuadés de la composante "bon investissement" de l'immobilier : c'est plus malin, plus futé, moins dépensier que de louer, et ce quel que soit le terme.
Or ça n'est vrai qu'à long terme en ce moment.

Moi qui prospecte actuellement, il ya vraiment deux choses qui me choquent :
- la moitié des biens que je visite ont été acquis entre 2005 et 2008.
- les vendeurs fixent leur prix en fonction de leurs besoins futurs et non en respectant une quelconque logique de valorisation du bien.

Ensuite, même si c'est cher ajourd'hui si tu comptes y rester plus de 10 ans... y'a pas trop de soucis à ce faire.

StefSamy

VC FTW

mbd44 a écrit :

Non mais à un moment faut aussi comprendre qu'on ne fabrique pas des "robien" ou des "scellier". Il n'y a pas marqué sur la porte de l'appartement "Robien"

Le dispositif scellier ou robien c'est un option fiscale que le contribuable acquéreur va cocher dans sa déclaration.

Et pour avoir la possibilité de cocher cette petite case, il faut que l'appartement soit neuf ou en état futur d'achèvement. Pour faire simple un studio miteux ou un appart de 300m² avec des robinets en or, à partir du moment qu'ils sont neufs, ils sont potentiellement des "robien" ou des "scellier"

Ouais enfin t'as quand même des programmes fait principalement pour ça aussi, des immeubles entiers en carton pâte.

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

skeye a écrit :

pareil. [:pingouino]
C'est si cher que ça, Nantes? [:mlc]

Vous prenez le stationnement dans le prix là... l'appartement il va être à 3400€ du m² (120 000€) plus un stationnement à 20 000 et donc 3400€ pour ce produit là, c'est une affaire

StefSamy a écrit :

Ouais enfin t'as quand même des programmes fait principalement pour ça aussi, des immeubles entiers en carton pâte.

J'ai pas dit le contraire, mais à la base un immeuble n'est pas "robien", il est neuf avec des prestations plus ou moins bonne, je précisais :jap:

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Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 12:41:19

darksword

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Nan mais le 8ème étage à nantes, c'est bien pour le prochain tsunamie/inondation, t'es un peu plus protégé.

StefSamy

VC FTW

mbd44 a écrit :

Vous prenez le stationnement dans le prix là... l'appartement il va être à 3400€ du m² (120 000€) plus un stationnement à 20 000 et donc 3400€ pour ce produit là, c'est une affaire

Faut savoir, il est à Paris ou à Nantes cet appart????

20 k€ un parking à nantes :ouch:

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

Zaldarf a écrit :

Souvent moins bonne que plus bonne

Ben là c'est simple, faut regarder le nom du promoteur, sa réputation et faut lire la notice descriptive de l'opé et tu sauras alors si l'immeuble est bon

StefSamy a écrit :

Faut savoir, il est à Paris ou à Nantes cet appart????

20 k€ un parking à nantes :ouch:

Yep, c'est la peau des couilles en centre-ville le stationnement maintenant, la taxe de parking elle doit être à 15 ou 20 000€

Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 12:45:23

skeye

mbd44 a écrit :

Vous prenez le stationnement dans le prix là... l'appartement il va être à 3400€ du m² (120 000€) plus un stationnement à 20 000 et donc 3400€ pour ce produit là, c'est une affaire

Bah ya intérêt qu'il soit vachement bien quand même...même secrecher annonce un prix moyen de présentation à moins de 3000/m²...

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mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

skeye a écrit :

Bah ya intérêt qu'il soit vachement bien quand même...même secrecher annonce un prix moyen de présentation à moins de 3000/m²...:o

Ben déjà l'immeuble est BBC (Bâtiment basse consommation) rien que ça, c'est minimum 10% plus cher que n'importe quel bâtiment neuf. Et niveau prestation, c'est clairement le programme le plus haut de gamme que j'ai vu passé depuis que je bosse dans l'immo.

Donc 3400€/m² pour ce produit c'est clairement un bon coup

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Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 12:47:48

Profil supprimé

mbd44 a écrit :

Ca me parait quand même super cher.

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Hur

mbd44 a écrit :

Mais si c'est de l'invest, quel est le profil du mec qui peut :
- payer environ 900/1000 € de loyer
- vivre dans 35m²
- le tout sur Nantes ...
?

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Message édité par Hur le 12-03-2010 à 12:52:40

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

Hur a écrit :

Mais si c'est de l'invest, quel est le profil du mec qui peut :
- payer environ 900/1000 € de loyer
- vivre dans 35m²
- le tout sur Nantes ...
?

où est ce que j'ai dit que je le louerai 1000€ ? :heink:

Je vais le louer 500€ comme n'importe quel T2

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Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 12:53:49

pastor

٩(•̪̀●́)۶ ٩(●̮̮̃•̃)۶ ٩͡๏̯͡๏)۶

mbd44 a écrit :

Donc 3400€/m² pour ce produit c'est clairement un bon coup

Faut bien profiter des avantages de son metier :sol:
et tu comptes le louer a peu près combien ?
edit: ok :jap:

Message édité par pastor le 12-03-2010 à 12:54:31

Zaib3k

surtout qu'il serait étonnant qu'il se loue 2x plus cher qu'un T2 ancien qui lui vaut 2x moins cher

Hur

mbd44 a écrit :

où est ce que j'ai dit que je le louerai 1000€ ? :heink:

Je vais le louer 500€ comme n'importe quel T2

Ha ok je pensais que le prix était beaucoup plus élevé que ça vu le prix théorique du bien

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fifi86

Glandeur pro !

Samourai a écrit :

Bonjour,

qui d'entre vous à lu l'express? ils en disent quoi du marché immo alors?

http://www.lexpress.fr/imgs/13/356.jpg

Moi je l'ai lu au lit, ça compte ?

Sinon pas grand chose d'intéressant au final ... des pages remplies en donnant le prix au m² en achat, location suivant les villes.
Et quelques infos déjà connues : Scellier baisse à 20 % en fin d'année, et le PTZ au maxi dans les 32k au lieu de 64k aujourd'hui. Ce qui pourrait d'après eux diminuer les transactions immobilières.
Y'a quelques chiffres que je ne savais pas : environ 2/3 du CA des AI c'est avec du Scellier. Et grosso modo 70 % des transactions immobilières de nos jours c'est soit avec du PTZ ou du Scellier. Comme ils disent, ça va ptêt faire une autre baisse du nombre de ventes et d'achats d'ici fin 2010 / début 2011.
Côté prix, personne ne sait, ils n'ont pas non plus de boule de cristal. Ils estiment dans tous les cas qu'une baisse entre 10 et 15 % ne ferait que mettre les prix de l'immobilier plus réalistes par rapport à l'historique.

Voilà ce que j'en ai retenu.

---------------
...

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

Hur a écrit :

Ha ok je pensais que le prix était beaucoup plus élevé que ça vu le prix théorique du bien

Non mais là ou ça change la donne par rapport à "l'ancien", c'est que là je vais surtout avoir une économie d'impôt de 350€ par mois et vu que ma charge de crédit va être de 900€

900€ de crédit - 500€ de loyer -350 euros de réduction d'impôts... Je vous fais pas un dessin

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Profil supprimé

mbd44 a écrit :

Et la réduction d'impôt vient d'où ?

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

Ben c'est un peu le principe du dispositif scellier

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Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 13:02:24

Profil supprimé

mbd44 a écrit :

Ben c'est un peu le principe du dispositif scellier

Ok, j'avais pas vu

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mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

Voilà mon tableau de financement comme ça vous comprendrez pourquoi je le fais et vous noterez que dans 15 ans je me compte même pas de plus-value

Message cité 3 fois
Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 13:12:21

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

Le neuf créateur d'emplois... crise éco toussa, après je ne sais pas si c'est judicieux mais j'en profite tant que c'est le cas [:airforceone]

Message cité 1 fois

sir_lune

B3LYP/6-31++G** powered

kida a écrit :

:hello:
Ca n'a pas changé, j'habite toujours la bas
Mais dans un an je déménage... Je fais construire une maison à Herblay (rien à voir avec la patte d'oie). J'ai trouvé un petit terrain en arrière lot à 800m de la gare et des commerces. C'est 16 à 18 minutes de train de St Lazare.

C'est une maison en thermopierre R+1 de 115m² + garage + qq options (stores électriques, placostyle...), cout du projet hors finitions (peintures, sol étage et cuisine) 310 k€ FDN inclue.

On en prends pour 20 ans. :sweat:

j'ai hâte qu'ils sortent les voitures "hors finition" sans portières et sans siéges arrière

Message cité 1 fois

---------------
ahah ! sale parasite communiste, étudiant oisif, elle est belle la france qui s'exporte

Yop ma caille

Assassin d'enfants

En même temps, vu comme c'est rédigé, elle mériterait d'être fusillée (deux fois)

Citation :

je dois donc rembourser chaque mois à la banque mes mensualités de prêt (ce qui, il va sans dire, grève lourdement mon budget car sur 1000 euros j'avais prévu d'en avoir seulement 300 à ma charge, le reste étant censé être payé par le locataire et la défiscalisation)

Message cité 1 fois

---------------
Il ne faut jamais prendre les gens pour des cons, mais il ne faut pas oublier qu'ils le sont.

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

Yop ma caille a écrit :

En même temps, vu comme c'est rédigé, elle mériterait d'être fusillée (deux fois)

Citation :

Par contre, perso dans la "concurrence" j'ai clairement vu des enculés vendre des trucs à des petites gens et c'était plus que limite dans tous les domaines (qualité du bien, prix du truc, niveau de loyer annoncé). Ça reste marginal sur la masse d'apparts vendus mais bon, faut vraiment pas avoir de moral pour estanquer des gens comme ça

Donc la nana je ne l'accablerais pas forcément car un vendeur habile peut faire bcp de dégâts s'il n'a pas de déontologie

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Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 13:22:55

darksword

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mbd44 a écrit :

Le neuf créateur d'emplois... crise éco toussa, après je ne sais pas si c'est judicieux mais j'en profite tant que c'est le cas [:airforceone]

T'as pas compté qu'en 2012 la défiscalisation prendra fin ?
Que l'augmentation des taxes locales seront légèrement plus élévées que tes 1% de revalorisation de loyer ?
Que les 2 premières étages étant sous l'eau, le troisième étage deviendra une poissonnerie géante.

Message cité 2 fois

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

darksword a écrit :

T'as pas compté qu'en 2012 la défiscalisation prendra fin ?
Que l'augmentation des taxes locales seront légèrement plus élévées que tes 1% de revalorisation de loyer ?
Que les 2 premières étages étant sous l'eau, le troisième étage deviendra une poissonnerie géante.

Quand tu ne sais pas de quoi tu parles, évite d'être trop affirmatif hein

Message cité 1 fois
Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 13:26:06

Profil supprimé

darksword a écrit :

Que l'augmentation des taxes locales seront légèrement plus élévées que tes 1% de revalorisation de loyer ?

C'est à mon sens le vrai problème.

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

à la limite je fais la somme dans mon tableau de trésorerie, dans ce cas de figure j'aurais sorti 29 000€ pour récupérer un capital dans 15 ans de 100 000€.

Je veux bien être grand prince et vous accorder 10 000€ de taxes supplémentaire (soit 700€ de plus de taxes par an) et arriver à un total de 39 000€ et là c'est dejà lolesque comme hypothèse... Ah ben, je gagne toujours plus d'argent que sur mon livret A tiens

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Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 13:33:14

Profil supprimé

mbd44 a écrit :

à la limite je fais la somme dans mon tableau de trésorerie, j'aurai sorti 29 000€ pour récupérer un capital dans 15 ans de 100 000€.

Je veux bien être grand prince et vous accorder 10 000€ de taxes supplémentaire(c'est deja lolesque)... Ah ben, je gagne toujours plus d'argent que sur mon livret A tiens

Oula... je ne remets pas en cause ton montage... c'était une rerque générale sur les TA et les TF qui vont flamber ces prochaines années à cause de la fin de la taxe professionnelle et le surendettement des communes.

Message cité 1 fois

mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

Zaldarf a écrit :

Par contre, pour la poissonnerie tu n'as pas de réponse [:_dare_]

:lol: :lol: :lol:

Spoiler :

Je suis au 8ème m'en fous [:thalis]

Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 13:33:55

Kiriou

Vicious...

Il ne l'a pas dit, mais sur un appart neuf destiné à faire du locatif c'est implicite

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Si tout fonctionne correctement, c'est que vous n'avez manifestement pas remarqué quelque chose.

Yop ma caille

Assassin d'enfants

mbd44 a écrit :

Voilà mon tableau de financement comme ça vous comprendrez pourquoi je le fais et vous noterez que dans 15 ans je me compte même pas de plus-value

http://hfr-rehost.net/preview/http [...] d3561.jpeg

Seulement 450€ de charges par an ?

Message cité 1 fois

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Il ne faut jamais prendre les gens pour des cons, mais il ne faut pas oublier qu'ils le sont.

kida

sir_lune a écrit :

j'ai hâte qu'ils sortent les voitures "hors finition" sans portières et sans siéges arrière

Il y a un enduit de réagréage, donc bon à toi de choisir ce que tu veux, au lieu d'une moquette premier prix marron clair.

Pour la peinture, en effet une sous couche aurait pu être passé...

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mbd44

Gamertag & PSN ID : MATHBD44

Yop ma caille a écrit :

Seulement 450€ de charges par an ?

je suis proprio pas locataire et donc j'ai moins de charges que le locataire (et j'aurai une quote-part de tantième assez faible dans la copro)

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Message édité par mbd44 le 12-03-2010 à 13:37:53

tranxen_200

Leg9 a écrit :

Mais c'en est un

Le vulgum pecum qui achète pour avoir "son chez soi" comme tu dis, il le fait pour "ne plus jeter de loyer par les fenêtres".

Alors OK il y a aussi une composante affective indéniable, mais ça reste un investissement.
Si "les gens" prennent conscience de quelques grosses histoires de perte de pognon par Mme Michu, ça va les refroidir.

Honnètement si les gens étaient persuadés que sur 5/6 ans l'achat est plus cher que la location (cas vrai dans la majorité des cas aujourdhui pour un même bien), tu en aurais beaucoup moins qui voudraient acheter.

Les gens veulent un "chez soi" parce qu'ils sont persuadés de la composante "bon investissement" de l'immobilier : c'est plus malin, plus futé, moins dépensier que de louer, et ce quel que soit le terme.
Or ça n'est vrai qu'à long terme en ce moment.

Pas pour moi. [:spamafote]

Ce qui me gène dans le discours de beaucoup, c'est que l'achat immobilier actuellement est forcément une connerie.
Comme à l'époque où j'ai acheté (en 2000), il faut prendre sa calculette et étudier plusieurs scénarii. Il n'y a pas de vérités absolues.

Message cité 2 fois

darksword

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mbd44 a écrit :

Quand tu ne sais pas de quoi tu parles, évite d'être trop affirmatif hein

huhu.
Quand je parle de 2012 c'est rapport aux élections présidentielles. Quand besancenot sera a la tête du pays, non seulement plus de défiscalisation, mais en plus les défiscalisateurs seront chassés par une brigade spéciale (brigade aquatique pour Nantes).

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Kiriou

Vicious...

tranxen_200 a écrit :

Pas pour moi. [:spamafote]

Ce qui me gène dans le discours de beaucoup, c'est que l'achat immobilier actuellement est forcément une connerie.
Comme à l'époque où j'ai acheté (en 2000), il faut prendre sa calculette et étudier plusieurs scénarii. Il n'y a pas de vérités absolues.

Actuellement, l'achat immobilier est une connerie.... sauf exception. Bon après vu que tous les primos sont persuadés d'être une exception (micro-marché toussa).

Message cité 5 fois

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Si tout fonctionne correctement, c'est que vous n'avez manifestement pas remarqué quelque chose.

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