Reprise du message précédent :

 
Euh non. La plupart du temps, tu l'achètes à un actionnaire qui la vend. Si tu me vends une action et que je la revends 2 jours plus tard à un autre mec, j'ai pas investis dans une entreprise.
 
 

Chouette, un vendredÿ politique, ça faisait longtemps...
 
 

Non, tu l'achètes à un actionnaire qui au départ l'a acheté à un actionnaire qui ... qui l'achète à un mec qui a acheté l'action lrosqu'elle a été émise par l'entreprise, prennant ainsi une participation dans le capital de l'entreprise. Donc indirectement, tu as quand même bien acheté une part du capital de l'entreprise ... que tu revends deux jours plus tard, effectivement.

 
Et si j'ai bien tout compris, le jeu de spéculation entre les versements de dividendes doit augmenter la motivation de l'entreprise à être rentable pour l'investisseur :
 
par exemple une entreprise émet des actions à 100€, espère filer 10€ de dividendes par action.
 
Les spéculateurs successifs faisant monter le prix de l'action à 200€, ils amènent la rentabilité à 5% , ce qui doit être le seuil d'acceptabilité de l'investisseur final.
 
A contrario, la spéculation à la baisse permet à la même boite de faire remonter sa rentabilité.
 
Le prix de l'action étant sensé reflèter les perspectives d'avenir de la boite. Ainsi, le spéculateur encourage ou sanctonne la politique menée par cette boite.  
 
Le seul problème est que ce système développe la rentabilité à (très) court terme, les boites ayant tendance à licencier pour augmenter la rentabilité immédiate en jouant sur la masse salariale. Mais sur le long terme, une boite qui dégraisse ses effectifs n'est pas une boite qui respire la bonne santé.

 
Oui, on est donc d'accord. Acheter des disques d'occasion des années '80 ne soutiens pas le marché du disque, si ? Enfin, le marché de l'okaz' mais pour la major / l'artiste, ça ne change rien.
 
Donc pour une action, qu'elle soit détenu par Dupont ou Dupond, qu'es-ce que ça change ? En quoi ça la soutient de nouveau ? Lorsqu'une action est émise par l'entreprise et que des gens prennent des parts dans cette entreprise en achetant des actions donc en finançant directement l'entreprise, je comprends que ça la soutient.
 
Mais après...  
 

 
Oui, tu achètes une part de capital. Mais ça ne soutient en aucun cas l'entreprise.

 
Ben suivant que tu l'achète plus ou moins cher que le précédent, tu indiques à la boite que sa politique interne va dans le bon sens ou pas

 
 
Sauf que si personne ne veut acheter l'action de l'entreprise, la valeur de l'action chute et ça destabilise l'entreprise et la rend vulnérable.

Effectivement, tu ne soutiens pas vraiment l'entreprise. Le problème est simplement qu'à partir du moment où t'investis dans une boite, tu veux pouvoir sortir de l'investissement. Pour ça il faut que t'aies un moyen de revendre ton action. Hors, ce que tu revends c'est une participation au capital de la boite, il est donc normal que le prix de revente dépende de la boite, ses résultats, ce que l'action va rapporter à l'avenir (dividendes), donc au final du prix du marché : tu revends à un prix que d'autres sont prêt à payer pour entrer dans le capital.
 
Le gros problème n'est pas les particuliers, ce sont les institutionnels (fonds de pension etc) qui eux attendent une rentabilité mirobolante, et qui possèdent un trop large part du capital pour être ignorés de la direction de l'entreprise. Le particulier veut juste que l'action monte. Le fond de pension menace d'une putain de chute ou d'un remplacement de dirigeants si la boite n'atteint pas l'objectif sacro saint de 15% de rentabilités, tant de dividendes etc... Le problème n'est pas l'actionnariat en soit, mais plutôt la différence d'objectif entre un mec de fond de pension avec une vision court-terme et les dirigeants qui se préoccupent plus de l'investissement et la réussite à long terme.
 

Si, parce que s'il y avait pas des gens qui rachètent les parts existantes, les entreprises auraient largement plus de mal à émettre de nouvelles part pour lever du capital.
 
Mais c'est totalement HS tout ça.

D'ailleurs pour spéculer rien ne vaut l'immo  

 
Pas forcément, si ? Lorsqu'il n'y a pas de flux (achat/vente d'actions), l'action baisse forcément ? Ça me parait bizarre cette histoire...

  Les matières premières

C'était une vaine tentative de recentrage  

hausse des MP=>hausse de l'immo ²

j'aurais tenté D.ieu m'est témoin  

Ben oui et non. Si y'a pas de flux, y'a pas de marché donc pas de prix... Par contre si personne veut racheter ton action, ça veut dire que tu peux pas la vendre.... donc tu vas baisser ton prix.
 
De même que si personne veut racheter ton pavillon miteux des années 70, a priori ça fait pas changer le prix du marché... simplement baisser le nombre de transactions. Jusqu'à ce que t'en aies ras le bol, et que pris à la gorge par ton prêt relais, l'éducation des enfants, le cancer de ton chien, le chomage technique de ta femme, ton chomage tout court, l'achat d'un téléviseur plasma et les impots pour payer ces immigrés qui foutent rien et nous piquent notre travail, et ces connards de politiques et l'Europe, tu sois obligé de baisser le prix de ton pavillon de merde.
Sans toujours trouver preneur.

Recentrage :  
http://www.lesechos.fr/info/chats/ [...] arche-.htm

Ouais, le couple les Echos / Century 21 reprend son ballet amoureux ...

 
Désolé mais la pose du gars   "L'immo, c'est pour les winners"

J'avoue la vrai pose de

du gars Laurent Vimont steplé, ancien maître nageur pour qui l'immo ne peut pas plonger

Campedel Tu peux changer ton avatar ? On dirait un footballeur des années 80 à la retraite. Celui sur universimmo te donne une allure normale et 15 ans de moins
 
merci bonne année

 
J'ai pas lu l'article  

et même plus :
 
baisse des MP => hausse de l'immo ²²
 
Bilan : l'immo c'est encore mieux que les MP pour spéculer ²²²

 
C'est quoi ce HS de malade ?    

Genre :
  ?    
J'assume.    

Mais il est moins rigolo.
Bon, s'il n'y a que ça pour te faire plaisir, je vais voir ce que je peux faire.

 
ouais voilà !!
 
Je suis sûr que plein de tes lecteurs pensent que tu as choisi cette image pour la déconne et n'imaginent pas un instant que c'est toi
 
Bon, trève de HS question construction/travaux/urbanisme :
 
Situation (fictive) :
Imaginons une personne à revenu moyen, mais avec beaucoup de temps libre et une situation stable, appelons la Cubi.
Cubi décide d'acheter un petit terrain rectangle dans un lotissement froid et quelconque
Le terrain fait 800m² et le COS est de 0.2.
La SHON est donc de 160m²
Cubi va voir le pavilloneur du coin et demande une maison à combles aménageables de 110m² habitable
Le permis de construire est accepté.
Cubi reçoit les clé de sa maison, c'est cool
1 an après, Cubi à plein de temps libre, il décide d'aménager l'étage de sa villa.
Les facades ne changent, il n'a donc pas besoin de faire de demande de permis ou de déclaration de travaux.
Après 6 mois de travaux, il obtient 80m² habitables supplémentaires.
 
Il y a de forte chance que Cubi ait désormais plus de SHON que ne l'autorise son COS, non ? Que se passe-t-il dans ce cas ?
 

Ce qui ici n'est pas du tout un problème.    

SHON maximale constructible.    

Et là une question importante : combien de SHON fut alors déclarée ?
Et plus précisément, la SHON du comble a-t-elle était déclarée ?
Car tes combles étant aménageable, il fallait qu'elle le soit !
 
Et vu ce que je lis plus loin que tu as pu aménager 80m2 habitable.
Tu es donc largement à plus de 190m2 de SHON !    
 
Et ça, c'est grave, très grave.    
Ton constructeur t'a fait déposer un PC faux et qui en plus (et surtout) ne respectait pas les règles locales d'urbanisme.          
 
J'espère que la mairie de ta commune n'est pas tatillone et que tes voisins ne sont pas jaloux.
Car tu risques ni plus ni moins la destruction d'une partie de ta maison, puisqu'il n'y a que cette solution permettant de ne plus être en surdensité. Sauf à racheter une autre parcelle de terrain, contiguë à la tienne.
Cette infraction sera prescrite 3 ans après la fin des travaux.
 
Mais il sera impossible d'aggrandir la maison ou de transformer une partie du garage en pièce à vivre tant que le COS de la parcelle ne sera pas relevé.
 
De plus, vu la SHON de la maison, il y avait obligation de faire établir le PC par un architecte.
Fut-ce le cas ?
 
Et toute modification de la maison qui ne pourra se faire par DP obligera à recourir à un architecte (tout futur PC concernant cette maison devra être fait par un architecte).
 

Tout à fait.    

Ce n'est pas le fait d'aménager qui a créé l'infraction, mais le fait de construire aménageable !!!
 
La responsabilité du pavillonneur est là indubitablement et totalement engagée.
 
 
Désolé.

 
Tes parents n'ont pas connu les AV en ligne    
0 frais!)

Ok.
Aménageable, ça rentre dans la SHON.
Noté.

 
S'en est la définition même !
 
La SHON (Surface Hors Oeuvre Nette), c'est la SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute) moins :
 
a) Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
Etc.)
 
Si les surfaces de combles ou de sous-sol sont aménageables, alors c'est de la SHON.    
 
 
Au sujet des combles, vous saurez "tout" ici : http://www.universimmo.com/forum_u [...] OPIC_ID=21

 
Rien.
 
Rien si le pavillonneur a bien indiqué la bonne SHON et que le service instructeur a laissé passer.
 
Probablement rien s'il s'est planté sur la SHON mais a indiqué (ou laissé voir sur le plan de coupe) que les combles étaient aménageables, ie si le service instructeur pouvait faire le bon calcul de la SHON (ou à peu près) => dans ce cas, ça va être difficile de dire qu'il y a eu fraude (volonté de tromper), seul moyen de retiere le PC accordé 18 mois plus tôt.
 
 
Dans les deux cas, tu as construit conformément à un PC, définitif (même si le constructeur n'a jamais fais l'affichage terrain, qui fait courir le délai de 2 mois, je suppose qu'il a adressé la déclaration d'achèvement, ça fait courir un délai d'un an, expiré).
 
(et le PC est certes irrégulier au regard du P.L.U, mais comme probablement plus des 2/3 des PC ).
 
 
Quant à l'aménagement intérieur tel que tu le décris, il est sans incidence.
 
Par contre, tu as épuisé ton COS, mais bon
 
 
Edit : précision : le "rien" tient ici aussi à ce que pour l'action  civile des "voisins chiants", ils ne pourront demander que des D&I (car conforme PC), mais il faudra qu'ils montrent que le non respect de la règle d'urba leur cause un dommage direct et certain, pour montrer ça avec de dépassement de SHON avec des combles, si tu respecte les règles de hauteur et de prospect, ils vont de voir s'accrocher.

merci messieurs,
 
Ce cas est totalement fictif hein, j'habite en appart  C'est la maison de Vapeur qui m'a fait me poser cette question.
 
C'est intéressant de savoir que les parties "aménageables" sont comptées dans la SHON. Ca montre aussi qu'il doit être assez facile de "consommer" la SHON et donc le COS

Non.
La coupe est un document schématique qui n'a même pas à faire apparaitre les planchers.  

Le service instructeur ne fait plus le calcul de SHON depuis le 01/10/2007. Depuis, la SHON est entièrement et uniquement déclarative, sous la seule responsabilité de celui qui rempli le formulaire.
Et même auparavant, le calcul était facultatif et c'est en premier lieu la déclaration qui se devait d'être juste. Si les services instructeurs ne pouvaient pas calculer la SHON, ils n'étaient pas tenu par la loi de demander les documents supplémentaires permettant de le faire.

Depuis plus de 2 ans, la fraude est donc extrèmement facile à constater.

Sauf que ce PC a était obtenu par fraude.
Le pétionnaire a déclaré vouloir construire 130m2 de SHON et en a construit en fait 200m2 !

   
Certainement pas.
Et peu de maisons neuves sont en tout cas autant en infraction avec les règles locales d'urbanisme !

Justement non, la construction n'est pas conforme au PC en terme de SHON...

Des voisins, ce sont les dénonciations qu'il fautr craindre, pas les plaintes.
Une lettre au préfet avec copie à la DDE et à la mairie, datée signée, et hop, tribunal...    

Ah bon ?
Pourquoi donc ?      

 
Bien sur.  
 
En fait, tout le problème vient de la confusion très dommageable qu'il y a entre la surface habitable et la SHON.    
Et même les services instructeurs font cette erreur !        
 
Pourtant, la loi, le réglement, et la circulaire sont on ne peut plus clair !    
Mais non, ça perdure : les combles aménageables continuent de pas être comptés en SHON.  

pourtant les combles n'ajoutent rien à l'emprise au sol  
 

 
ouais voilà !!
 
Je suis sûr que plein de tes lecteurs pensent que tu as choisi cette image pour la déconne et n'imaginent pas un instant que c'est toi
 
/quotemsg]
²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²²

a ouais

et si tu hérites/achete une maison comme ça, a qui vont les problemes ?

T'in les gars qui ont acheté "ma" maison ont payé le prix fort, 15 keurs de plus que ce que j'avais négocié avec l'agence d'a coté (et je voulais tomber encore 10-15 keurs).
Ca me console un peu

 
Je ne parle pas des pièces obligatoires dans la demande de PC, mais de ce qui peut éventuellement s'y trouver.
 
 

 
Si tu déclares une SHON inexacte, mais que tu mets dans ta demande des renseignements qui permettent au service instructeur de voir la bonne SHON, ou à peu près, tu peux te défendre sur l'existence d'une  volonté de fraude (manoeuvre ayant pour but de tromper l'adm pour obtenir un permis illégal : ici, le côté "manoeuvre " n'est facile à démontrer que s'il y a mention d'une SHON fausse sans mention des combles aménageables ; et l'administration n'aime pas trop retirer 18 mois après un PC pour fraude... avec le risque contentieux, et pour quel intérêt ici ?)
 
Et c'est la même chose en contentieux de l'annulation du PC. Un exemple tout con, erreur sur une mention sur la hauteur, mais le plan et l'échelle permet de voir la bonne hauteur, si l'administration se d"fend proprement ça passe (erreur non substantielle, le service instructeur disposait des éléments suffisants).
 
 

 
 
Aucun rapport. La fraude n'est pas une erreur, il faut caractériser la volonté de tromper le service instructeur pour obtenir l'autorisation, par dissimulation ou mention d'un élément. Si tu donnes tout les renseignements pour montrer que la SHON est de 190 m², ici en indiquant l'existence, ou en faisant apparaitre les combles aménageables, le fait qu'il y ait une erreur dans le calcul que tu déclares ne caractérise nécessairement pas une fraude.
 
 

 
On n'en sait rien. ça ne suffit pas à caractériser une fraude. Il faut voir lire le dossier de PC. Le mec construit une baraque d'une emprise de X, avec combles aménageables, il se plante sur le calcul de la SHON en oubliant les combles, ça n'est pas ça une fraude.
 
Heureusement qu'on ne peut pas retirer les PC de tous les types chez qui il y a une erreur sur la SHON, bonjour les dégâts. Et les erreurs sur la SHON, c'est pas réservé aux lotisseurs, à Lyon sur un gros projet à Cx Rousse/Caluire (5 immeubles), l'archi (grosse agence parisienne) s'était planté sur le calcul de SHON, pas grand chose, juste assez pour que le dernier niveau perde sa qualification de "couronnement" et qu'il faille le supprimer, ou SHOBer un peu... Ils ont SHOBé dans un modificatif.
 
 

 
Un dépassement du COS de près de 25 %, c'est heureusement rare, mais des tas de projets tangents sur un point ou un autre, ça ne manque pas (surtout que souvent les archis vont devoir concilier volonté du client et l'interprétation des règles du PLU, et aller "au max" de celles-ci).
 
 

 
Si la construction est conforme au dossier sur le fondement duquel l'autorisation a été donnée, et si les combles apparaissent (il y a encore des dossiers composés comme avant le code de 2007) ou sont décris dans le projet architectural...
 
 
HS : c'est d'ailleurs un des très nombreux problèmes auxquels se heurtent les services instructeurs avec les pièces exigées actuellement : pour peu que tu aies un PLU un peu "sophistiqué", elles ne permettent pas de vérifier la conformité des demandes de PC aux règles d'urba. Typique, les articles 7 qui prévoient des règles de prospects différentes selon que la façade comporte ou non des ouvertures sur des "pièces de vie" ou choses du genre... Comment tu vérifies que la baie vitrée ouvrante donne sur le couloir et pas une chambre ?
 
 

 
Les 2 selon le contexte (jalousie, etc...). Les actions en démolitions de voisins, c'est pas de la théorie, ça existe.
 
Et les voisins ça dénonce plutôt sur des trucs 1) visibles 2) qui les font chier, typiquement une fenêtre ouverte sur le jardin, une terrasse qui dominera leur piscine...