Reprise du message précédent :

 
Pour la pluspart, ce sont des chiffres officiels. Je nn'ai plus tout les liens sous a main, mais il me semble que pour la durée d'attente avant achat c'était une agence (FNAIM, Century?)
 
 
pour la baisse des mise en ventes, ce sont des stats officielles du ministère de l'équipement et des stats des notaires :
http://www.le-blog-immobilier.com/ [...] es__6.html
http://www.latribune.fr/News/News. [...] enDocument
(dans le second lien, bien distinguer la partie chiffres actuel de la partis prévisions et autre estimation)
 
Pour les USA, il y a toujours eu en cas de crise des article annonçant la reprise.
 
Pour les promoteurs, ce sont eux même qui le disent à chaque fois ! Si la hausse ralentit, ça veut dire que les marges ne baissent pas.  
Pour le prix d'appel, je n'ai jamais vu des prix qui soient si loin en dessous du marché. Un logement neuf en prix d'appel, à ma conaissance, c'est plutôt vers le bas de la fourchette des prix pratiqués, pas 10 - 15 % en dessous.
 
Pour la FNAIM, ils ont une forte tendance à tout lisser et à reculer au max l'annonce d'une baisse globalle. Leur parti prix serait de dire que ça continue à monter.

voir aussi:
http://www.insee.fr/fr/indicateur/ [...] coimmo.pdf
 
ou il est dit que le stock de logement neuf "se regarnit". I

Vous l'avez sans doute déjà lu, mais pour ceux qui sont passés à côté... Et c'est tellement bon!
 
- Bonjour monsieur le banquier.  
 
- Bonjour monsieur le client, et bienvenue dans votre agence du Crédit Immobilier Pour Tous. Qu'est-ce qu'il lui faudrait?  
 
- Une demi-baguette et deux croissants au beurre. Non, je rigole, je voudrais un crédit immobilier, en effet, j'ai entendu dire que les taux n'ont jamais été aussi bas et que c'est le moment idéal.  
 
- Mais vous avez tout à fait raison! Parlez-moi donc un peu de votre projet.  
 
- Eh bien, comme j'en ai marre de filer mon argent par la fenêtre en loyer, je souhaite acheter un appartement à Paris, dans un quartier calme avec des espaces verts et des écoles. J'ai repéré ce bien qui paraît intéressant, à 5000 euros du m2. C'est un peu cher, mais c'est ce qu'il faut pour ne pas être entouré de squatts et d'ateliers clandestins. la qualité n'a pas de prix.  
 
- Exactement. Et vous gagnez combien par mois?  
 
- Je gagne gnagna euros par mois.  
 
- Alors attendez... je lance le logiciel... donc vous me dites gnagna euros... Ah, mais dites donc, vous avez de la chance, vous êtes un peu limite, mais je puis vous proposer un crédit qui ne couvre que 32,97% de votre revenu mensuel, soit moins que la limite légale. C'est pas merveilleux?  
 
- Ah, quel soulagement, j'avais peur d'être trop court.  
 
- Mais non, ça rentre. Vous bénéficierez d'un taux unique de 3,25% TEG sur trente ans.  
 
- TRENTE ANS ?  
 
- C'est vrai que dit comme ça, ça paraît un peu long, mais vous savez ce qu'on dit, plus on vieillit, plus les années passent vite! En fait, ça ne vous paraîtra que vingt ou vingt-cinq ans, puisque quand vous aurez fini de payer, vous serez vieux.  
 
- Ah, bien sûr, vu sous cet angle. Et c'est un taux fixe bien sûr.  
 
- Vous plaisantez voyons! A ce prix là, c'est bien sûr un taux variable, je pensais que c'était bien clair entre nous.  
 
- Aïe aïe, mais si les taux montent ?  
 
- Les taux ne monteront pas. C'est Trichet qui l'a dit.  
 
- Oui, ben Trichet, dans trente ans, il sera mort.  
 
- Mais non voyons, les taux ne peuvent pas monter, c'est impossible. D'ailleurs, même si ça montait, le taux est capé. Vous voyez, vous ne risquez rien!  
 
- Capé ? C'est à dire ?  
 
- C'est à dire que le taux de votre emprunt ne peut pas gagner plus de 2%, vous voyez, ça ne risque rien.  
 
- 2% ? Ah oui, c'est vrai que ça ne risque rien. C'est quoi 2% de plus à payer par mois ?  
 
- ...  
 
- N'est-ce pas, c'est pas grand chose, 2% de plus ?  
 
- Oh non, c'est pas énorme. Et maintenant parlons un peu de l'assurance, car vous n'êtes pas sans savoir que nous offrons aussi...  
 
- Eh mais... minute papillon, c'est pas du tout ça ! Je viens de calculer, si le taux monte de 2%, en fait le montant des intérêts dûs chaque mois va augmenter de... 60% !  
 
- Mais non voyons, mais non. La partie "intérêts" n'est qu'une partie des traites, l'autre partie c'est de la capitalisation! De l'argent que vous mettez de côté au lieu de payer un loyer, ça vaut le coup.  
 
- Mais en début de prêt, la partie intérêts représente quelle fraction de la traite totale ?  
 
- Eh bien c'est difficile à calculer...  
 
- Je vois votre feuille excel dans vos raybanes. Grosso-modo, ça fait dans les deux tiers non ?  
 
- Ben... Environ.  
 
- Donc si jamais les taux montent, mes mensualités vont augmenter de 40% ! Comment je vais faire pour nourrir mes gosses ?  
 
- Allons, allons, ce n'est pas si simple que ça. Et puis les taux ne peuvent pas monter, je vous l'ai déjà dit.  
 
- Si vous êtes si sûr que les taux ne vont pas monter, pourquoi votre banque me propose-t-elle un taux variable au lieu d'un taux fixe ? C'est pas votre intérêt !  
 
- Nous le faisons par philantropie, nous voulons le bien de nos clients.  
 
- Admettons.  
 
- Et puis de toute façon, vous êtes gagnant car si les taux montent...  
 
- Vous aviez dit qu'ils ne monteraient pas !  
 
- C'est une hypothèse, c'est comme si je disais "si demain le soleil ne se lève pas". Si jamais les taux montent, vous savez pour quelle raison ce serait ? Hein ? Hein ? Mais oui, ce serait pour juguler l'INFLATION ! Et si jamais l'inflation réapparaissait, ce serait tout bon pour vous, car alors votre taux d'intérêt deviendrait pet de lapin à côté de l'inflation !  
 
- A supposer que mon revenu suive.  
 
- Mais les revenus suivront, vous savez, les salaires sont quasiment indexés sur l'inflation. Quasiment.  
 
- Ben, moi, j'ai pas eu d'augmentation depuis trois ans. Il paraît qu'un polonais fait mon travail pour quatre fois moins cher, à partir de là, c'est difficile de négocier avec son patron.  
 
- Bien sûr, il y a toujours des cas particuliers. Mais on s'éloigne du sujet. Donc, l'inflation arrive sur son cheval blanc...  
 
- Eh, je réflechis encore à une chose... Si les taux montent, plus personne ne pourra emprunter des sommes délirantes pour se loger. Donc mon appartement, je ne pourrais pas le revendre au même prix, loin de là !  
 
- Ah ah ah ! Naïf que vous êtes ! Mais ne savez-vous donc pas que quand les taux montent, les prix font du sur-place ? L'immobilier, ça ne peut pas baisser.  
 
- Mais quand les taux baissent, les prix montent.  
 
- Exact.  
 
- Et si les taux montent, les prix ne baissent pas.  
 
- Exact.  
 
- Il y a un truc que je ne pige pas...  
 
- Je vous le garantis, monsieur, bien sûr que vous allez revendre votre superbe demeure avec une jolie plus-value, probablement à un anglais. Vous avez entendu parler des anglais ?  
 
- Les gens qui vivent en Angleterre ?  
 
- Non, les gens qui vivent en France. Dans vingt ans, toute la population britannique aura émigré en France, à part quelques hooligans buveurs de bière. D'où la hausse ! La FNAIM est formelle, et c'est confirmé par TF1 !  
 
- Ah bon ? Si vous le dites... Vous allez croire que j'abuse...  
 
- Mais non, je vous en prie, dites, dites...  
 
- Est-ce que je pourrais vous faire une piqûre de penthotal ?  
 
- Mais volontiers, tenez, voici mon bras... Aïe...  
 
- Désolé. Bien, maintenant, j'aimerais savoir ce que vous pensez réellement du marché immobilier.  
 
- Eh bien, je pense sincèrement que le marché est encore plein d'opportunités.  
 
- Sincèrement ?  
 
- Sincèrement. Il y a encore une grande quantité de pigeons à plumer, d'ailleurs vous en êtes l'illustration criante. Je sais bien que ça ne va pas durer, mais tant qu'il se présente des moutons pour se faire tondre, pourquoi ranger la tondeuse ?  
 
- C'est bien ce que je pensais, vous cherchez à me ruiner.  
 
- Allons, pas d'acrimonie, je ne fais que mon métier. Vous savez, les banques sont là pour gagner de l'argent. Et l'argent, ça ne pousse pas sur les arbres, si vous en voulez, il faut le prendre à d'autres. C'est ce qu'on nous apprend à la formation... car j'ai eu une formation hein, je ne me suis pas lancé comme ça dans la banque à ma sortie de la fac de psycho, j'ai eu un mois de stage intensif - ce qu'on nous apprend donc, c'est qu'il y a deux variétés de gogos immobiliers : il y a d'une part ceux qui ne savent pas compter, et d'autre part ceux qui se doutent de quelque chose mais qui sont trop faibles d'esprit pour résister aux pressions de bobonne, des parents ou des collègues. Dans les deux cas, ce sont des cibles faciles, un peu de baratin à la mode et zou...  
 
- Mais êtes conseiller financier, vous êtes là pour me conseiller.  
 
- Oui, je sais, c'est ce qu'il y a marqué sur ma porte, mais je préfère me définir comme "commercial en produits financiers",  
 
c'est une expression plus conforme à ce que je fais réellement pour gagner ma vie.  
 
- Commercial ?  
 
- Eh bien oui, je touche une commission pour chaque crédit fourgué. Non mais vous croyez quoi ? Tenez, regardez, le barème est là, par exemple si je vous fourgue un variable à trente ans, voilà mon pourcentage. A première vue c'est pas terrible, mais multipliez par le montant du prêt...  
 
- Vous gagnez bien votre vie.  
 
- Oui, ces derniers temps ça allait bien. Bon, c'est vrai que les volumes se tassent un peu, toutes les bonnes choses ont une fin, mais vu ce que je me suis goinfré ces trois dernières années... Et puis, il y a encore pas mal de gens qui ne savent pas que le krach a commencé.  
 
- Le QUOI a QUOI ?  
 
- Vous ne lisez pas la presse ? Les taux montent, les prix des beaux quartiers s'effondrent, on n'a jamais autant construit d'habitations depuis la guerre alors que la population stagne, et je ne vous parle pas des robiens qui vont déferler sur le marché dans six mois. Il faut vous faire un dessin ? Tenez, c'est écrit dans la Tribune, là, là, là...  
 
- Urgkx ! Mais alors, c'est plus le temps vendre que d'acheter.  
 
- Oui, ben ... est pas la peine d'avoir fait Normale Sup et l'ENA pour le comprendre. C'est une des quatre règles fondamentales pour s'enrichir qu'on nous a apprises à la formation : pour prospérer dans un commerce, il faut acheter bas et vendre haut. C'est un peu bêta dit comme ça, mais mine de rien, pas mal de gens parviennent à l'oublier. Ah ben si vous faites l'inverse, vous paumez, c'est sûr.  
 
- Et pour mon information, c'était quoi les trois autres règles ?  
 
- Ne faire des affaires qu'avec des gens qui ont le couteau sous la gorge, ne jamais croire ce que disent les gens qui n'ont pas le même intérêt que vous, ne jamais s'endetter.  
 
- Et ça marche ?  
 
- En ce qui me concerne, on peut croire que oui. Je vais vous raconter une histoire : il y avait un petit vieux qui avait économisé toute sa vie pour acheter un appartement cossu à Paris. Prévoyant sa succession, il a tenté de vendre, mais on était en 91, et comme il demandait avec obstination le même prix qu'en haut de bulle, personne ne lui a acheté. Ils sont têtus les vieux vous savez. Finalement, il est mort dans son bien, ses héritiers ont dû vendre pour payer la succession, et comme ça urgeait, ils ont vendu en 95, à votre serviteur et à un prix cassé, car ils étaient pressés par le fisc. A l'époque, j'avais pris un crédit sur dix ans, vous vous rendez compte ? Hein que ça fait rêver ?  
 
- Et vous n'êtes pas inquiet ?  
 
- Non, puisque j'ai vendu il y a six mois. Aujourd'hui je suis locataire. D'ailleurs je vais redéménager, j'ai trouvé à me loger dans plus grand pour moins cher, les loyers baissent pas mal.  
 
- Donc, les rendements locatifs baissent aussi !  
 
- Mais non voyons, les rendements locatifs ne peuvent qu'augmenter. C'est à cause des anglais. Vous savez quels sont les prix à Londres ?  
 
- Houlà, le penthotal s'est évaporé. Bon, eh bien merci pour cet entretien instructif.  
 
- Mais je vous en prie. Alors, on se revoit pour la signature ?  
 
- Ben... Je crois que je vais attendre six ou douze mois. Mais merci quand même !  
 
- Vous avez tort, des taux comme ça, on n'en reverra pas de sitôt... Monsieur, monsieur ! Les anglais ont débarqué ! Eh...

²²²²  
excellent

Manque plus que Bollareck dans le rôle du vendeur!
Mais là, même avec du penthotal, point de salut!

Sauf que les banques ne gagnent plus, ou quasi plus sur les prêts immobiliers...
Et que ca peut changer la donne...
 
et une banque (excepté les spécialisés qui ne font que du credit immo, et encore) n'a aucun interêt à foutre son client dans la merde...
Si le client fini en sur-endettement, c'est un client perdu, et des emmerdes à gogo...
 
D'ou les refus de financement qui commencent à augmenter....

stefsamy c'est là que tu l'as trouvé   : http://www.le-blog-immobilier.com/ [...] _cand.html
 
on s'en lasse pas, n'est-ce pas  ?
 
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www.le-blog-immobilier.com la pierre peut être un boulet

 
t'as vu ça où ?

 
C'est d'autant plus vrai que la principale garanti de la banque en cas de surenndettement, c'est le bien immobilier. Dans un marcher qui monte de 15% par ans, pas de pb. Mais si le marcher risque de se retourner (cas actuel), alors fiabilité de la garantie est nettement moins bonne !

zyx, j'ai répondu, au-dessus,et j'ai donné le lien  Marie
 
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www.le-blog-immobilier.com la pierre peut être un boulet

 
 
j'ai vu, ma question a été devancée  

Je pense qu'il l'a trouvé là  d'où ça vient, c'est à dire sur B*.
Par contre, ça serait bien cool si tu pouvais:
1. Apprendre à te servir du forum, les fonctions "citations", et édition de message en particulier.
2. Mettre ta signature dans la partie signature, et non pas en dur dans chaque message.
3. Eviter d'utiliser chaque post comme une pub pour le blog immo (dont chacun sait qu'il n'a pas besoin de pubs, etc. etc., on sait).
 
On est pas sur le cloaque de JMP ici...

Lam's ton message est agressif. on est membre ici depuis 4 ans, mon homme et moi. et je n'ai jms envoyé de liens, ni ici ni ailleurs, sur aucun forum de France, contrairement à un paquet de blogeurs. Je sais parfaitemnt que ce forum est le numéro un en France, donc un gisement de lecteurs, mais jms je n'y ai fait poster un lien vers mon blog par mon homme ou un pote.  
 
je ne fais de la pub nulle part pour aucun de mes blogs. Tout le monde à son blog en signature, comme je ne peux pas rester, je n'ai pas chercher à affiner la présentation. Le mettre dans le message permet aux gens de m'identifier, tu ne crois pas ?
 
Va enquiquiner qq'un d'autre. Faute de temps, je ne resterai pas sur ce forum. Ni sur auncun autre.
 
Sur bourso, ce texte a disparu depuis lontemps. Et c'est le texte que j'ai soigné, corrigé et aéré qui a été posté ici plus haut. C'est un copié-collé de mon blog. J'ai donc envoyé le lien, un copain me l'ayant signalé en MP.
 
Merci Lam's pour ton message grossier, je supprime mon compte ici.

Salut,
Un petit post pour vous dire que dans le sud de la France, il y a encore un forte hause.
A Marseille, un T3 de 70m² de 15ans qui est parti à 280.000 € hors frais de notaire.
A Poussan, village au milieu des vignes à 20 bornes de Montpellier, un appart de 33,5m² (j'adore le ",5" ) est en vente 130.000€.
Les prix parisiens sont atteints!

 
Je l'avais déjà lu je sais plus où, et suis retombé dessus ce matin sur auféminin!

Merci stefamy. C'est le texte que j'ai réécrit qui tu as cité, par contre s'il est sur au féminin sans références... c'est une autre paire de manches.
 
J'ai viré toutes les coquilles, mis des guillemets, majuscules, espaces, tirets... à un texte trouvé sur bourso, comme je l'ai précisé. C'est ce texte là qui circule.
 
Auféminin, publie des choses sans citer... Je ne sais pas qui est derrière ce site, et on est un paquet à être surpris par les sorties parfois extravagantes qui y sont publiées. Peu importe    
 
PS. stefamy, pourrais-tu mettre un lien vers auféminin où il y a ce repost de Candide ? je voudrais lire leur partie immo. je m'attends au pire

C'est sur un vieux post d'avril dernier qui vient de refaire surface:
 
http://forum.aufeminin.com/forum/f [...] vis-o.html

\o/

Merci stefamy,
 
Ce texte là, a été posté sur le blog finance le 14 février 2006, puis le 20 avril sur le blog immo. C'est bien celui là.
 
Puis les outils qui sont cités dans ce topic, certains ont été fait pour le blog immobilier. Peu importe.

\o/  
 
?

bon débarras

t'es écrit que tu partais, pars  

 
 
hmmm, même sur le topic 11 septembre, l'accueuil de nouveaux forumeur aux idées complotiste est plus convivial ...

J'ai mis en ligne un tableur pour comparer achat et loc.
 
http://stefsamy2.free.fr/Immo2.xls
 
Pour les grincheux qui vont critiquer, je précise que c'est valable pour du court terme (-5 ans), car je n'ai pas intégré l'inflation pour l'instant.
Et comme de toute manière je pense qu'on est tous d'accord sur le fait qu'il faut acheter plutôt que de louer toute sa vie, l'intégration de ce facteur... L'important est de répondre à la question "vaut-il mieux acheter tout de suite ou attendre 3 ans si ça baisse de X %, si ça stagne, si ça monte, etc...)
De même, pour les augmentations de loyer, mettre un loyer moyen sur la durée de loc (vous rentrez dans une loc à 1000€ pour 5 ans, mettez 1075€ de loyer mensuel).
 
Il faut rentrer les données dans les cases jaunes.
Le résultat réel est la colonne de gauche en dessous. Les colonnes d'après donnent les prix de revente nécessaires pour que ça équivale la loc, pour que ça coûte 0€/mois (logé gratos), puis 100€/mois, 200, 300, etc...
Il y a un second onglet avec le tableau d'amortissement, et un troisième avec la méthode de calcul de l'évolution annuelle des prix selon la FNAIM.

 
LL

Tu es sceptique Vapeur Cochonne ???
 
Je peux te garantir que c'est la stricte vérité...
 
Mais bon, les legendes ont la vie dure... (et puis M6 a dit que les banquiers étaient des voleurs !!!)

 
c'est toi le naif  
une banque c'est pas le secour catholique  
si elle se battent pour faire des prets c'est pour fixer des clients chez eux et avoir du volume  
 
etc  
 
si maintenant tu me dit qu'elles perdent de l'argent mais LAuL  
 
(edit j'ai bossé dans une banque

Je suis loin d'être naif sur ce sujet...
 
Effectivement, elles se battent pour fixer le client chez eux...
Mais ou est le seuil de rentabilité ??? -0.20 ? -0.30 ?
 
Tu as bossé dans une banque, moi j'y suis actuellement...
Et ce genre de question, il se trouve que c'est mon metier...
 
Donc quand j'avance des chiffres, ce ne sont pas des suppositions...
 
Maintenant vous faites ce que vous voulez des quelques informations que je mets sur ce forum...
Car comme vous avez pu le constater, je me garde bien de dire q'il y aura crash ou pas...
 
Simplement je constate, et je vois bien les données qui me remontent...
 
Et concernant les volumes et les marges moyennes, je peux te dire que les données je les ai tout les jours !!!
 
Tu as bossé dans une banque, mais les choses changent vite, et pour être précis, ces derniers ont vu pas mal de changement et de reflexions dans les gros établissements bancaires...(je laisse de coté certains mutualistes, qui font ce qu'ils veulent et tuent le marche dans certains secteurs)

Explique STP, ca m'intéresse. Les banques mutualistes sont-elles responsables de la flambée ?

pas du tout...
 
Je dis simplement que le comportement en matiere d'octroi de crédit change depuis quelques mois, pour apporter des infos sur le sujet....
 
Relisez moi....
 
Je m'en fait pas pour la capacité des banques à gagner de l'argent.
Je connais les resultats trimestriels qui sortent depuis quelques années...

 
je pense que ton employeur essaie par tout les moyen de justifier vos absence d'augmentation passée et future
et j'ajoute qu'il vous presse a faire mieux toute les semaines.

 
En terme de volumes, quelle est la tendance STP?!!!

Pour arthas, il faut savoir que, comme je l'ai dit, un prêt ne rapporte rien, voir coute de l'argent, mais il permet de gagner un client, et donc d'essayer de se rattraper sur le reste.
 
Toute la question étant à partir de quand la marge négative devient trop importante pour justifier de l'acquisition du client...
 
Certains mutualiste explosent les prix pour prendre des parts de marché, et gagner de nouveaux clients...(marge environ -0.50% très fréquente...) et avec les encours moyens qui montent, je te laisse calculer le cout d'acquisition du client...( 200000 à -0.50 font environ 1000 euros de perte par an....il n'est pas evident de gagner 1000€ sur le reste de la relation, sauf très gros client avec plein d'avoirs...)
 

Merci pour les réponses. Quelles sont les banques mutualistes ?
J'ai regardé pour la Caisse d'Epargne, les taux sont élevés !  
Bref, donc si le marcgé des clients se stabilise (peu ou pas de gain en nombre de clients), on va revenir à la normalité (taux remontés pour éviter la vente à perte) ?

 
donc les banques encourage la bulle ?

Pour les banques qui cassent les prix, actuellement c'est le CA qui est le plus agressif...mais c'est assez cyclique...
 
Est ce que les banques encouragent la bulle ???
Les banques se préoccupent de leur chiffre d'affaire, et pas d'une hypothetique bulle...
 
 

 
Toi tu as travaillé en agence    
 
En tout cas je te garantie que mes données sont prises à la source, et non trafiquées....

En tout cas, on n'a pas l'air de travailler beaucoup dans une banque

Detrompes toi, travailler en agence est extremement difficile...
 
Enormement de boulot, de pression commerciale et de stress....mais c'est un autre sujet....
 
 

 
Les banques seront toujours en concurrence pour se bouffer des parts de marché, donc y'a pas à s'en faire...
 
Simplement y'a un moment ou on atteint les limites du cout d'achat d'un client...
Et les courtiers type CAFPI ont également fortement contribue à tirer les taux vers le bas...
 
Mais eux même se retrouvent confronté à un problème de solvabilité des clients de plus en plus important ces derniers mois....

mon cas perso :  
 
3 pieces 65m2 + terrasse 11m2, refait a neuf par mes soins, dans Résidence récente (Mai 2001) avec gardien, place de parking, cave, 1000m2 de jardin appartenant a la copropriété etc etc.
 
acheté 215k€ frais de notaire inclus (reduits), prix negocié en janvier 2005, aujourd'hui, le prix de mise en vente d'un tel bien est autour de 300K€ dans la commune/quartier....
 
je me tatte pour revendre, oui mais quand dans 1 an ? 2 ?
 

pour les interessés, il y a en ce moment "Les dossiers du canard enchaîné" consacré à l'immobilier, en abordant un peu le sujet de la bulle