Reprise du message précédent :

 
   
 
Michelin c'est l'industrie auto, et le titre Michelin a déjà perdu 70% de sa valeur depuis le début de la crise ...

http://www.lesechos.fr/info/analyses/4835247.htm
 
 
La maison, la carotte et l'âne    
 

 
102% même dans mon calcul et c'est le mieux ca tu déduis les intérets des loyers
 
 
 
 
Assurance loc

Faudrait acheter deux apparts avec un pote, que vous vous louez l'un l'autre

Ces témoignages sont l'expression d'un système pyramidal qui a eu cours jusqu'en 2007 et montre bien à quel point certains sont prêts (inconsciemment) à asservir (financièrement) la jeunesse de leur pays afin qu'ils leur payent leur rente...

Etant donné que les vieux ont réclamé une rentabilité exhorbitante sur leur patrimoine, immobilier notamment, et que par ailleurs, les jeunes n'avaient pas les ressources nécessaires pour stimuler l'économie selon les critères des vieux, la seule solution a été de développer le crédit afin de vendre les merdes plaquées or que les vieux voulaient bien leur vendre/louer.

Maintenant que l'intermédiaire qui leur permettait de refiler leur came est hors-jeu (les banques), ils viennent chialer parce que plus personne n'est d'accord pour leur payer leur rente mensuelle.

C'est à gerber. Peut-être ne le font-ils pas consciemment; du moins n'ont-ils pas conscience du fossé qui les sépare des moins de 40 ans. Mais normalement, ils devraient se rendre compte que c'est la demande qui fixe les prix des biens en vente. Ca c'est impardonnable.

Je suis loin d'être gauchiste, mais des fois ce genre de témoignages donnerait envie d'avoir le facteur de Neuilly comme président, histoire qu'il confisque leur patrimoine et aille les faire trimer dans des bagnes en Guyane...

http://www.boursorama.com/infos/ac [...] 0fc20b53bc

 
 
un indice pour Jean-Marc: quand les gens consomment à fond en période de soldes, c'est pas bon signe.

 
globalement ce qui a été payé (bien + crédit):
 
150 000 + 177 000 = 327 000 €
 
ce que ça a rapporté :  
 
70 000 + 55 000 = 125 000€
 
ce qui te reste :  
 
150 000 € + 125 000 € = 275 000 € si les prix restent stables
100 000 € + 125 000 € = 225 000 € si baisse de 30% du bien, et je ne parle même pas d'éventuelles difficultés de location
 
bref, au bout de 15 ans, il vaut mieux conserver son argent en épargne, se constituer un apport que de faire une telle opération. Car si on part avec un apport à un moment où les prix ont baissé, c'est plus intéressant (ici, c'est le crédit qui plombe tout).
 
De fait, on peut s'attendre à une baisse de 30 à 40 % des prix d'ici 3 ou 4 ans, ce sera peut être là le bon moment avec moins de frais d'emprunts.

Si je reprends tes chiffres, il y a un revenu net de 67500€ moins 27000€ d'intérêts, soit un revenu imposable de 40500€, sur lesquels tu vas payer 12,5% de CSG/RDS (soit 5062€) et de l'IR soit 5320€ supplémentaires avec une TMI à 14% (la moitié de la CSG/RDS est déductible, donc j'ai pris 38000 pour la base de l'IR).
 
Donc le prix de revient de l'appartement passe de 54000€ à ... 64382€
 

 
La valeur de bourse, on s'en contre-fout.
 
La seule chose qui compte, c'est qu'on vendra des pneus tant qu'on aura pas inventer la voiture volante. Je crois qu'il y a le temps.
 
Les ventes de pneus ont chuté, c'est sûr, mais par rapport a un niveau anormalement élevé. Là, il revient à la normal.

je me suis arreté à la premiere ligne car je me suis rendu compte que je m'etais mal exprimé    
 
quand je dis 177 000€ c'est interet + capital donc ce que tu dis apres est faux a cause de ma mauvaise formulation dsl    
 
edit grilled

je vois pas de quoi tu parles?
 
tous les équipementiers auto se viandent, continental ferme des usines en annoncant une baisse de la demande de -30%, je vois pas trop comment michelin va surnager dans ce viandage général

 
 
tu oublies aussi l'abattement de 30% sur les loyers en Scellier 15 ans, je ne l'avais pas précisé pour ne pas compliquer l'exemple  

 
Clermont, le roi des finales perdues...
Phila, à quoi bon être supporter du ST, vu les centaines de kilomètres qui te séparent de la ville rose Pourquoi pas ne pas supporter le MRHC

En reprennant mon tableau d'amortissement sur un financement à 4.5% sur 20 ans tu payes 78 000€ d'interets et d'assurances crédit en 15 ans pour 67 000€ de loyers (non indexés)  
 

 
Ce qui revient donc à avoir un apport correspondant au moins au 3/4 du prix d'achat, voir plus je présume .... Et pour pouvoir profiter d'une remise d'impôt, il faut gagner combien au minimum ? Car là j'ai l'impression que l'on va tomber dans des cas qui  n'intéresse même pas 1% des gens du forum.  

C'est bien joli tous ces chiffres où on suppose qu'un loyer rentre tous les mois.
Mais le principal, c'est quand même de trouver des locataires, comme pour les Robien.

 
donc pas possible à caser dans 177 000€ si le bien vaut 150 000€ ...  

 
Non mais un crédit amortissable tu payes x€ par mois de capital et d'interet... rien à voir avec de l'apport  

 
 
d'ou le Post scriptum  

Ca c'est la version Scellier + borloo, n'est-ce pas ? Avec limitation des revenus sur le locataire, chose que je trouve particulièrement dangereuse sur une période longue.
 
oui, my mistake    
 

 
 
Il serait quand même intéressant de refaire les calculs avec une revalorisation des loyers de 1% (égale à l'inflation) mais en tenant compte des fais de notaire. Mais prendre 25% de charges sur le loyer, c'est très pessimiste je trouve (surtout pour un bien neuf qui, avec la garantie decennale, devrait avoir peu de travaux pendant la durée de la location envisagée).
 

Au lieu de vous tripoter la nouille à faire vos calculs sur le forum, faites une simul excel, ça se fait pas à la louche ces trucs là, ne serait-ce que la déductions des intérets pour le bénéfice foncier.
 
Bref, en reprenant toutes les hypothèses précédentes :
 
198 000€ (un appart que j'ai repéré)  
45.5m² => Loyer 985€ (+100€ cc)  
Taux emprunt 5% (ass incluse)
durée 20 ans  
Taux de placement 2.5%  
Ass loc 2.75%***  
Charge proprio 50€/mois  
Taxe foncière = 1000€  
 
Je passe la revalarisation des loyers à 1.5% pareil pour l'inflation et 3% de pénalité de remboursement.
 
*** : ass sur les impayés (24 mois), la vacance et la dégradation
 
Et j'arrive à une opération blanche vers 30% de perte en € constant.
 
Donc a priori plutôt une bonne op dans un marché qui se sera un peu assagi avec donc un risque limité de voir une telle baisse sur 9 ans.
 
 
EDIT : pour info les données de la 1ère année :
 
Emprunt : -15 994€
Loyer : 11821€
Impôt loyer : -29€
Economie IR : 4396€
Ass loc : -358€
tax foncière : -1000€
Charge proprio : -600e
 
Tréso négative = 1706€

 
ça ressemble surtout à de l'emfumage, ils sont parti avec un truc du genre "même si le marché baisse de 40%, tu n'y perd pas", et on a pas encore une hypothèse complète (revenue + apport de départ), seulement un cas idéal où l'apport couvre pratiquement tout l'achat et une économie d'impôt de 55 000€ sur 15 ans, sans préciser pour quel revenu celà est possible.
 

 
Je pense que tu as du mal avec le crédit    
 
un crédit amortissable sur 20 ans à taux fixe 4.5% d'un montant de 150 000€ c'est quoi  : C'est un crédit que tu rembourseras tous les mois à hauteur de 983€ donc 983€ *180 mois (15 ans) = 177 000€
 
Tu auras donc payé en crédit 177 000€ les 15 premieres années  

 
donc je peux acheter un appart à 150 000€ sans apport et le payer 177 000 € crédit compris sur 15 ans ... Il faut remplir quoi comme condition de ressource/revenu pour que celà soit possible ? Ce serait bien de préciser plus exactement les opération financières en question.  

La surchauffe immobilière a  haussé artificiellement la fabrication des pneus chantier. Là, ça va revenir à la normale peu à peu (après un énorme creux anormal ces derniers mois).

Il y a eu une baisse énorme, mais elle sera de courte durée. Même si on fabrique moins de voiture neuves à l'avenir, il faudra bien de toutes façons chausser les voitures d'occasions. Alors ça provoque un trou de quelques mois, mais ensuite ça va revenir à la normale. Que les pneus soient usés par des voitures neuves ou des voitures d'occasion n'a pas d'importance.
Ceci dit, il est aussi vrai qu'il y a eu une baisse du kilométrage effectué par les particuliers. Mais ce n'est pas à hauteur de 30%, loin s'en faut.
 
En conclusion, les fabricants de pneus sont des équipementiers particuliers, au même titre que fabricants de plaquettes de frein : ils fabriquent des pièces d'usure à remplacer régulièrement et obligatoirement. Alors qu'un fabricant de boites de vitesse ou de moteur.
A la limite, ils pourrait très bien ne vivre qu'avec le parc d'occasion.
 
Une annonce Michelin de mi-février : http://www.euroinvestor.fr/news/story.aspx?id=10159273

150k€ qui reviennent à 177k€ sur 15 ans ?

J'adore

 
 
oui c'est a peu pres ça si on resume mais vu qu'on est dans le cadre d'un investissement locatif je pars sur une hypothese de remboursement du credit par anticipation (avant les 20 ans... ben oui vu que je suis à la 15eme année)
 
Donc si tu as suivi le truc la banque t'as prété 150 000€ sur 20 ans et donc en 15ieme année il te reste toujours une somme d'argent que tu dois encore à la banque (49 000€ pour etre exact) et vu que tu rembourses par anticipation tu as aussi des pénalités de 1500€ grosso merdo. Soit 51 500€
 
et J'ai dit quoi quoi dans mon exemple ??? tu vends en 15ieme années ton appart 120 000€ avec cet argent tu rembourses ton banquier qui te réclames toujours 51 500€, il te reste donc net une fois que tu as tout payé 68 000€ comme je le disais et t'as compris le mecanisme

 
et il faut quoi comme condition à remplir, il ne s'agit pas là d'un crédit "classique" je suppose

Nan mais un crédit de 150kE sur 15 ans, à 4,5% ça coûte au final plus dans les 206kE
Et il faut pouvoir encaisser une mensualité de 1150€ par mois (donc gagner trois fois plus en gros)

J'ai précisé 3 ou 4 fois que je parlais d'un crédit sur 20 ans remboursé par anticipation à la 15ieme année avec la vente du bien

Ah bah il te reste 51kE à rembourser alors, mensualités de 950€

vous aller pas me croire , enfin si vous me croyer t'en mieu , sinon t'en pis vais pas en mourire
 
donc voila je vient de voir un aparte neuf , je commence a discuter le prix (afficher 120000 euro) le mec me sort désoler je décent pas le prix, l'immobilier vas remonter , les constructeur on poser moins de projet çà vas faire pénurie, et donc voit pas pourquoi je baisserai les prix  
 
quand le mec je lui dit j'ai trouver a 107000 euro avec plein d'avantage (pas de frai de notaire , 10/90 le payement, ..... ) , le mec il me rigole au nez, et me dit aller si je vous en prit , mais je voudrai bien voir çà , je lui sort les devis (citer plus haut dans le topic que j'ai eu) , il ma rien dit a part au revoir messieurs
 
le plus pire me dit casi tous est vendu déjà dans ca conversation

 
A Clermont , il y a Carré jaude II    

 
 
t'es sur que tu as lu mon post ???

saebalyon : C'est horrible à lire, horrible. Tu ne peux pas écrire dans Word et passer la correction avant de poster ?

 
soit il était de mauvaise foi, soit il a du tomber de haut...

Oui
Ton crédit de 150kE sur 20 ans à 4,5 c'est une mensualité de 950€ -> tu dois gagner 3x ça
Tu rembourses le capital restant dû à 15 ans : 51 kE

Après que la banque fasse le crédit sans apport, spa gagné, ça dépend de la banque, y'a pas de règle définie

 
 
c'est déjà passer au correcteur , tu veut la version sans correction ?

 
et tu as soigneusement évité de répondre à une question cruciale : comment être éligible à ce type de crédit?
 
Car sur seLoger, ils proposent un coût de crédit de 86 615 €  sur 20 ans de crédit avec des mensualités à 986 €