Reprise du message précédent :
Oui
C'est vrai que ca égayait.
Les winners se font discrets.

le dernier message que tu cite date du 14/08/2007, le cours a cette date etait de 5 478.6 , le double d'aujourd'hui ,

 
comme quoi Cédric avait raison : -50% ce n'est pas possible en 7 ans  

 
(je passe sur les poncifs énoncés plus haut mais là tu énonces un point intéressant)
 
En fait l'immobilier est peut-être « normal » suivant les critères de Friggit, mais les salaires ont fait des bonds importants pendant cette période, suivis de périodes de stagnation, et il y a un des période de pertes de revenus, ainsi que des périodes d'inflation plus ou moins forte. Derrière une courbe de Friggit qui a l'air globalement stable se cachent des prix qui ont beaucoup changé en valeur nominale.
 
Quand à la bulle spéculative récente, il ne faut pas que ça soit l'arbre qui cache la forêt : les variations entre 1.1 et 0.9 sont déjà des variations importantes de l'immobilier, surtout quand elles masquent de grosses disparités salariales et monétaires sur une période donnée.
 

 
Une crise de spéculation s'appelle une bulle spéculative et est un phénomène d'emballement de marché qui correspond à une déconnexion de la valeur de marché par rapport à la valeur réelle des actifs (immobiliers ou autres) et apparait spontanément dans la quasi-totalité des marchés libres (ça a commencé avec les bulbes de tulipe, c'est pour te dire). S'imaginer que le marché immobilier fait exception à la règle - et même si les gens connaissent Friggit qui serait une façon d'exprimer la valeur fondamentale des actifs, ça ne les empêchera pas d'avoir un comportement irrationnel - la preuve avec les nombreuses bulles spéculatives qui ont pu avoir lieu sur toutes sortes de marchés divers et variés. Je suis d'accord sur le fait que les prix de marché devraient correspondre à la valeur réelle des biens - si tant est qu'on peut vraiment la déterminer - mais ça n'empêchera jamais les bulles, qui sont issues de l'irrationalité des marchés. On assiste déjà au phénomène inverse à la bourse : des sociétés qui sont sous-évaluées artificiellement. À mon avis l'immobilier va suivre avec la crise.
 
 

 
Comme je le disais plus haut, les comportement irrationnels du marché sont souvent difficiles à corriger. Il faudrait donner une culture économique aux français et ça c'est pas gagné les gens ne font même pas la différence entre le CA et les profits d'une boite, alors leur expliquer la tendance des prix de l'immo à long terme ...

C'est génial, je viens trouver un appartement à acheter, et je viens de réussir à négocier -34% sur le prix  
Depuis le temps que je jette l'argent par les fenêtres, j'en pouvais plus.
Et avec la pénurie de logement à venir à cause de la baisse de la construction annoncée récemment dans la presse,
je pourrai revendre dans 5 ans avec une belle plus value afin d'acheter plus grand.
En plus, avec les temps qui courent, mes 70k€ d'apport seront bien en sécurité dans la pierre  
 

Déjà le WE?  

C'est plutôt l'inverse.

Au dernières nouvelles, en faisant une recherche sur l'expert immobilier qui sévissait au Japon pendant les années 40, j'ai trouvé une référence:

Tagashi Bollareckido, Samouraï (pas le théoricien HFR hein   ), 1935: Il y a de bonnes opportunités qui se présentent à Hiroshima et Nagazaki, si vous revendez votre logement dans ces villes dans 10 ans, vous êtes sûrs de faire une belle culbute. L'immobilier à Hiroshima et Nagazaki, ça résiste à tous les aléas de l'Histoire, l'immobilier japonais, c'est booming.

 
Le revenu médiant est stable en période de récession économique ?  
(Je ne suis pas éconimiste, hein, mais bon ...   )  
 
L'état peut essayer de compenser (dans un premier temps), avec une fiscalité avantageuse.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
Heu ben en fait si ... si elle est montée si haut c'est à cause des subprime (et inversement la bulle immobilière est la cause des subprimes, ce sont 2 phénomènes qui se sont mutuellement entretenus). Si la bulle a pété, c'est que les gens n'avaient plus les moyens d'acheter davantage : les crédits subprime leur avaient largement donné cette capacité d'endettement pour acheter, ce qui n'a fait que augmenter les prix encore plus, et empirer la situation.
 
Le mécanisme d'un pourcentage d'apport obligatoire à l'allemande aurait été une sacrée solution pour limiter ce phénomène.

drapal  

Enfin la bulle a été mondiale (sauf en Allemagne), et il n'y avait pas de subprimes partout, pour l'Allemagne je ne suis pas sûr que l'explication que tu donnes soit la seule ...

 
   
Un prédateur AI en milieux naturel recherche en permanence une efficacité maximale de sa chasse, en attaquant de préférence les individus les plus vulnérables: les jeunes (inexpérimentés, moins méfiants et moins rapides), ainsi que les blessés et les malades  
 

ça a sans doute beaucoup aidé. les allemands sont également locataires dans l'ame (moins de 45% de propriétaires).

T3 proposé à 255, baissé à 230 via agences, 220 de PAP, je fais une proposition à 205... on verra ce que cela donne

Fallait taper à 199.

 
Bah en France aussi il y a eu des subprime, en autorisant l'endettement à plus de 100% de la valeur d'un bien et en autorisant le rallongement des durées d'emprunt. L'accès au crédit a été largement facilité, si tu rajoutes à ça des taux bas, ça donne une injection de liquidités dans l'économie qui a causé une bulle - vu que ces liquidités étaient canalisées vers l'immobilier.
 
Après tous les pays n'ont pas eu recours à des mécanismes du type CDO/CDS mais ça c'est une autre histoire : le subprime, c'est simplement prêter à des gens qui ont un dossier de moins bonne qualité que les emprunteurs prime. Après un peu débattre sur les probabilités de défaut, plus faibles en France qu'aux EU. Pour couper la poire en 2, disons que les prêts octroyés beaucoup plus facilement sont un moteur de la bulle (l'octroi de crédit étant lui-même encouragé par des prix en hausse qui garantissaient que les banques récupèrent plus que leur mise même si l'emprunteur faisait défaut, d'où cercle vicieux).
 
Je trouve que cette petite vidéo est un résumé sympa de la crise, contrairement à Money as debt qui est un concentré de conneries.

tu peux expliquer sur le dernier point ? money as debt était faux ?
 
edit : après avoir commencé à regarder la vidéo, money as debt avait l'avantage d'être sous-titré, là au bout de 2minutes j'ai mal à la tête
enfin pour le moment ce sont des trucs de base, ça va encore

 
sympa cette vidéo
on comprend mieux le pourquoi du comment

 
C'est long à expliquer. Mais money as debt est fondé sur une chose : que les banques « créent » de l'argent, alors qu'en fait elles augmentent la masse monétaire en circulation, ce qui n'est pas exactement pareil. Les banques n'impriment pas de billets, ne créent pas de monnaie : elles augmentent la vitesse de circulation de la monnaie, c'est à dire qu'elles minimisent la somme d'argent qui « dort » et font en sorte que chaque dollar/euro qui est en circulation dans l'économie est utilisé le plus vite possible.  
 
Money as debt affirme que les entreprises, les ménages et l'État sont tous endettés en même temps et utilise ce postulat pour dire que la masse monétaire en circulation doit toujours augmenter, et que la monnaie étant de la dette, la dette doit en permanence augmenter, pour couvrir les intérêts + le montant emprunté.
 
Effectivement, c'est un beau sophisme qui pourrait être convaincant sur le papier. Sauf que : la masse monétaire augmente en permanence de façon « naturelle » (la fameuse « planche à billets »), ce qui permet de couvrir ces montants d'intérêts d'une part, et que d'autre part les montants d'intérêts sont représentatifs d'un gain de productivité et/ou d'une hausse de la production, et donc d'une hausse du PIB/habitant. La monnaie est représentative d'une « valeur », totalement arbitraire je concède, qui a valeur légale grâce à l'intervention l'État - et ce point précis est très bien expliqué dans le film - et cette valeur correspond à la situation de l'économie d'un pays. De plus, le fait que les ménages, les entreprises et l'État soient tous endettés en même temps n'est vrai qu'au États-Unis, et de plus ça escamote d'autres agents économiques : la banque centrale, les investisseurs institutionnels et surtout les intervenants extérieurs. Dans le cas précis des États-Unis, les seuls fonds de pension représentent des sommes colossales (j'avais entendu 1000 milliards en 2004, mais bon source ?). De plus la dette américaine est essentiellement extérieure : ce sont les pays du Golfe et d'extrême-orient qui prêtent des sommes monstrueuses aux États-Unis en achetant des devises américaines - les réserves de change de la Banque Populaire de Chine (la banque centrale) sont de l'ordre de 2 000 milliards de dollars. Ce qui est vrai aux États-Unis - c'est à dire que tout le monde est endetté en même temps, et effectivement que ça pose problème à l'économie - n'est pas vrai ailleurs dans le monde.
 
Voilà, le nombre d'erreurs de raisonnements assez importants dans Money as debt me font penser que c'est un mauvais documentaire car il induit en erreur. En outre le fait que l'auteur ait rajouté un passage militant à la fin est assez ridicule pour quelqu'un qui se veut objectif.

je viens de terminer de regarder la vidéo (hop, une aspirine ), ils restent sur la base tout du long en fait
Money as debt creusait beaucoup plus profond

 
Mais que faites-vous malheureux !

 
c'est limpide
 

oui mais il expliquait plus de choses, notamment le coefficient multiplicateur des banques
 
par contre j'ai toujours du mal à concevoir le fait que la dette soit le véritable "contenu des coffres" des banques

 
C'est très b-a-ba, c'est clair, mais beaucoup de gens ne savent pas ce que c'est qu'un CDO ! Disons que c'est un excellent résumé de la crise pour au moins savoir « de quoi on parle » à mon avis. Après évidemment ça t'explique pas comment fonctionne une banque d'investissement ni quelles sont les subtilités de notre système monétaire, mais c'est pas l'objet de la vidéo non plus.

 
Bah il ne les expliquait pas forcément.
 
Pour ce qui est de la dette des banques, c'est tout bête : as un CCP ou un compte épargne à la banque, comme tout le monde. La banque a 100 milliards en stock, elle en prête 90, et les 10 restants servent à assurer la liquidité (en gros filer du cash aux gens qui veulent en retirer de leur compte). La banque gère donc 100 milliards d'actifs, mais 90 milliards sont en fait des reconnaissances de dette parce que l'argent est dans les poches d'autres types - par exemple des anciens propriétaires immo qui ont vendu à des types qui sont venus emprunter à la banque. Si ces même propriétaires vont déposer les 90 milliards qu'ils ont vendus, la banque peut les re-prêter et donc recréer 81 milliards et en stocker 9, qui eux-mêmes vont générer 73 milliards, etc. [Le problème de ce raisonnement est qu'il ne tient pas vraiment en compte l'origine des 100 milliards à la base, donc qu'il n'est pas facile à transposer au niveau macro. ] C'est la somme des montants des titres qui constitue les montants M2 et M3 de la monnaie (reconnaissance de dettes moins liquides). Ça augmente la « masse monétaire », mais ça veut pas dire que ça « crée de l'argent » : en fait on a tendance à penser que c'est la même chose par confusion, mais c'est une vue de l'esprit.

 
blablalba  
Il y a 2 camps bien distincts.
Ceux qui ont recours au système de crédit tel qu'il existe actuellement, sont mathématiquement asservis par ceux qui gèrent ce système, qui est intrinsèquement conçu pour se maintenir au sommet de la chaine alimentaire.
 

il est toujours intéressant de savoir un minimum comment ça fonctionne pour éviter de se faire piéger

 
Je crois aussi que c'est ça l'argument principal.
 
Mais le fait que dans un cas tu tentes de te constituer une grosse épargne avec une mensualité fixe dans le temps, alors que dans l'autre tu paies une mensualité à fond perdu et qui augmente avec le temps, est loin d'être neutre.
 

 
Pour un bien de 150k€, les frais de notaires sont de l'ordre de 10k€, et mettons la même chose pour ceux d'agence d'agence, soit 170k€ le bien.
 
Si on emprunte 150k€ sur 20 ans à 5% (les 20k€ étant en apport), il faut 4 ans pour capitaliser les 20k€.
 
Pour faire au moins une opération blanche, il faut donc viser une stabilité sur 5 ans, soit 1/4 du prêt.  
 
Et pendant ces 5 ans où l'on a été chez soi, on aura payer un loyer à la banque au lieu de le payer à un propriétaire.
 
 

Oui, mais les salaires et les biens immobiliers ont suivi la même courbe.
Et c'est ça qui est primordial.
Qu'en a-t-on à faire si un bien passe de 150 à 300 k€ en 10 ans, si les salaires passent de 1.5 à 3 k€ ?

 
La courbe montre que ces variations étaient corrélées avec la variation du salaire médian. Et cela suffit pour moi pour qualifier ce comportement de normal.
 

Je connais l'histoire.    
En fait, un groupe d'humain est capable de spéculer sur tout et n'importe quoi.
L'esprit humain se laisse très facilement berné par la construction de système pyramidal.

Nous pensons la même chose.
Je n'ai qu'un bémol : jamais les français n'auraient dû faire ça avec un bien si vital dans nos sociétés.
S'ils avaient spéculés sur des bulbe de Tulipes, ça ne m'aurait fait ni chaud ni froid.  

Notion floue, j'en conviens.
Mais friggit nous aide.  

Nombre se sociétés que l'on disait totalement sous-estimées il y a seulement 3 mois sont aujourd'hui au bord de la faillite. Je pense aux banques en premier lieu, bien sur.

 
Bah, le bon sens paysan dit pourtant cela.
Mais là, il a été totalement oublié.
Espérons que les parents en tireront la leçon et l'expliqueront à leurs enfants.    
 

 
J'ai dans le souvenir que la vidéo l'argent-dette explique que les banques ayant 100 de dépot ne prêtent pas 90, mais plusieurs fois 100. Mon souvenir est mauvais ?  
 
Et il serait utile de rappeler qu'elles crééent alors de la monnaie dite scripturale, par opposition avec la monnaie fiducière que sont les pièces et billets (que je pense condamné à disparaitre à terme).
 

A mon avis il change moins que le salaire moyen.

Non, mais un crédit facile, à taux bas, avec de plus en plus de prises de risques (i.e. de moins en moins garanties demandés genre au hasard un apport raisonnable) de la part des banques parce que "l'immobilier ça monte toujours, au pire on se servira sur la bête".
 
Rien d'aussi dramatiquement naze que les subprimes, mais une bulle de crédit quand même.

A propos de la masse monétaire je vous invite à lire l'explication de paul Jorion  
http://www.pauljorion.com/blog/?p=1737
http://www.pauljorion.com/blog/?p=1798
http://www.pauljorion.com/blog/?p=1860
http://www.pauljorion.com/blog/?p=1895
 
Moi qui ne suis pas un spécialiste, j'ai pu comprendre
Et en plus cela se lit assez facilement.

d'ailleurs ca ne prend en compte que les gens ayant un salaire, non? en supposant que le chomage augmente beaucoup dans les mois qui viennent, ca fait beaucoup de gens insolvables, mais ca ne change pas le salaire médian?

 
En gros tu proposes un salaire median pour style 1 000 français. Ca prendrait en compte le chomage. Pas con ...

attention, je sais pas exactement comment c'est fait actuellement, c'est peut-etre déjà le cas. mais la question est intéressante.