Reprise du message précédent :
Quand même, si le type achète après la baisse de 40 ou 50% promise ici depuis près de cinq ans, il a concience de payer bien moins cher que les années précedentes, même si, vu la hausse précedente, il paye quand même très cher en rapport remboursement-loyer.

Oui, mais quand les prix ont déjà bien baissé c'est aussi parce que tout le monde pense qu'ils vont continuer à baisser, que l'immobilier est un placement moribond, etc.
 
Comme toujours c'est en allant contre la tendance qu'on gagne, mais cela suppose d'avoir assez confiance en son jugement quand le reste du monde (ou le marché) te dis que tu te trompes.

 
et bien achete maintenant si tu veux gagner seul

Gné ?    
 
Maintenant c'est que le retournement, on commence à peine à baisser.

Faut être patient, attendre pour voir jusqu'ou ça va baisser avant de stagner, puis de remonter.
Par chance, l'mmobilier c'est pas la bourse, ça met des mois voire des années avant de se retourner.

Mais tu ne peux pas acheter en un clic de souris, ni trouver le bien qui correspond bien à tes besoins dans la journée non plus

Bof, ça m'a pris plusde 20 ans pour "casser les cloisons", alors quelques mois de recherche en plus ou en moins...

je veisn de recevoir une alerte seloger.com Un truc posé il y a super longtemps et que j'avais oublié !
 
Ca m'amène une petite question:
J'ai tjr pensé que l'investissement locatif devait se faire à crédit or, avec des taux bien supérieurs aux taux de l'épargne, j'en vois moins l'intérêt.
 
ie:
un studio à 45k€, louable à 300€. Mieux vaut le payer cash et palper les loyers. Un achat à crédit sur 15ans coûterait 20k€ et la déduction des intérêts d'emprunt n'y changera rien. Le revenu de 45k€ d'épargne est loin d'atteindre le montant du loyer, même en retirant les charges/impôts.
 
Non ?

Non. L'investissement locatif est payé par emprunt car la totalité des intérêts est déductible du revenu foncier, cela crée donc un déficit foncier qui minore tes impôts.
Si tu achètes cash tu auras au contraire un bénéfice foncier qui s'ajoutera à tes revenus et accroîtra donc ton impôt sur le revenu.

 
peut être, mais le surcoût énorme du crédit peut-il être compensé par la déduction des intérets ? j'en doute.
 
Pour reprendre mon exemple plus haut, tu payes 2300€ d'intérêts la première année (la pire année).
En parallèle, tu touches tes 12 loyers de 300€.
Tu n'as même pas encore de déficit foncier.
Admettons que tu sois à un TMI de 30%, tu à 1300€*0.30 d'impôts supplémentaires à payer au titre de l'IR. => +390€
Ton capital n'a pas été claquer dans l'apport, tu ajoutes l'IR sur les intérêts, 1350€*0.30 d'ir => +405€
=> 800€ d'IR en plus par an et un crédit de 15 ans sur le dos. Et c'est pire les 14 années qui suivent. Et bien sûr, pas de revenu supplémentaire avant 15ans. 45000€ en banque
 
dans le cas d'un achat cash.
12 loyers à 300€ à 30% d'IR => 1080€ d'IR supplémentaires
cet impôt supplémentaires est payé par les loyers
=> 0€ en banque, 200€ de revenu/mois en +, pas de dette
 
C'est pas super tranché. J'ai dis une grosse connerie ?

Reste que financer un investissement 100% à crédit ça n'est possible que si le taux est inférieur au rendement net de l'investissement (de sorte que les loyers payent à la fois les intérêt et une partie du capital chaque mois). Aujourd'hui ça me parait bien difficile avec des taux >5% et les prix/loyer de l'immo.

Dans certains pays y'a des REIT: des sortes de SCPI mais cotées en bourse (donc achetables en un clic). Ca offre tous les avantages des SCPI sans les problèmes de liquidité ni les frais exorbitants d'entrée. (mais c'est un peu plus volatile aussi)

Une petite interrogation que j'ai en lisant les posts disant d'attendre 4 ou 5 ans, que cela ait bien baissé, pour acheter.
Est-ce un si bon calcul ?
En effet autant il est inintéressant d'acheter dans une vision court terme autant l'achat est toujours intéressant par rapport à la location à long terme.  
Je n'ai pas fait les calculs mais je me demandais :
Est-ce que la personne qui achète en 2008 et reste 15 ans ne sera pas dans une meilleure situation en 2023 que la personne qui loue de 2008 à 2013 et achète en 2013 ?
Je n'ai pas le courage de faire le calcul maintenant mais je me dit que la personne achetant en 2008 paiera certes son bien plus cher mais gagnera 5 ans de loyer/emprunt par rapport à celle qui louera puis achètera.
Quelqun serait motivé pour faire le calcul ?
 

Pour cela, il faudrait pouvoir dire cmment les prix vont évoluer...

Et chaque cas est particulier. Certains bien se valorisent mieux que d'autres en cas de baisse par exemple.

 
Cela dépend aussi du bien envisagé. Si je prends un bien "correct" dans ma région (bon emplacement, suffisament grand pour y tenir quinze ans, mettons avec la possibilité d'une madame patate et un ou deux plants de pomme de terre... ), il est hors de portée si j'essaye de l'acheter maintenant (même sur trente ans). Or je peux le louer. Ca, c'est la version "brute de fonderie": je ne peux pas acheter ce que je veux, et je ne veux pas acheter un 50m².
 
Une version "calcul" demanderait énormément de paramètres: prix du bien, salaire de la personne, combien d'apport, combien d'emprunt, économies réalisées, placements, etc. Ca motive pas vraiment non plus de le faire sur des chiffres "bidons".

 
Si la baisse du prix compense les loyers perdus, modulo les frais de "propriété", il reste à voir la durée et le coût du crédit.
Dans pas mal de cas, une baisse de qq % du prix permet de compenser un max.

 
tu veux dire "baissent moins" ? Si c'est le cas, ca ne change pas grand chose.
 
Et l'exemple de Sadlig, sur 15ans, n'est à priori pas représentatif. Je rappelle que la durée moyenne de détention d'un bien est largement inférieure à 15ans.

Je suis d'accord avec toi Zaib3k pour la durée de détention, mais c'est juste pour l'exemple.

 
je précisais
 
Comme je le disais, sur 15 ans, faut voir comment évoluent les conditions de crédits, l'apport et les prix dans la période "d'attente".
 
Aujourd'hui, ma boule de cristal me dit que les prix vont pas mal baisser (un bien à 200 000€ => 150 000€, soit plus de 5 ans de loyers à 700€)
le conditions de crédits vont pas bcp bouger sur 5 ans, pour les crédits < 25ans
les apports vont gonfler
 
En gros, aujourd'hui, t'en prends pour 25ans, dans 5 ans t'en prendras pour 20ans. Toute choses égales par ailleurs.  
 
Donc, dans le meilleur des cas, acheter aujourd'hui ou dans 5ans, c'est kifkif
Dans un cas moins favorable, mieux vaut attendre.
/my2cts

 
je considère que ces 50k€ sont empruntés
 
enfin, de toute façon, je suis persuadé qu'il est bon d'attendre 3 ou 4 ans mini
 
faîtes ce que je dis, pas ce que je fais

assurément.

j'avais calculé à la louche qu'une baisse des prix d'environ 2.5 - 3 % par an compensait le cout du loyer (sous réserve de n'avoir pas de cout supplémentaire genre ravalement etc pour le proprio)
En général, quand le marché commence a se ramasser, la décélération des prix est un peu plus brutale que l'accélération des prix de la période de hausse.
Donc je me fait pas trop de soucis aujourd'hui, vu que la période de baisse est largement amorcée (de partout y compris sur Paris, cf la carte des prix seloger)

Bonsoir,

Petite question: d'après mes revenus, j'ai le droit à un PTZ de 14400€ là où je souhaiterai acheter. Si j'achète avant le 1 mai 2009, ce PTZ sera remboursable sur 17 ans. En revanche, si j'achète après le 1 mai 2009 - ce que je pensais faire puisque je pensais acheter vers la Toussaint 2009 - ce PTZ sera remboursable sur 8 ans d'où une mensualité beaucoup plus importante.

Pensez-vous qu'il est plus intéressant d'acheter avant mai 2009 et profiter d'une légère baisse des prix + PTZ intéressant ou d'attendre?

entre mai 2009 et novembre 2009, ma boule de cristal voit entre 5 et 10% de différence de prix
à toi de calculer sur ton cas personnel ensuite

 Micro-marché toussa Y a pas des biens qui augmentent plus ça baisse, style un produit dérivé?  

Plus sérieusement le mec du Xerfi, pionner absolu de la baisse d'après Capital, dit que ça va perdre 15% puis que ça va repartir à la hausse en 2010-2011. J'ai renoncé à toute certitude quant à la compréhension des dits marchés. Le FMI dit 17%.

HS Economie: Moi je dis que si l'immo baisse, les gens s'endetteront moins pour acheter, d'ou réduction de masse monétaire et déflation, en vrai c'est la déflation qui leurs fait peur à nos Seigneurs. Aprés ils ont un mécanisme d'injection de liquidités sur lequel je souhaiterais avoir quelques notions, si un économiste passe par là ...

Vu cet après midi notre ministre des finances qui annonçait plein de milliards pour terminer selon lui des appartements en chantier.
Avec des aides de l'état, ça peut continuer quelque temps, le temps de faire revenir l'envie d'acheter.

 
C'est pas un problème d'envie mais de moyens. Le jour où les "grands" économistes, la presse et les élites politiques auront compris ça on aura progressé un peu. C'est comme la LU du manque de logements en France. Il ne manque pas un seul logement en France... il manque des dizaines de milliers de logement à un prix normal.

L'envie, ça joue aussi, j'ai connu un cadre gagnant bien sa vie qui se refusait à prendre un crédit "privilégié" de 2 % offert par sa boite, a une époque avant la bulle, et même de creux de la vague, simplement parcequ'il n'avait pas "envie" de s'endetter pour 20 ans.
Je suppose que maintenant il doit se les mordre.

 
Je ne vois pas pourquoi. Si il ne veut pas s'endeter ou devenir propriétaire, où est le problème?

peut etre qu il ne souhaitait pas etre tenu par les c******* par sa boite

 
 
Si tu appliques le seul critère financier peut-être.
Mais se mettre un lourd crédit sur le dos pour se vanter d'être 'propriétaire' n'est pas l'alpha et l'oméga du bonheur sur terre.  
Quand tu gagnes bien ta vie ET que tu as la santé, il n'y a aucune raison de se les mordre
 
 
 

 
Un cadre gagant bien sa vie ne devrait jamais avoir à s'endetter sur 20 ans Ou alors c'est que le bien est trop cher.
 
Mais c'est vrai que l'envie joue: y a des milliers de gens qui refusent de s'endetter à 2 + 2 enfants sur 30 ans au taquet en racketant papa maman pour l'apport pour se payer un 2P cuisine à 50 km de leurs tafs    C'est vraiment des salops de spéculateurs, pire que nazis  

Il a raté une plus-value énorme, voilà tout

Ou un placement très intéressant

  Si tu ne vois pas l'énorme interêt qu'il y avait à s'endetter sur 20 ans à 2% à une époque ou on pouvait placer ses économies à 8 ou 10%...
Mais c'est comme ça, d'autres qui en ont profité se sont fait traiter de cons parcequ'ils étaient "endettés jusqu'à l'an 2000".
L'an 2000 est passé depuis longtemps, ils profitent de leur maison ,et des intérêts gagnés sur le financement.
  Le choix du moment de l'achat est déterminant.

C'est pas un pret, c'est un cadeau alors. Mais c'est surtout une autre époque.
 
EDIT: c a d que la conjoncture n'a rien à voir, en fait on est plutôt dans une conjoncture inverse. Peut être qu'un jour on repassera à 8% d'inflation ... mais avec une chute de l'encours des crédits, à vu de nez, y a plutôt des tensions déflationistes.

 
Assez d'accord (6 ans pour mon premier achat, 15 ans pour un autre); mais aujourd'hui les prix sont élevés relativement au pouvoir d'achat/de remboursement.
 
A la louche. Une famille avec 2 enfants "gagnant bien sa vie" qui est donc disons dans le top 10% des revenus gagne 5400€ net après impôts (en arrondissant) ce qui doit faire du 85k brut (toujours après impôts, d'où encore plus avant impôts of course). D'où une capacité de remboursement de, allez, 1800€.
A 5%, emprunt 10 ans= 170k
Emprunt 15 ans= 230k
Emprunt 20 ans = 275k
 
Après, tout est affaire d'apport et d'objectif . A 20 apport/80 emprunt, il faut 70k d'apport et on peut acheter un bien à 70+275= 345k, soit 310k avant frais ou environ 270k avec le même apport mais un emprunt sur 15 ans.
Jouable en province je suppose. Très difficile à Paris amha (dépend du nombre de chambres visé, quartier etc). Les appart à 3 chambres ds le 12ème à Paris débutent généralement à 420k d'après Se Loger.

 
Oui si tu veux ... c'est un peu comme en bourse il faut se fixer un seuil ... c'est rarement le cas ...
La vérité pour avoir vecu 97/98 avec des apparts sur lyon entre 15 et 30 k€ c'est que quand l'immo ne vaut rien ou pas grand chose cela n'intéresse pas grand monde et surement pas les primos. Il ne faut pas oublier que les loyers suivent les prix ... immo bas ... loyer très bas ... on met son argent ailleurs ...
 
@+ JB