[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

FatCat

Reprise du message précédent :
Cedric1664, tu vas être ajouté dans quelle catégorie en page 1 ?!
Stagnassier / proprio ?

Message cité 1 fois

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Moi, je construis, des marionnettes.

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StefSamy

VC FTW

Leg9 a écrit :

C'est pertinent.
En terme d'"accessiblité" à l'achat en tout cas.

Selon toi le rapport étudié pourrait donc être amélioré de [ prix / revenus moyens ] en [ prix / capacité d'achat moyenne ]. Ca se défend.

Si on prend Prix/solvabilité, je pense qu'on est souvent dans le tunnel, les gens sont assez bêtes pour proposer le maximum qu'ils peuvent, pour un même truc....

Message cité 1 fois

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

Zaib3k

napsty a écrit :

Tout ça à 25 ans dans l'exemple de notre couple

L'hypothèse d'une voire deux mamies généreuses est plus plausibles.

clairement
je prenais pas en compte l'age.

vinzomatik

What goes up must come down

StefSamy a écrit :

Si on prend Prix/solvabilité, je pense qu'on est souvent dans le tunnel, les gens sont assez bêtes pour proposer le maximum qu'ils peuvent, pour un même truc....

c'est clair, mais faut voir aussi la facon dont les AI abordent le client potentiel :
"ne me dites pas combien vous voulez y mettre, mais ce que la banque vous accorde"

grosso modo, si on veut visiter un bien, il faut d'abord informer l'AI du montant maximal que l'on peut dépenser, et de toute evidence on sera orienté vers les biens légèrement supérieurs ou égaux à ce montant en nous garantissant qu'avec la négo ca passera. du coup, on visite rarement des biens moins chers qui seraient suceptibles de convenir malgré tout.
la raison en est simple, l'AI veut empocher la plus grosse com possible

Message cité 2 fois

patator_bzh

3nL4rg3 Y0uR Th3s1S

FatCat a écrit :

Cedric1664, tu vas être ajouté dans quelle catégorie en page 1 ?!
Stagnassier / proprio ?

Locataire baissier, of course.

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Neolumen (Fournisseur officiel de champions et du topoc HFR des torchistes! :o) | La thèse, c'est pas secret, c'est discret!!!!

Helter-Skelter-

Chaotique bon

vinzomatik a écrit :

c'est clair, mais faut voir aussi la facon dont les AI abordent le client potentiel :
"ne me dites pas combien vous voulez y mettre, mais ce que la banque vous accorde"

grosso modo, si on veut visiter un bien, il faut d'abord informer l'AI du montant maximal que l'on peut dépenser, et de toute evidence on sera orienté vers les biens légèrement supérieurs ou égaux à ce montant en nous garantissant qu'avec la négo ca passera. du coup, on visite rarement des biens moins chers qui seraient suceptibles de convenir malgré tout.
la raison en est simple, l'AI veut empocher la plus grosse com possible

Il n'y a pas que ça ...

Le but de l'AI est de faire des ventes et il est plus facile de faire craquer un acheteur sur un joli bien dur à payer que sur un truc plus modeste que le client peut surement payer. Ensuite, le but de l'AI est de négocier et tant qu'à faire, il te demande de montrer ton jeu histoire de connaître ta marge de manoeuvre (et donc la sienne) et au passage, ton degré de naïveté ...

Faut savoir cacher un minimum son jeu ; J'ai eu un client naîf qui était pathétique ; le mec devait vendre son fonds de commerce et dès qu'un acheteur potentiel se pointait et se proposait acquéreur, le vendeur ne pouvait pas s'empêcher de se répandre sur ses grosses difficultés financières ; résultat, l'acheteur l'a laissé déposer le bilan et a fureté comme un vautour pour le racheter pour une poignée de cerises aux enchères publiques.

Quand j'ai négocié en PAP pour acheter, j'ai eu droit au même genre de vendeur ; "on est en plein divorce, ça se passe mal, ça fait 6 mois qu'on veut vendre on a du baisser le prix, je ne peux plus vivre dans cette baraque où tout me fait penser à ma femme qui m'a quitté, j'ai hâte de tourner la page ..." ; traduction : Je suis dans un état psycho lamentable, condamné à mort par mon banquier, sans aucune marge de négo, votre prix sera le mien".

Message édité par Helter-Skelter- le 04-09-2008 à 12:27:45

e_esprit

vinzomatik a écrit :

c'est clair, mais faut voir aussi la facon dont les AI abordent le client potentiel :
"ne me dites pas combien vous voulez y mettre, mais ce que la banque vous accorde"

grosso modo, si on veut visiter un bien, il faut d'abord informer l'AI du montant maximal que l'on peut dépenser, et de toute evidence on sera orienté vers les biens légèrement supérieurs ou égaux à ce montant en nous garantissant qu'avec la négo ca passera. du coup, on visite rarement des biens moins chers qui seraient suceptibles de convenir malgré tout.
la raison en est simple, l'AI veut empocher la plus grosse com possible

T'es pas obligé de leur dire, tu peux leur donner cash ton budget aussi

Message cité 1 fois

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Ce n'est point ma façon de penser qui a fait mon malheur, c'est celle des autres.

napsty

e_esprit a écrit :

T'es pas obligé de leur dire, tu peux leur donner cash ton budget aussi

Et il vaut mieux d'ailleurs... le pire c'est l'AI qui vous demande "combien vous gagnez?" et qui fait une extrapolation de ce que preterait la banque sur 25 ou 30 ans.

Message cité 1 fois
Message édité par napsty le 04-09-2008 à 12:41:41

patator_bzh

3nL4rg3 Y0uR Th3s1S

J'y ai eu droit.

Argumentation puissante:
- vous gagnez combien?
- XXXX euros/mois
- OK, donc aucun problème pour un T2 avec apport de 50.000 euros et un prêt sur 30 ans.
- Euh....
- Attendez, on vous le vends déjà à -10% parce que vous êtes "jeune", donc même si ca baisse un peu (ce qui est impossible! ²²² ), vous resterez gagnant à la revente!
- Bye bye....
-

C'était il y a un an et demi.

Message cité 1 fois

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Neolumen (Fournisseur officiel de champions et du topoc HFR des torchistes! :o) | La thèse, c'est pas secret, c'est discret!!!!

napsty

patator_bzh a écrit :

:love: Le "-10% parce que vous etes jeunes", genre ils font baisser son prix au proprio en fonction de l'age de l'acheteur.

Ce qu'est énorme aussi c'est qu'il présuppose un apport de 50k€, alors que c'est déjà supérieur à l'apport moyen en IdF et qu'en plus tu es "jeune"

Message cité 2 fois
Message édité par napsty le 04-09-2008 à 12:51:31

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sire de Botcor

Armorican way of life

vinzomatik a écrit :

et moi baissier proprio, je ne suis pas non plus sur la premiere page

done

Message cité 1 fois

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«Ceux qui croient que les peuples suivront leurs intérêts et non leurs passions n’ont rien compris au XXe siècle.» © Raymond Aron

e_esprit

napsty a écrit :

Et il vaut mieux d'ailleurs... le pire c'est l'AI qui vous demande "combien vous gagnez?" et qui fait une extrapolation de ce que preterait la banque sur 25 ou 30 ans.

Ouais voila, faut les remettre à leur place, y sont pas banquiers, t'as un budget, une idée de ce que tu recherches, et eux ils
te proposent ce qu'ils ont dans ces critères.
Si ils commencent à se prendre pour un banquier ben tu te casses

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Ce n'est point ma façon de penser qui a fait mon malheur, c'est celle des autres.

napsty

sire de Botcor a écrit :

done

Moi non plus j'y suis pas (baissier locataire).

sebhal

de match

vinzomatik a écrit :

et moi baissier proprio, je ne suis pas non plus sur la premiere page

idem [:duss@noob]

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commentaires de fifa 23 : https://youtu.be/Xc7Imy2vfZg

vinzomatik

What goes up must come down

non mais faut bien comprendre que les places en première page du topic sont de plus en plus demandées et que la cote monte, il est donc tout naturel qu'une participation s'impose dorenavant

Message cité 3 fois

napsty

vinzomatik a écrit :

non mais faut bien comprendre que les places en première page du topic sont de plus en plus demandées et que la cote monte, il est donc tout naturel qu'une participation s'impose dorenavant

Désolé ma banque a pas voulu, meme sur 30 ans

Message cité 1 fois

sebhal

de match

en plus ça peut pas baisser (micro marché la première page)

Message cité 2 fois

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commentaires de fifa 23 : https://youtu.be/Xc7Imy2vfZg

napsty

sebhal a écrit :

en plus ça peut pas baisser (micro marché la première page)

ça ne peut que monter (puisque ça vaut zéro)

Message cité 2 fois

vinzomatik

What goes up must come down

napsty a écrit :

ça ne peut que monter (puisque ça vaut zéro)

mais de combien de %, ca c'est la vrai question

vinzomatik

What goes up must come down

napsty a écrit :

Désolé ma banque a pas voulu, meme sur 30 ans

pis t'es pas dans la merde, les cerises c'est foutu pour cette année

sire de Botcor

Armorican way of life

pilef a écrit :

Je profite d'une relative alcamie sur le topic pour exposer une pensée à propos du Friggit.

Son raisonnement sous-jacent est que les prix de l'immobilier sont corrélés au pouvoir d'achat des ménages (ce avec quoi je suis tout à fait d'accord, même si cela signifie faire l'impasse sur les investisseurs et les spéculateurs). Pour évaluer ce pouvoir d'achat il utilise le revenu des ménages et seulement ce dernier.

Je pense qu'il oublie l'influence (positive ou négative) des taux de prêt et des durées d'emprunt. Il me semble assez évident que si on ajustait la courbe de Friggit en tenant compte de la hausse du pouvoir d'achat lié à la baisse des taux constatée depuis 2000 environ et de l'augmentation des durées de prêt, le "pic" de ces dernières années seraient amoindris (dans quelle proportion ... c'est une très bonne question).

Cela ne veut pas dire que je suis haussier ni stagnassier, surtout que ces deux indicateurs sont clairement dans le rouge (les banques prêtant de plus en plus cher et de moins en moins longtemps), mais en cas de détente sur les taux, cela pourrait avoir une influence significative en réduisant l'ampleur de la baisse.

Tout ça pour dire que sans parler de nouveau paradigme, négliger l'impact des taux reste AMHA une sacré faille dans la courbe de Friggit et son pouvoir prédicteur.

Il serait en effet intéressant de faire un autre graphique avec non pas le prix du bien mais le total "bien + crédit de 100%"
dans ce cas là, il n'est pas sûr qu'on ait dépassé les prix de 1991, étant donné que les taux étaient autour de 9%...
je vais en parler à mon pote Jacques

je vais essayer de trouver ça sur le net

Message cité 1 fois

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«Ceux qui croient que les peuples suivront leurs intérêts et non leurs passions n’ont rien compris au XXe siècle.» © Raymond Aron

Helter-Skelter-

Chaotique bon

vinzomatik a écrit :

non mais faut bien comprendre que les places en première page du topic sont de plus en plus demandées et que la cote monte, il est donc tout naturel qu'une participation s'impose dorenavant

L'offre et la demande, l'offre et la demande ...

On est tellement peu a être stagnassiers/haussiers que Sire nous verse une redevance pour que nos pseudos soient en première page ...

Message cité 2 fois

Fealith

Helter-Skelter- a écrit :

L'offre et la demande, l'offre et la demande ...

On est tellement peu a être stagnassiers/haussiers que Sire nous verse une redevance pour que nos pseudos soient en première page ...

En plus, avec l'apport de la redevance, et la mise en location de ta place de stagnassiers/haussiers, tu peux voir à acheter une nouvelle place "new paradigm" !

sire de Botcor

Armorican way of life

Helter-Skelter- a écrit :

L'offre et la demande, l'offre et la demande ...

On est tellement peu a être stagnassiers/haussiers que Sire nous verse une redevance pour que nos pseudos soient en première page ...

c'est d'accord, je vais reverser aux rares haussiers/stagnassiers l'intégralité des redevances versées par les baissiers

Message cité 1 fois
Message édité par sire de Botcor le 04-09-2008 à 13:26:57

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«Ceux qui croient que les peuples suivront leurs intérêts et non leurs passions n’ont rien compris au XXe siècle.» © Raymond Aron

vinzomatik

What goes up must come down

sire de Botcor a écrit :

c'est d'accord, je vais reverser aux rares haussiers/stagnassiers l'intégralité des redevances versées par les baissiers

on pourra plus dire que les haussiers sont malvenus !!

plus serieusement, existe t il une représentation graphique du tunnel de friggit?

Message cité 3 fois
Message édité par vinzomatik le 04-09-2008 à 13:32:41

patator_bzh

3nL4rg3 Y0uR Th3s1S

napsty a écrit :

:love: Le "-10% parce que vous etes jeunes", genre ils font baisser son prix au proprio en fonction de l'age de l'acheteur.

En fait, il paraît que la mairie leur avait fait une offre spéciale sur le foncier. C'est à dire que les moins de 35 ans avaient -10% par rapport au prix "catalogue".

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Neolumen (Fournisseur officiel de champions et du topoc HFR des torchistes! :o) | La thèse, c'est pas secret, c'est discret!!!!

FatCat

vinzomatik a écrit :

on pourra plus dire que les haussiers sont malvenus !!

plus serieusement, existe t il une représentation graphique du tunnel de friggit?

Chai pas en page 1 peut etre

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Moi, je construis, des marionnettes.

e_esprit

vinzomatik a écrit :

on pourra plus dire que les haussiers sont malvenus !!

plus serieusement, existe t il une représentation graphique du tunnel de friggit?

Ben au tout debut de la première page en question, si je ne m'abuse [:ddr555]

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Ce n'est point ma façon de penser qui a fait mon malheur, c'est celle des autres.

tuxracer

Moi, baissier et (PD2POVRE de) locataire

Message édité par tuxracer le 04-09-2008 à 13:38:43

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Vulnerant omnes, ultima necat. / "les vrais privilégiés ne sont pas les fonctionnaires comme on le dit souvent mais les salariés des grands groupes"/"Avoir l'esprit ouvert n'est pas l'avoir béant à toutes les sottises." Jean Rostand

sire de Botcor

Armorican way of life

vinzomatik a écrit :

plus serieusement, existe t il une représentation graphique du tunnel de friggit?

euh oui... 0.9-1.1 sur le graph de Friggit :heink:
ou bien j'ai mal compris la question :??:

Message cité 1 fois

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«Ceux qui croient que les peuples suivront leurs intérêts et non leurs passions n’ont rien compris au XXe siècle.» © Raymond Aron

vinzomatik

What goes up must come down

sire de Botcor a écrit :

euh oui... 0.9-1.1 sur le graph de Friggit :heink:
ou bien j'ai mal compris la question :??:

bah je vois pas de tunnel, ni meme de prévision, c'est ce que je veux dire

Message cité 2 fois

piwu

captain gouyou a écrit :

maintenant, reste à trouver ces 300K€

En fait, j'ai exposé le cas réel d'un collègue qui a acheté le mois dernier. Lui et sa copine ont reçu des "dons du vivant". C'est pour cette raison qu'ils ont un gros apport. Et vu qu'il m'a dit que dans ce cas, même si la baisse arrive, il sera quand même gagnant, je me posais des questions. Sur le coup, j'ai rien dit mais ça me paraissait un peu bizarre. Après, 5%, 4% d'intérêts, là n'est pas vraiment le souci.

Cela dit, merci pour vos réponses.

Message cité 1 fois
Message édité par piwu le 04-09-2008 à 13:57:14

StefSamy

VC FTW

napsty a écrit :

Donation Sarko powa : 50 k

Comme moi par exemple

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

e_esprit

vinzomatik a écrit :

bah je vois pas de tunnel, ni meme de prévision, c'est ce que je veux dire

Ben si c'est marqué "tunel" et tu as deux lignes parallèles et horizontale en trait-point-trait [:marc] (0.9/1.1)

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Ce n'est point ma façon de penser qui a fait mon malheur, c'est celle des autres.

napsty

vinzomatik a écrit :

bah je vois pas de tunnel, ni meme de prévision, c'est ce que je veux dire

Tu prends le graphe de la page 1, tu traces 2 traits horizontaux aux ordonnées 0,9 et 1,1 (d'ailleurs ils sont déjà tracés) et là surprise: tu vois que depuis 1960 les prix sont toujours restés entre ces deux traits, sauf un peu vers 91 et depuis 2003 environ.
La prévision tu peux la faire toi meme: on va retourner dans cette fourchette (sauf "nouveau paradigme" ).

Message édité par napsty le 04-09-2008 à 14:12:26

sylvainleleu

sire de Botcor a écrit :

je vais essayer de trouver ça sur le net

Message cité 3 fois

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Une coach qu'elle est bien ! Comparo Achat/loc immobilier New version

phila

Helter-Skelter- a écrit :

Youhou Kida sire de Botcor Black_Jack Defjay patator_bzh johnbroot captain gouyou agremlins Arthas77 fiston Elmuth vandepj0 pastor panda_man phila p4rp4ing san marco doy piwu no8 CPAM Leg9 Zaib3k Austrogoth Rollan
Masterkard Brigitte_Lahaie = Raoul Guinness papillonnette caudacien [:hurle]

plaît-il ? je n'ai pas eu d'augmentation de loyer et on m'a même offert la taxe d'enlèvement des ordures ménagères

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Rien mais souvent chafouin...

napsty

sylvainleleu a écrit :

http://www.meilleurtaux.com/graphi [...] 1-2008.png

Sauf que depuis juillet on a encore monté et 5,2% est maintenant le grand minimum.

StefSamy

VC FTW

vinzomatik a écrit :

non mais faut bien comprendre que les places en première page du topic sont de plus en plus demandées et que la cote monte, il est donc tout naturel qu'une participation s'impose dorenavant

sebhal a écrit :

en plus ça peut pas baisser (micro marché la première page)

napsty a écrit :

ça ne peut que monter (puisque ça vaut zéro)

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

phila

sylvainleleu a écrit :

http://www.meilleurtaux.com/graphi [...] 1-2008.png

ça monte beaucoup plus haut depuis juin, ils sont beaucoup trop optimistes

EDIT : [:benou_grilled]

Message édité par phila le 04-09-2008 à 14:16:51

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Rien mais souvent chafouin...

patator_bzh

3nL4rg3 Y0uR Th3s1S

Remarque, c'est jusqu'en juin le graphique.

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