Reprise du message précédent :
C'était pas du style 30 à 40% en 4 ans ?

 
oui ca a l'air d'etre ca mais encore plus rapidement
http://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] 226445.htm

Ha ouais, ça a duré 4 ans....donc comme le disant Lam's je crois : 1% par mois en gros, mais sur une période assez longue.
 
Le problème pour ceux qui attendent ce Krach (puisque on parle de krach à 1%/mois) : il faut patienter le temps que les prix reviennent à un niveau acceptable, tout en surveillant les taux d'intérêts, que ceux-ci ne bouffent pas trop la baisse...tout en continuant à payer le loyer.
Ou alors payer les traites d'un bien précédemment acheté, tout en sachant qu'on le vendra forcément moins bien, car c'est la crise ma p'tite dame.
 
J'ai bon ?
 

Apport qu'il aurait pu constituer avec un loyer moins élevé que le prix actuel de ses traites ?
 
Que nenni cher monsieur : il se serait offert un appart' un peu plus grand à la loc', ou aurait généreusement dépensé en frais divers toute cette soi-disant épargne potentielle.
 
L'achat, c'est de l'épargne forcée dans la pierre.

1. On est d'accord. J'ai beau être baissier (surtout depuis le mouvement rapide des taux depuis la fin de l'année dernière), je trouve assez casse-pieds les gens qui traitent les autres de pigeons, ou qui cherchent a prouver que c'était une mauvaise affaire. En l'occurrence, on cherche juste à prévenir chacun des risques associés, et de la *vraie* comparaison achat/location sous divers scénarios (le plus commun sur HFR étant de s'endetter sur 25 ans pour un 2 pièces, ce qui est une hérésie économique).
 
2. Il y a 100 pages, la courbe des taux n'avait pas du tout la même gueule...
Les Euribor 3mois, base des taux variables.

 
edit: pour faire bonne mesure, je met l'OAT 10 aussi, base des taux fixes.

Euhhhhhhh on a quand même une hausse de 2% en Avril par rapport à Mars, si t'appelles ça une baisse alors oui on est en plein krash    

 
Ouch, effectivement les graphs  font mal
 
Si je comprends bien les graphs et ce qu'ils représentent, les taux ont/vont remonter ? est-ce "mathématique" si je puis dire ?
 
le sens de ma question est : Si la courbe a tendance à monter, le taux y correspondant ne peut-il que suivre ?
 
Dans l'affirmative, pourquoi n'est ce pas encore annoncé partout ?  
 
EDIT : et dans ce cas, comment la hausse des prix de l'immobilier, même si elle ralentit, peut-elle encore être effective ?  

Et tu sais quoi ? Ben moi aussi JMBLC que tu te JMBLC
 
Tant mieux pour toi si t'es pété de thune, mais c'est pas le cas de tout le monde.
 
Et en fait je répondais juste à celui qui traitait de pigeon ceux qui viennent d'acheter. Ce ne sont pas des pigeons, ils ont pas la même logique c'est tout.
 
Et je persiste, ceux qui attendent depuis 2 ou 3 ans que ça baisse, c'est un sacré risque. On sait même pas si ça va baisser un jour. Donc c'est pas forcément un bon calcul non plus.

Ca fera encore plus mal quand tu auras vu ca:
    http://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] 075281.htm

En d'autres termes, les achats de 2005  se sont fait à 1/3 sur plus de 25 ans. Une montée de 1 point des taux rend impossible de tels achats, puisqu'ils ramènent le pouvoir d'achat au même niveau que ce qui est disponible sur 20 ans avec 1 point de moins.
 

Ils ont remonté, et ils vont continuer (ils monteront en juin, mais on ne sait pas encore si ca sera de 0,25 ou de 0,5 points). Mathematiquement, ca fait monter les taux de l'OAT 10 ans, qui sert de base de calcul aux taux fixes (sachant que les banques ont dernièrement tardé a reporter les augmentations sur leurs offres, pour faire jouer la concurrence).  
 

Ca depend de ce que tu lis comme presse. Mais la presse éco suit ceci très attentivement.
 

Les banques offrent encore de super taux, pour cause de concurrence. Les biens qui se vendent ne sont plus les mêmes, et les acheteurs non plus (les cadres y sont sur-représentés). Les crédits se sont allongés a outrance (j'ai déjà expliqué ici la stupidité qui consiste à s'acheter un studio sur 25 ans). Et 1/3 des acheteurs se sont "resolvabilisés" en prenant... un taux variable.

Dans le vent de quoi ?
 
Je suis gagnant avec un prêt à 3.2% aujourd'hui qu'un prêt à 4% dans 3 ans.  Car mon apport sera pas si élevé même en attendant 3 ans, je suis pas un bourgeois moi
 
Et merci de pas me prendre pour un jambon et de cesser ton ton arrogant avec tes leçons bien mal placées là car ta situation n'est pas la mienne, tu sais rien de ma situation J'ai bien réfléchi, et j'avais pas grand chose à perdre en achetant aujourd'hui. Et pas grand chose à gagner en attendant des années une hypothétique baisse importante des prix.

+1
 
Vas-y Ernestor, casse-z'y la gueule, j'ai fait la même chose que toi.

Entre gens intelligents on se comprend
 
 

 
Je te trouve bien péremptoire sur ce sujet.
Ce qui a été annoncé par la BCE, c'est que l"es taux ne seront pas révisés avant juin", mais jamais la BCE n'a dit "on remontera les taux en juin", nuance.
Ou alosr j'ai raté une annonce, auquel cas je m'excuse bien bas.

Pour l'instant, t'es gagnant de rien du tout, vu que les frais de notaires, la taxe foncière et les premiers mois d'amortissement de crédit t'ont tout mangé. Si tu parles du futur (3 ans, 5 ans, etc.), il va falloir être plus précis sur les hypothèses (évolution des prix, durée de garde du bien immobilier, risque de défaillance de ton employeur )
 
Après, je suis plutôt baissier, mais je reste quand même à la recherche de ma maison. Et si je la trouve (au prix du marché), je l'achète directement (pour cause de gros apport, qui me sert pas a grand chose a moisir dans la banque). Chaque cas est particulier...

Oui, c'est plutôt péremptoire au fond, car la BCE fait ce qu'elle veut.  
 
Mais les annonces récentes restent quand même: on aimerait bien les monter en mai, mais on peut pas sinon ca va faire peur au marché et on va passer pour des cloches. Donc on les montera en Juin, quitte a faire un doublé à 50 points de base. D'ailleurs, les marchés futures intègrent déjà complètement une hausse de 0,25, ainsi qu'une très forte proba d'une hausse de 0,5.
L'AGEFI (payant) publiait ca il y a une semaine:

 
Heu le taux variable ça peut aider, mais vu les records planchers des taux, c'était pas un très gros risque pour ces acheteurs-là ?  
 
Sinon, prenons ton hypothèse à la baisse:
Le krach arrive (1%/mois), les acheteurs attendent encore, les vendeurs baissent pour les attirer, spirale infernale.
Conséquence pour l'économie dans son ensemble ? Désastreuse je suppose ?
et dans ce cas, comment les banques centrales pourraient-elles laisser un te lscénario se produire ?  
 

 
Avec tes frais de notaire et tout, ah bah ouais, clairement gagnant    
 
Maintenant j'ai quand même utilisé deux fois le smilie   dans mon post d'origine, et tu seras gagnant le jour où tu vendras, ou tout du moins, c'est à ce moment là qu'il faudra faire le calcul.
 
En attendant, tu engraisses ton banquier avec un prêt en 20 ans quand d'autres le feront en 15 ou 12 si ça baisse, tu paies des intérêts au lieu d'un loyer (ça se discute, dans les 2 sens en effet   ) et tu as payé des frais de notaire et la taxe foncière qui va avec...
 
Donc gagnant... si, au pire, les prix stagnent, tu ne gagnes absolument rien, mais tu es logé, en effet.

C'est un gros "risque" si on veut. C'est surtout la seule facon pour une banque d'offrir un credit qui ne dépasse pas les 33% de revenus lors de la signature (dans les années 80 ou 90, je me souviens plus, on atteignait souvent les 55% des revenus au final avec la hausse des taux). Et c'est la seule facon pour l'acheteur d'accomplir son rêve: faire un achat, comme Artus et Ernestor (et c'est pas bien souvent qu'ils sont d'accords ces deux là). Le problème, c'est plutôt la montée des crédits a la consommation. Si tu cumules les deux, et vu en plus la précarisation croissante du monde du travail, tu es bon pour la commission de surendettement dans quelques années.
 

C'est une hypothèse comme une autre. Disons que ça c'est déjà passé, donc il n'y a pas de raisons que ça ne puisse se reproduire. Ca impacterait un peu la croissance du PIB (de 1 ou 2 points je crois, il faudrait retrouver le rapport du sénat de l'an dernier). Et ça, les banques centrales s'en foutent un peu, on l'a bien compris. Elles ont d'autres problemes à gérer: les cours de l'or et des matières premières, les cours des marchés actions, l'inflation qui revient, etc. etc.
 

Merci beaucop des explications Lam's

La conclusion (et là, je retourne vraiment bosser), c'est qu'il y a eu un gros baroud d'honneur en 2005 parce que beaucoup de conditions ont changé (les taux offerts par les banques sont tombés au plus bas, les acheteurs riches ont continué à alimenter le marché), ce qui fait que les catastrophistes de 2004 ont eu tort... mais uniquement parce que les conditions du marché ont éte modifiées. Ils ont eu tort comme Greenspan en 96 en prévoyant un truc trop tôt.  
 
Il n'y a désormais plus une grande chance que les prix continuent à monter après cet été. Soit ca se stabilise (comme en angleterre depuis 2 ans, ou comme dans les années 70 et 80 où l'inflation a mangé les prix de l'immo), soit ca se casse la gueule (comme en 91 à Paris, comme dans certains coins des US, et quelques autre endroits encore).  
 
Mais quand on parle d'un gros gadin, ne pas oublier qu'on parle de quelque chose comme -10% par an. Et si on a ça pendant 5 ans, ca suffit déjà à annuler une hausse de +100%...

Tiens pourquoi on prends la FNAIM comme référence en terme d'analyse sur le marché de l'immobilier ?
 
ça serait un peu comme prendre les entreprises du CAC40 comme analyste boursiers ("Mais tout va bien Madame la marquise !" )

c'est comme les analyses mises en avant par seloger.com, qui sont toujours quasiment haussieres    
 
en même temps , on les comprends, ils sont comme les agents immobiliers, c'est pas tant les prix qui influencent leur chiffre d'affaire mais plutôt la quantité des transactions
et vu la tendance actuelle, c'est ça va plutôt en diminuant

On le fait tous les jours, la plupart des analystes du CAC40 sont des employés des grandes banques appartenant à ce même CAC40. Il n'y a pas vraiment de conflit d'intérêt, je vois pas trop où est le problème ?

Les frais de notaire, si j'achète dans 3 ans, je les paierai aussi, et a peu de choses près les mêmes sauf baisse énorme des prix.
 
La taxe foncière, je paye pas grand chose.
 
Remboursement du crédit : à faire aussi même si j'achète dans 3 ans.
 
Ensuite hypotèse : baisse des prix mais hausse des taux. Crédible non ? A ce jeu là, j'aurai un apport un peu plus élevé mais les taux plus haut me feront remboursés plus d'intérêt. Donc disons équivalence. Pour la baisse des prix : si celle-ci est supérieure à 3 ans de loyer que j'aurais payé, je suis perdant. Mais est-ce envisageable ?
 
Bref, quoiqu'il arrive, même si je perds un peu, ça se jouera pas à grand chose, sauf s'il se passe un vrai krack. Donc attendre est tout aussi risqué. J'ai pas attendu.

Les frais de notaires seront à payer quand j'acheterai, quoiqu'il arrive. Et ça se jouera à quelques centaines d'euros si les prix baissent, donc on s'en fout
 
Quant à engraisser mon banquier, c'était ça où un propriétaire, c'est pas forcément mieux. Et ton analyse là est valable qu'à taux constant. Si les taux remontent, ça rallongera la durée de ton prêt qui aura été réduit par l'apport plus important. Bref, l'un dans l'autre

 
Oui, mais il faut payer les frais ....
 
 
 
 
 
 
... frais de voiture (Mercedes SLK)
... frais de bouche (Champagne à gogo)
... frais d'habillement (Costume Hugo Boss)

Nan, tu ne m'as pas compris. Les frais de notaires sont à ventiler sur la durée de possession du bien. Donc si on voulait être pédant, on ne devrait ventiler tes frais de notaire que jusqu'à aujourd'hui pour pouvoir comparer location et achat. Si pour une raison ou une autre tu devais vendre, alors les frais de notaires sur 3 ans représentent une part énorme. Alors que sur 20 ans, c'est peanuts.
 
C'est typiquement ce qui se passe pour ceux qui achètent petit en pensant: "on prendra plus grand dans 3 ans". Les frais de notaire, les intérêts et et les frais d'agence leur bouffe tout ce qu'ils pensent avoir économisé.
 

Soyons sport. Imaginons une baisse de 20% en 3 ans, et une hausse de 2 points. Ca donne ça:
http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] 0#t8160219
 
 

Tu réfléchis à trop long terme.
Si le bien que tu as acheté est pour te loger pour 20 ans, on "s'en bat les couilles" de la baisse ou des taux: tu as fait le bon choix. Mais si tu as besoin de vendre a court terme, alors maman bobo. J'avais fait les calculs à Bollareck:
http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] 0#t8037326
 
 

Yup, et c'est une sage décision si le bien te plait et que tu comptes y rester longtemps. Moi je met juste en garde ceux qui achètent et qui ne comptent pas rester longtemps dans leur 2 pièces.  

Ca en interesse certains d'être rédacteurs sur un blog sur l'immobilier ?
(toute tendances confondues, faut des haussiers et des baissiers pour faire un monde )

 
 
Pour ma culture personnelle :
C'est cher ? Pas cher ? Le prix ?  
 
Un aperçu des prix il ya 5 ans, 4 ans ,3 ans 2 ans 1 an, l'année prochaine ?
 
(Pas obligé de répondre pour l'année prochaine ou ça partir en troll du vendredÿ )

Tu vends ?

 
Pour le 15ieme on va dire que c'est dans la moyenne des prix
 
Sinon pour info (me demandez pas les sources ça me pete les couilles) :

 
Moi qui suis plutot convaincu d'une baisse je pense qu'avec la remontée des taux d'interet, de la saturation du marché, le ras le bol des gens et des investisseurs qui reviennent à la bourse on va avoir une baisse des volumes de ventes.
Alors certes les biens de qualité de perdront pas de valeurs, ça toujours été comme ça, par contre pour les 75% des biens pourraves ou banals, là on risque d'avoir une sérieuse chute des prix.

T'aurais pu faire plus simple que de retaper le tableau. Et en plus, ça donnait la source :
 

 
       
C'est pourtant pas de là que je les tire mes chiffres ...
Je vais relire les p'tites lignes plus attentivement moi.

 
ha ouais j'avais pas vu  

 
monte à 10000, ça ne peut que monter de toutes façons