Reprise du message précédent :

Krach je sais pas mais je vois pas de reprise des prix en vue : autour de moi les délais pour vendre sont encore élevés, la demande n'est pas là : les primo-accédants ont toujours un budget bien rogné par rapport à la période pré-covid (et les taux ne baissent plus), les secondo-accédants se retrouvent bloqués (leur maison n'est pas en PV, et s'ils vendent pour racheter ils perdent un crédit à 1,5% pour en reprendre un à plus de 3%, donc au final ils peuvent difficilement acheter plus cher que leur maison précédente). Pour moi le scénario récent (pas de krach mais une érosion régulière des prix) peut continuer quelques temps encore.

C'est pour ça que je dis que le faire soi-même diminue fortement le coût du chantier... l'artisan va le facturer chèrement.
 

Le carrelage, un poste à ne pas négliger. Si c'est pas cher, c'est que le prix vaut souvent la qualité...

 
Par exemple.  
 
Le premier qu'on a trouvé quand la petite faisait une réaction au lait choisi "il faut prendre un lait végétal" sans approfondir. Ce qui n'a rien changé. Au second rdv pour ça chez lui, il proposait de lui paser une caméra dans l'oesophage... Bref on a changé. Ca nous a paru moins bizarre qu'on ait un RDV sans attendre des semaines.
 
Le second a dit que c'était normal, en disant que c'était normal vu que comme prématurée, il fallait faire avec. Elle a expliqué comment faire avec le premier lait qui était mieux. Mais celle-là, nous n'aurions pas eu de RDV rapide si notre généraliste ne lui avait pas passé un coup de fil... Quand besoin d'un RDV particulier, elle a toujours un collègue pas loin qui est très bien (dentiste spécialisée enfant, ORL)

Plus d'offre n'a jamais garantie plus de qualité.

 
Rouler à 30 en traversant un village je trouve ça normal, en revanche les ralentisseurs c'est vrai que c'est chiant. Les chicanes c'est mieux quand c'est possible.

 
c'est bien ce que je dis : il était dispo et nous avons compris pourquoi. Les autres parents devaient y aller s'ils n'avaient pas de RDV ailleurs.
 
(zone où tu avais 4 cabinets pédiatriques sur un km², je ne parle pas de la bousie avec un pédiatre pour 100 km² )

 
1) ça te ralentit franchement quand tu dois traverser 4-5 villages pour aller bosser. Je préfère largement les feux signalétiques qui s'adaptent au trafic (avec une caméra qui gère)
 
2) à 35 km tu te fais aligner. En ligne droite, c'est pas facile.

 
 
+1,
 
J’essaye de vendre mon appartement lyonnais suite au départ de mes locataires, pour le moment peu de visites et encore aucune offre.
Je m’attends à une MV total entre 120/160k€ vs achat fin 2019.
 
C’est beaucoup, mais je suis ultra pessimiste sur le marché français et surtout dans les centres villes des grandes villes pour les vieux immeubles. (Je me trompe peut être  mais de mon côté je préfère investir mon épargne dans  autres choses). J’avais acheté en hyper centre pour diversifier mon patrimoine et profiter des taux bas de l’époque. Bien mal m’en a pris! Et je ne parle pas des nouvelles normes immobilier et autres gestions et pbl. Le locatif en France c’est terminé pour moi.

Dire qu'un de mes anciens associés me vantais le marché immo lyonnais
 
Mais clairement au vu des conditions d'accès au crédit pour les primo, par effet domino ca impact les autres marchés.  
 
Reste les marchés de niche voir d'ultra niche.

Je comprends pas comment on peut perdre 150k sur un bien locatif.

Si tu veux du rendement tu vises des petites surfaces bien placées niveau tarif, meme à Paris ca ne dépasse pas 300k pour un beau studio ou petit T2, sur lequel il est impossible de perdre 150k.

Si tu fais du locatif sur un bien à 500k+ en hyper centre, forcément rendement calamiteux. En plus le locatif sauf accident de la vie c'est du buy and hold. Revendre quand le marché est dans un creux c'est vraiment donner le baton pour se faire battre. Normalement tu te fous de la valorisation car ton cashflow n'est pas impacté - seul le loyer importe - et tes gros frais sont à peu près fixes (crédit, charges, TF)

160k€ de perdu en 6 ans, en prenant en compte les droits de mutation?
En 2019 l'immo pouvait encore monter jusqu'au ciel    

À la base je l’avais acheté pour l’habiter et diversifier mon patrimoine. Ce bien représente une partie faible de mon patrimoine.  
Mais depuis j’ai acheté un autre bien à la campagne pas trop loin de Lyon et qui me convient bien d’avantage en RP. Et lui a pris +20% depuis mon achat.
 
Dans ma potentiel MV sur cet appartement je compte aussi les FDN, frais d’agences et tous les frais de copropriétés.

On n'inclut pas les frais d'agence et de copropriété dans le calcul de la MV, ce sont des frais à déduire du loyer pour calculer ton revenu net, mais quand on parle de MV c'est prix de vente net - prix d'achat (incluant FDN).
A moins que tu n'aies aussi inclus les loyers générés, le cout du credit etc. pour calculer l'opération financière au global mais dans ce cas il faut aussi modéliser le loyer que tu n'as pas payé en habitant dedans.

Je comprends que c'est un bien à destination d'habitation pour toi qui a ensuite été loué, c'est souvent un "piège" dans le sens où ce sont des biens à rendement faible qui n'ont pas un bon profil pour la location. Et en meme temps c'est pas facile de revendre après quelques années et faire une croix sur les frais de notaire etc.

Si ce n'est pas indiscret, pourquoi vouloir vendre ?

Perso j'accueille la MV à bras ouvert puisque j'ai envie de vendre et de racheter

Ce qui m'inquiète c'est que j'ai peur de galérer à vendre. Mon appart a de beaux atouts mais quelques faiblesses. Il faudrait surtout que je me lance, ça fait plus d'un an que j'y pense

 
Oui ma MV et pour l’opération financière cela inclus tous les frais mais aussi les rentrées (loyers).

 
Parce que c’est un vieux immeuble avec toujours plus de frais, que les normes et les contraintes locatives sont toujours plus fortes en France.
Que le centre ville de Lyon se paupérise et que mêmes les quartiers comme le mien se sont bien dégradés.
que je n’apprécie pas comment Lyon a évolué et que je ne me vois plus du tout vivre à MT/LT dans cette ville.
Si je ne trouve pas d’acheteur, je ne compte meme pas le relouer. Et je vais sans doute le laisser vide.  

Je suis un peu dans le même cas avec un bien acheté moins cher mais même quartier il me semble. Et dans la situation où je pars en expat pour quelques années.
Idéalement j'aurais bien aimé vendre pour m'en débarrasser mais j'ai du mal à accepter de réaliser une MV d'environ 50 k€.  
Donc ca va sans doute être une mise en location pendant les quelques années d'expat et vente au retour.

Il y a toujours un acheteur mais pas à n'importe quel prix.
C'est vrai que Lyon se dégrade à ce point ? J'ai y habité autour de 2015, pas un souvenir impérissable mais c'était correct.

Après c'est quoi que vous appelez la bousie ?
 
Moi je me considère en "campagne", je suis a 15km au sud de Nantes, suffit de voir la tronche de mes gnomes quand on va dans le centre pour comprendre qu'on est plus citadins , mais il ne me faut que 25 mn pour allez au CHU, et je doit bien pouvoir trouver des cours de japonais dans un rayon de 20/25mn en bagnole (soit moins que la majorité des parisiens qui doivent chopper un métro)    
 
Par contre je vois les vaches depuis la fenêtre du bureau    
 
Ici je sais pas trop si ça a chuté, mais la maison de la voisine est partie en une semaine, 120m2 de 2021, propre mais classique, partie a 360k, vendue à des parisiens  
 
C'est la deuxième du quartier  (il y a une quinzaine de maisons en impasse ) qui est achetée par des franciliens, j'espère que ceux la ne se plaindrons pas que l'école collée au terrain fait trop de bruit et que "olalala les avions on les entends quand même"  

 
 
Bah c'est surtout que Lyon ca n'a jamais été foufou...
 

   Même chose sur Carquefou
Des prix fous et peu de biens à la vente
Tu as regardé sur Carquefou, Thouaré ?

Thouaré hors périmètre  on souhaite être quand même proche de Nantes.
et Carquefou, on y a pensé mais ma femme a son cabinet paramédical à Carquefou donc elle ne souhaite pas trop mélanger vie pro et vie perso et croiser les patients au détour du boucher/marché/boulanger

onc Ste luce centre bourg ou vieux Doulon

edit : sinon on poursuit les recherches et déconvenus  
Une maison que l'on repère, je demande les précisions sur la localisation par rapport au centre et au moment où elle m'envoie le DPE je check l'adresse ... la rue est collée à l'autoroute :
donc j'annule direct le rdv programmé et la réponse est que oui elle comprend que sur google maps ca peut choquer mais que la maison est calme

Ok
Je suis confronté aux mêmes problématiques que toi. Un refus de visite, ben ils ne me rappellent jamais... qu'ils ne souhaitent pas perdre leur temps...blablabla
Et Carquefou, c'est trompeur, c'est tellement étendu, que la plupart des biens qui indiquent Carquefou centre ou proche se trouvent dans des hameaux perdus.
Et les agences immo sont gratinées ici dans le secteur  

 
+1
ça vaut pour toutes les grandes villes de France désormais.
Curieux de voir comment le marché immobilier va évoluer, mais j'ai l'impression qu'on va arriver tôt ou tard à un marché immobilier ultra administré.

Aucune idée si ça se dégrade, je n'y suis que depuis quelques années. Par contre oui je trouve qu'il y a beaucoup d'incivilité, que la ville devient sale et je ne compte meme plus les voitures qui grillent les feux rouges.
Est-ce que c'était mieux avant ou est-ce que c'est mieux/pire ailleurs dans les grandes villes? Je ne sais pas.

Au délà de ça, quand je ne connaissais pas, je trouvais la ville peu intéressante et d'un faible intéret touristique. Maintenant, je pense que c'est une ville très agréable pour y vivre + qu'à visiter : bien placé, bonne taille de ville pour les déplacements à pieds ou vélo, excellente offre gastronique, offre culturelle correcte (hors ciné qui est excellente).

 
C'est la distance de Paris qui compte

Perso c'est en zone non touristique, tout ce qui est à plus de 30 minutes d'une "vraie" ville.
 
Quand tu vois ma région d'origine, le bus met une heure pour aller au lycée avec quasi 100 % de réussite au BAC, mais 29 % de chômage officiel (je sais, c'est pas parlant... Dans le lycée privé à côté, le taux est le même, mais après tu fais pas la même chose).  
 
Après, dans le village de mes parents, le taux de chômage c'est 10 %... mais il faut voir la moyenne d'âge : à 70 ans, t'es plus chômeur... à fortiori, à 90 non plus !
 
De chez mes parents, la première vraie ville est à 50 minutes en voiture, tu as 4 passages de bus par jour, soit un aller le matin vers la ville et un le soir, en plus des 2 bus scolaires. Tu rates le bus de 7H, tu attends celui de 19 heures.  
 
Pour le dentiste, ça va, ils en ont un bien à 25 km. Pour le cardiologue et Cie, ils vont à la clinique près de chez eux... mais dans laquelle la plupart des médecins de la "vraie ville" font des permanences hebdomadaires. Pour l'ophtalmo, ils vont dans la "vraie ville"...
 
Bref, quand le niveau de la mer aura augmenté de 30 mètres, ça deviendra un endroit très recherché.

C'est à dire ?

Mention spéciale à square habitat là-bas, c'est la 1ere fois que j'achetais un bien via agent immo, c'est la pire transaction que j'ai faite sur mes 4 achats.
Très utile cadastre inversé dans ce secteur pour éliminer 80% des annonces.

 
 
Un marché immobilier administré, c’est un marché où l’État (des organismes publics) fixent ou encadrent fortement les loyers, l’allocation du logement et la construction, limitant ainsi le rôle de l’offre et de la demande. En Suède, par exemple, le parc locatif est largement soumis à un système de loyers négociés collectivement entre associations de locataires et propriétaires, avec un encadrement strict pour garantir l’accessibilité. C’est censé favoriser la stabilité et la protection des ménages, mais dans les faits cela entraîne pénurie de logements et files d’attente dans les grandes villes, car les loyers restent souvent inférieurs aux prix de marché.
 
En France on s’achemine de plus en plus vers cette logique en euthanasiant les petits bailleurs. (Instabilité fiscale, normes changeantes, contraintes de rénovation toujours plus fortes alors que les loyers sont bloqués ou artificiellement limités par l’IRL qui ne suit pas l’inflation.
 
 
 

Square Habitat, effectivement une catastrophe. Ils font partie de ceux avec qui j'ai fait une visite pour laquelle je n'ai pas donné suite et qui ne m'a jamais rappelé et a classé mon dossier à la corbeille    
Century21 qui ne me propose aucun bien dans mes critères ni dans mon secteur.
Nestenn, je ne préfère même pas évoquer ici le différent avec eux  
Parfois, je me demande même comment toutes ces agences font pour vivre et payer les salaires.

 
Tu parles en nombre habitants quand tu parles de "pas ridicule" ? Parce que Fougères (je suppose que tu parles du JDG du coup) c'est le désert, t'es loin de tout et un niveau social plutôt bas. T'enlèves le château, t'as personne qui s'arrête à Fougères.

Bon la visite d'hier donne à réflexion
Emplacement plein bourg de Ste luce

par contre maison nantaise ( année de construction 1966 et, DPE F) avec 1m96 de hauteur au rdc (80m²)  donc ...... gros travaux à prévoir si on souhaite la réhabiliter:
- casser le plafond/plancher
- En recréer un pour avoir une hauteur sous plafond correcte de 2m50
- réhausser la maison pour avoir aussi une hauteur de plafond de 2m50 à l'étage
- construire une extension  pour garage et agrandissement de l'étage (+/- 30m² rdc + même chose étage)
- rénovation énergétique complète (chauffage fioul à remplacer)
- redistribution des pièces complètes et re-construction de l'étage (70m²)

Est-ce que tout ca tient dans une enveloppe de 250 K€ ?
ahahah je ne sais pas je pense qu'on va faire appel à un archi/MOE pour avoir une idée plus précise du budget global et savoir si on peut envisager ou pas notre projet.

Ça me paraît tendu en budget, à voir selon le niveau de finition souhaité, mais je pense qu’il faudra un peu de gras.

on a aussi un peu discuté avec l'agent immo, Sixth Avenue, nouvelle marque anciennement Stéphane Plazza Immobilier mais bon avec ses déboires. Ils ont préféré recréer une nouvelle agence....
sinon son ressenti sur le marché actuel sur Nantes- Carquefou et Ste luce : pas mal de rentrée e nouveaux biens mais des petits biens qui sont assez recherchés, pas trop de grandes maisons plus qualitative...
 
Sinon anecdote perso, par 2 fois on a visité des maisons dont les couples étaient en séparation alors qu'ils étaient en pleine grosse rénovation.
Donc ils se retrouvent à vendre une maison avec une rénovation non terminée où soit le mari ou la femme ont quitté la maison.
Et en effet les maisons qui restent trop longtemps en vente ont forcément un défaut :
- rue à côté de l'autoroute
- servitude et droit de passage pour accéder à la maison (portail et allée qui appartient à un autre propriétaire)
- maison avec piscine mais sans jardin et sans emplacement pour garer les voitures
.....
 
Constat : les maisons ne se vendent pas , les prorprios ne veulent pas bouger le prix, et on voit les maisons passer d'agence en agence 1 puis 2 puis 3 puis 4 agence en même temps pour certaines maisons ....)

 
oui je sais ca peut être 300...  
Si on peut déjà négocier un peu la maison ....
 
question : combien prend un archi pour estimer les travaux ? 300-400 ?

Ils font surtout de la location non ? Comme Orpi et consorts.
 
En tout cas j'ai jamais vu d'annonces pour des biens "rares" dans ce genre d'agences.

 
 
un archi t'estimera quasi jamais l'enveloppe des travaux    
 
Le seul intermédiaire qui a été capable de me sortir un devis sur des travaux...une entreprise générale.
(sur un point précis, un ingé structure a été capable de me donner la bonne fourchette sur une réparation)
 
Tout ce qui est archi/MOE c'est généralement très moyen sur ce genre d'info ... Car tout simplement ils vont demander des devis à x artisans sur chaque poste de dépense

Certaines marchent avec des rabatteurs en AE plutôt que de vrais agents qui grattent 10% de la commission de l'agence

D'autres c'est pas loin du SMIC + commission aussi

des idées et avis sur les entreprises générales sur Nantes ?  

 
20 000 habitants dans la commune, 55 000 dans l'aglomération, si ça n'a pas des infrastructures correcte je ne vois pas où tu veux les avoir.

 
 
Bon courage
 
Avoir des devis c'est devenu un parcours du combattant