Reprise du message précédent :

 
Les parcelles autour sont toutes cadastrées et bornées
La mairie m'indique une fourchette de 2/3€ par m² pour le géomètre (ils se mettent bien   )
 

 
Clair que je ne supporterai pas    
Ma maison perdrait sa vue mer en plus...
Mais 50K dans ce terrain ca me ferait mal... Va falloir en produire des pommes pour amortir...
 
 

 
C'est ce que j'ai fait
Plusieurs mails et coup de tél pour montrer mon intérêt pour la parcelle
Les autres voisins "ne semblent pas" intéressés
 
Sur le courrier du géomètre je vois qu'il n'y que moi, la commune et un autre voisin qui sommes convoqués au bornage (le 5 mai ça traine pas)

 
 
Laisse, les notaires n'y connaissent rien, l'intervenant HFR lambda connait mieux le sujet

 
Viens de les mettre pour 160 m² (enfin, une fois compté les FDN, de géomètre, et de destruction du mur actuel en dur pour installer une séparation plus loin.
 
Mais très content

 
Ah merci, j’avais pas percuté que l’offre devait être sans conditions suspensives

Ça dit quoi au plu?
La parcelle est pas cadastrée ?
Bizarre ce bornage, a priori c'est que la commune a un projet... Sinon elle aurait proposé la vente avant?

Bonjour,
Ayant un projet d'achat immobilier, si je trouve un bien sur un site tel que LeBonCoin mais que je veux me faire accompagner d'un professionnel (pour ne pas me faire avoir et pour être sûr que le bien réponde à mes attentes actuelles et futures) : c'est bien un agent immobilier qu'il me faut ? Je ne doute pas qu'il voudra aussi me proposer des biens "à lui", mais il pourra quand même m'accompagner sur un bien "tiers", vendu par un pro ou un particulier ?

Je ne vois pas trop la plus value de prendre une AI en plus?
Un architecte à la rigueur si tu prévois des travaux.

+1
Un agent immobilier n’aura aucune plus-value… si tu t'inquiètes pour les papiers, en passant deux heures sur internet et en discutant 15 minutes avec ton notaire, tu sauras ce qu’il y a à savoir. Par ailleurs rien ne t'empêche d’aller discuter d’une manière informelle avec l’AI du coin si ça peut te rassurer (mais gratos)
 
Tu peux envisager de faire une contre visite avec des amis, de la famille… ou poster un lien sur hfr pour avis (si tu as le coeur bien bien accroché hein   )
 
Ensuite quelqu’un (Etoile?) avait évoqué la possibilité de faire venir un expert pour rédiger un rapport technique sur le bien pour genre 1000 balles, ça peut être pas mal. Sinon contre visite avec un archi ou un entrepreneur effectivement

Mouais, que tu demandes à un architecte d'intérieur pour l'aménagement possible, ou à des artisans que tu connais déjà, à ta famille ça peut être bien car ils peuvent savoir ce qui va t'y manquer ou au contraire trop te séduire (bref, qui peut te faire payer trop cher de gros défauts), oui.
 
L'AI non... Ce qui ne t'empêche pas d'aller en voir un, même ailleurs en mode touriste, pour qu'il fasse son étude de tes exigences. Il va peut être te faire penser à un truc que tu n'as pas vu ou pas pensé.
 
Genre tu as envie d'un immense séjour pour une réunion familiale par an, il va peut-être te dire qu'inviter tout le monde au resto cette fois là te permettra de choisir plus petit et mieux placé.

J'ai visité un appart aujourd'hui, l'emplacement est top, avec en plus dernier étage avec grande terrasse et vue dégagée. Le prix est correct. Après l'intérieur est classique pour une résidence qui a 12 ans, rien d'excitant à mon goût. Par contre il y a quelques points d'alerte et j'ai besoin de votre expertise.
 
1) Sur un mini balcon attenant à l'une des chambres, il y a une fissure qui fait tout le tour du muret. De haut en bas et devant derrière. On voit aussi des traces d'humidité. C'est grave ?
https://imgur.com/a/LAEn6gV
https://imgur.com/a/HBAzueY
 
2) Sur la terrasse, la peinture du toit s'effrite à un endroit. Là aussi le signe de problèmes d'eau ?  
https://imgur.com/a/AJIfpcw
 
3) Dans la cuisine, il y a un mur en biais. Il y a une fissure sur toute la hauteur. Bon, ça pourrait être juste le placo, mais ce qui me préoccupe c'est qu'on voit que ça a fait comme des cloques. Comme s'il y avait aussi eu un problème d'humidité.
https://imgur.com/a/f9hkGqn
https://imgur.com/a/JIrCKAH
 
Bref est-ce que le toit est pourri et il ne faut pas donner suite ?
Si je fais une contre-visite, est-ce qu'il y a des choses à demander ou vérifier ?
 
Au moins le proprio n'a fait aucun effort pour cacher ces problèmes.

Ça sent le dégât des eaux

La bande d'enduit de l'angle obtus c'est pas de l'humidité, elle a été faite par un heuu ... un apprenti
Et les occupants ont baisé debout contre la cloison

Le muret va tomber par contre  

Pour info les données dvf ont été mises à jour sur immo data - pas encore sur le site dvf officiel

 
Merci. C'est là que tu mesures l'influence/savoir-faire des AI. Quand je vois ce qui s'est vendu dans mon quartier, j'hallucine.
 
La maison achetée en 2020, revendue en 2023 sans travaux de perf énergétique ou autre gros travaux, +15 %. Une parcelle à côté, achetée 500 en 2015, revendue 900 en 2024 après avoir été divisée, qu'une maison à l'ombre d'un vilain immeuble, en seconde position, s'est vendue au prix de la nôtre (et à priori, maison de même époque), tu te dis que ça a été bien vendu !

Oui j'ai des sources habitant le quartier qui me disent qu'il y a eu un souci il y a quelques années sur le toit...

Comment tu vois ça ?

Pour l'enduit c'est pas grave alors ?

Et le toit de la terrasse ?

A ce point ? C'est la copro qui doit payer pour ça non ?

 
Je comprends la logique de vos réponses, mais sans même parler de travaux je pensais qu'un agent immobilier serait la personne pour :

• souligner les points négatifs mais invisibles pour un néophyte : lambris cache misère/moisissures, sinistres passés, bâtiment en zone classée empêchant certains "aménagement" extérieurs, prix prohibitif, …
• voir le potentiel latent : une surélévation possible, la pose de panneaux solaires autorisée, la future desserte d'un train/tramway/voie cyclable, …
• éviter des désillusions de débutants sur ses critères.

L'architecte saurait, je pense, proposer/répondre à certaines de ces questions mais pas toutes.
 
J'essaie, pour un bien déjà visité et qui me plairait, d'avoir un "allié" du métier à "opposer" aux réponses et arguments du vendeur.

C'est beau

Un AI est globalement un ancien vendeur de canapé / typerware / clopes electroniques qui fait un passe dans l'immo avant d'aller dans le CBD.

Ses compétences techniques en bâtiment sont probablement inférieures à ton bon sens inné.

Là où il excelle par contre, c'est pour te raconter exactement ce que tu as envie d'entendre, dans le but de te fourguer le bien qu'il a en portefeuille (c'est son job).

A la rigueur, contacte une entreprise générale en bâtiment, ou de rénovation, et demande leur une presta d'accompagnement en définissant un cahier des charges.

 
Ce topic
 
Tu sur estime énormément la compétence d un AI

 
Ouais c'est beau. Et en plus il n'a aucune idée des prix des travaux la plupart du temps. Et en plus, certains te sortent du chapeau la carte de visite d'un artisan "très sérieux" qu'ils embauchent régulièrement pour les locations qu'ils gèrent. Sérieux et compétents oui, mais de la même veine : un devis pas cher mais peu précis, qui ouvre la porte à des avenants très précis (et coûteux).
 
Et oui ils sont là pour empocher des commissions, donc vendre au plus vite ce qu'ils ont en stock. De une pour éviter que le vendeur casse leur contrat, de deux pour qu'un autre AI ne fasse la vente avant (puisque dans une agence, ils sont en concurrence, c'est un statut d'indépendant pour faire simple).

 
La seule chose qui intéresse un AI c’est de toucher sa commission sur une vente et pour ça il est prêt à beaucoup de mensonges.
 
Et niveau compétences techniques dans le bâtiment, c’est proche de zéro.
 

Salut à tous  
 
Avec ma femme on va se lancer dans un projet immo. On a une première question vis à vis de la capacité d'emprunt :
 
On souhaite acheter pour mettre en location (mais pas dans le neuf) et du coup est-ce que vis à vis de la banque, on intègre dans les revenus le futur loyer ou est-ce qu'ils prennent uniquement les revenus à date sans considérer les revenus futurs liées à l'acquisition immobilière?
 
Merci d'avance

 
Pris en compte oui, à hauteur de 80% du loyer brut HC en général. Fournir estimation de loyer faite par agence évidemment. Uniquement si c'est du bail LT (meublé ou vide).

Ok merci  

Commence déjà par aller visiter le bien seul ou avec ami/parent/compagne pour voir si il te plait,tu verras ensuite pour une contre visite avec un architecte ou un maçon suivant ce qu'il y a à faire.

OK, mais donc, dès qu'on sort des travaux : il n'existe pas d'expert pour nous aider ?
 
Le truc c'est qu'un bien me plaira notamment par rapport à son potentiel futur.
 
Bref : à moi de penser à tout, de demander à un notaire, de me faire accompagner d'un architecte et d'aller me renseigner en mairie pour le reste.

et de prévoir +30 % par rapport au devis initial pour les imprévus, les découvertes, les options "domotiques"...  
 
L'AI te dira que tu as fait le bon choix en achetant (et lui en empochant sa com').
 
Le notaire te rappellera juste que tu achètes en l'état et en parfaite connaissance des diagnostics obligatoires fournis (+ décompte de la copro pour un appartement).
 
L'entrepreneur te dira "on peut vous faire ça, oh oui on peut, je vais vous envoyer un devis" (et c'est vrai).  
 
Je dis +30 %, comme j'aurais dit +50 %... Par ex, nous, on aurait payé moins cher à démarcher 3/4 artisans de chaque corps de métier, on aurait payé moins cher... mais à quel prix ? Là ils étaient "copains" mais pro, ils se sont entendus sur les étapes, genre l'électricien passe avant le peintre, électricien qui passe après le menuisier, etc. on a donné les clés, on fait un point tous les lundis, ça a duré 10 semaines (parfois, tu tombes sur des cons, surtout chez ceux qui passent par des intérimaires/prestas...).

Oui l'important pour les travaux c'est de passer par un maître d'œuvre, souvent un artisanat qui chapotte le chantier et fait intervenir les différents corps de métier.

 
L'idéal, c'est d'avoir un artisan à qui tu fais confiance pour t'accompagner.
 
De manière générale, je déconseille d'acheter un bien à rénover complètement si tu ne connais personne dans le bâtiment, ça a 90% de chances de partir en couilles. L'idéal est d'avoir un bien que tu peux rafraîchir avec quelques petits travaux qui te permettent de tester l'efficacité, la personnalité et les prix d'artisans pour te faire un carnet d'adresses. Et quand tu as une équipe à qui tu sais pouvoir faire confiance, tu peux 1) les solliciter pour venir visiter avec toi, voire chiffrer à la grosse louche les travaux et 2) te lancer dans le projet sans flipper de te faire (trop) entuber sur la qualité ou le prix.
 
On n'aurait jamais acheté notre maison actuelle si on ne faisait pas une confiance absolue à notre maçon, qui nous a déjà suivi sur deux autres chantiers. On lui a demandé s'il pouvait venir avec nous, il a tout regardé, nous a expliqué les travaux à prévoir, nous a fait une grosse fourchette en fonction de la qualité de la réno (une méga louche, hein, genre "de 250 à 350k€" mais ça permet déjà de voir si le projet est viable) et depuis six mois il taffe sur le chantier.
 

J'ai une copine qui a fait appel à un cabinet d'expertise dans le bâtiment.
Qui a analysé toute la maison qu'ils envisageaient d'acheter et fait un rapport.
Ils n'ont pas d'artisan, ne vendent rien, donc aucun intérêt dans l'affaire.
C'est ce que j'avais cherché pour mon achat, sans être sûre que ça existait, et je n'avais pas trouvé. Mais donc, ça existe
Ca me parait une excellente idée.

Pas loin de chez moi, vous arrivez à vous projeter ?
 
https://www.erafrance.com/annonces/379103

On a bien l'ambiance oui

63 chambres dans 65m², beau projet !

 
quartier pavillonnaire assez sympa, la Marne est à 400 mètres avec un fort dénivelé (non inondable donc), une école "moderne" à 300 mètres (à côté de l'Eglise et du cimetière ancien), le tennis et le foot à moins d'un km, le RER A à 1500 mètres.
 
Le soucis c'est qu'ils valorisent le bien au m² construit, pas le terrain nu.
 
Et même pour un promoteur, la parcelle a 11 mètres de façade, 40 de profondeur : il lui faudrait racheter les parcelles voisines pour faire un immeuble comme en face (à voir selon le PLUI qui a été modifié).

 
Sans réseau ou connaissance dans le bâtiment, il faut absolument prendre un archi (et un bon) pour le suivi du chantier.  
 

 
 
Le plus compliqué c'est d'en trouver un bon  

 
Je t'avoue que j'ai été un peu douché par les archis, nos deux expériences n'ont pas été ouf.  
 
Les premiers étaient des boomers incompétents, le cliché des boomers dans les topics correspondants. On les a virés en milieu de projet.
La seconde était très réputée mais du coup très chère, quand on a vu qu'elle voulait nous prendre presque 40k€ on a laissé tomber; d'autant plus que dans cette somme, il y avait 6k pour déposer une demande de travaux, ce que j'ai fait en 1h devant mon ordi en me grattant la couille droite (c'est la plus sensible).

 
 
J'ai pas loin de la même expérience avec les archi
 
J'suis pas loin de penser que les archi c'est pire que les avocats

 
C'est hautement improbable, ou alors vous ne parlez pas de la même chose.

A le lire, j'imagine qu'en réalité, elle voulait facturer un permis de construire alors qu'une demande de travaux suffisait. Là je viens d'en valider une, ça m'a pris une heure avec les photocopies plus 30 minutes pour rajouter les pièces manquantes suite au recommandé de la mairie.
 
Si le PLUI est bien lisible, tu y trouves vite les infos contraintes que tu dois respecter.

 
Bah écoute, j'avais besoin de valider la réouverture de deux baies vitrées qui avaient existé mais avaient été comblées par un ancien propriétaire.
J'ai appelé la mairie d'Aix, ils m'ont dirigé vers je sais plus quel site dédié, j'ai bêtement suivi les instructions en joignant les photos demandées (la façade, la façade avec le nouveau projet, vue de loin, vue de près, vue du voisinage) et un collage Paint du projet, j'ai rempli un Cerfa et voilà.