Reprise du message précédent :

 
 
C'est pas si mal Aix les Bains

 
Jai meme pas besoin de poser les chiffres pour voir que ça passe tranquille

7ha de terrain, si c'est enherbé avec des arbres et autres massifs, et que tu veux que ça reste propre, faudra prévoir le tracteur tondeuse pro à 15k/20k€. Et du temps. Beaucoup. Je mettais 45 min avec le mien pour tondre environ 2300m². Coupe d'1m mais modèle bas/moyenne gamme. Allez disons 2 heures pour un hectare avec un truc pro. Faudra prévoir le jardinier à mi temps si tu veux pas y passer tous tes samedis complets...

Avec une telle surface, il ne faut pas tout tondre.

Avec une telle surface il faudrait surtout payer quelqu'un pour faire l'entretien clairement.

 
 
Mon fils adore faire de la tondeuse auto portée quand il est chez ses grands parents
 
Mais quand je vois le temps que passe mon père pour faire un entretient "sommaire" sur 7ha...clairement ca demande beaucoup de temps et de matos ( un petit tracteur avec différent équiepement, un mini tractopelle et deux tondeuses autoportées )

non mais deja ya bcp de foret
ensuite le but c'est den faire des prairies quand même
et la vue google laisse supposer que y'a moyen de faire un peu de foin aussi

ca a l'air pas mal gazeran d'ailleurs
ya de la demande locative là bas ?

 
gazeran est en grosse croissance
beaucoup de nouveaux lotissements (tu vois les rues dans le champ sur gmaps), nouvelle école en construction
 
une gare directe montparnasse (pas tous les trains s'arrêtent)
 
je suis étonnée qu'il n'y ait pas encore de commerce hormis la boulangerie (qui n'est pas bien) et un bar glauque
 
pour du locatif je pense quand même que ça doit le faire mais apres ya pas des masses d'immeubles...

 
Une maison je me disais
celle là est sympa par exemple
jaime bien la TF faible
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] =1&places=[{%22inseeCodes%22:[780269]}]&sort=d_dt_crea&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&lv=S
 
bon par contre malheureusement elle n'a pas l'air "à gazeran"
 
et même en maison de weekend pour un couple de parisien c'est pas mal si on peut y aller en train facilement
mais est ce mieux que le perche, je sais pas
qqun qui a une RS dans le 78 pas loin me disait que le climat était meilleur

Qui veut acheter le Palais de Chalençon ?    
 
 
https://www.vench.fr/vente-153994.html#t70522418

 
j'aime bien le nom pas flouté a la fin du rapport .
je connaissais pas le mec , il a des démélés avec la justice ?

Acheté 4,5 millions en 2015
Mise à prix à 8 millions en 2024
 
Ben bonne chance hein  
 
La Justice cherche un pigeon pour rembourser les dettes de Chalençon  

 
pour ceux qui veulent toutes les photos
 
https://document.vench.fr/docs/58280.pdf
 
ils cachent le nom au début du doc mais pas à la fin (avec une faute d'orthographe en plus)  
 
edit: lol grillé par hyca

 
10 millions de dette

 
il a fait défaut sur le prêt je pense
 
en plus d'avoir pas mal d'activités assez "limite"

 
comment un particulier peut contracter 10 millions de dette ?!

 
Un original, il achetait pas mal d’antiquités sur Napoléon il me semble, un peu un illuminé qui ne sait pas gérer son fric.

Ça s’appelle des chevaux  

+1
 
Il possède une collection exceptionnelle d'objets ayant appartenu à l'empereur. Dont des mèches de ses cheveux.

Pas de fenêtres dans toutes les toilettes  

J'ai du temps à perdre, comme c'est une vente judiciaire ils ne peuvent pas virer les touristes, je vais ptet y faire un tour le 13 mai. Mais yaura du monde on aime l'odeur du sang pour ce genre de dossier médiatique.

Hello,

Y-a-t-il des essperts @HFR  sur l'activité de Marchand de Biens (je n'ai pas trouvé de Topic dédié) ?
Je m'y intéresse depuis peu (pour une activité secondaire), mais reste dubitatif quant à la réelle rentabilité atteignable compte tenu des enjeux de TVA + imposition.

Petit exemple :
Prenons un pavillon qui serait vendu 350 k€ en agence par un particulier, sur lequel l'on pourrait faire des travaux de surélévation à 200 k€TTC compris honoraires MOE et qui serait ensuite revalorisé à 700k€TTC net vendeur (prix du marché).

Le bilan serait alors de :
Dépenses :
350 k€ (acquisition)
10,5 k€ (frais de notaire réduits)
200 k€ (travaux + honoraires TTC)
11k€ (frais financiers à la louche)
= 571,5 k€

Recettes :
700 k€TTC > 583,33 k€HT (car l'opération étant si j'ai bien compris assujettie à TVA)

Soit une marge brute de 11,83 k€ + un crédit de TVA sur les travaux d'environ 33,33 k€ = 45,16 k€

Selon le montage (plutôt imaginé en SAS dans mon cas), sur cette marge théorique il faudrait ensuite payer la flat tax sur les dividendes (30 %) soit un reste de 31,6 k€ soumis à IR, et ce sans même compter d'aléas, taxe foncière etc...

Ai-je le bon raisonnement ? Ca ne me parait pas énorme vu les risques inhérents à ce type d'opération et les FP à mobiliser...

Sauf qu'avant les dividendes il y a l'IS.
Puis aussi tout un tas de charge diverse et varié sur la tenu d'une SAS ( frais bancaire, juridique, EC etc... )

Après, je ne connais pas la fiscalité exact sur ce genre d'activité, mais il me semble que pour la TVA si c'est déclaré en marchand de bien direct qu'il y a quelques garde fou suite à des abus. ( mais à vérifier )

edit : e bien sur, c'est très optimiste de penser qu'avec 200k€ de travaux on fasse grimper autant la valeur du bien

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
Oui aussi

Ce sont des chiffres au doigt mouillé (un pavillon en IDF en Rdc dont on pourrait doubler la surface par ex), mais oui même avec ces chiffres à la louche le gain n'apparaît pas énorme c'est pour ça que je me demande comment l'activité peut être rentable...

 
 
elle est rentable si on est très borderline généralement.
 
D'une, il faut faire soit même ( ou de manière pas très légale ) une grosse partie des travaux pour réduire le cout.
Et d'autre part, magouiller qu'il s'agit de sa RP pour avoir la scandaleuse exonération de PV.
 
Après, dans mon entourage ce qui marche généralement c'est du bien commercial...Le logement c'est vraiment vite casse gueule.

Oui, et invité à l'anniversaire de Marine Le Pen à Saint Cloud.
Il a posté des photos sur son insta, du coup France télévision l'a viré de l'émission d'enchères .  
 
Jeune il a été le secrétaire et amant de Charles Trenet !

Il faut effectivement voir s'il y a des acheteurs @700k dans une zone avec des pavillons à 350k.  
 
Si 350k est l'exception alors ça peut être jackpot, ou si 700k est l'exception et ce sera + compliqué à revendre.
 
Il faut bien étudier le marché local en priorité pour dénicher les bonnes affaires @gros travaux.

le plus rentable ça reste de raser le pavillon et de construire un immeuble

En faisant des opérations rentables.
Donc en revendant le pavillon 1m pas 700k.
Regarde l'exemple récent de valorisation suite à des travaux de grenouille bleue.
J'ai un pote qui fait ça dans la vieille ville à côté de chez moi. Si j'ai bien compris son business, il achète des maisons de ville, les divise 3/4 apparts refaits à neuf et en en revendant 2 il couvre entièrement ses frais (achats +travaux+ frais divers) , donc soit il revend le 3eme (et le 4eme si 4eme) soit il les loue en Airbnb.

 
 
A part que ton exemple est tiré par les cheveux / que tu pousses un peu Mémé dans les orties (et il ne faut pas pousser Mémé).
Oui c'est une activité à marges relativement faibles SAUF à avoir un avantage injuste (du genre tu es dans le bâtiment et tu as déjà ton entreprise ou encore ton frère / ton cousin / ton meilleur pote est maçon et vous vous associez dans le biz de marchand de bien).
 
Et je passe sur les magouilles habituelles d'acheter une "résidence principale" tous les 2-3 ans pour faire la culbute en fraudant les impôts.
Le fisc finira par te défoncer si tu fais ça.

 
J'ai donné la solution page précédente :
 
         
 
 
 
Louer une maison de campagne en RS ça n'existe pas ça comme marché.
 

 
Une seule chambre pour 8 millions
 

 
Plus t'es riche plus on te prête. Après je ne sais pas d'où vient son argent, on a l'impression qu'il a été depuis sa jeunesse dans un certain milieu (homo bobo intello) et en a profité, comment ? Quand tu vois qu'il a été fait chevalier des arts et des lettres à 37 ans alors que c'était un parfait inconnu à l'époque...
 

 
J'ai un cousin qui a fait quelques opérations, en gros après avoir fait de gros travaux chez lui avec une équipe de roumains je crois (mais vraiment faire il mettait la main à l'ouvrage) il a acheté retapé revendu 3 maisons à la suite. La dernière a été dure a revendre vu la conjoncture donc pour l'instant il a arrêté.
 
Je n'ai aucun détail mais je ne pense pas qu'il ait déclaré ça comme tu le décris, plutôt comme un particulier qui achète et revend donc flat tax oui mais pas TVA (voire mise en RP pour éviter la flat tax...). Après si j'apprends un jour qu'il se tape un redressement je ne serais pas totalement surpris non plus
 
Sinon oui tel que tu décris ça n'est pas intéressant, je pense qu'une bonne partie du métier, si fait dans les règles, consiste à acheter au ras des pâquerettes, faire les travaux les moins chers possibles qui apportent la plus grosse PV possible (découpe de grands appartements en plus petits, optimisation du DPE, etc.) et revendre au top. Donc un AI avec de l'argent à investir et qui sait négocier à la baisse
 
Un oncle (le père du cousin d'ailleurs) faisait ça dans les années 80-90 mais il achetait des immeubles entiers (notamment à St Germain en Laye) en sale état pour les refaire et revendre. Il a fait un FIRE vers 40 ans.

La mairie de Paris ?

Ils vont peut-être nous faire un HLM dedans !

Les photos du procès verbal font peur quand même.

Ça sera toujours mieux que d'en faire un quartier général pour une racaille incapable de gérer son oseille et pensant que les règles sanitaires ne s'appliquent pas à lui  

bof, c'est un des plus beaux hôtels particulier de paris.

tu vire la collection de Chalençon et le showroom, c'est a nouveau un lieux exceptionnel : https://palaisvivienne.co/

le rdc et 1er etage sont emcombrés c'est normal, il y a tout son bordel et ses collection d'objets qu'il a enlevé des beaux salons pour pouvoir sous louer

a 8M l'acheteur n'est pas vraiment un pigeon mais fait une énorme affaire non ?

il y a 506m², ça fait 15k du m² pour un des plus beaux hôtels particulier de paris  

Source

T’es lourd.

Il a acheté 4,5 millions et fait un million de travaux, 8 millions est excessif mais on verra.
 
Ne pas oublier que oui le lieu est exceptionnel mais zero extérieur, pour un hôtel particulier c'est pas ouf.