Reprise du message précédent :

 
je t'empeche pas de vivre en seine saint-denis.
 
 
me reponds pas Le Raincy
 
 
 
Pour avoir connu les deux zones , y'a pas photo.... tente le , tu verras tu vas y prendre goût.

 
et y'a du monde pour y habiter sinon les prix ne seraient pas si haut  

 
Je connais les deux et j'en vois les avantages et les désanvatages. Il y a beaucoup d'endroits bien en RP sans pour autant être  "un des coins les plus chics de toute l'idf".

 
Bah
 
Generalement quand on travail sur toulouse en habitant sur paris :
- On vas a orly en voiture, elle dort sur le parking
-  on prend l'avion
- a toulouse on prend une voiture de location.
 
 
 
Bref,  ce n'est pas ça qui remplit le parking de toulouse en semaine !  

 
Je le peux le concevoir, mais quand on a les moyens autant se le permettre

 
 
Toutafay.
 
Et  encore une fois lcompte tenu des paramètres actuels le "crash " est a exclure. Dans le pire des cas on va voir un ralentissement de la hausse voire une chute progressive et trés longue sur 10 ans, aussi longue que la montée.  
 
Les "robiens " qui ne se louent pas vont bien finir par trouver preneurs dans les 6 mois , Montauban Foix  et Albi deviennent des banlieues de Toulouse par exemple... Et la demande sur Toulouse reste énorme et les constructions rares , le système de vases communiquants va automatiquement jouer au bout d'un moment...  
 
Cela dit faut pas se leurrer y'a des opérations immobiliéres qui ne valent pas plus que merde en branche... Toujours faire gaffe à qui on confie son fric.  

 
On ne retrouvera jamais les prix de 1997, c'est sûr, mais celà ne veut pas dire qu'il ne va pas y avoir de baisse de prix, même si c'est un crach larvé (à la manière de la bourse en 2001).
 
Mais ce qui me choque e plus dans ton intervention, c'est cette phrase:

 
 
Car en fait, c'est trè lié. Pourquoi ?
 
Sur le marché de l'immobilier, tu as en gros 3 types d'acheteurs/propriétaires:
- celui qui achète/possède pour habiter
- celui qui achète/possède  pour son loisir
- celui qui achète/possède  pour rentabiliser, notemment en mettant le bien à la location
 
Que se passe t'il si les loyés sont élevés par rapport au prix des logements ? Il y a alors plus d'agents (personne physiques ou morales) qui vont être intéresser par l'investissement immobilier, ce qui fait monter la demande d'achat et donc les prix. Ce phénomène est d'autant plus renforcer que les locataires qui le peuvent vont alors tenter d'acheter pour rembourser des mensualités plus faibles que le loyer
 
Que se passe t'il si les loyés deviennent plus faibles ? Le rendement de l'investissement logement est alors moins bon, les investisseurs préfèrent aller voir ailleur et certains propriétaires peuvent préférer vendre un bien qui ne rapporte pas pour investir ailleur eux aussi: l'offre en logement augmente à la vente, les prix de vente baissent.
 
Concusion: les prix d'achat et de location sont au moins en partie lié.

 
je pense plutôt à un crach larvé, la recherche du plus gros gain (comme je l'ai expliqué ici:http://forum.hardware.fr/hardwarefr/Discussions/A-quand-krach-immobilier-paris-RP-sujet-35843-195.htm#t8185796 ) fait que les acteurs, à leur échelle ne se comporte pas de manière à sauvegarder l'intérêt du groupe, mais plutôt le leur en premier. En gros, je pancherai sur une baisse de 30% sur une période de 3 ans après une stagnation de 1,5ans, la période de stagnation ayant déjà débutée.
 
Ensuite, je te serais gré d'expliquer un peu mieux "compte tenu des paramètres actuels", c'est un terme qui ressemble plus à de la mystification qu'à de l'argumentation si tu ne cite pas le contenu de tes paramêtre.
 
mes paramètres:
- les loyers sont à a limites sup de ce que es ménages peuvent payer, engros, s'ils augmentent, certains biens ne trouveront pas preneur
- le nombre de transactions a déjà commencer à baisser selon les notaires (cf mon poste d'hier)
- rare sont les anglais qui vont habiter un banal pavillon de banlieue parisienne tout en continuant à travailler à Londre
 
Ton raisonnement:

est typique des périodes d'avant crise et du propriétaire qui préfère ne pas voir l'atterissage arriver et risquer un crach qui pourait être éviter. Si des logements ne trouvent pas preneur en 6 mois, c'est que le prix est trop éllevé, et s'il trouve preneur au bout de ces 6 mois, c'est que le propriétaire à baisser le prix (comme pour l'appart à côté de chez mon frère).
 
 

 
Justement non    
 
Avant de dire que les prix de l'immobilier sont trop élevés en France par rapport aux revenus des ménages il faut se demander pourquoi :  
 
Paramètres actuels :  
 
- De moins en moins de terrains disponibles pour construire , de plus en plus de mauvaise volonté des municipalités et des pouvoirs publics pour autoriser les constructions, un code de l'urbanisme totalement délirant, et une centralisation unique en Europe. ( 7 villes de plus de 250 000 habitants en France contre 12 en Italie, 13 en Allemagne, 15 en Espagne et autant en GB.) qui pousse à une concentration de la population. Ajouter à cela l'équipement en lignes ferroviaires et aeriennes globalement pauvre par rapport à nos voisins européens.  
 
- De plus en plus de demande ( si certaines villes voient leur population décroitre comme paris de 0.5 % par an comme Paris d'autres comme Montpellier et Toulouse voient une croissance supérieure à 2.5 % par an ) , une mobilité accrue des ménages , et un désir d'économiser et d'épargner , qui pousse de plus en plus de jeunes actifs à vouloir devenir propriétaires.  
 
 
- Des taux d'interêt globalement faibles et du coté des banques un rapprochement croissant des pratique anglo saxonnes , la banalisation du prêt sur 25 ans et des rentes viagères. Les prêts remboursables en rentes sur plusieurs générations comme en GB ne sont pas loin.  
 
 
Et il s'agit la de phénomènes structurels , de mutations de la société Française et non de phénomènes conjoncturels. Ca n'est pas prêt de s'inverser. C'est pourquoi un crash brutal est rigoureusement impossible. Encore une fois la durée de baisse des prix immobiliers étant proportionnelle à la montée, si jamais crash il y'a, il durera prés de 10 ans avec des baisses annuelles de prix quasi imperceptibles, sans jamais évidemment retrouver les prix de 1996... Ceux qui auront attendu pour acheter en seront pour leurs frais.  
 
Quant à mon raisonnement sur les "De Robien qui finiront bien par se louer " il se tient encore mieux étant donné que si l'on peut se passer d'acheter , en revanche il est difficile de se passer d'un logement et d'habiter chez ses parents aprés 30 ans en couple ... Et il faut bien louer ! Or les prix des loyers , s'ils suivent effectivement en gros les prix à l'achat, ont des variations LARGEMENT moindres... Et tout le monde ne peut pas attendre deux ou trois ans pour louer.    
 
Je vois tous les jours dans mon métier que les Francais acceptent de plus en plus d'habiter loin des grandes villes et comme je l'ai expliqué , les "Banlieues" sont maintenant sitées jusqu'a 100 km des grandes agglomérations... C'est pourquoi des appartements MEME  construits en surnombre dans des villes surconstruites comme Carcassonne, Montauban , Albi ... se loueront peut être moins vite que d'autres Robien en banlieue de Tours ou de Montpellier mais se loueront tout de même sans coup férir .  

 
Les minucipaités sont souvent les première à vouloir faire construire, toutes celle que j'ai connu allaient dans ce sens
 

 
Ce qui aténue du coup la remarque que tu a fait sur le point précédent: la concentration diminue. La mobilité acru ne joue pas tant que ça: un ménage qui bouge, c'est une demande ET une offre de logement en plus, l'impact final est assez limité. Un jeune actif qui devient propriétaire, c'est une location en moins. Au final, ton jeune actif occupe toujours un logement, pas deux. comme je l'ai dit, les prix locatif et d'achat des logement sont liés malgrès tout.  
 

 
ces taux commencent à remonter, ensuite, le système immobilier britanique est trop différent pour être comparé au notre. la plupart des terrains appartiennent encore à la nobless ou à l'Etat, le fait de posséder entièrement son bien etst un privilège rare. Là encore, tu  joue au commercial qui prend un exemple pour le moins décalé pour pouser à la fuite en avant.
 

 
C'est aussi ce que l'on disait de la bourse en 2000. Mais les faits sont là: le logement, c'est comme pour le reste, c'est l'offre et la demande. Le phénomène structurel, c'est le célibat et la stagnation du nombre de ogements. Ce sont des transitions maintenant terminée: le nombre de mise en chantier à augmenté en 2005 et le nombre de célibataire ne dépassera pas la popuation globale
 

 
Si le logement est hors de tes moyens, tu es bien obliger d'attendre ou de  t'éloigné encore plus du centre, mais le logement près du centre, pas assez beau pour les étrangers fortunés, mais proposé à un prix d'or ne trouvera pas preneur. La capacité de finance des ménages n'est pas une ressource illimitée. Pour le moment, l'acroissement des aides ont fait que le marché s'est comportéé ainsi, mais cen'est qu'un surcis.  
 

 
La france n'est pas un pays d'Afrique, la population n'augmente pas non plus à vitesse grand V. Tu es en province, le prix des locations n'est peut-être pas encore au point où tout les locataire ou presque doit payer 1/3 de leur salaire voir plus pour se loger. C'est le cas en région parisienne, et dans ce cas, une augmentation sup des coût a alors un effet: rendre son bien inaccessible à la clientèle. Idem pour les acaht, où même en allant à 25 ans, voir 30 ans, c'est parfois limite. Bref, ici le système est au limites de ce que la demande peut payer. Et le nombre de mise en chantier a augmenté tandi que le nombre de transaction à diminuer. N'oublie pas, l'offre et la demande ...
 
Et puis, si au début un proprio peut attendre 6 mois, certains seront ils pret à tenir 9 mois, 1 an ?
 
 
 
 

 
Vouloir ca n'est pas faire , il ne suffit pas de déclarations d'intentions , de consultations, de plan quinquénal ... L'offre reste dramatiquement largement inférieur à la demande. Et les tracasseries administratives Francaises sont devenues légendaires. Je n'invente rien crois moi, je vis ca tous les jours...  
 

 
Absolument, il occupe bien un logement mais il en change plus souvent qu'il y'a 20 ans n'est ce pas ? On change plus souvent de poste au cours de sa vie qu'il y'a 20 ou 30 ans, et donc également de lieu de travail. Donc de logement.  Il faut bien loger toutes ces personnes ...    
 
La concentration quant à elle diminue mais c'est trés trés loin de nos voisins européens, la dessus nous avons encore énormément de progrés à faire, y compris au niveau des mentalités. Ca ne se fera pas en 5 ou 10 ans ...  
 

 
 
Si tu veux ... ca se discute ...  Ok , mon argument est non reçevable    
 

 
Je ne dis pas non plus que la situation de hausse des prix va durer encore 20 ans    Simplement que le crash brutal est à exclure, ce qui est différent.
 
 
 

 
Oui .  En fait les appartements dans les quartiers historiques c'est un marché à part, SURTOUT à Paris.  
 

 
Le nombre de mises en chantier augmente, la demande aussi, et les transactions sur une année augmentent , ne diminuent que de façons micro conjoncturelle d'un mois sur l'autre, ce qui est entièrement normal... Même en période de forte hausse des prix.  
 
Qu'on le veuille ou pas , les prix de l'immobilier Francais tendent désormais à s'aligner sur les prix des grandes métropoles Européennes, c'était inévitable. Cela veut dire que les banques vont être contraintes à favoriser et faciliter l'endettement des ménages , et à allonger les durées de prêts au point d'aller jusqu'aux rentes viagères et aux prêts inter générationnels ... A moins que la tendance de l'offre et de la demande ne change brutalement, mais les conditions de 1991 ne sont pas vraiment réunies...
 
 
 
EDIT : désolé pour l'erreur de nom dans les quotes  

 
Les ménages peuvent aussi refuser de s'endetter sur trois générations pour une cage à lapins dans une banlieue pourrie. Et là, c'est DTC les haussiers.

 
Surtout qu'en France, ce n'est pas légallement possible me semble t'il. Le Royaume Uni a un système ou on est rarement proprio à 100%, on paye une concession sur un terrain, concession qui se retransmet de génération en génération sur demande.
 
A ce niveau, j'en connais qui  restent chez leur parent en réaménageant un peu la maison familliale

 
Pour le moment, mais comme les prix sont (par ici) à la limite de solvabilité de la demande, une augmentation des prix ne peut que diminuer la demande (car si pas de moyen, tu est obliger de rester là où tu es, même si c'est pas ton désire)
 
 

 
en quoi celà fait augmenter la demande ? Celà fait plus de business pour toi, mais sur l'equilibre offre/demande, l'impact est réduit  
 

 
Si on compare, le niveau des prix de la métropole Paris n'est plus très loin des grandes villes allemandes me semble t'il. Pour le Royaume Unis, ce n'est pas comparable, ils ont augmenté en même temps que Paris, le diférentiel est intact.  
 
Les banques ne peuvent pas trop favoriser l'endettement audelà d'un certain cap. En cas de surendettement, elles peuvent l'avoir dans l'os. Ensuite, le nombre de transaction à diminuer. Celà veut dire que la demande n'arrive plus à aligner les moyens et donc que la demande ayant la possibilité d'acheter a diminué, même si la demande globale reste forte.

 
Wé        
 

 
 
Effectivement avec l'allemagne c'est kif kif.  
Au RU le marché de l'immobilier n'est pas aussi prévisible qu'en France ...  
 

 
Trop jouer la sécurité peut aussi être dangereux en affaires. Les Américains l'ont bien compris.  

Ah oui, au fait :

 
 
On se calme, keep cool, il s'agit d'une estimation trés trés rapide placée la d'ailleurs sans raison aucune, rien de plus... Cela dit on trouve du 8500 € / m² sur l'ile de la cité , si si si ...  
 

 
 
tu n'as pas tord mais..., tu es trop logique rationnel toussa  
 
 
Exemple : http://www.explorimmo.com/Detail.s [...] A_INDICE=1
 
 
j'en donne pas plus de 90k€ de son truc au 1er sur st-ouen . Alors  680€ de loyer
je payais la même chose sur issy les moulineaux avec 5 m² de plus et 30 € de moins
 
Y'a un délire totalement collectif , ça part dans tous les sens et il ne faut plus reflechir avec logique. Tu es trop vulcain , pense en klingon.

Contrairement à vous tous, je pense que les prix ne sont pas survalués mais que ce sont nos salaires qui ne sont pas assez élevés.

 
vu qu'on dit que les prix sont surevalués par rapport aux salaires...

c'est sur que qd tu vois ce que tu coutes à ton employeur, et ce que tu touches réellement, on peut se poser des questions. Ailleurs, dans les pays civilisés (USA, UK, Suisse, Allemagne, Japon, ...etc) les salaires sont 2 à 3 fois plus élevés.

Mon point de vue a une importance par rapport à celui là vis à vis des étrangers.
 
Si nos prix ne sont pas surévalués mais que nos salaires sont trop bas, cela signifie que les prix seront faibles pour un étranger.

bah... qu'est ce qu'un etranger irait foutre en france? a part pour s'acheter une maison de vacances
faut arreter avec le mythe des etrangers... je peux m'acheter un immeuble entier en bulgarie mais je le fais pas

Investissement. Perso j'ai acheté deux immeubles à Bucarest il y a cinq ans, et je les ai revendu à la découpe cette année avec une une plus value globale de +6000%

Je parle pas du mythe de l'étranger, rien à foutre.
 
Je dis juste que les salaires bas sont peut-être l'explication du fait que Paris n'est pas la capitale la plus chère d'Europe alors que les prix parisiens sont inabordables pour un Français.
 
Toujours pareil sur ce forum, on me fait dire ce que je ne dis pas.

 
 
Sinon tu as le triple en ouzbekistan et en prime tu deviens le chef du village    
 
 
( droit de cuissage toussa ...)
 
 

typiquement la bonne opportunité sur laquelle il fallait se jeter avec un minimum de jugeotte

Pour en revenir aux étrangers, il faut bien comprendre, que ces derniers voient la France et son marché immo., comme nous nous voyons la Roumanie, la Pologne, la Tchéquie, le Maroc ...etc cad des biens pas chers par rapport à leurs revenus.

et que dire des anglais qui trouvent en France un marché immobilier 3 à 5 fois moins cher que dans leur perfide Albion ?

tu ne dois jamais avoir investi grand chose pour avoir ce raisonnement
tu peux pas acheter un appart en france pour le revendre à londres, c'est ridicule de comparer le prix des biens entre les pays
un investissement se fait dans l'optique de le revendre plus cher et/ou dans pour avoir une source de revenus regulier et si possible croissant
qu'avec une somme de XXX k€ on puisse acheter un immeuble entier en moldavie, ou une chambre de bonne à paris, l'investisseur s'en bas les couilles, du moment que son investissement a un rendement de n% ou qu'il attende une plus value de Y%
si l'immobilier a bien boosté dans les pays de l'est c'est que les investisseurs ont prevu une hausse du niveau de vie et des revenus dans ces pays, ce qui n'est pas le cas en france...

C'est faux ça, ça va d'ailleurs à l'encontre de ton analyse juste au dessus.
 
Si l'immobilier a augmenté dans les pays de l'Est c'est que les investisseurs ont prévu une hausse du ... prix de l'immobilier dans ces pays. Rien à voir avec le niveau de vie et les revenus, tu l'as dit toi même : ils s'en battent les couilles.

En cas d'augmentation des prix de l'immo, pour que le pouvoir d'achat immobilier soit conservé il faut:
- soit des conditions de crédit plus avantageuses (taux bas et crédits longs)
- soit une augmentation des revenus. Donc a priori, une augmentation du niveau de vie.
 
Ca sert à rien d'investir dans des maisons croates si tu penses que dans 10 ans, elles vaudront 10 fois plus chères, mais que le salaire moyen lui, n'aura pas augmenté.

 
+1000 ca s'appelle de la spéculation

tu n'as pas compris mon post, il n'y a rien de contradictoire : je le repete, ce qui interesse un investisseur ce n'est pas la valeur absolue d'un bien mais la variation de cette valeur.
 
evidemment qu'ils ont acheté en prevision d'un hause du prix de l'immobilier; t'en connais qui achete en prevision d'une baisse?
 
mais elle viendrait d'ou cette hausse? peut etre de la croissance eco du pays, de la hausse du niveau de vie et des revenus

sans blague
et la speculation elle est due à quoi? faudrait penser a voir plus loin que le bout de son nez

lol ?
 
et comment tu fais si tu veux femme et enfants ? dans un 25 m² ?    

 
 
"Chérie, j'ai rétréci les gosses !!! "    
 

La spéculation est simplement dûe à ce que les spéculateurs tiennent pour vrai, à absolument rien d'autre.
 
Après pour se faire leur opinion, il y a tout un tas de canaux d'information.
 
Ce qu'on tente d'expliquer, c'est que ce dont on parle ici a tout d'une jolie prophétie autoréalisatrice.

euh non ce que vous tentiez d'expliquer c'est que le niveau des prix en france attirait les investisseurs etrangers ce qui est une aberration totale
sur le coup des prophétie autorealisatrice la on peut effectivement en discuter

 
c'est parfait , apres la chambre, le salon, et la cuisine dans la même pièce, on peut faire la salle de bain, les chiottes et la chambre des gamins dans la même.
 
ça rapproche beaucoup la hausse de l'immo, puis on apprends à vivre organisé  

 
 
Voila ! un peu de convivialité quand même !  
 
Il est temps de redonner son 1er sens au mot cité.