Reprise du message précédent :
Alors mon pote est gérant de société (et salarié de sa boîte), il a plusieurs studios de photo qui marchent bien, donc il a l'habitude de gérer les bilans comptables & co.
Par contre, je pense que personne ne l'a prévenu qu'il ne serait pas exonéré d'impôt sur les plus-values.
 
Par ailleurs, on parle d'un bien à 300-400k€ donc je ne suis pas sûr qu'une SCI soit conseillée dans tous les cas pour une si "petite" somme qui devrait déjà être facilement exonérée lors d'une éventuelle succession.

Bah clairement si c'est la RP et qu'en plus c'est juste pour 300/400k€, la SCI n'a aucun intérêt selon moi.

De ce que j'en comprends c'est pas mal pour une belle RS à vocation de maison de famille multigénérationnelle.
 
Quand je dis à mes parents de démembrer leur RS sur la côte pour optimiser ils ne veulent pas car "on peut vouloir vendre et acheter autre chose" à 70 et 75 ans Donc bon c'est aussi un état d'esprit.

La SCI est intéressante parce qu'elle permet de profiter de l'abattement lors des donations (100K€ tous les 15 ans), en effet cela permet de découper le bien en parts de max 100K€.

 
Mmm, je ne prétends pas être expert complet à ce sujet toutefois le fait qu'il soit gérant de societé devrait permettre de loger la SCI dans son dispositif existant, potentiellement de déclarer partie de sa RP comme local professionnel, financer le bien de façon croisée, etc... il y a quand même quelques montages intéressants dans son cas de figure je suppose mais effectivement les sommes en jeu ne méritent probablement pas tant de gymnastique intellectuelle que ça.  
L'enjeu est aussi de savoir si c'est une RP qu'il va potentiellement vendre pour acheter plus grand dans 5 ans ou qu'il gardera comme bien locatif de toute façon. Tout cela se discute avec comptable/avocat, pas avec sa banquière de toute façon.
 

 
Il y a toujours des gens qui voient aussi leur RS comme poire pour la soif en cas de gros besoins financiers en fin de vie. La peur de voir ses enfants les délaisser ou ne pas les aider est forte chez beaucoup. Cela ralentit pas mal les donations/demembrements.

 
Bah ca ne change pas grand chose que ca soit en SCI ou non...
 

 
 
Tu peux parfaitement domicilier les activités dans un logement hors SCI ( et il faut mieux passer par l'indemnité que la sous location )
 
Clairement, la banque n'est pas le bon interlocuteur pour ce genre de montage...EC/avocat c'est le strict minimum.

 
J'aimerais des précisions là-dessus.
 
Avec la SCI, c'est ultra simple : tu donnes des parts et basta.
 
Sans SCI, c'est indivision à gogo avec publicité foncière sur la totalité de la valeur du bien si je ne m'abuse.
Donc pour un bien très cher, ça me semble à première vue plutôt couteux non ?

 
 
Alors oui avec une SCI c'est beaucoup plus simple et certainement un peu moins couteux dans la procédure.
Sauf que pour une action que tu peux faire tous les 15 ans, il faut intégrer le cout de gestion d'une SCI sur la même période et voir si le gain est réellement pertinent.  
 
J'ai eut un cas un peu similaire sur de l'échange de part de société...Le cout de l'avocat était largement absorbé par l'économie fiscale de changer d'une SARL en SAS.

 
+1.

 
Pour une SCI, il y a aucune raison d'ouvrir un compte bancaire par associé.

 
Il faudrait donc monter une société, pour cela il faut passer par un professionnel,  avocat ou un notaire éventuellement.
Chaque année faire le bilan et publier le bilan.
 
Comme il t'a été dit, cela dépend de beaucoup de paramètre.
 
Elle t'a dit la raison ?  si c'est pour faire hériter son enfant et éventuellement les 5 autres enfants qui vont naitre dans le futur ?
Tous les 15 ans tu transmets 100 000€ de part de la SCI à ton(tes) enfant(s) jusqu'à ce que tu n'ai plus aucune part.
Il ne faut pas oublier de mettre dans les statuts que tu gardes l'usufruit, sinon ton(tes) pourrait (aient) te mettre dehors.
 
 

 
Il a donc un expert comptable, auquel il peut aborder le sujet puis prendre rendez vous avec un notaire.
 
Non il garde l'exonération de la plus value en cas de vente de la résidence principale étant donné que la détention en SCI répond à une gestion de patrimoine familiale en revanche il ne faut pas que ce soit fait pour échapper à l'impôt.  La frontière n'est pas loin.
 
L'inconvénient d'une SCI, le conjoint survivant perd l'abattement sur sa part hérité.
Au fil des périodes de 15 ans, l'enfant (les enfants) ont la majorité des parts de la société, il ne faut pas oublier d'avoir prévu dans les statuts que le conjoint survivant ai l'usufruit à vie.

Avant négociation oui

 
et il y a d'autres avantages de type honoraires a priori payés par le preneur
 
on fait ce qu'on veut en gros, on peut expulser sans pb a priori si le loyer n'est plus payé, etc.
 
A biarritz le profil des locataires était bancal, je ne les aurais jamais accepté en loi alur, mais ils ont une société, ils ont pris avec ça, m'ont payé les 12 mois de loyer d'un coup (+ 2 mois de caution, mais si on veut on peut très bien demander 10 mois, c'est contractuel quoi)
 
du coup la grosse diff c'est l'offre et la demande
 
a Paris tu mets en loi alur en respectant l'encadrement t'as genre 30 dossiers corrects en 1 heure, même ac un appart pas refait.
Tu mets en bail société, si t'as un appart bien, ça peut mettre 1 semaine pour trouver qqun. Si ton appart est moyen tu trouveras personne.
Et en province, j'imagine que c'est bcp plus compliqué, évidemment.
 
Ca reste un micromarché, sauf à Paris IM (+ Neuilly j'imagine).
 
nb: le 16e est très bien pour ça, et c'était ma stratégie quand jai mis en location. Prix au m2 à l'achat à l'époque plus bas que ds le 15e nord et que ds 5-6-7 évidemment, mais bcp de demandes de sociétés, d'expats, etc. et donc plutôt un bon rendement, sans emmerdes.

Merci c'est on ne peut plus clair
12 mois de payé d'un coup, c'est sécurisant

 
Ouais le bel désolé c'est ma faute j'aurais du me relire avec plus d'attention
 
Du coup ouais si je donnes pas les bonnes info, je peux pas avoir les bonnes reponses    
 
Donc oui l'idée étant d'acheter la place sous terrain en sus de la mienne a Villiers le bel  

La situation actuelle est quand même bien merdique pour les primo-accédants, si j'essaie par exemple d'avoir une référence dans le neuf à Suresnes, on était sur de l'achat en moyenne à 8737 EUR le m2 sur des 3p/4p de 65-80m2 en 2020 dans le quartier Gambetta-Carnot.
Un programme similaire aujourd'hui, quasiment à côté, me donne du 8335 EUR le m2 sur l'un des appartements potentiellement intéressants, soit une misérable baisse d'environ -4.5%.
 
Il faudrait une baisse du marché de -25% aux taux actuels et -20% si on repasse à 3.5% en 2024 pour à peine revenir à la situation d'avant remontée des taux.
 
Assez déprimé en ce moment pour être honnête    
 
J'en profite pour poser une petite question, certains ici ont déjà étudié l'emprunt à taux variable avec leur banque ?
Partir sur de l'€ster + marge avec une clause de fixation d'ici quelques années ?

 
Tu veux essayer de profiter de la baisse de taux anticipée et verrouiller le taux quand tu l'anticipes être au plus bas/raisonnablement bas ?  
 
Ca me parait un peu risqué, surtout vs le fixe que tu renégocies dès que tu estimes que cela est intéressant

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Y'a assez peu de foncier dispo, plus coûts de construction... mais ouais rien ne se vend je pense.
Ca ne baissera pas vraiment, les programmes vont juste pas se faire.

Perso ça me va bien (en T4 )
On y est bien

 
Ah bah je préfèrerais vivre dans le sud au bord de la mer, mais un peu plus difficile d'y trouver du taff qu'à La Défense    
 
Si tu penses quand même à la région parisienne, Suresnes c'est très bien pour de la proche couronne dans le 92    
 

 
Lors d'une renégociation d'un taux fixe, tu profites réellement à 100% des nouvelles conditions de marché ? i.e. tous les frais sous-jacents de renégociation/rachat sont négligeables ?

 
Oui c’est bcp plus dense Villiers et rues étroites. Et ambiance plus sympa y’a du commerce du monde dans les rues  
Alors que goussainville si t’as jamais été c’est pavillons et ville nouvelle donc la place de la voiture est déjà bien présente. Et c’est moooort.

 
Non, en général on dit qu'il faut au moins 1% de gain pour que ça commence a être suffisamment rentable.
Personnellement j'avais fait un rachat de 1,62 à 0,XXX (me souviens plus exactement) et j'étais gagnant de quelques milliers ou dizaines de milliers d'euros mais le gain était concentré à la fin du prêt donc le rachat n'avait du sens que si je prevoyais de garder longtemps mon bien (pratiquement jusqu'au bout de mon prêt).

 
Tout comme pour un achat il n'y a pas d'obligation de domicilier les revenus dans la banque.
Mais entre la théorie et la pratique des banques il y a un monde

 
Je ne comprends pas bien ton analyse. Quand tu parles de -25% aux taux actuels c'est si et seulement si tu empruntes 100% de la valeur du bien.  
L'apport moyen est de 35% a priori, probablement encore davantage en RP : https://www.capital.fr/immobilier/i [...] rd-1472581
 
Donc l'effet taux n'est plus que sur une assiette de 50-65%, ce qui justifie une baisse plutôt de l'ordre de 15% HORS inflation.
Par ailleurs depuis 2020 il y a eu environ 10% d'inflation et tu retrouves tes -5%.
 
Bref, pas choqué d'une baisse de l'ordre de 5-10% en valeur absolue, net d'inflation c'est déja sévère, quasiment 15-20% en 3 ans.
On a juste plus l'habitude de prendre en compte l'inflation car elle a été quasi nulle 10+ années avant ces deux dernières.

 
Depuis 7-8 mois, ça s'est tassé, remarquez:
https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001763852

 
Oui. Mais sur le créneau 21/22, la baisse conjuguée à l'inflation rend l'inflation en euros inflatés encore plus violente, c'est tout ce que j'écris.

Faudrait surtout comparer avec les revenus plutôt non ?

 
Je ne vois pas vraiment pourquoi, encore une fois, les achats sont réalisés avec 65% d'emprunt "seulement" donc l'impact des revenus n'est pas direct mais partiel seulement sur la capacité d'achat.

35% d'apports ça me semble clairement élevé et moyenne faussée sans doute par des achats cash:
 


https://www.mysweetimmo.com/2023/02 [...] personnel/
 
Même si je ne suis pas sûr de la sources des chiffres, on voit que la moyenne d'apport est très éloignée de la médiane.
 
Après je raisonne plus en budget d’où le lien que je préfère avec les revenus, plutôt qu'en poids relatif par rapport au reste de notre économie, souvent sans lien avec l'immo.

Je pense que ce que veut dire H2N3, c'est qu'il vaudrait mieux parler de la hausse des revenus disponibles des ménages que de l'inflation, car les deux ne sont pas forcément égaux et l'inflation peut être supérieure. Ce sont les revenus avant impôt qui déterminent la capacité de remboursement maximale des ménages. Ils dépendent aussi de l'évolution du taux de chômage, mais de ce côté-ci c'est relativement stable sur 2 ans glissants.

Pour ce qui est de l'apport, il est souvent constitué à partir de la revente d'un bien immobilier qui a perdu de la valeur avec la baisse du marché, donc cela joue aussi à la marge sur l'apport.

La hausse des taux correspond actuellement à 30 % de baisse de capacité d'emprunt par rapport à fin 2021 à revenus égaux.

Par contre, oui, les ménages ont beaucoup d'épargne et la bourse est au plus haut donc oui cela modère beaucoup la baisse de capacité de financement des ménages.

Pour ce qui est de Paris et de la petite couronne, je me demande dans quelle mesure la vague de départs à grande distance permise par l'essor du télétravail a pu y affecter les revenus moyens des potentiels ménages acheteurs. Je ne pense pas que ce soit quantité négligeable. Dans mon quartier on approche de 14 % de baisse des prix en 3 ans.

 
 
Comme l'a souligné Maître Lookoom, il faut réfléchir en parité de pouvoir d'achat.
 
En PPA l'€ a perdu au moins 10% de sa valeur en 3 ans avec l'inflation.
 
Dans ton exemple les 8300€ de fin 2023 ont la même valeur réelle que 7500 balles de 2020, voire moins.
 
ça veut dire qu'une grosse partie de la baisse attendue est déjà effective sur Suresnes.
 
Il ne faut donc pas espérer que ça baisse beaucoup + en 2024.
Surtout sur Suresnes où la proximité en transports en communs avec la Défense et même Paris stimule toujours la demande.
 
Enfin bref : n'attend pas une hypothétique baisse qui ne viendra probablement pas, si le type de bien que tu vises est un peu au dessus de tes moyens, ton seul levier va être d'augmenter tes revenus  

 
Dans ce cas quels revenus regarder ? Le top 50% des revenus car la France n'a que 50% de proprietaires ?
Par exemple la hausse des salaires des cadres sur 20 ans est quasiment du double de l'inflation. La hausse de l'immo sur la période défalquée de la hausse des salaires des cadres serait tout d'un coup beaucoup moins impressionnante, crois moi.
 
Et ne pas oublier qu'il n'y a pas que les salariés qui achètent : les artisans, commerçants, professions liberales, medecins, etc... achètent bien souvent via des societés, avec de gros apports car utilisant le cash piegé dans leur holding de tête... ce sont des réalités bien différentes.
 
Discussion avec l'un de mes notaires de reference en ce début d'année afin de se souhaiter nos bons voeux ; situé dans le 2ème à Lyon, me confirme que le marché a pas mal repris en novembre/décembre, tiré majoritairement par les marchands de biens et les professions liberales/entrepreneurs qui font des affaires et reviennent à l'achat.

 
Oui ou simplement de ne pas être une charge. Et même si tout va bien dans la famille ce serait un peu bête d'avoir transmis un max et ensuite que les enfants doivent payer l'EHPAD ou autre...

 
Je pense que cette part élevée vient des secundo accédants et plus, qui récupèrent de l'argent d'une vente immobilière.
 
L'apport du secundo accédant provient du crédit du primo accédant qui lui a acheté son bien, le calcul de LookooM est trop simpliste pour refléter la réalité.

35% d'apport

Dans le détail, cela se traduit par une baisse de la population dans chacun des arrondissements, à l'exception des 2e et 4e où vivent désormais respectivement 21 119 (+1,55 %) et 28 324 (+4,34 %) habitants. Ils restent toutefois les quartiers les moins peuplés de la capitale, derrière le 1er arrondissement et ses 15 919 âmes.  
 
 
À l'inverse, l'ensemble des 18 arrondissements restants se vident peu à peu de ses habitants. C'est dans le très chic 7e arrondissement que la baisse est la plus spectaculaire. En six ans, ce quartier a perdu plus de 6 000 habitants (-11,43 %). D'autres diminutions importantes sont enregistrées dans le 10e arrondissement (-8,96 %) et le 3ème arrondissement (-6,44 %). Le 15e arrondissement reste le plus peuplé avec 227 746 résidents (-3,08 %) au 1er janvier 2021.
 
https://actu.fr/ile-de-france/paris [...] 09369.html

Tiens pas mal cette fonctionnalité du site pré-cité : https://www.mysweetimmo.com/service [...] -mon-bien/
 
ça sort les données DVF autour de l'adresse (les dernières ventes).
 
ça sort les biens en vente autour et on peut filtrer.
 
On met les caractéristiques du bien (dans mon cas la maison que je convoite, pas mon bien) et ça sort une fourchette.
 
à aucun moment ça ne demande d'email ou de numéro de téléphone ou de créer un compte.

 
Et comment ont fait les Primo-accédants il y a 15 ans ou 10 ans en arrière ?
Les dernières années où le taux de crédit était inférieur à l'inflation c'était une anomalie, un bulle. La bulle a éclaté on est revenu sur une situation normale.
 
en ce qui concerne la baisse de l'immobilier ce n'est pas le cas partout il y a plein d'endroit où les prix ont continué à augmenter ou au pire à stagner, par exemple Nantes, le sud etc..

J'ai pris la conversation en route et globalement je suis d'accord avec ton propos pour nuancer la baisse de prix que souhaitait voir phantom62 sur le marché de Suresnes. Une hypothèse de -20 % par rapport à ~mi-2020 avec des taux sur 25 ans à 3,5 % c'est bien trop, sachant qu'avec le temps les hausses de revenus des ménages acheteurs compensent partiellement la hausse des taux.

Ceci dit, oui la hausse des prix est moins forte quand on les regarde corrigés de l'inflation, mais en regardant les prix immobiliers sous l'angle de la capacité de financement uniquement (apport + emprunt), si on s'intéresse à l'évolution rapportée aux revenus sur 3 ans cela reste trop fort aujourd'hui pour les ménages, c'est pour cela que les prêts immobiliers hors renégociations sont actuellement au plus bas depuis 2015 en valeur (d'après le reporting sur le crédit à l'habitat auprès de la Banque de France) et à un volume le plus bas jamais observé depuis 2013 d'après l'Observatoire Crédit Logement.

La correction est encore en cours et se terminera quand la demande aura retrouvé un niveau adéquat pour stabiliser le stock de biens à vendre, qui est en très forte augmentation. Sur 20 ans les revenus ont bien sûr augmenté bien plus vite que l'inflation, mais sur 3 ans ce n'est pas le cas, et les salaires des cadres ont même augmenté moins vite que les bas salaires qui ont bénéficié des hausses du SMIC.

Je ne peux pas parler pour les artisans et professions libérales, par contre je pense que cela reste une petite minorité dans les marchés "normaux" comme celui de Suresnes dont vous parliez.

Je crois à une baisse de prix en 2024 sur quasiment tous les marchés, mais modeste en valeur absolue (-5 à -10 %).

Pour ce qui est de l'apport, il a bondi à 35 % d'après l'article de Capital mais cela se fait aussi dans le cadre d'un marché dysfonctionnel où la demande est au plus bas car les ménages sans apport sont exclus par les prix trop élevés. Cela ne peut pas durer, l'apport va forcément redescendre en proportion pendant que les taux et les prix baissent un petit peu, sinon le nombre de biens sur le marché continuerait à croître sans se vendre. Je ne pense pas que la baisse de 25 à 30 % de capacité d'emprunt ne s'applique que sur 65 % du coût de l'acquisition, mais plutôt sur environ 75 % pour un profil moyen, pour inclure les profils actuellement exclus du marché par les prix trop hauts.