Mais bon oui, on peut prendre le pari que :

1/ A fin 2024, la baisse immobilière à Paris par rapport à aujourd'hui sera égale ou inférieure à 10%

2/ Excluant 1/, si la baisse est supérieure à 25%, que les banques ne preteront presque plus, à moins d'apports de l'ordre de 50%.

El famoso dire d'expert    
 
Personnellement, en cas de tx sans risque à 3.5% en 2024/2025, je prévois une baisse d'à minima 25% (plutôt 30-35) à Paris.
 
On fait un pari ?  

 
Tu raisonnes uniquement de ton point de vue, sur des biens premium, haut de gamme pour une clientèle aisée représentant peu de personnes en pourcentage, c'est limite même un autre marché.
 
Sur le marche standard, qui vends par plaisir sans contrainte ? C'est quoi grand max 20% du marché ? (curieux si quelqu'un a des chiffres fiables)
Je ne suis pas sûr que ceux qui vendent actuellement peuvent reporter leur vente

A la limite que le neuf monte structurellement je peux l'accepter.
 
Par contre qu'un appartement neuf des années 70 soit aujourd'hui X fois plus cher alors qu'il a connu 50 ans d'usure et est complètement dépassé, ça, ça me...dépasse.
 
Si on s'arrachait aujourd'hui les vieilles Renault 19 ou Peugeot 405 de base à 4 fois leur prix de vente neuf d'époque alors qu'elles ont fait 300 000 km entre temps, on se dirait qu'on marche sur la tête. Là non, tout le monde ça parfaitement normal, pire, on fait tout pour que cette situation perdure.

2/ Excluant 1/, si la baisse est supérieure à 25%, que les banques ne preteront presque plus, à moins d'apports de l'ordre de 50%.

Je comprends pas pourquoi ?
Le rôle premier d'une banque c'est de prêter de l'argent, quel rapport avec le marché immobilier ? Peur de plus se faire rembourser ?

A la limite que le neuf monte structurellement je peux l'accepter.
 
Par contre qu'un appartement neuf des années 70 soit aujourd'hui X fois plus cher alors qu'il a connu 50 ans d'usure et est complètement dépassé, ça, ça me...dépasse.
 
Si on s'arrachait aujourd'hui les vieilles Renault 19 ou Peugeot 405 de base à 4 fois leur prix de vente neuf d'époque alors qu'elles ont fait 300 000 km entre temps, on se dirait qu'on marche sur la tête. Là non, tout le monde ça parfaitement normal, pire, on fait tout pour que cette situation perdure.

 
Je parie non1 et non2.
 
Si tu perds, tu viens danser en jupe sur la place de la contrescarpe.

Pour les biens sous hypothèque, oui.
 
Mais la très très grande majorité des achats immo se font sous garantie crelog.

Ah non, pas de pari à base d'humiliation ; je te propose de donner €1k au parti politique de notre choix respectif.

Fin des 90s il y avait déja un mécanisme reassuré par l'Etat, oublié le nom... et malgré tout les robinets étaient largement fermés. Penses tu vraiment que grâce à Credit Logement les banques garderont les guichets ouverts si les apports de 10-20% habituels chez les primo suffisent à peine à couvrir UN AN de baisse des marchés ? Car on parle d'un scénario de chute catastrophique de 25% en deux ans  

 
Fin des 90s il y avait déja un mécanisme reassuré par l'Etat, oublié le nom... et malgré tout les robinets étaient largement fermés. Penses tu vraiment que grâce à Credit Logement les banques garderont les guichets ouverts si les apports de 10-20% habituels chez les primo suffisent à peine à couvrir UN AN de baisse des marchés ? Car on parle d'un scénario de chute catastrophique de 25% en deux ans  

Mais le primo accédant il s'en tape si le marché fait -30% en un an, le primo il compte pas revendre l'année suivante, je vois pas le problème.
Il aurait acheté trop cher, mais ça ne changerait rien à ses mensualités, ni a sa capacité de remboursement ou son profil de risque.
A terme sa perte serait effacée de toute façon.

 
Ben ça n'a rien à voir du tout en fait. Je ne comprends pas la comparaison avec une voiture.
 
Une voiture est un bien de consommation, tu peux l'entretenir aussi bien que tu veux, elle va lacher tôt ou tard, être inacceptable selon des critères de sécurité/pollution etc... sa depreciation est inévitable. C'est similaire à l'achat d'un ordinateur, simplement de courbe de depreciation plus lente que pour de l'electronique.
 
Un bien immobilier est un actif, comme une part d'entreprise : il produit du cash continuellement. En plus, il represente une portion limitée d'emprise foncière, contrairement à une voiture/electronique qui à de rares exceptions près sont tout à fait achetables sans contraintes, en autant d'exemplaire que tu le souhaites. Donc un logement des 70s, si correctement entretenu, jouit d'un emplacement bien meilleur que les constructions récentes, produit toujours un cash flow et étant donné que le cash flow s'ajuste avec le temps selon l'inflation voire au dela de l'inflation si la zone est attractive, ALORS son prix de vente augmente lui aussi selon un rythme similaire à l'inflation voire plus élevé.

Mais le primo accédant il s'en tape si le marché fait -30% en un an, le primo il compte pas revendre l'année suivante, je vois pas le problème.
Il aurait acheté trop cher, mais ça ne changerait rien à ses mensualités, ni a sa capacité de remboursement ou son profil de risque.
A terme sa perte serait effacée de toute façon.

Je parle du cas d'une RP. C'est quoi le cash flow dans ce cas ? La vétusté touche aussi les biens immobiliers, sauf que c'est nettement plus long vu que les contraintes dynamiques sont évidemment nettement moindres.
Pour moi, le marché a beau être comme ça et je vais en profiter ou le subir comme tout le monde, mais acheter un truc plus cher et en moins bon état que ce qu'a pu avoir la personne précédente est à mes yeux un non sens (en dehors des biens d'exception ou qui ont une particularité positive extrêmement rare).
C'est pas comme si l'appartement ou la maison était une espèce en voie de disparition, ou que la population augmentait de 10% chaque année...

 
Ce n'est pas ainsi que le risque est appréhendé, cf. mes nombreuses discussions à ce sujet. Donc tu ne vois pas le problème mais visiblement certaines banques oui : si l'actif en garantie vaut 70% de la valeur initial et que l'emprunteur doit encore 90%, il est en negative equity. Les gens arretent de rembourser dans ce cas, cf. 2008/2009 aux US. Les banques en ont peur.
 
Mais oui, c'est souvent accompagné de risques lié à une hausse du chômage.
 
Bref l'offre de pari tient ; si tu as plus fun à proposer, n'hésite pas.

Je parle du cas d'une RP. C'est quoi le cash flow dans ce cas ? La vétusté touche aussi les biens immobiliers, sauf que c'est nettement plus long vu que les contraintes dynamiques sont évidemment nettement moindres.
Pour moi, le marché a beau être comme ça et je vais en profiter ou le subir comme tout le monde, mais acheter un truc plus cher et en moins bon état que ce qu'a pu avoir la personne précédente est à mes yeux un non sens (en dehors des biens d'exception ou qui ont une particularité positive extrêmement rare).
C'est pas comme si l'appartement ou la maison était une espèce en voie de disparition, ou que la population augmentait de 10% chaque année...

 
On est même loin d'un fonctionnement à l'US en France, et encore plus loin que le marché US en 2008/2009 avec des crédits hypothécaires à taux variable à foison sur des gens non solvables ou avec une marge de manœuvre très réduite.
De toute façon ne serait-ce que pour faire fonctionner le marché les banques devront prêter c'est leur rôle, sans compte l'impact social si les primo (comme moi) ne peuvent plus emprunter, les gouvernements agiront.  
Tes prédictions ressemblent surtout à des souhaits personnels ...

Aucun souhait. Encore une fois j'anticipe une baisse désagréable mais non catastrophique. Et donc des banques qui prêtent.

Je maintiens que le robinet du crédit déjà fermé à moitié aujourd'hui sera au compte goutte voire totalement fermé en cas de chute violente. 25% en deux ans c'est monumental en immobilier.

Le robinet du crédit est aujourd'hui fermé à cause d'une impossibilité légale d'ajuster les taux d'emprunts aux conditions du marché, rien à voir avec l'appétence au risque.

Je sais bien. Mais il y a aussi le souhait de limiter la prise de stock immobilier aujourd'hui étant donné la fragilité à venir. Enfin je pense que tu as des conversations similaires.
 
Et ce, malgré credit logement.

 
Pourtant il y a moins de gens dans la génération Y (et ils sont moins riches sauf si ils ont hérité)que chez les boomers, donc logiquement moins d’acheteurs.
 
Ca plus les biens degueux lâchés par les boomers + le dpe pourri. C’est le combo parfait sauf à Paris ou les étrangers font concurrence

El famoso dire d'expert

Personnellement, en cas de tx sans risque à 3.5% en 2024/2025, je prévois une baisse d'à minima 25% (plutôt 30-35) à Paris.

On fait un pari ?

 
En cas de RP tu touches un loyer implicite, c'est à dire le loyer que tu devrais payer pour t'y loger en tant que locataire.
 
Si le bien est mal entretenu et en mauvais état, à emplacement identique d'un bien recent, il coûtera logiquement moins cher.
 
Mais si le bien est bien entretenu, sachant que les plans 70s sont recherchés par rapport aux plans modernes, que l'emplacement est meilleur, logiquement il coûtera plus cher qu'une résidence de moins de 5 ans.
 

Je ne parle pas de neuf vs. ancien, je parle des voisins de ma mère (région pas extraordinaire mais sympa, de la place, pas spécialement de flux de population qui vient s'installer) dont la maison totalement banale des années 80 achetée 200 000 euros il y a 20 ans environ s'est vendue 360 000 l'an dernier.
Emplacement pas désagréable mais vraiment rien d'extraordinaire, il y en a des centaines équivalentes dans le coin.  
Niveau entretien ils ont dû repeindre les volets et planter 3 fleurs dans le jardin, ce sont des personnes qu'on connait bien, on connaît bien la maison vu qu'on y allait régulièrement, on peut dire que rien n'a vraiment bougé depuis l'achat, en gros ils ont juste fait en sorte de retarder l'usure de la maison, mais elle est restée plutôt propre.
 
Quasiment doublement du prix donc. Sur rien de concret. Juste une désagréable impression que pour l'immobilier, il est acté que ça doit monter, on serre les dents quand on achète une baraque banale à un tarif démesuré en espérant que dans 15 ans le manège continuera de tourner ainsi, parce qu'objectivement les quatre murs qu'on vient d'acheter valent pas ce prix et que c'est pas avec 15 ans d'usure en + que la maison sera plus attractive.
 
Bref, vous allez me dire que le marché est fait ainsi et vous aurez raison. Il n'empêche que je trouve que ça n'a pas beaucoup de sens d'avoir de telles hausses.

Mouais je pense que c’est plutôt liveandplay qui fait du lobby avec brio

Aucune idée de la tendance mais la grande majorité de mes amis entre 30 et 40 ans (tranche d’age majoritaire sur le thread j’ai l’impression) ont déménagé dans le 16eme ou à Neuilly avec l’arrivée des enfants

El famoso dire d'expert

Personnellement, en cas de tx sans risque à 3.5% en 2024/2025, je prévois une baisse d'à minima 25% (plutôt 30-35) à Paris.

On fait un pari ?

 
Moins de monde hors immigration.
Le solde démographique est encore positif en France.
 

 
Ils vivent en hlm donc ils sont hors marché

 
Tout ceux que je connais oui
Ils ont des immenses appart à Boulogne, dans le 13e ou dans le 93. Ils ont pas envie de déménager dans des micros logements donc ils restent dedans à plusieurs.
 
Leur paie permet d’acheter très peu ou alors faut s’exiler en bousie loin dans des endroits qu’ils ne connaissent pas.

 
Tout ceux que je connais oui
Ils ont des immenses appart à Boulogne, dans le 13e ou dans le 93. Ils ont pas envie de déménager dans des micros logements donc ils restent dedans à plusieurs.
 
Leur paie permet d’acheter très peu ou alors faut s’exiler en bousie loin dans des endroits qu’ils ne connaissent pas.

Ils achètent tout autant que les autres à classe sociale égale.

 
J’en ai vu très peu avec une classe sociale égale. Car les fr ont des heritages et des parents qui donnent des gros apports. Si les parents sont en hlm, ils auront pas d’apport ou un petit.

J’ai acheté il y a quelques années une maison dans un lotissement neuf du Val d’Oise. Je peux te dire qu’aux AG de l’ASL, les noms d’origine française étaient ultra minoritaires, peut-être un sur 10, et d’ailleurs je n’en faisais moi-même pas partie. Certains de mes voisins n’étaient visiblement pas nés en France, leur femme ne travaillait pas et ils avaient tout de même pu s’acheter une maison, avec des jobs comme gardien ou aide soignant. On n’avait pas grand chose en commun, mais sur ce point je suis tout de même admirative. Ils sont arrivés il y a 15 ou 20 ans et ils font mieux aujourd’hui que certains qui chouinent sur ce forum parce qu’ils n’ont pas de papa ou maman pleins aux as… Va voir dans les villes populaires autour de Paris qui achète.

Jaloux que le 16e fasse +2.9% sur 2 ans quand le 11e fait -4.3% ?
 
Non mais le rattrapage est peut-être arrivé à son terme. Ne pas oublier que les prix du 16e étaient 2x supérieurs qu'à l'est (6095€/m2 en 1991 quand le 10e était à 3104€ et le 11e à 3315€, et au delà des 1,2,3,4,5,6e), maintenant il n'y a que 10-15% d'écart avec les 10 et 11. La période 1991-1998 a vraiment cassé la domination de l'ouest (7,8,16) sur le centre et sur l'est.

 
Est-ce que ton expérience (ou échantillon aka ton lotissement neuf du Val d'Oise) est représentative ? Statistiquement non.
Peut être qu'ils sont arrivés il y a 15/20 ans, avaient des jobs standards et de l'argent de côté et/ou leur seul salaire suffisait à acheter la maison dans le lotissement
 
En revanche, l'INSEE qui analyse avec une population bien plus grande que la tienne dira peu ou prou quelque chose d'intuitif : plus tes parents ont de l'argent...plus tu en bénéficies par la suite (captain obvious)
 

J’ai acheté il y a quelques années une maison dans un lotissement neuf du Val d’Oise. Je peux te dire qu’aux AG de l’ASL, les noms d’origine française étaient ultra minoritaires, peut-être un sur 10, et d’ailleurs je n’en faisais moi-même pas partie. Certains de mes voisins n’étaient visiblement pas nés en France, leur femme ne travaillait pas et ils avaient tout de même pu s’acheter une maison, avec des jobs comme gardien ou aide soignant. On n’avait pas grand chose en commun, mais sur ce point je suis tout de même admirative. Ils sont arrivés il y a 15 ou 20 ans et ils font mieux aujourd’hui que certains qui chouinent sur ce forum parce qu’ils n’ont pas de papa ou maman pleins aux as… Va voir dans les villes populaires autour de Paris qui achète.

 
Et comment peut-on s'acheter une maison en région parisienne sur un seul petit salaire ? C'est digne des plus grands tours de magie.