Reprise du message précédent :

Mais qu'est ce que tu racontes encore la girouette ?

 
Un AI ne conseille pas de "taper bas" sans raison.
Mais si tu penses que l'appart serait revendable au prix que tu es prêt à le payer, alors très bien.    
 
 
Je ne cherche pas depuis x années. J'ai démarré les visites l'été 2021 et n'étais pas sur place jusqu'à tout récemment (j'ai déménagé il y a 1 mois).
J'ai plusieurs trimestres de prospection derrière moi, je suis en contact avec les AI et je reçois les annonces des biens avant qu'elles paraissent sur internet.
Il s'avère que mon budget est obsolète pour la Côte Fleurie. Pas grave, il y a d'autres coins sympas.    
Comme indiqué hier, je lorgne aussi sur le Bessin et le Cotentin où les prix sont beaucoup plus accessibles. Il s'agit de coins que je connais beaucoup moins bien que la Côte Fleurie, je dois faire encore plusieurs visites pour préciser les coins où chercher.
 
Ça faisait une grosse quinzaine d'années que je vivais en ville (La Rochelle, Orsay, Lille). Je savais que je voulais retourner vivre dans un endroit plus calme mais il y a différents types d'habitats en dehors des métropoles. La question est de savoir si je n'ai pas été domestiqué malgré moi durant toutes ces années passées en ville.
 
Un premier élément de réponse est apporté par les dernières semaines passées à Villers-sur-mer, où j'ai déménagé dans un quartier résidentiel proche de la mer. L'endroit est agréable mais je me sens attiré par davantage de verdure et d'espace. Donc c'est un feu vert pour prospecter 50-150 km plus à l'ouest.

 
525 c’est agressif.  
Ça m’étonne que les autres disent que à 550 ça va se faire. Personnellement si je vendais je serais passablement agacée par une offre aussi déraisonnable et je dirais merde aux acheteurs. A moins que personne veuille du bien ou que des dossiers pourris mais à paris quand même.  
En tout cas je te souhaite que ça se fasse et j’avais vu juste
Nous on a cédé à la contre offre et je pense qu’on aurait pas du car l’autre acheteur était seul et nous en couple (grand t2). Mais bon pour 5000€ ça aurait été bête de passer à côté d’un truc qui nous plaisait.

525k pour 560k de prix affiché, ça ne me parait pas très agressif de prime abord (-6.25% sous le prix). A moins que tu te sois fait une idée assez précise du prix juste au travers des message de suzebull ?
 
Je continue à lire les annonces immo quelques mois après mon achat. Sur ce bien à 330k https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ss&pvd=SLG, je pense qu'un acheteur intéressé devrait tenter un bon 10% de négo.

 
+de 19k le m2 pour un appart qui n'a aucun effet wow (terrasse, penderie, vue...), moi ça me paraît excessivement cher du coup. Meme si c'est dans le 7ème.

 
Le créneau du 3p 15e est plutôt très recherché (c’était ma recherche donc j’ai un peu éprouvé ). Le bien n’a pas d’anomalies majeures et est rafraîchi. Je pense que 525 c’est trop peu oui de mon expérience et de ce que le posteur en a montré. J’avoue ne pas avoir calculé le % de négociation car je pense pas que ca soit très important sur cette catégorie de bien mais je peux me tromper.

  tu connais bien le marché local, je manquais de contexte.

Avec le recul je trouve aussi que c'était un peu bas et on savait que ça aurait peu de chance de passer sauf vendeur pressé, et encore...

Cédé à la contre-offre ? Désolé je me souviens pas de ta recherche

EDIT : je viens de lire ton premier post, vous avez trouvé vite.
Je pense que j'aurais aussi accepté la contre-offre à votre place.

Nous on a fait une offre basse pour avoir une contre offre "raisonnable", sauf que notre offre a été acceptée, comme quoi y a pas de règles

 
Tu peux enclencher rapidement.

à quel horizon? Tu as une boule de crystal du coup?

Je suppose que c'est à t0.
BBS nous invite à faire une expérience de pensée où, au lieu d'acheteur, on tient le rôle de vendeur un peu pessimiste. Vendeur un peu pessimiste qui est bien conscient des qualités et aussi des défauts du bien qu'il propose, de la compétition avec d'autres biens sur le marché, des conditions de financements qui  se compliquent un peu actuellement.  
Avec ce mindset de vendeur pessimiste, tu es censé trouver le prix bas auquel tu accepterais de vendre. Voilà la limite de l'offre que l'acheteur rationnel devrait faire.  
Je suis relativement d'accord avec BBS sur ce principe.

ça s'appelle simplement avoir une idée du prix du marché. ça n'a donc rien à voir avec s'arc bouter sur une offre qu'on sait un peu basse
 
EDIT: c'est vrai que c'était trop simple de dire "Quel est selon moi le prix correct pour ce bien", sans doute la révolution copernicienne qui rend les connexions neuronales plus complexes

 
J'ai précisé "toute chose égale par ailleurs".
Une autre façon de formuler la question : est-ce qu'au moment où je fais mon offre, il y a d'autres acheteurs susceptibles de se positionner sur le bien au même prix ?
 
Quand un AI suggère de "taper bas", cela signifie qu'il considère que le bien n'est pas au prix. Quand le bien est au prix, l'AI n'a aucun intérêt à suggérer une telle initiative.

 
   
C'est un oncle AI qui m'a suggéré cette expérience de pensée dès lors qu'il s'agit de se positionner acheteur et de faire une offre.
Pas nécessaire d'adopter une attitude pessimiste.
 
Il y a le concept du lutin qui circule sur le topic bourse pour savoir si l'on doit garder ou non un titre en portefeuille.
 
Appliqué à l'immobilier, on peut se poser la question ainsi :
Sitôt que vous avez fait une offre sur un bien, un lutin vient préempter le bien et son objectif est de le revendre au même prix que celui auquel vous vous êtes porté acquéreur.
Pensez-vous que le lutin y parviendra ?

 
La localisation est pas mal, on n'a pas d'enfants et comptons pas en avoir, on n'est pas loin du centre (5 min en vélo).
 
Concernant les travaux... A la base on comptait faire un all-in de notre apport, on va finalement se calmer et mettre que 120k€ (au lieu des 210). La maison est à 390k€, et on compte un investissement total de 450k€. Ca nous permettra de rajouter un fourneau bouilleur (au lieu de la chaudière à gaz). Bref, oui on a du taf, mais on a un bon reste à vivre après mensualité (4k€), donc on pourra bien tanker je pense. Le plus dur, c'est qu'on n'est pas très bricoleurs. Donc ouais on va un peu galérer au début, clairement.
 
Là on est over stressés. La maison était à 420k il y a peu (en vente depuis mai j'imagine car le diagnostic énergétique date de mai), elle a baissé de 30k€ il y a une semaine. Au vu des travaux, on se disait qu'on pouvait peut-être baisser un peu le prix, mais en même temps on a tellement peur que la maison nous passe sous le nez sur une offre au prix, qu'on sait pas. D'un autre côté, le marché devient un peu plus calme avec tous les refus de dossier...  Quel enfer.  

 
Je crois que tu devrais te limiter à trouver ta RP comme tous les museaux et laisser les théories d'investissement aux gens qui ont une meilleure boule de cristal
 
/sears

 
Dans la vraie vie sur un marché tendu globalement favorable aux vendeurs il y a quasiment systématiquement d'autres acheteurs susceptibles de se positionner au même prix... Sans parler qu'ici on parle plutôt de faire une offre en dessous du prix, donc le risque d'avoir un acheteur peu scrupuleux qui se pointe et fait une offre au prix est également non négligeable...  
 
Les qualités deviennent alors la réactivité, se comporter correctement avec les vendeurs / AI, etc
 
Et ya autant de vendeurs que de situations, cf l'exemple de Darya qui a fait une offre purement tactique et qui s'est retrouvée à payer ce prix là.
 
Franchement je trouve que c'est une théorie qui a tous les avantages d'une théorie, c'est à dire résoudre des problèmes qu'on ne rencontre pas dans la réalité. En visitant un appart on se fait une idée assez spontanée du prix qu'on pense que ça vaut, en utilisant un mix de comps et de coup de cœur personnel pour le bien. A partir de là faut soit y aller au prix si gros coup de cœur soit tenter quelque chose plus bas tout en sachant qu'on est pas forcément en position de force

 
Cross topic mais un bien en vente depuis 3 mois, qui vient de baisser de 7%, ça milite pour une offre aggressive vers le bas imho. Surtout en plein mois d’août.

DVF est mis à jour tout les combien ? car pas de transaction de 2022 chez moi

Mais pourquoi se faire de tels noeuds au cerveau?  
Tout ça signifie juste arriver à définir le juste prix pour un bien  

C'est ça.
Et de toute façon c'est purement pour la beauté du geste car absolument personne ne connait ce juste prix de marché. Pas même les meilleurs AI du quartiers qui ont eux-même un biais dans leurs estimations et une connaissance imparfaite du marché local.

Je vais bientôt vendre un bien, j'ai hâte
 
Je pense que les offres trop basses, je prendrais même pas la peine de répondre ou de faire une contre offre
 
Je garde une petite marge de négociation quand même, pour pas que les acheteurs se sentent lésés (2% peut-être).

J’ai jamais vraiment compris cette mentalité, c’est juste la moindre des politesses de répondre à une proposition. Si l’offre est trop basse, il suffit simplement de ne pas faire de contre-offre voila tout.

 
T'inquiète, il n'a pas fait la mise à jour du marché actuel je pense, souhaitons lui déjà d'avoir des offres    
Back to reality soon

Oui oui, le krach arrive
 
Déjà depuis le début d'année je peux rajouter 5%. Ouai l'inflation tout ça, désolé pour les nouveaux entrants

ça dépend où se situe le bien mais en région parisienne y a encore des acheteurs.  
J'ai de la famille qui viennent de mettre un 2 pièce en vente à issy en plein mois d'aout et ils ont déjà eu une visite. Des parents qui ont plus que la somme en cash et qui veulent offrir un appart à leurs fils qui revient de l'étranger.  
Je pense que des acheteurs y en aura malheureusement toujours si le bien est bien situé.

Pourquoi est-ce malheureux?

Tu vends quoi et ou?
 
Tu donnes l’impression d’être le genre de vendeur à prendre les choses d’une manière très personnelle…

Car cela va garder les prix élevés et donc rendre l'accès pour les nouveaux arrivants (et qui n'ont pas de cerises) très compliqués. C'est un point de vue totalement personnel    

Dans le cas de l'exemple que tu donnes, ça aurait tendance à maintenir des prix élevés dans certains endroits, ça ne dit pas que ça ne pourrait pas baisser ailleurs.

Oui dans certains endroits. Et bizarrement ce sont les endroits où j'aurai aimé que les prix baissent un peu pour me positionner en attendant un nouveau rebond des prix délirants.

S'il y a un rebond des prix, c'est parce que la demande suit, ce qui implique que ça n'a rien de délirant

J'étais au tel tantôt avec une AI, ils m'ont demandé 50 fois à quel taux la banque prêtait pour être en dessous de l'usure.
 
Ils auraient eu apparement pleins de dossiers refusés pour ça.
 
Traumatisme réel ?
Les bons dossiers deviennent alors en position de force ?
 
(simu vite fait chez Bourso, 820k pour 1,85% sur 25 ans)

A priori il y aura plus d'opportunités pour défaut de prêt et Re mise en vente , donc vendeur un peu soulé, qui voudra pas perdre 3 mois de compromis et en effet appréciera plus les dossiers plus solides

Le taux est à 2.57 actuellement
Donc oui si une banque propose du 2.25, avec l'assurance tu te rapproche dangereusement du taux d'usure

A ce jour meilleur taux affiché sur son site que sur 25 ans 2.07 est un bon taux ...

Ça à encore augmenté par rapport à il y a un mois    
 
C’est ptete le moment de faire des offres agressives  

Personne n'a un bon taux sur HFR, c'est soit excellent soit très bon hein

Il faut aussi rajouter les frais de dossier, garantie [crédit logement] etc donc pour un taux facial de 2.07%… ça commence à être chaud je pense

Bha du coup, avec l'usure à 2.57%, le nombre de ventes va pas freiner énormement ce trimestre ?
 
Le temps que la BdF ajuste tout ça.

Le "excellent"  il est a 1.73  

1.85% excellent dans le grand Est.