Acheteurs et vendeurs sont rattrapés par la crise.
 
Il y avait longtemps que l'on n'avait pas vu autant d'agences immobilières mettre la clé sous la porte. Signe que les affaires se font plus dures. «Les demandes de cessions de cabinets immobiliers ont augmenté d'environ 20 % depuis un an», explique Jean-François Buet, secrétaire général de la Fnaim. Les fermetures d'agences sont un bon indicateur de la santé du marché. Aujourd'hui, les agences se vendent moins facilement. «Le nombre de transactions sur des cabinets immobiliers a chuté de 60 % en un an», précise Jean-François Buet.  
 
Si les agents immobiliers peinent, c'est d'abord parce que les acheteurs, pris en tenailles entre la hausse des taux des crédits immobiliers, des prix élevés et des banques peu prêteuses, sont moins présents. Le marché se grippe. «Le volume de ventes a baissé de 15 à 20 % en un an», reconnaît par exemple Patrick-Michel Khider, un des deux fondateurs de Laforêt Immobilier. Et ce n'est pas fini. À titre personnel, Jean-François Buet estime qu'en 2008 le volume des transactions pourrait reculer de 15 à 20 % dans l'ancien.
 
Autre clignotant passé à l'orange, les délais de revente qui s'allongent dans l'ancien comme dans le neuf. «Il fallait en moyenne trois mois pour vendre un logement en France il y a un an, il en faut aujourd'hui six à huit selon les régions», estime Jean-François Buet. Résultat, le nombre de mandats de vente dans les agences de la Fnaim a augmenté de 50 %.  
 
 
Certains acheteurs ont jeté l'éponge
 
Les acheteurs tablent sur une baisse des prix et préfèrent jouer la montre. D'autres ne sont plus là, tout simplement parce qu'ils ne le peuvent plus. «Les banques ne veulent plus entendre parler de crédit relais, ce qui bloque totalement des projets d'acquisition pour des ménages qui n'ont pas encore vendu leur appartement. Du coup, les maisons individuelles mises en vente entre 300 000 et 400 000 euros ne reçoivent aucune visite et n'auront bientôt plus de valeur de référence», constate  Me Jean-Marie Montazeaud, président de la commission de conjoncture des notaires d'Ile-de-France. Selon lui, le coup de frein actuel est moins lié aux prix qu'au blocage des banques. «Nous enregistrons en moyenne deux désistements pour 5 contrats de réservation», renchérit pour sa part Me Philippe Sansot, notaire dans le Val-d'Oise.
 
Comme toujours en phase de retournement, le marché est difficile à lire en termes de prix, qui évoluent de manière disparate. Il va falloir du temps pour que vendeurs et acheteurs s'adaptent, les premiers en arrêtant d'anticiper une hausse des prix qui n'aura pas lieu. Les seconds en se décidant à passer à l'acte une fois les turbulences passées. «La phase d'ajustement dure en général un an», note Bernard de Crémiers, un des deux fondateurs de Laforêt immobilier. Il table sur une baisse moyenne des prix de l'ordre de 10 % en France à l'automne et de 5 à 10 % dans les deux années qui viennent. «Je ne crois pas à un effondrement des prix, mais l'attitude des banques et leur capacité à accorder des prêts sera déterminante», estime quant à lui Bernard Cadeau, le président d'Orpi. «La situation actuelle ne devrait pas se traduire par une forte baisse des prix, car les demandes sont toujours là, les primo-accédants préfèrent toujours rembourser un crédit que payer un loyer», souligne toutefois Christian Rolloy, PDG de Promogim, dont les ventes sont en retrait de 3,5 % depuis le début de l'année. Les promoteurs tablent sur un repli de 15 à 20 % dans le neuf.
 
Dans l'ancien, c'est un recul des prix de 3 à 5 % qui est attendu cette année. Une baisse mesurée par rapport à la hausse de ces dernières années. Mais ponctuellement les variations peuvent être plus amples, car il n'y a pas un marché, mais des marchés de l'immobilier. «Dans certaines régions du Sud-Ouest, le marché risque de subir le contrecoup de la crise immobilière britannique. Les acheteurs d'outre-Manche se font rares», indique ainsi Bernard Cadeau.
 
La capitale reste à part. «Les prix ont continué à monter à Paris jusqu'à fin avril, depuis ils stagnent», note Bernard de Crémiers. Le marché est pourtant en train de changer. Sur le haut de gamme, un palier est franchi. «Pour des appartements bourgeois classiques dans les bons quartiers de Paris, les prix n'ont pas baissé, ils se sont stabilisés, mais par exemple la barre des 10 000 euros le mètre carré dans le XVIe nord et la plaine Monceau ne passe plus», remarque ainsi Charles-Marie Jottras, le président de Féau.
 
 
Les coûts d'acquisition d'un logement constituent de plus en plus une barrière infranchissable pour les candidats.
Les Français rêvent-ils tous, comme leur président qui en avait fait un de ses thèmes principaux de campagne électorale en 2007, de devenir propriétaires ? Sans doute, mais pas à n'importe quel prix. «Être propriétaire correspond à la solution idéale pour 80 % des Français. Le logement symbolise la construction d'un projet de vie, mais aussi fondamentalement un refuge, notamment pour assurer une sécurité au moment de la retraite», relève la 7e étude de l'observatoire du groupe Caisse d'épargne.  
 
De fait, entre 1954 et 2006, le taux de propriétaires est passé dans l'Hexagone de 35 % à 57 %, ce qui a contribué à tripler le nombre de ménages détenteurs de leur logement (15 millions). L'immobilier constitue désormais 66 % du patrimoine des Français contre 54 % en 1999. Ce développement d'une «France de propriétaires» pourrait bien subir quelques à-coups si le rythme des accessions nouvelles, qui a tiré le marché dans les années 2000, venait à ralentir.  
 
 
«Cohabitation contrainte»
 
Pour 2012, les projections de l'observatoire font état d'une baisse d'un point du taux de propriétaires (56 %) si l'on revenait au niveau d'accession des années 1990 (300 000 par an), et de 5 points (à 52 %) en l'absence de toute nouvelle accession. L'évolution actuelle du marché immobilier évince un nombre croissant de candidats à l'achat. «Les ménages gagnant moins de 26 000 euros par an ne représentent plus que 20 % des acquisitions d'une résidence en 2006 contre 40 % en 2000», souligne Alain Tourdjman, directeur des études à l'observatoire. La montée des prix depuis une dizaine d'années conduit aussi les foyers à mobiliser une part croissante de leur pouvoir d'achat dans le remboursement d'un crédit. Comme le rappelle Alain Tourdjman, «il fallait 2,5 années de revenu pour rembourser un logement entre 1995 et 2005, alors qu'aujourd'hui cette part est passée à plus de 4 années de revenu».
 
Résultat de ce durcissement général des conditions de marché : 17 % des ménages interrogés par l'observatoire affirment avoir renoncé à déménager et 37 % des jeunes habitant chez leurs parents «disent vivre une cohabitation contrainte, faute de choix». Ce sont aujourd'hui bel et bien ces derniers les principales victimes de l'exclusion à l'achat. Il reste que tous ne sont pas prêts à franchir le pas de l'acquisition immobilière, surtout si c'est au détriment de leur «joie de vivre». «Acheter, oui, c'est préférable, à condition de pouvoir bien vivre», est un sentiment partagé par 60 % des 25-34 ans et par 56 % des 35-49 ans, relève l'observatoire.