Reprise du message précédent :
J'ai fait une estim meilleursagents du meme bien entre fin Janvier et maintenant, il y a 60k (+7.8%) de plus sur un bien, ils ont fait une grosse MaJ de leur base des prix?
Sur la recherche DVF dudit site, je ne vois strictement aucune vente dans un rayon de 2km depuis debut 2020, donc ca me semble etrange de balancer une telle hausse.
Le village est trop petit pour avoir un prix au m2 specifique, mais a l'echelle du departement il n'y a pas de hausse marquée.

Y a eu un changement de l’indice de fiabilité?

 
 
C'est évident
 
"par facilite nous avons demander à monsieur bidule de s'occuper blablabla"
 
ils habitent pas à 5000km hein, pas besoin d'avoir un entremetteur pour des visites.
 
tu appelles et à tous les coups on te dit "ah oui monsieur et madame Machintruc ont trouvé finalement, mais moi bah je suis agent , jai très régulièrement le même type de demande ... si vous me confiez votre maison je me charge de la vendre"

 
Oui, ils indiquent maintenant "La fiabilité de l’estimation est très élevée.La fiabilité de l’estimation reflète le niveau d’information dont Meilleurs Agents dispose pour réaliser son estimation, en particulier le nombre de transactions historiques ayant eu lieu à cette adresse.", alors que c'etait 4/5 jusqu'a present.
Peut etre que leur carte DVF n'est pas encore a jour mais qu'ils ont deja intégré les nouvelles ventes dans leur outil d'estimation. Il faudrait que j'aille verifier sur Patrim.

Je suis vraiment trop naif  

 
Tu feras peut-être 200K€ de PV. T'en sais strictement rien.

 
De manière générale, ya tjrs plus de turnover sur les biens pas top que top.
De plus si t as un bien top, pourquoi chercher à le vendre maintenant alors que tu pourras en tirer bien plus quand la pandémie sera finie ? Devrait y avoir plus de forced sellers sur les biens pas top a priori

 
Au plus haut, au plus haut... on n'a pas encore récupéré le niveau pré-confinement.    
Ma boite (CAC40) a vu son cours divisé par 2 depuis la chute de mars et peine à remonter. On est pourtant sur un secteur qui ne connait pas trop le crise en temps de crise en général.
 
Mais oui je suis d'accord que certains secteurs se portent bien.
 

 
Je regarde sur Patrim en effet pour corréler tout ça.  
Sur les maisons y'a pas de offmarket sur ce que je vois dans les "villages" ou je regarde, a part 1 maison qui était super que j'avais vu nul part en vente et pourtant j'ai plusieurs AI chez qui j'ai un dossier ouvert en recherche  

Les bien top n'ont pas le temps de toucher les sites effectivement
Ca passe via les listes des AI

 
Les gens ne bougent pas trop en ce moment, peu de turnovers dans les boites,... donc les gens qui sont bien chez eux dans des biens sympa y restent !    

 
Ma boite (pas française), ça va bien.
Le cours de bourse à pris +60% depuis le pic pré-confinement en février dernier.
Et le cours à pris +230% depuis le point bas.
 

C'était déjà le cas pre covid les biens de merde en vente même si le covid n'a pas arrangé la chose

 
Heureusement qu'il reste les divorces provoqués par le confinement

D'ailleurs j'ai jamais eu de bien proposé off market malgré 1 an et demi et des dossiers dans plusieurs AI avec un budget assez haut pour là où je recherche

Du coup j'ai craqué j'ai envoyé ma candidature à recherche appartement ou maison
Plaza va aller toquer a toutes les portes pour moi

Les beaux biens ont en général moins de turn over. Dans le quartier très bien placé de jolies maisons de qualité construites fin 80 début 90 de mes parents, je n’ai vu qu’une seule vente en 30 ans, pour cause de divorce.
Et l’ancien propriétaire de notre appart l’avait acheté il y a 50 ans, pareil pour la vente du même appart au 4e étage : une succession d’une vieille qui l’occupait depuis des dizaines d’années. Donc turn over très très rare.

Ma femme avait aussi fait un mail à la prod à l'époque    Jamais de retour (en même temps, la recherche bateau de chez bateau d'un jeune couple de 27 ans à la recerche d'un petit T3 "charme de l'ancien" dans un coin potable de paris).
 
On a trouvé off market finalement, enfin, un AI nous a contacté le weekend précédant la mise en ligne de l'annonce. Premiers à visiter, offre au prix direct, la visite juste dernière nous idem.

Des gens ont tenté le coup du prospectus dans les BAL? Ca donne quoi? Comment ils ont eu acces aux boites?

Je pensais essayer d'aller voir les gardiens.

Tu sonnes et tu dis "c'est moi", ça ouvre 1 fois sur 2   . Testé et approuvé  

Ce culot. Respect.

 
+1
Quand tu as un bien très bien placé sans défaut, hormis accident de la vie : Divorce, décès, chômage longue durée
aucune raison de vouloir vendre.
 

 
Y'a probablement un certain attentisme en ce moment (pour les causes qu'on connait...), les gens qui vivent dans des "beaux biens" ils rachètent pour la plupart derrière donc s'ils ne veulent pas acheter actuellement, ben ils ne vendent pas. A voir comment le marché réagira à la sortie de la crise.

Nop, pas d'extérieur, tant que le toit terrasse n'existe pas...
Quartier sans intérêt pour nous...
Trop grand, trop cher.

 
J'avais tiré les mêmes conclusions.  
Presque 3M pour un quartier sans intérêt, ça va etre compliqué de le vendre à ce prix  

Ou bien tu guettes qq1 qui entre ou sort.

Des fois ça peut être long...

 
 
J'avais mis l'annonce de l'appartement qu'un ami vendait il y a quelques mois.
Paris 7ème,  dernier étage, 125m2 et une terrasse XXL. Complétement refait.
 
J'avoue que la terrasse était exceptionnelle.
Mais sans doute trop cher pour toi, quasi 25k/m2.
 
 
 

Oui, ça sera dans le budget en fin d'année, pas avant

Quels sont les meilleurs sites de vente immo pour vous ?
Par meilleur, j'entends la quantité la qualité des annonces, et l'honnêteté des informations présentes. Je ne compte plus les sites qui permettent de placer les annonces sur une carte, où les vendeurs de biens en périphérie se démerdent pour les faire apparaitre en plein centre sur la carte.
 
Quel réseau d'agences recommandez-vous si on passe en direct avec eux ?
 

 
 
C'est aussi que le gars a acheté au pire moment en 2012 avant que les prix baissent de 7/8% jusqu'en 2015. Et redecollent de 25% entrée 2016 et 2020.  
 
D'ailleurs suffit de regarder les prix immo à issy sur meilleurs agents.  
 
Évolution à 5 ans : + 23%
Evolution à 10 ans : + 24,9% => c'est la ou tout le monde croit à tort que ça aurait du faire du +50% mini.  
 
Donc le +20% au global est pas déconnant.
 
Car oui les prix n'ont pas fait que monter
Meme si on se tue à dire que les prix montent depuis 20 ans, c'est faux
 
C'est sympa de montrer que celui qui a acheté en 2012 a tarde avant de se refaire avec les frais de notaire. Ça indique le niveau de risque pour un achat en 2020/2021.
 
Note FNAIM : j'achète en 2021

 
La comparaison plus détaillée :
 
2021 : 841 k€ avec un prêt à 750 k€ à 0.7 %sur 20 ans cela donne 3 562€/mois en mensualités
2012 : 700 k€ avec un prêt à 599 k€  à 3.9 % sur 20 ans cela donne 3 768€/mois en mensualités (la différence du prêt c'est la différence de cout plus la différence de frais de notaire)
 
on est gagnant en 2021 de 200 euros par mois    
 
Le vrai gagnant dans l'histoire c'est le couple qui l'a acheté 266 k€ en 2001 et qui a fait un + 163 % à la revente.

 
ok mais tu pars sur un principe que le prêt de 2012 n'est jamais racheté donc ce n'est pas bon

Encore faut-il le faire. les précédents propriétaires sont partis en expat au bout de 3 ans à HK. Ils l'ont peut être pas fait  

 
Effectivement quand t'es expat' à HK, t'es pas à 200 balles près    
 
 

 
D'accord avec Canti, depuis 2012 il aura fait au moins 2 rachats de prêts.  
 
Et puis la comparaison n'est pas totalement objective puisque tu prends le taux moyen de 3.9% constaté en 2012 vs un taux qu'on peut qualifié d'excellent à 0.7% sur 20 ans en 2021.  
 
Après tu compares 2 périodes qui correspondent à des pics de prix et c'est intéressant.  
 
L'avantage du mec qui a acheté en 2012 c'est qu'il a été sauvé, par chance absolue, par la chute spectaculaire des taux, lui permettant à la fois de racheter ses prêts et de s'assurer une plue value alors improbable. D'ailleurs, les 3 ans d'attente pour voir arriver la chute des taux, ont dévalué son bien de 7/8%. Soit 15% de perte en 3 ans avec les FDN. Et puis la BCE arriva enfin à la rescousse. Pas pour l'immobilier, mais pour les dettes souveraines insoutenables.  
 
Entre temps, tout le monde en a profité, entre baisse des prix 2012/2015 et chute des taux, l'immobilier est revenu au top. Avec à nouveau 25% de hausse en 5 ans, les prix immobilier s'engraissant des sommes qui alors allaient dans le coût du crédit, avec une hausse des durées de prêt en prime.  
 
En 2021, t'arrives pour moi à la fin du game, sauf à ce que les taux basculent en négatif, tu n'as aucune chance de faire racheter ton prêt à moindre taux, et le seul levier pour augmenter les prix reste la croissance des salaires, la révision du taux d'endettement à 33% ou la hausse de la durée des prêts, sachant qu'on est déjà sur du max 25/30 ans Je n'y crois pas une seconde.
 
Quand on voit que malgré la baisse des taux spectaculaires, la hausse des prix sur 10 ans a paris et en IDF est de "seulement" 25%, on se dit que si les taux n'avaient pas baissé, ça aurait quand même été très compliqué...
 
Un scénario déjà optimiste pour les prix immobiliers à l'heure actuelle serait qu'ils suivent l'inflation.  
 
Since 1974 toussa je sais. Mais à un moment bah... Ça peut pas prendre éternellement significativement plus que l'inflation. La baisse des taux a redonné un nouveau souffle à un marché atone en 2012. C'est quoi le nouveau souffle de 2021 ? Ou 2022 / 23 etc.? Peut être juste la baisse des prix tout simplement

 
 
 
Je compte pas sur l'immomagik hein    
 
Je pars du principe que je perdrai du fric.   Le seul seul qui me rassure c'est que j’achète pas à Paris mais à Issy où il y a encore une certaine marge de progression avant d'arriver aux prix de Paris et que j’achète un bien un peu moins cher que le marché.
 
Le bien me convient, son emplacement aussi et je peux envisager d'y rester une dizaine d'année.  

 
Desole mais ton analyse est fortement biaisee. C est possible que les conditions de pret continuent de s'ameliorer (pour info au Royaume Uni on peut emprunter sur 35 ans - pkoi pas en France) et que les prix montent. C est aussi possible que les conditions de pret se degradent et que du coup les prix fassent 0%. Et ds ce cas vaut mieux payer 600K today a 0.5% que louer pdt 10 ans et acheter dans 10 ans a 600k a 3%

Non mais c'est surtout que se baser sur 2-3 éléments concrets (crédit, inflation, salaires etc.) pour imaginer l'évolution du marché ne fonctionne pas (comme avec le friggit depuis 35 ans ).

Qui aurait pu imaginer que :

- Tokyo chute sévèrement et ne se relève jamais
- San Fransisco l'endormie devienne si cher
- Vancouver se fasse envahir de Chinois qui ont fait explosé les prix
- Moscou qui était l'une des villes les plus chères du monde soit devenue bien moins chère relativement parlant
- Brexit : conséquences de l'immo à Londres et en Europe ?
- Les prix des villes allemandes explosent alors qu'elles ont stagné si longtemps et que les Allemands ne sont pas biberonnés à la pierre comme en France
- Le 11e devienne à la mode alors qu'il n'était peuplé que d'ouvriers ==> vague de jeunes (étudiants et travailleurs) qui les ont remplacés dans leurs studios et 2 pièces en abondance dans le coin
- Covid ==> apparts vers maisons, télétravail, maisons de campagne qui reviennent à la mode, villes moyennes, etc.
- Réchauffement climatique
- Explosion du secteur tertiaire et exodes ruraux

Donc l'avenir du marché parisien, francilien, régional etc. c'est , le reste c'est que du blablabla.

 
 
Ou vois tu un biais ? J'inclus justement dans le message que tu cites, la hausse de la durée des prêts comme un réservoir de hausse, auquel par contre je ne crois pas. Si tu penses que la France se calquera sur le Royaume Uni ou les États Unis, j'ai hâte alors qu'on puisse prochainement dégager des locataires en 3 mois au premier impayé mais les gilets jaunes saison 2 ça risque d'être violent
 
Après c'est drôle, parce que tu me parle de biais, mais pour toi si les conditions de crédit se dégradent, ton hypothèse est la stagnation des prix    si les taux sont à 3% dans 10 ans, rassure toi, c'est soit qu'on aura eu une croissance du feu de dieu, soit qu'on est au milieu d'une nouvelle crise de la dette
 
Bon, mon propos n'était pas de faire un battle "achat ou location". Même en cas de baisse des prix, acheter peut être bien plus rentable sur 10 ans que de louer, mon propos n'était pas la.
 
Je viens juste pondérer les discours de "hausse éternelle" basé sur un historique relativement limitée finalement puisque les gens focus sur 2000/2020 en occultant avant 2000, 2009, 2012 et maintenant 2020 et +.  
 
Maintenant ici le biais que je vois c'est que la plupart ont acheté en 2018/2020 ou s'apprête à le faire. Forcement tu projettes ce que tu as envie de voir
 
Allant jusqu'à se rattacher aux erreurs de friggit qui sont quand même évidentes : il a toujours limite le poids des conditions de crédit (les taux notamment), dans son analyse. Donc on est d'accord il est à côté.  
 
Au delà des phénomènes structurels comme évoqué ci dessus, ça doit être porté par du rationnel d'un point de vue eco.  
 
Les facteurs de hausse des prix au delà de la demande "solvable" sont pourtant bien identifies :
- hausse des salaire
- baisse des taux
- hausse des durée de prêt
- baisse de la fiscalité
- les conditions d'octroi (33% endettement, règles du différentiel, etc)  
 
Qu'est ce qui a porté les prix depuis 2015 ? La baisse des taux et la hausse des durées de prêt essentiellement.  
Qu'est ce qui portera les prix immobiliers demain. Si tu crois au prêt de 35 ans, à la baisse de la fiscalité, ou à la baisse des taux, alors pas de soucis. Sinon tu es confiant sur la puissance de la future reprise eco, qui me semble pourtant être le facteur de hausse le plus crédible désormais.

 
Bientôt, le prêt "mes enfants rembourseront"