Reprise du message précédent :

Suchet c’est calme plat comparé à Avenue de Versailles

 Au Vesinet ?    

Ah la ville a été supprimée depuis l'édition. Je peux quand même répondre non pour lui sans trop en dévoiler

Non ça je connais plus loin mais je me souviens plus du bled.

Dès que je vois le nom de cette ville, j'ai le générique de Maguy qui démarre dans ma tête...

Orgeval , Feucherolles, Chambourçy ?

Noisy le Roy !

Prix en légère hausse en IDF en 2020 mais assortie d'une chute des transactions, est-ce un marché sain ? Century 21 reste optimiste :

En IDF les volumes baissent aussi :

https://www.mysweetimmo.com/2021/01 [...] iraculeux/
 
Pour rappel en 1991, c'était aussi sain    :

https://www.lesechos.fr/1991/12/le- [...] ris-957888

Lors de la crise de 2008, les transactions étaient à l'arrêt ou presque, les prix ont peu bougé (très légère baisse) et c'est reparti comme en 40 dans les 2 ans, donc bon...

Car Sarkozy avait lancé le PTZ et déduction des intérêts d'emprunt.
Macron fera de même au niveau des aides à l'achat ?

Et puis il y avait ensuite chute des taux. Il n'y a plus bcp de marge de manœuvre de ce côté.

Ça n'a rien relancé, c'était juste des gains opportunistes pour ceux qui ont acheté (le PTZ sur Paris ça ne concerne pas des masses de monde).

 
+1, sans compter qu'ensuite les prix ont flambés, ptz ou pas... oui les taux ont soutenus le marché, mais l'immo en france, meme si c'est irrationnel, c'est en mode "j'ai acheté 100, je n'accepte de vendre que entre 95 et 120 !!"... y a que dans les situations dramatiques qu'on arrive a acheter a 94

encre une agent hier qui me disait , "la marge de nego est très faible, les proprio vendent à peine au dessus du prix auquel ils ont acheté il y'a 5ans, ils ne baisseront pas"
 
j'ai pas donné suite et ne compte pas le faire rien qu'a cause de ça.

Fais ta proposition au prix que tu l'entends. L'agent désagréable tu l'oubliera une fois dans ton bien. Nous elle "refusait de transmettre l'offre" et pas la peine pour les propriétaires de faire une contre offre non plus.

Pas de news jusqu'à 1h avant l'expiration de notre offre "bravo les vendeurs ont accepté" avec mail et coup de fil super sympa

Euh si ça fait plus de 5 ans, c'est plutôt mini 150  

C'est pour cela que les transactions chutent, les vendeurs ne baissent pas leur prix et les acheteurs ne veulent (ou ne peuvent…) pas suivre. Cette année sera donc intéressante à suivre...

3 bâtiments dans notre copro. Le notre donne sur cour d'un côté et ceinture verte de l'autre, donc c'est très calme comparé au côté bd Suchet.  
Tu as la vue depuis mon salon plus haut  

 
3 personnes de mon entourage m'ont contacté ces dernières semaines avec des critères de recherche quasi identiques, s'étaient mis en tête de viser des petits immeubles sur Lille ou Valenciennes et voulaient mon avis vu que je fais beaucoup d'immo dans le coin.
 
Je conseille toujours de partir des objectifs / projets de vie, d'en déduire des objectifs financiers / patrimoniaux, et seulement après de voir en quoi l'immobilier locatif sera ou non le bon moyen de les atteindre. Vu que le mouton à 5 pattes que tu cibles est inatteignable (à moins d'avoir un bon réseau local pour avoir des biens en dessous des prix du marché, ce qui prend du temps à construire), mieux vaut affiner les critères pour trouver un projet faisable.
 
Les critères que j'éliminerais en premier c'est ceux du quartier / ville / région sympa et du choix de l'ancien / cachet. L'affect n'a rien à faire dans un investissement immo, seules comptent la renta (ou plutôt le ratio renta / risque tu es prêt à accepter), le potentiel de PV (et encore, dur de prédire l'avenir), le mode de location / régime fiscal et la facilité de gestion / distance du domicile.

Je suis en train de me tâter à faire un mini crédit relais ou vendre avant d'acheter mais :
 
- a l'achat je lutte pour trouver ce que je veux et les AI ont l'impression que quittant un appart je suis prêt à accepter n'importe quelle maison juste paracerque c'est une maison (en gros mes critères ils en ont rien a foutre, ils me présente des trucs qu'ils ont en stock en me disant que je n'aurait pas mieux dan mon budget)
 
- pour le relais je crains une contrition du marché, meme si le risque est diminué dans mon cas (bien idéalement placé , un tram arrive dans 2ans etc)
 
 
bref j'ai trouvé une maison qui m'irai et a madame aussi et on arrive pas à se décider si on doit faire l'offre et "risquer" le relais ou ne pas faire l'offre laisser passer et vendre et galérer en location (je ne veux meme pas envisager ça )  le temps de trouver un bien.
 
bref il y'a 18 mois je ne m'aurais pas poser la question du relais , là si, meme si dans les 2 ans max , mon appart actuel serait payé depuis un moment.
 
Autre solution, m'acheter une bouse un peu plus loin et mettre en location l'appart actuel, mais si je devais faire ça, ça peut attendre fin d'année / début 2023, mais bon je repusse encore et encore ...

Tu cherches quoi et où à quel budget ? Tu auras bien quelqu'un du coin ou un spécialiste de Castorus pour te donner un avis

maison 78 / 95 proche Ligne A ou 95 ligne H, pas de coin trop moche / lotissement à la con, achat 420k€ max si vente, 280k€ max si location

Combien de M2 ? Taille de terrain minimum aussi ? Distance (en temps) maximum avec la gare de ton boulot ?

120m² terrain min 500m² on va dire autour de Conflans,
 
par exemple Jouy le Moutier j'ai éliminé, le collège est naze (le plus nul de France)
Vauréal c'est Cassos land comme Chanteloup les vignes.
 
etc ..

   
 
Du coup c'est de l'haussmanien ? T'entends pas trop les voisins ?

Avant que je regarde l'Essonne ou le 77 c'est non ?

Ligne h : Saint leu la forêt, Saint Prix, taverny, Beauchamp, le plessis bouchard ?

 
non trop loin de Conflans, on va dire 20km max a vol d'oiseau l'deal serais de pouvoir longer la seine / l'oise pour du velo taf.

 
Je ne connais pas bien  Taverny / St Leu , elles sont bien ces villes ? comparer à Auvers, L'ile Adam (grand grand max) par exemple ?

St leu c'est tres bien, et il y a un bon collège privé. Beauchamp c'est très bien aussi, le collège public n'est pas trop mal et au pire, il y a Jeanne d'arc à une station à Franconville. Sur les 4, Taverny est la ville la moins sympa, mais toujours mieux que Vauréal ou Jouy le Moutier, ça dépend des quartiers, il vaut mieux d'installer vers la forêt.
À Auvers, tu serais bien tranquille mais pas de transports en commun, et c'est peut-être un peu loin pour aller à Conflans en vélo. Pareil pour l'Isle Adam, qui en plus est devenue une ville très chère.

 
Bonjour,
 
Merci de détailler plus précisément  
 
Belle journée.

 

 
Auvers ça reste acceptable pour moi j'adore le coté vallonné , je sacrifierais la ligne si il le faut, mais j'ai deja cherché : quasiment rien qui puisse me plaire dans mon budget.

 
Pourquoi ligne H très peu pratique je trouve. Tu peux regarder sur le nord du D y’a quelques ville sympa. Notamment Saint Witz avec l’A1 à côté la bourgeoisie du coin type pilote AF PNC ou chef entreprise vit la bas.
Après tu as la frontière Oise/95 notamment côté orry la ville.

Non la D j'évite comme la peste, la H a été renouvelée c'est celle qui est la meilleure en terme de ponctualité, après c'est long avant d'arriver à gare du Nord , ça c'est indéniable

Tu as aussi la fin de la ligne H type Luzarches, Viarmes. Les prix sont correct de memoire.

malheureusement beaucoup trop loin (en partant des Yvelines en bout de ligne A), ma limite dans ce sens c'est Valmondois.
Parmain et l'ile Adam ça fait deja trop loin par exemple.

 
Absence totale de respect dans le plus grand des calmes.
 

C'est clair  

A conflans même avec 5% de nego ?
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 340009.htm
 
Eragny ? Proche commerce ecole et gare (bon sans temps ni moyen c'est bien pratique de dire proche ^^)
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 192183.htm
 
edit j'ai un peu joué avec la taille du terrain (un bon 450m² vaudra mieux qu'un 500m² étroit ou biscornu ou en pente tout le long ou les trois à la fois )
J'ai mis à 30 minutes max en vélo de conflans ... pour ce que ça vaut. Du coté de Le Bon coin tu trouves un peu aussi ?

 
Tiens je viens de remarquer que la ligne D commence à Chantilly.  
Je prendrai plutôt un TeR pour éviter les arrêts suivants mais j’ignore si c’est mieux.  
 
Site transilien
Luzarches sur la H, 45 minutes avec 7/8 arrêts
Pour le même temps (moins pour certaines liaisons) tu as crepy en Valois /Paris (32 min direct ou avec 1 arrêt juilly)  
 
Dommage qu’il n’existe pas de liaison senlis / Paris.  
J’avais entendu parler d’une ligne G senlis/Astérix/Roissy. Le boom immobilier qui en découlerait    
 
M’enfin, je suppose que la majorité des habitants de cette aire géographique bossent à Roissy.  
Senlis / Roissy : 15 min en voiture à tout casser. 30 min de trajet si tu vis dans un village (borest/montepilloy/Rully/Nery/Raray/Mortefontaine/Apremont/Mont L’évêque...).

 
   
 
Mode de location / regime fiscal : LMNP au reel, pas d hesitation de ce cote la, vu la fiscalite actuelle (bon ok ca peut changer mais du coup autant faire ca asap pour en beneficier un peu)
facilite de gestion: critere que jai oublie de preciser, je veux le plus hands off possible (dans la mesure du possible pke sinon jacheterais de la sci a credit obviously) pke c est sur que pour 600euros par mois ca vaut pas le coup pour moi d y passer trop de temps    
Interet pour moi de faire ca: dans ma situation, interet evident a maximiser ma capacite d endettement. Arbitrage a faire avec garder plus de capacite pour une RS en France mais de toute facon le jour ou jen veux une, il me faudra un ordre de grandeur bien superieur a ce que je perds en faisant cet investissement. Par contre pas d interet evident a mettre de l equity car jai des options qui m excitent plus en terme de risque / retour / fun
 
Je comprends le point sur ne pas prendre en compte l interet de la ville, cachet, etc mais en plus du fait que je pense que la probabilite de PV LT est plus importante si on achete qq chose dont la valeur esthetique etc ne diminue pas avec le temps et qui peut etre un bien coup de coeur pour un acheteur, je sais d experience que si la ville, l appart, etc ne me plaisent pas un minimum hors aspect financier, j'aurais du mal a m y interesser sur le MT / LT.  
 
Bref, mes choix se portent pour l'instant sur des villes de taille moyenne, dans des regions attractives et bien desservies, avec une bonne population etudiante, et un minimum d actifs csp+ ou de retraites aises, et une bonne dynamique AFAIK
- Dijon (   ), Chambery ( ), Tours ( + chateaux) et Angers (douceur angevine plus pas trop loin de l Ocean)
Angers et Tours ont bcp augmente recemment donc pas ouf a ce niveau. Dans ces villes on doit etre sur du c2.5k-4km2 pour du 12-15e m2 donc c6% brut
 
- Si je voulais augmenter le rendement, je regarderais une ville comme Poitiers ( ) qui est quand meme tres agreablement localise entre Paris et Bdx, mais bon ya rien autour donc ca fait pas rever    
 
Mais les questions que je me pose: 1 bel appart a 300k (moins d emmerdes mais moins bon rendement a priori et plus difficile a louer j imagine a moins d aller vers des villes comme Lyon ou Bordeaux mais la on oublie l autofinancement) ou 2 apparts a 150k dans la meme ville ou deux villes differentes (pareil, tradeoff risque vs emmerdes).  
Ou alors je me fais une ville plaisir / location airbnb (eg Bayonne, Vannes, voire Nice) et une ville a haut rendement    
 

La seule personne que je connais qui vivait à Senlis avait son père qui était.. pilote chez AirFrance