alors ok mais recalculez vos rendements car pour cette surface t'es à 560 euros / mois au max (et faut que tu justifies que ton meublé a des prestations HDG).

Je trouve également que c'est un bon plan pour du locatif, à voir ce que donnent les derniers PV des AG  

alors ok mais recalculez vos rendements car pour cette surface t'es à 560 euros / mois au max (et faut que tu justifies que ton meublé a des prestations HDG).

En fait j'avais demandé pendant la visite à combien il était négociable et si le mec accepterait une offre < 600K et il m'avait dit que clairement non.

C'est le job de l'agent de dire ca. S'il y a bien une regle qui fonctionne 100% du temps en immo c'est de ne jamais ecouter ce que dit l'agent. Que ce soit sur la description du bien, ou sur les offres qui passent. Tant que t'as rien signe tu fais ce que tu veux. Reflechis bien a ce bien. T'as vu ici que les biens qui cotent ont plus de 5 offres au prix en une journee. C'est pas le cas de ton appartement, il semblerait que t'etais le seul a faire une offre concrete. Ca laisse presager que potentiellement tu peux descendre beaucoup plus bas.

J'ai jusque 2018, les 3 derniers pas terribles avec pas mal d'impayés et un "fond d'impayés" de 40k, par contre ça semble résolu vu que sur celui de 2018 ils parlent de la vente des lots des mauvais payeurs effectuée au tribunal.
Les charges actuelles semblent dans la norme donc ça confirmerait

Les 750€/mois me paraissent en effet un peu exagérés.... Mais si l'appart est nickel, ça doit se négocier entre 600 et 650 quand même  

Justifier les prestations HDG c'est pour dépasser le plafond, pas besoin de justif entre la médiane et le plafond, tu as le droit de faire ce que tu veux dans cette fourchette (+ charges).
 
"Si le logement n'a jamais été loué jusque-là ou si le locataire précédent est parti depuis au moins dix-huit mois, le loyer peut être fixé librement, mais dans la limite du loyer de référence majoré, avec un éventuel complément de loyer si les caractéristiques exceptionnelles du logement le justifient.
Il y a cependant des possibilités de revoir le loyer du locataire précédent dans la limite du loyer de référence majoré, si le bailleur a, par exemple, entrepris d'importants travaux d'amélioration". PAP

edit : arrêtez de vouloir demander 650/700 euros pour un 16m2 c'est du foutage de gueule.

edit : arrêtez de vouloir demander 650/700 euros pour un 16m2 c'est du foutage de gueule.

 
En fait j'avais demandé pendant la visite à combien il était négociable et si le mec accepterait une offre < 600K et il m'avait dit que clairement non.
Au final ça revient 580K pour le vendeur, ce qui est quasiment ce que tu as écris (je ne sais pas si ce chiffre de 12.5ke du metres est sensé etre hors frais AI)

Mais du coup tu as fait une offre au prix ?
Si oui, tu attends la réponse ?

alors ok mais recalculez vos rendements car pour cette surface t'es à 560 euros / mois au max (et faut que tu justifies que ton meublé a des prestations HDG).

la j'ai pris le pris majoré sur le site de l'encadrement des loyers.

En vrai peu de gens font gaffe mais si tu dépose une réclamation tu gagnes à tous les coups. Et c'est retroactif le proprio doit rembourser la dif. Ca demande même pas une action en justioce, il y a un organisme qui gère ça.

Et va expliquer derrière comment un 16m2 avec des toilettes et une douche dans la pièce principale sont une "prestation exceptionnelle"  

 
 
 
Oui d'après le site de l'encadrement des loyers, tu peux demander 560 HC sans justificatifs, c'est le plafond.

yes c'est ce que je mettais plus haut.

Oui d'après le site de l'encadrement des loyers, tu peux demander 560 HC sans justificatifs, c'est le plafond. C'est si tu dépasses ce plafond qu'il faut justifier les attributs exceptionnels.

Ben tu disais qu'à 560 (au plafond) il faut justifier des prestations HDG, on s'est mal compris alors.
 
Du coup 600€ CC, parfait pour un jeune travailleur qui gagne 1800€  

 
Ou un étudiant avec papa/maman pour payer le loyer

Oui c'est plutôt ça, parce qu'en tant que jeune travailleur tu n'as pas envie d'aller dans 16m2.. autant s'éloigner et avoir un logement plus grand pour le coup. C'est vraiment pour les étudiants.

Suite à notre achat du rdj 4P à Suresnes, on a mis notre 3P 62m2 actuel en vente jeudi. 3 visites dont 2 offres, une 20k en dessous qu'on a refusé et une seconde cet aprem au prix à 480k.
J'étais bien inquiet pour la vente en été, contexte covid etc.. Mais finalement il y a quand même de la demande c'est cool.

l'AI dit qu'une cave peut justifier un complément de loyer.
ça me semble un peu tiré par les cheveux (une cave est-elle une prestation "exceptionnelle"? ). D'un autre côté, une cave c'est quand même un plus niveau rangement pour une petite surface, donc pas vraiment logique que ce soit au même prix que le même appart sans cave.

Suite à notre achat du rdj 4P à Suresnes, on a mis notre 3P 62m2 actuel en vente jeudi. 3 visites dont 2 offres, une 20k en dessous qu'on a refusé et une seconde cet aprem au prix à 480k.
J'étais bien inquiet pour la vente en été, contexte covid etc.. Mais finalement il y a quand même de la demande c'est cool.

Suite à notre achat du rdj 4P à Suresnes, on a mis notre 3P 62m2 actuel en vente jeudi. 3 visites dont 2 offres, une 20k en dessous qu'on a refusé et une seconde cet aprem au prix à 480k.
J'étais bien inquiet pour la vente en été, contexte covid etc.. Mais finalement il y a quand même de la demande c'est cool.

Hello, du coup pour être transparent, si ça peut aider certains à se positionner en fonction de leurs devis (sachant que les montants ont augmenté au fur et à mesure pour diverses raisons) :
 
Montants finaux (arrondis) :
 
Entreprise de travaux : 88000 électroménager compris
Archi : 5000 + 7000  (étude préparatoire + suivi chantier).
 
Détails de la réno EN GROS :
 
74m2 à rénover entièrement.  
 
Dépose de tout : cuisine, sdb, cloison salon, cloison cuisine/couloir, fenêtre sdb/couloir, fenetre cuisine/couloir, WC, moquette couloirs/chambre, tapisserie partout, sauf dépose parquet sous moquette.
 
Pose : Claustra salon avec tiroirs/placards, verrière sur mesure en bois cuisine/couloir, cloison cuisine/couloir, cloison SDB/couloir, cloison sdb (baignoire/plan de travail), cloison chambre1/chambre2 (il y avait une porte). Placards sur mesure jusqu'au plafond chambre 1 et chambre 2.  
 
Création faux plafond cuisine et salle de bain + partie du couloir (pour passer la VMC). VMC cuisine + SDB.  
 
Cuisine : tout sur mesure avec placards jusqu'au plafond, électroménager moyen/HDG (je pense, je n'y connais rien ) tout encastré, plan de travail/crédence jusqu'aux placards en quartz, tourniquet sous fenêtre qui passe dans l'ancien garde manger. Sol refait.
 
SDB : Placards hauts et miroir sur mesure jusqu'au plafond, emplacement machine à laver, plan de travail simple, baignoire avec tout intégré dans le mur (douche + douchette).
 
WC : tout refait
 
Placard entrée : tout refait avec rangements  
 
Elec : tout refait
 
Sol : ponçage et vitrification hors salles d'eau.
 
Fenêtre : remplacement de la fenêtre des toilettes seulement.
 
En gros.  
 
Il y a quelques trucs sur la facture comme commande (après sélection) et réception de l'électroménager + vérification état + pose + mise en bon fonctionnement qu'on ne peut pas faire à distance. Sinon l'entreprise a l'air top (je l'ai vu la première fois la semaine dernière), ils ont géré tous les soucis avec les voisins (fissures, dégâts des eaux, plaintes ), on a été dérangé une seule fois au début par le syndic ! Ce qui est appréciable.

 
Intéressant.
Tu es sur quel délais annoncé pour cette rénovation?
J’ai un peu plus de travail de mon coté. Je déplace également la cuisine et je crée un deuxième WC.
 
 
 
 

Le bien retapé se louera sans problème en moins d'une semaine  

 
Au final si tu es heureux avec le bien tant mieux. Le prix ne me choque pas outre mesure, peut être 20-30k trop haut ce qui est de l'ordre de 70€ par mois de crédit en plus sur 25 ans. Pas vraiment un gros sujet selon moi à long terme si le quartier continue de s'améliorer rapidement comme ce fut le cas récemment.

Intéressant.
Tu es sur quel délais annoncé pour cette rénovation?
J’ai un peu plus de travail de mon coté. Je déplace également la cuisine et je crée un deuxième WC.

Je suis intéressé aussi pour le délai, vu la surface cela devrait être normalement 4 mois

En réalité, ça dépend du profil de l’acheteur. Je comprends qu’il est celib, il a les moyens et il veut un appartement dans un quartier animé donc why not effectivement
 
Maintenant, je me répète mais 14k/m2 tu payes le code postale et la vue sur l’opéra / Bastille donc sans vouloir faire le rabat joie (on est sur hfr, on lui doit la vérité   ) c’est hyper cher et bon courage pour retrouver ses billes au moment de la revente

l'AI dit qu'une cave peut justifier un complément de loyer.
ça me semble un peu tiré par les cheveux (une cave est-elle une prestation "exceptionnelle"? ). D'un autre côté, une cave c'est quand même un plus niveau rangement pour une petite surface, donc pas vraiment logique que ce soit au même prix que le même appart sans cave.

 
C'est ton opinion, que je respecte.
 
Je pense que ce quartier, la vue sur l'Opera Bastille, sa place et ce quartier vont se vendre très cher dans le futur, graduellement très proche du reste du 4ème/3ème. Pas impossible que ce coin tutoie 15/16k d'ici quelques temps selon moi.

Attends qu’ils aient leur crédits quand même    
C’est plutôt là que ça coince en ce moment

 
C'est ton opinion, que je respecte.
 
Je pense que ce quartier, la vue sur l'Opera Bastille, sa place et ce quartier vont se vendre très cher dans le futur, graduellement très proche du reste du 4ème/3ème. Pas impossible que ce coin tutoie 15/16k d'ici quelques temps selon moi.

+10% en 5 ans ? Ça reste très risible comme rendement...

 
+10% en 5 ans ? Ça reste très risible comme rendement...  

 
Je n'ai pas évoqué 5 ans dans mon message. J'émets juste l'opinion que cet emplacement autrefois très moyen risque selon moi de rattraper le reste du Marais qui a lui même suivi une trajectoire d'augmentation plus forte que le reste de Paris.
 

Quand je vois les commerces pourris de la rue du faubourg du temple, entre 10è et 11è branchés, je me dis que là bas il y a encore du potentiel.

 
Tu devais être trop jeune mais le changement (en mieux) du 3eme et du 10/11eme adjacent a été énorme. Les prix aussi, ce sont les coins qui ont probablement le plus progressé sur cette période. Je pense que ça peut continuer à grappiller en relatif vs le reste de Paris dans le futur.