Reprise du message précédent :

Si je te vends une Twingo au prix d'une Ferrari parce que la Twingo roule encore. Tu acceptes ?  
Pour comparer, j'ai vu un appartement nickel parfait état résidence moins ancienne et charge kif-kif mais avec piscine mais moins d'extérieur (70m2) vendu 10% plus chères.
Compliqué de valoriser l'extérieur de 500m2...  

Oui voilà, dans mes recherches j'avais l'impression que les biens dans leur jus des années 60/70/80/90/2000 avaient plus ou moins le même prix/m2, donc de toute façon avec des travaux cuisine/sdb pour nous, et seulement les biens refaits à neuf par architecte étaient bien + cher (1k à 2K /m2 en +). Rarement vu des apparts refaits en 2010 au prix des apparts refaits à neuf.

Tu ne peux pas te loger parmi les très riche, c'est tout, faut revoir ses ambitions a la baisse et être réaliste  

 
Ouaip j'ai pas l'impression que les prix tiennent beaucoup compte de l'état "déco" du bien sauf quand c'est à la hausse  
Ça permet d'avoir une marge de négo (et faire face à la mauvaise foi du proprio pour qui "mais non y'a rien à refaire" ), sauf en zone très tendue...

La valeur d'un appartement est fonction de la ville, de sa localisation dans la ville, de la résidence, de sa localisation dans la résidence, de la distribution de l'appartement, de ses annexes, etc... et enfin de son état, ce que tu sembles appeler de la "déco" et qui à mon avis n'est pas le terme à utiliser tellement c'est subjectif.

Et évidemment que l'état a un impact sur le prix, et que si le prix n'est pas en harmonie avec l'état, mais en harmonie avec le reste (localisations, résidence), et bien il y'a moyen de négocier.

Dans une ville moyenne l'état ++ ou -- du bien, ça peut vite être 1/3 de la valeur du bien de différence par rapport au même bien à l'état opposé.

 
Je dis pas la moitié du total, mais la moitié des mensualités au début, après c'est degressif avec le temps. Mais comme tu restes pas 25 ans dedant... si tu revends au bout de quelques années la réalité du remboursement c'était ça Après peu être pas avec les 1% actuels, moi c'était y'a quelques années à 2.30

 
Oui cela cree d'ailleurs des discussions interessantes selon les marches : j'ai un ami en famille a St Etienne. Clairement faire des renovations haut de gamme dans un appartement est un contre sens economique sauf a y vivre tres longtemps. L'immo coute 1500 EUR par mois max, depenser 500/700 EUR par m2 dans une renovation represente une portion gigantesque du cout total du bien. Et tu ne le retrouves pas du tout a la revente.
 
En marche tendu en revanche, les renovations sont un quasi non sujet. Perso je suis ultra attire par les biens immondes, sales, aux carreaux casses car je sais que cela rebute pas mal de monde alors que c'est l'epaisseur du trait sur l'achat immo.

 
Travaux c'est un sujet delicat parce que cela revient a dire qu'en loc tu 'acceptes' de vivre dans un taudis alors qu'en tant que proprio tu te forces a faire des travaux parfaits.
Tu ne peux donc pas comparer les deux et le cout des travaux car tu vis dans un logement beaucoup plus presentable et agreable aussi...

 
Complètement en phase et en plus tu exactement fais ce que tu veux.

Ouais et il y'a des marchés où l'immo est tellement peu cher que les propriétaires ne rénovent plus les apparts car effectivement s'ils rajoutent 1000 € /m² à la réno, ils retrouveront 600 ou 700 € /m² à la revente...

Résultat des tas de biens à l'abandon, particulièrement tous les biens obsolètes de part leurs prestations.

Totalement ok pour l’épaisseur de trait sur un marché très tendu...

 
C'est la norme ça hein
 
Y a que sur HFR qu'on croit que 1000€ de rénovation => 900/1000€ de plus-values
 
A Sainté tu mets 1000€ de réno j'pense que tu en revoies 300 ou 400€ max

 
Je sais pas si c'est si facile que ca, parce que sur ce genre de bien on se retrouve vite en concurrence avec des pro de la renovation qui sont bien plus capables que le pekin lambda de faire une renovation dans une enveloppe donnée. Du coup on prend le risque de se planter sur l'estimation des travaux, soit on estime trop bas, et dans ce cas on achete trop haut, soit on estime trop haut, et on se fait doubler par un acheteur qui a estimé au plus juste.
Peut etre qu'a Paris IM, le prix des biens fait que les pros de la renovation s'y retrouvent moins vu que la PV des travaux n'est pas vraiment fonction du prix du bien, donc ils sont moins presents?

Non quand même pas.

J'ai encore jamais vu de marché où des biens totalement rénovés avec réno lambda (réno à 1000 € /m²) se vendent 300 à 400 € /m², tu es à côté de la plaque.

En l'occurrence il regardait un bien en etat 'correct' mais defraichi, demode, certaines pieces vraiment moches etc... mais c'etait quand meme vendu au prix du marche car objectivement pas non plus horrible. Environ 1600 EUR/m2.
 
Les biens qui sont en super etat, modernes, etc... se negocient 1800/2000 EUR/m2. Le bien a 1600 EUR ne se renove pas pour seulement 200-300 EUR/m2 malheureusement, il y a donc clairement une perte de l'ordre de 50% des travaux la bas a vue de nez. En sus de gerer les travaux ce qui est penible

Là où il y a des terrains constructibles et d'autres biens à vendre, rénover permet parfois juste de parvenir à se débarrasser dudit bien.

C'est quoi défraichi ? Car entre le défraîchi de l'AI où tu peux raser et reconstruire et le défraichi d'un optimiste (où y'a les peintures à refaire et où avec un peu de bol c'est facile de refaire les sols)  je pense que dans un cas tu as un truc que tu peux rénover avec 300 € /m² et dans l'autre 1300 € /m²

Après une première visite le 18 janvier, on devrait finalement avoir les clés le 2 juillet.
 
Acheter pendant le confinement 2020  

Le ministre qui parle de 800k personnes qui risquent de se retrouver au chômage dans les prochains mois    
 
Si ça ne freine un peu l'immo, j'achete.

C'est pas ce que je vois autour de moi.
Mais j'habite pas a saint Etienne ni à Paris.

Quelle surface et prix et lieux ?

C'est pas les chômeurs ou csp- qui achètent d l'immo surtout avec un budget hfrien

Que tu crois ! si tu ne regarde que Lyon centre Paris et Bordeaux ...

Vous reprendrez bien un peu de PINEL. Petit exemple sur Blois :
- studio de 22 m² de 2006 en VEFA acheté 74.4k€
- vente à 28/30k€ en 2018/2019

WTF ? veridique ?

Encore pire qu'Epinal

Résidence d'investissement mal située avec pas mal de studios et des bailleurs privés qui ne sont pas du coin. Mise en vente à la fin du dispositif et ça fait plouf.  

ha ben ok mal situé, parcequ'a Blois faut le faire quand meme .. c'est super cher je trouve.

 
Faut pas être devin pour voir l’arnaque : 3300 euros du m2 pour une ville comme blois c’est juste pas possible. J’ai payé largement moins pour un Pinel sur Strasbourg dans un quartier pas mal (surface plus grande aussi) mais généralement c’est entre 3000 et 4000 pour un Pinel sur Strasbourg : 3000 pour un quartier de dégueux à correct, 4000 pour du bon quartier, c’est monté à 5000/6000 pour des résidences très haut de gamme (tarif de 2017 j’ai pas regardé depuis)
 
3300 euros en 2006 sur blois : j’en reviens pas que quelqu’un a signé pour ça
 
Si tu paies un Pinel +20% du prix de l’ancien ça passe, mais là l’affaire dont tu parles c’est +200% et en plus dans une ville peu dynamique.

Oui Blois y a vraiment rien.

La telesprospection à base d'investissement financier bah c'est ça.
Quand il y a une demande le promoteur te le vend pour y vivre.
Quand il n'y a pas de demande c'est pour les 'investisseurs'
 
Il y avait eu un capital la dessus, il y a plus de 10 ans

 

 
Non mais j'ai acheté a 3500 du m2 (Toulouse), le meme truc recait complètement a neuf serait parti a 4300.

Non, mais c'est qui qui va payer ?

Il y'avait du dispositif fiscal à 4000 boules le m² dans une random ville encore pire que Blois, à la belle époque (2011). Alors que l'ancien en bon état était à 2000 € /m²...

The mauvaise affaire  

Quelque part quand tu es assez débile ou ignorant pour mettre autant (100 % de plus que l'ancien...) , c'est que tu mérites de te faire plumer.

 
Pour notre vente c'était plutôt l'inverse.
Appart refait en 2010, mais du coup y a es trucs qu'il faut commencer à rafraichir (joint de la faïence de la SDB, peinture du plancher de l'étage, des petites finitions par-ci par-là...).
L'AI semblait le présenter comme "refait à neuf" : euh ouais, en 2010, on est 10ans après là. J'espère que les acheteurs vont pas être trop déçus.

Oui, menfin 2010 c'est pas 1980 non plus.
Ça me ferait chier qu'on qualifie mon appart totalement refait en 2010 (dont électricité, pièces d'eau ) de à refaire au même titre qu'un appart de boomer avec la cuisine en faux chêne, les canards sur la credence et le papier peint jaune avec des fleurs )
Rien à voir en terme de coût.

Non mais bon, c'est pas refait à neuf non plus quoi.

 
+ 1  
 
Entre un bien qui a une SDB, une chaudière, une cuisine, des sols, une électricité de 10 ans, le tout fait dans les règles de l'art et avec de la qualité, vs la même chose à 30 ans, et bien le second est à refaire, le premier peut encore tenir une vingtaine d'année, ça fait une grosse diff.
 
Après présenter ça en "refait à neuf", c'est clairement abusé s'il n'a pas précisé il y'a 10 ans

La date de rénovation était précisée dans l'annonce, mais durant les visites c'était plutôt "vous pouvez juste poser vos valises" alors que perso, je vois plein de petits trucs à refaire (notamment la peinture, je trouve ca con de pas refaire des peintures qui ont 10ans avant d'emménager )
 
Mais je dois être trop pointilleuse.

Tu rajoutes un élément dans la comparaison là    
 
C'est plutôt le contraire d'ailleurs, années 80 beaucoup plus costaud/mieux réalisé que 2010's

Hello les krachistes,
 
Un 3P de 60m2 avec 2 chambres de 9.8 m2. Go ou no go ? J'hésite c'est en secteur tendu j'ai pas trop le temps de réfléchir..