Reprise du message précédent :

 
Cette histoire sympa qu’on raconte aux krachistes comme quoi en cas de hausse le propriétaire est perdant est quand même une vaste fumisterie : dans le cas standard d’un achat avec 10% d’apport en sus des fdn, une hausse de 10% de son bien immo double l’actif disponible. Bref tu t’es enrichi point barre.
 
Au moment de relever les compteurs meme en cas de rachat, tu fais largement monter tes actifs nets. Si tu veux tout revendre et partir à l’autre bout du monde tu peux. Évidemment qu’une hausse des prix de l’immobilier est ultra gagnant pour les propriétaires en fin de compte.
 
La où tu as raison c’est qu’en termes de pouvoir d’achat à l’instant t c’est optiquement plus dur car le delta est plus grand a financer. En pratique les banques adorent voir l’actif net du foyer, constate qu’il a bien augmenté et font facilement passer les dossiers de crédit de ces foyers la. À contrario un krachiste qui attend tard pour acheter directement grand n’a pas prouvé à une banque qu’il sait rembourser un crédit pendant x années par le passé, c’est plutôt un vent de face.
 
Actuellement les banques à tout le monde à de très bons taux donc c’est un non sujet. Mais début 2000 par exemple ce n’était pas du tout la même histoire et n’est pas forcément malin ceux qui ont tentés d’être à contre courant, comme souvent.

 
Quand même un peu : ça calme un peu les gens qui achètent 3 apports par an actuellement en se mettant à 60% d’endettement en comptant sur les loyers pour équilibrer l’équation. Ça peut rendre leurs dossiers moins faciles or ils représentent une partie de la pression foncière.

Soit t'as un point d'entrée par logement et tu peux mettre des compteurs de chaleurs, sinon c'est répartiteur.
 

Cette pondération me parait très discutable, surtout quand on compare à ce qui est usuellement pratiqué

Votre copro part de l'idée que la chaleur monte; ce qui est vrai pour un transfert par convection. Sauf que ca n'est pas de l'air chaud qui se balade entre les logements...
Le gros des transferts va se faire par les parois en fonction de la différence de température. C'est aisé à compenser (est ce que c'est précis, c'est autre chose) en sachant ce qu'il y a derrière chaque paroi (cf propositions du COSTIC), mais impossible entre 2 logements dont on ne sait rien sur comment ça sera occupé (et donc on part d'une hypothèse fausse: ça sera partout pareil" ).
 
Enfin bref, tout celà pour dire qu'on peut corriger les mauvaises expositions/parois, mais n'importe quoi d'autre c'est bien + boiteux.
A titre perso, je suis contre ces corrections en exploitation, car je préférerai que la correction se fasse sur les prix de vente/loyer

 
 
Prouve moi par A+B que l'acheteur Parisien moyen de 2014, qui revend en 2020 pour acheter plus grand dans la même zone, s'est plus enrichi dans un marché haussier que baissier.

ou sinon, il suffit d'en rester à l 'eau chaude:  P = qv × 1,16 × ΔT   : tu peux agir sur le débit (qv) ou la témpérature

 
Les prix vont plonger de 1%

 
Scénario haussier :
 
1/ acheteur en 2014 d’un bien de 600k avec 100k d’apport hors fdn. Le bien qui sera visé ensuite vaut 1m à cette date.
2/ vend en 2020 pour 750k son bien, le bien de 1m vaut maintenant 1.25m
3/ il avait 100k d’apport, il a maintenant 250k issu de l’apport  et il a remboursé pendant 4 ans environ 50k de capital.
4/ bilan il avait 100k et il dispose maintenant de 300k, il s’est enrichi, point barre.
 
Scénario baissier :
 
1/ acheteur en 2014 d’un bien de 600k avec 100k d’apport hors fdn. Le bien qui sera visé ensuite vaut 1m à cette date.
2/ vend en 2020 pour 450k son bien, le bien de 1m vaut maintenant 750k
3/ il avait 100k d’apport, il a maintenant -50k issu de l’apport  et il a remboursé pendant 4 ans environ 50k de capital.
4/ bilan il avait 100k et il dispose maintenant de 0, il s’est appauvri.
 
Dans le premier scénario il a 300k d’apport issu de son bien, ex épargne en sus, pour acheter un bien à 1.25m, il doit emprunter beaucoup ce qui est difficile mais peut être faisable si il a épargné à côté et la banque va être en soutient car ça veut aussi dire que l’économie va bien, qu’ils peuvent prendre des risques etc...
 
Dans le second scénario il a 0 d’apport issu de son bien et probablement moins de 100k d’apport de son épargne diverse. Il doit emprunter nettement moins mais son dossier est pauvre et la banque n’est pas prête à prendre de risques car si l’immobilier a fortement baissé l’économie va probablement moyennement bien par ailleurs. Son dossier aura beaucoup moins de chances de passer.
 
En sus, en bout de course quand il s’agit de tout vendre pour faire sa retraite ailleurs, le premier a 300k l’autre 0, c’est quand même assez clair celui qui s’en tire mieux.
 
Bref, ce sont des fantasmes pour faire mieux dormir les krachistes, personne de censé n’a pris le temps de démonter ce mythe selon moi, c’est tout...

C'est surtout qu'en 5 ans, il se fait 200KE de cash. Faudrait regarder quel effort mensuel à placer sur une AV sécurisée pour arriver à un tel montant. C'est ça la magie de l'immo à Paris  

Il rachète plus grand.

J'étais compare à ma situation où je veux acheter pour la première fois maintenant et j'ai pas gagné 200k gratos grâce à la hausse immobilière.

Merci pour la démonstration  

Selon moi cela dit, il s'est considérablement appauvri dans cette hypothèse.

Année d'achat:
600k de dette, 100k d'apport = -500k en net worth à cause de la dette.

Année de revente
600k de dette, 300k gain = lui reste -300k, dettes.

S'il achète l'autre bien, c'est pire.
1.25M achat, 300k apport = -950k, dettes.

Bref, dans le 1er cas, il est en negative net worth, bref, il est fauché.
Dans le second cas, il est un peu moins fauché.
Dans le 3ème cas, les belles peintures du nouvel appartement lui font oublier qu'il est complétement "broke".

Bref, tout benef' pour la banque.
Mais le gars voit juste son volume de dette croître de manière exponentielle pour paraitre plus tôt, plus riche qu'il ne l'est.

N'importe quel ingé hfrien qui commence à épargner, en localooser avec son 1er job, est instantanément plus riche que lui à l'instant t, et le sera de plus en plus à mesure que l'épargne est bien placée, et qu'il ne rembourse pas d'interêts bancaire.

pour illustrer, un petit tableau maison sur l'évo de notre seul patrimoine immobilier net, tenant compte d'une hausse de l'immo (idf) de 3% par an, hypothèse plutôt prudente si vous regardez les prix au m² que j'estime :  

J'ai annoncé à Madame qu'on sera millionnaire à 38 ans #immomagik.

 
Non, juste Paris grâce aux commerces et autres lieux de tourisme. En SSD, je suis à 1500 € et TH et autant en TF (et encore, je suis pas dans la ville la plus chère).

 
Je ne sais quoi écrire à cela, j’ai l’impression qu’il manque les bases en compta pour qu’on puisse échanger sereinement.
 
Tu oublies la valeur de l’actif, la net worth ce n’est pas seulement l’épargne liquide et les dettes... c’est aussi ton actif.
 
Bref quand tu achètes un appartement tu perds les fdn très clairement mais pour le reste ton nouvel actif immo vient tamponner tes dettes, tu n’es pas du tout en negative net worth.
 
Les intérêts bancaires sont effectivement perdus chaque mois pour financer la dette mais c’est environ le tiers d’un loyer et donc bien plus économique pour se loger que de louer une fois les fdn lisses sur quelques années.
 
Enfin je lis entre les lignes le rejet des personnes qui cherchent à acheter le futur avec de la dette alors que c’est précisément ainsi que le système capitaliste est construit : échanger son surcroît d’optimisme quant au futur contre un enrichissement plus rapide. Si l’on est fondamentalement pessimiste et en rejet de ce système, on est condamné à regarder passe le train et graduellement se frustrer au point de devenir complètement amer plus tard dans sa vie.
 
J’ai bien conscience que ce post va très loin mais je peux promettre qu’il n’y a aucune agressivité ou pensée cynique ici, j’exprime seulement mon opinion.
 

 
Amusant, c'est exactement la remarque que je lui ai faite hier  

Le truc c'est que si tu n'achètes pas et rates le train, tu es complètement exclus du marché alors que si tu as acheté, certes le delta est plus grand pour s'agrandir, mais au moins tu peux encore espérer le faire.
 
L'achat d'un appartement est une couverture sur les prix à la hausse, couverture qui se paie si le marché est baissier.

N importe quel ingé hfrien aura le même raisonnement que lookoom... c'est simple.

Décide d un instant T (2030 par exemple) où tu fais un solde de tout compte en revendant les apparts pour solder les prêts... tu verras dans lequel des 2 cas tu auras plus de tunes...

La vache. Du grand n'importe quoi, tout est faux.

Je pense que vous ne parlez pas de la même chose?
Toi tu dis qu'il s'est enrichi car son actif net est plus élevé: c'est vrai.
Cependant, à salaire égal, dans un scénario stagnant-baissier, il pourra sans doute acheter plus grand quand il veut un nouvel appartement, non?
 
EDIT: mais je n'ai pas de bases en compta

Faut quand même déduire le montant du ou des prêt immo, et tu as 30% abattement sur ta résidence principale.
 
A mon avis, tu aurais eu de la marge

Aucun souci, j'apprécie l'argumentation sans moqueries.
Je sous-estime certainement la valeur de l'actif immobilier, et je gagnerai probablement à revoir la compta. (NPV, actualisation etc..)

Je regrette surtout que la part du salaire de la personne concernée parte chaque mois pendant plus de 25 ans, nourrir l'achat d'une résidence principale et le remboursement d'interêts bancaires, souscrit à une période qui plus est, de plus haut historique en terme de prix d'achat en région parisienne.

Je regrette également la frénésie et la précipitation à l'achat.
Je ne pense pas que les taux vont baisser bien davantage, or si ils augmentent, les prix baisseront. Et si on peut négocier un taux plus bas, on ne peut faire de même pour un prix d'achat.
De plus, j'anticipe que la population de vendeurs va croître davantage que la population d'acheteurs.

Du reste, je suis certain qu'une maison modeste remboursée totalement génère moins de frais qu'un bien plus qualitatif sur lequel il reste du crédit à payer, même une fois les FdN amorti.

Je ne suis pas convaincu que la résidence principale soit un actif, ni un bon investissement.

En tant qu'investissement, il est concentré à l'extrême, non-diversifié, non productif (hors PV spéculative et sujette à plusieurs aléas...) , nécéssitant un niveau d'endettement élevé, avec des frais d'entrée, de maintenance et de sortie, significatif.
Bref, tous les fondamentaux d'un mauvais investissement selon moi.

Surtout, je ne pense pas qu'un mode de vie modeste, sans endettement excessif soit générateur de frustration.

Faire grossir son capital par des efforts d'épargne régulier et de la discipline, plutôt que par la dette/effet de levier, me semble générer du controle, de la force mentale, de l'indépendance, et surtout de la sérénité, davantage que de la frustration.

amen.

Ce que je trouve bizarre c'est de faire des hypothèses sans parler du loyer/remboursement du prêt.  Car les remboursements du prêts peut-être vu comme une sorte d'augmentation du patrimoine tous les mois. Quand tu rembourses 1000 euros tu fais baissé ta dette de disons 900 euros ce qui pourrait être une sorte d'augmentation de ton patrimoine de 900 euros, or quand tu pays un loyer tout l'argent est "perdu". Donc à moins d'avoir un loyer de 0 euros et donc pouvoir mettre l'équivalent du remboursement en livret A, je vois pas comment tu peux-être moins perdant quand cela baisse.

Mais là encore on ne parle pas de la même chose.
Tou comme Lagoon qui compare à quelqu'un qui a "laissé passer le train". On ne parle pas de ça (ou alors c'est moi qui ait mal lu ), on parle de 2 personnes ayant acheté un appartement et qui veulent s'agrandir, un en marché haussier et l'autre baissier.

 
Bref, dans le premier cas il doit d'endetter de 200K supplémentaire (toujours dans notre scénario théorique).
Pour un bon dossier (CDI, Revenu confortable, etc ...) je ne sais pas si une banque fait une grosse différence entre les 2 cas   Surement pas AMHA.

Ah. Je n'avais pas compris ça. Sorry.

Sinon sur ce sujet (localoser vs propriowinner ) je suis assez d'accord avec Lagoon, on en a parlé avec un ami Parisien d'origine qui s'est expatrié à Lille (non ce n'est pas Nico ). Comme il ne sait pas de quoi le futur sera fait, même si il s'installe durablement à Lille, il garde son appartement parisien en location pour ne pas perdre le pied à l'étrier si jamais il veut racheter à Paris, pour ne pas se faire priced out

Voila, acheter c'est une couverture sur les prix à la hausse. En achetant on a le ticket d'entrée.
 
Sachant que si ça baisse énormément, tu continues de rembourser ton crédit et d'être logé si tu n'as pas envie de vendre (comme en bourse, sauf faillite, pas vendu, pas perdu !).  
 
Une fois le crédit remboursé, même en tenant compte de menus travaux de rénovation, l'achat est avantageux par rapport à la location si la baisse du prix du bien immobilier est inférieure aux loyers qu'il verserait en tant que locataire...
 
Sachant que l'immobilier est assez cyclique, si on peut attendre...
 
L'avantage de la hausse des prix de l'immo, c'est qu'en cas de possession courte du bien, elle permet d'absorber les frais de notaire et d'agence plus rapidement. (à marché constant, ça doit représenter 5-6 ans de "loyers non versés" -> car il faut bien comparer sur une base similaire). Tout cela bien entendu sans tenir compte des incitations fiscales et des taux d'emprunt
 
Etant pour ma part dans une optique de déménager tous les 10-15 ans, même dans un contexte de baisse du marché de 20 % (aller, je vais dire 25 voir 30%), je me considère comme gagnant.
 
-> dans 15 ans, mon prêt sera remboursé.  
-> valeur d'achat de notre bien rénové sans les frais d'AI et de notaire : 540
-> frais d'AI et de notaire : 60
Total : 600, avec 340 d'emprunt et donc 260 d'apport
 
mensualités : 2200*12*15 = 396
débours supplémentaires par rapport à la location (TF, travaux à la charge du proprio) : 54 K
-> 450 K
 
Sachant que là ou on est, à loyer constant, on paierait 2050 € (je me base sur notre remboursement hors assurances...) : 369 K et on économiserait (pour dire d'épargner au même niveau que si l'on était proprio) (2200-2050)*12*15+54= 81 K
 
Donc si locataire, épargne finale de 341K (nos 260K d'apports+81K) + les intérêts du placement de cette somme...  
 
Si propriétaire, l'épargne finale, c'est le produit de la vente tout simplement. Si nous vendons à plus de 341K, on est gagnant par rapport à la location.
(c'est moins glorieux/flatteur si l'on vend 3-4 ans après l'achat, forcément)
 
Si on vend au même prix, on aura été logé pendant 15 ans pour le montant des frais de propriété et des intérêts. C'est de l'épargne forcée...

 
C'est pas tout à fait vrai. Tout dépend du quartier et du standing
 
Si il avait acheté un appartement haussmanien dans un appartement à 1 chiffre et qu'il souhaite acheter plus grand dans un immeuble des années 70 dans un arrondissement à 2 chiffres.
Il peut vendre son 1er appartement plus cher que le 2eme appartement et donc faire une PV substantielle  
 

+1, les "bonnes" affaires en matière immo, c'est acheter dans les coins qui vont monter (et surtout pas dans celles qui vont baisser). Donc soit avoir du pif, soit avoir des connaissances, politiques notamment.
 
Par exemple, avec le grand Paris, outre les nuisances actuelles près des chantiers, il y a les zones proches des gares, dont le prix a été fortement réévalué à la hausse, et il y a les zones "entre 2 gares", où il faudra prendre le bus pour rejoindre gares et commerces, avec les rails sous les fenêtres.

Tu confirmes donc ce que je disais, sans vouloir l'admettre, bravo.
 
Je ne parle pas de krachistes, je parle simplement de propriétaires parisiens qui sont contents parce que leur petit appartement prend de la valeur. Alors que cela peut tout simplement les empecher d'acheter plus grand (ou en tout cas restreindre fortement le gain de surface)

Rien ne dit que tu rachètes au même endroit par contre. Beaucoup de flux IM => banlieue quand tu t'agrandis pour les enfants.

+1
 

ça veut dire quoi KRD et VL?
 
Edit: KRD = restant à rembourser à la banque?

 
Capital Restant dû et valeur locative

Est ce que à un quart d'heure à pied du métro en banlieue, c'est prêt du métro pour vous ?

Vraie durée ou durée AI ?

 
 
le métro est prêt quand la ligne n'est pas fermée pour cause de grève  

 
Non.

Non. A titre perso, en banlieue c'est 10 min très grand max d'une station de RER / métro quelle qu'elle soit pour que ça soit acceptable.