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Le propriétaire qui doit se mordre les doigts d avoir mis un prix trop bas  

 
Parfois je ne sais même pas si c'est un problème d'oeillères (même si c'est la majorité c'est vrai), car cela induit in fine une inconscience de la chose. Certains en sont conscients et s'en gargarisent.
 
Y'a énormément de coins sympas en ile de france, il suffit d'aller voir.

Tu as un lien vers l'annonce ?

Restez en relation avec le proprio si vous pouvez, j'ai vu deux biens revenir après un mois ou deux sur le marché suite à des ventes avortées (sans TRACFIN qui a invalidé la source d'argent des premiers acheteurs on serait toujours en recherche   )

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Des parisiens quoi  

donc tu dissipes tes aprioris en faisant un tour sur google maps ?

 
Lookoom, au début de l'article (je ne suis pas abonné), le Fig mentionne que la capitale attire tout type d'acheteur, notamment des investisseurs. Etant donné que le rendement est assez faible en capitale comparativement à d'autres villes, j'imagine que la raison principale est de réaliser une PV. Et donc, n'est-il pas le signe d'un emballement bullesque?

 
C'est un signe que les investisseurs considerent la pierre comme le substitut au fonds euros de plus en plus evident. Et que le marche de centre est considere comme le plus sur pour y stocker leurs avoirs ; bien sur que l'aspect PV potentielle rentre en jeu. Mais bon comme les fonds euros chutent en rendement encore plus vite que l'immo, RELATIVEMENT parlant l'immo parisien a un rendement toujours attractif pour son rendement pur.
 
Le jour ou le fonds euros sera a 2x le rendement du centre de Paris je me ferai du souci... le jour ou je verrai des gens acheter 2-3 logements en meme temps dans le but de les vendre moins d'un an apres, la on pourra parler d'emballement bullesque. Pour le moment on a juste un alignement de planetes parfait pour l'immo. Atteindra-t-on le point de rupture comme ce que Tokyo avait subi et ou brutalement plus personne ne veut acheter, tout le monde trouve la location 'cool' et les actions plus cool qu'acheter un logement, franchement j'en doute un peu personnellement mais qui sait.

 
Oui mais si ça se précipite au prix y a pas trop de raison que ça ne parte pas en gonflant un peu derrière. Après c'est une question de pressé/pas pressé
 
Quand t'es pas pressé tu peux attendre le pigeon (retraité, avocat, médecin, londonien ) qui va signer les yeux fermés

Pour avoir une bonne estimation de son appart c'est quoi le meilleur moyen ?

Annonce sur LBC ? Faire venir un AI ?

Je peux te faire ca.  

Appelle le notaire du vendeur en te faisant passer pour l'acheteur retenu, et demande si ça pose problème que tu paies en liquide parce que ta putain de banque accepte pas que tu le déposes sur ton compte.
Quand il chouine tu lui dis de pas s'inquiéter, que c'est que des petites coupures, faciles à écouler.

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Évidemment.
Quand tu as 3 offres au prix le jour même de la mise en vente c'est que le prix est sous-évalué.

 
Une PV et de faire financer ton bien par le locataire.
Ca reste encore possible à paris 19 dans les petites surfaces.. d'etre à cashflow presque positif.

 
Clairement non , pour les actions en tout cas.
Soirée il y a quelques jours  où j'ai vainement tenté de parler trackers/ETFs et où je me suis fait rembarré sous pretexte que la bourse ça "montera plus"
et que c'était "ultra risqué"

 
 
Si ça montera plus, pourquoi ils n'achètent pas ?
 
Et oui, faire all-in dans un appart, c'est bien moins risqué que d'investir dans l'ensemble des centaines de sociétés les plus profitables du monde

 
ca ne montera plus, il a voulu écrire  

Bonjour à tous,

J'ai des cerises qui vont arriver prochainement (env 50k) et je me demande si ça ne serait pas occasion d'investir dans du neuf (avec PTZ).

Ma situation :
Age = 30 ans
Situation = Célibataire
Emploi = Nouveau CDI dans 2 semaines - Consultant informatique à 47k sur 12 mois (sans les primes)
Ville = Je loue un T2 à Viroflay et je bosse en RP ou sur Paris en fonction des missions.

Je trouve la ville pas mal et bien desservi (Ligne L et N, RER C, T6) donc j'ai commencé à regarder ce qu'il se faisait en neuf dans le coin.

Je suis tombé sur cette résidence de 4 étage à moins de 10 min des 2 gares de Viroflay.

Lors d'un passage au point de vente, le mec me propose un T2 de 40 m² au 3ème étage exposé sud-ouest à 326 000 € avec une livraison T4 2021.

Le plan me convient (lumineux, bien organisé, petit balcon) et je rentrerai dans les clous niveau financement avec une mensualité à moins de 1k par mois sur 25 ans (hypothèse d'un taux < 1,5%).

Comme cela représente un investissement conséquent, je demande bien sur l'avis aux experts HFR en la matière

Est-ce que cet achat est une bonne idée ou je me précipite un peu ?

Merci

PS : C'est une remise en vente et tous les autres T2 de ce type là (1er et 2nd étage) sont déjà partis donc je dois le réserver assez rapidement.

Je cite également un agent immobilier qui m’a fait faire une visite « faites tout de suite une offre au prix, vous réfléchirez ensuite » ou celui qui devait me vendre l’appart susmentionné « au pire, vous avez dix jours après le compromis pour vous rétractez sans frais ».
 
Dans ce dernier cas :
- la première annonce datait de fin juillet ;
- suite à une nouvelle annonce publié fin août, mon offre au prix a été refusée car quelqu’un d’autre en avait déjà fait une avant de se rétracter ;
- après plusieurs semaines de discussion concernant l’annexion sauvage des parties communes, j’ai laché l’affaire ;
- de nouvelles annonces ont été publiées et l’appart va probablement recevoir d’autres offres au prix… deux mois après être arrivé sur le marché.
 
Je pense que la quantité d’offres au prix acceptées est bien supérieure à celle faisant réellement l’objet d’une transaction in fine.

 
 
Peut-être intéressant oui. Surtout si sans apport tu as une mensu < loyer, là y'a pas photo faut acheter.
 
Mais quel rapport avec les cerises ? (Si les cerises sont conditionnées à l'achat je comprends mieux).
 

 
8k€ / m2 a Viroflay ?
 
C'est se faire vire-enflé non ?

 
quand on est obligé de prendre un crédit immobilier sur 60 ou 70 ans et de léguer à ses enfants une dette pour acheter un appartement à Tokyo, tu te dis que finalement la location c'est pas si mal...  

Je paye 800€ en loyer là dans du vieux mal isolé.
La mensu serait à 900€ environ avec apport.

Cerises non conditionnées à l'achat dans le sens où je les recevrai de toute manière mais impossible d'acheter sans ces dernières car mensu > 33% de mon salaire.

Donc soit je profite de ces cerises et j'achète soit je les place et je décale d'au moins 2/3 ans mon achat.

C'est ça la question !

Soit c'est cher et donc autant attendre la prochaine opportunité soit c'est le prix maintenant à Viroflay et je vais m'en mordre les doigts.

En comparaison :
 - L'a-propos : 290 000 € - 45 m² mais RDC et exposé nord-ouest
 - Le domaine de la reine : 365 000 € - 43 m² - 2ème étage exposé ouest

 
tu peux aussi attendre de trouver ta moitié pour acheter à deux aussi...  

Sinon les prêts in fine 30 ans suisses ou tu ne rembourse pas le capital

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En l’occurrence un banlieusard , versaillais de surcroît

8150 euros le mètre carré, ça fait cher pour Viroflay, non, même pour du neuf ?
https://www.meilleursagents.com/pri [...] lay-78220/
 
T'as un parking, une cave avec ?
 
Et sud-ouest, il peut faire chaud l'été.

Spareil, même propension à tout ranger dans de petites cases  

À la louche peu représentative des apparts que je visite, je dirais au moins 25% des offres.
 
Difficile de savoir exactement les raisons. D’après les agents, c’est toujours « faute de financement ».
 
J’imagine qu’il ne faut pas négliger les fous de l’immo magique qui pensent pouvoir acheter partout mais qui ne sont pas toujours suivis par leur banque. Surtout que, comme pour les locations, ces profils excellent dans la fourniture de faux documents et de baratin.

Il y a un parking oui.
 
Je ne pense pas qu'il y est une cave.
 
J'ai regardé ce qui se fait un peu autour de Viroflay :
 - Versailles - Domaine Lully : 343 000 € - 40 m² - 1er étage et exposé ouest
 - Chaville - Via Orpi : 299 000 € - 44 m² - 2ème étage (mais pas de plan)

Bonjour

+1 avec ce post, cela me paraît cher.  
Comme ça au doigt mouillé j'aurais dit que du 6k/m² est un prix honnête, et une vérification sur meilleurs agents à l'air de confirmer mon intuition.
A priori tous les appartements ont un parking, je me demande aussi : as-tu un box ou une cave, un balcon ? Bref des petits + qui justifieraient le prix. En plus ça a l'air situé sur un boulevard potentiellement bruyant ?
 
Le principe de comparer le prix avec d'autres programmes neufs ne me semble pas pertinent puisqu'ils sont souvent surcôtés (à cause des pinel et ptz, cela a déjà été théorisé sur ce fil).
 
Dernière question, (un peu personnelle désolé) : à ton âge es-tu certain de rester célibataire encore au moins 5 ans ? D'avoir toujours des missions à Paris ou dans l'Ouest parisien ? En bref : proba de toujours vivre dans ce 40m² dans 5 ans ? Je crois qu'on considère que la limite à partir de laquelle un achat est judicieux par rapport à de la location est au moins environ 6 ans en région parisienne.

 
Si ça se vend à ce prix c'est que c'est le prix ! Surtout sur des studio et 2P, les appartements qui partent vite.

Merci pour les précisions.
Pourquoi recherches-tu nécessairement en neuf ? Pour les frais de notaires et le ptz uniquement ?
Car vu les taux bas actuels l'opportunité du ptz me semble très limitée.
Je pense qu'il est possible de trouver dans du récent à 6k du m² à Viroflay ou Chaville ou Versailles.

Il y a un balcon de 5 m² en plus des 40 m².
Celui qu'on me propose donne sur la cour intérieure et non l'avenue passante.

Je ne suis bien sur pas certain d'etre toujours célibataire dans 5 ans.

Concernant mes missions, elles resteront sur Paris et RP.
Je peux également refuser les missions à l'est parisien mais la plupart resteront sans doute dans Paris ou La Défense.
Après, pour les déplacements pro, il faudrait que je me rapproche de Paris mais ce n'est pas dans mes moyens.
C'est donc pour ça que j'ai choisi Viroflay quand je suis revenu en RP. Prix plus faible qu'en petite couronne tout en gardant des TeC permettant de se déplacer facilement vers Paris ou la Défense.

Après, je ne sais pas de quoi l'avenir est fait mais je suis sur de vouloir rester en RP pendant 5 ans oui et Viroflay me semble une idée cohérente au vue de mes déplacements pro futur.

Pourquoi du neuf ?
Pas de raison particulière à part pour profiter du PTZ et l'attrait du neuf.
Je pense que je serai également bien dans un appart récent s'il est bien isolé (sommeil très sensible).

 
Bravo à toi pour ce remarquable commentaire, donc en fait personne ne fait de bonnes affaires et personne ne sur-paye un bien, on achète tous au prix du marché !
Ce genre de commentaire confirme l'emballement : achetons et ne discutons pas, ne reflichissons pas.
 
Comme évoqué par certains :  
- Es-tu certain de pouvoir conserver au moins 10 ans ton appartement ? (quitte à le conserver ensuite en locatif si tu déménages, sans que ce bien ne puisse te bloquer vis à vis de l'obtention d'une autre ligne de crédit).  
- Es-tu OK pour payer un bien à 8.2K€ du m2, soit 2.7K€ / m vs le prix moyen de Virofaly ? On parle de payer 50% plus cher que le prix moyen.
- Es-tu OK pour surpayer ce bien 50% plus cher que le prix moyen du coin, en étant à 10 minutes à pied d'une gare (soit un emplacement pas forcément top)
 
A combien se vendent des apparts équivalents de 2012 /2013 ? Penses-tu que ces appartements qui ont désormais 5/6 ans s'apprécient de 50% vs les biens"plus anciens" de ton coin ?
 
Pourquoi ne regarde-tu pas de l'ancien, mieux placé et moins cher ?  
Quitte à rénover totalement à ton goût.
 
Cela n'est que mon avis, mais ton investissement RP me semble juste suicidaire.
 
Pour info un emprunt de 326K€ sur 25 ans avec 1.2% et delegation d'assurance à 0.1% vu ton âge tu es à 1291 €/mois.
En location pour 40m carré tu trouves facilement à 900 € / mois CC.
 
Si tu comptes :  
- Coût d'emprunt annuel : 3840 €
- TF  : 800 € (après 2 ans)
- Charges : 1400 €
- Frais de notaire réduit ?
 
Je pense que même après 10/15 ans ça ne sera pas rentable en fait cette affaire...
 
 
 

Je connais bien Viroflay vu que mes parents habitent là bas. Les gens sont pas content de la construction de tous ces programmes neufs . C'est plutôt une ville "village" à la base avec des maisons.  
 
Mais bon j'imagine que c'est inévitable si on veut loger correctement les gens en IDF.  
 
Pour rester pas loin de chez mes proches, j'ai acheté dans l'ancien à Sèvres pour 5k€ du m2 du coup un 8k€ me fait halluciner à Viroflay, même si derrière les 5k€ faut rajouter le coût des travaux et l'emplacement qui conviendrait pas à tout le monde.

En effet, sa remarque m'a évoqué la blague d'Attali sur les pantalons à une jambe !    
 
Plutôt d'accord avec ton analyse (en un peu moins catastrophiste). korgall si tu as eu un coup de coeur pourquoi pas, mais sinon je pense que tu peux un peu plus optimiser et raisonner ton achat.
Le ptz ne présente pas d'intérêt (te fera peut-être économiser quelques k€ que tu reperdras largement en achetant du neuf "surcôté" ).
Je suis d'accord sur l'attrait niveau confort, mais tu peux trouver du récent tout aussi confortable avec de bons standards d'isolation.
Vu que tes missions peuvent un peu bouger géographiquement au sein de la région parisienne, c'est un désavantage par rapport aux salariés déjà sur les rails dans leur grande entreprise, à peu près sûr de rester travailler au  même endroit. En cas de super boulot à Vincennes, peut-être aimerais-tu avoir la possibilité de déménager.
Le point le plus sensible pour moi ça reste d'estimer la taille de ta famille dans quelques années. Est-ce que comme certains (un certain nombre sur ce forum   ) il est très probable que tu restes solo, ou bien aspires-tu quand même à fonder une famille un jour ? Car tu arrives à un âge où il est le plus probable que cela se réalise. Et dans ce cas il est très certain que tu seras forcé de vendre pour te poser dans plus grand. (Et le "au pire on loue ce premier appart pour en prendre un autre" n'est pas non plus une bonne idée).
 
Résumé : Point 1 : plutôt que cet appart neuf, plutôt chercher encore, (pourquoi pas du neuf si vraiment moins cher), plutôt du récent dans la même zone ?
Point 2 : achat raisonnable si pas en couple sous 5 ans OU si grosses cerises permettant d'assumer un prêt supplémentaire d'ici 5 ans.