Reprise du message précédent :

OK donc à ce compte là on ne peut plus rien dire, il y a tjs des cas particuliers

Faut arrêter les classements Michelin des meilleurs resto aussi car il y en a qui préfèrent le Mc Do donc finalement Mc Do peut être meilleur que les 3 étoiles

 
Revenu du mec par rapport aux cerises ?
 

Faux, j'ai amassé un peu de fric à Paris mais j'ai toujours acheté en dessous du prix du marché à Lyon  

Non et c'est bien mon point depuis ce matin, mais mes interlocuteurs oui on dirait puisqu'ils donnent raison aux conneries de la presse

Va plutôt visiter l'appart à la véranda/terrasse pour nous dire que c'est moche  

tu te doutes bien qu'avec aussi peu d'informations, c'est évident de répondre
ancienneté de l'annonce ? dynamique du secteur ? Etat du bien ? Typicité du proprio (vieux direction EHPAD, Couple direction divorce...) donnant droit à une négo plus virulente ?  
Et surtout la question la plus importante : est-ce que tu es prêt (ou Madame) à le laisser passer pour quelques K€ ?

N'empeche Nico, pour la majorité franciliens, acheter en mode YOLO/caydosolide/çapeutquemonter s'est révélé gagnant sur des périodes ultra courtes...

 
C'est parfaitement vrai, jusqu'à aujourd'hui, ne t'en déplaise.

Il faut être devin pour pouvoir dire ça.

C'est sur que son frère qui achète à 700k€ à Brest se retrouve d un coup en trottinette, part en vacances au camping de Quimper et va bouffer des nouilles toute l année...

Non ce que je veux dire mais ce que tu sembles ignorer c'est qu'il ne faut pas non plus s'arrêter aux titres parfois racoleurs et trompeurs    

 
C'est pourtant ancré dans le discours des acheteurs "oui et avec la plus value qu'on va faire on pourra acheter plus grand" alors que c'est l'inverse qui se passe, le vendeur de ce qu'ils achèteront plus tard fera le même pourcentage d'augmentation du coup grâce à leur PV ils pourront en fait avoir moins grand que si les prix n'avaient pas augmenté. Si seulement ils le comprenaient, peut être que ça changerait la donne.
 
Là c'est au jeu de qui entrera le dernier dans la pyramide, du coup, oui, il faut acheter pour être moins perdant ... plafond haut ou ça grimpera jusqu'à l'infini ?

Ouais enfin celui qui a acheté en 2012, aurait acheté en 2016 aurait eu 20% plus grand pour la même mensualité mais c'était le moment d'acheter.
J'ai déconseillé d'acheter à cette période (2010/2012), résultat, des proches se sont bien fait bananer à payer 1400€ des trucs qui se louent 1000€ et s'achètent maintenant moins chers avec un meilleur taux. Tant pis pour eux, maintenant je crois qu'ils m'en veulent, la famille fait des trucs je ne suis jamais invité depuis.

Les estimations de meilleursagents, ça vaut quoi? sur Paris/1ère couronne, quasiment tous les apparts que je visite ont un prix estimé bien au dessous du prix de vente demandé...ce qui n'empêche pas les bons biens de partir très vite.

Il faut retirer les Frais d'agence. Ensuite tu as des fourchettes en fonction de l'étage, état du bien ect.
 
Les biens que j'ai visité était très souvent au dessus de la moyenne.

oui je pense bien à retirer les frais d'agence. au mieux en fait on arrive à la fourchette max systématiquement  

Maison au calme à la campagne, c'est un bien que mon agent immobilier viens juste de rentrer.
Je ne connais pas la situation du vendeur, je vais visiter la semaine prochaine.
 
Après je ne demande pas une fourchette à 1000€ près pour négocier, dans l'idée j'avais envie de faire une proposition dans les 220000€ et attendre la réponse.
Y a pas une règle générale sur les négociations genre entre 4% et 8% du prix du bien de marge de manœuvre ?
 
Le but c'est d'arriver à grater un peu sans froisser le vendeur.
 

 
Ce sont justement des estimations, basées sur quelques critères, et sur les ventes réalisées les derniers mois sur le secteur.
Deux limites que je note :  
- dans une période fortement inflationniste comme aujourd'hui (et surtout sur Paris), les ventes de décembre dernier ont déjà 4/5% d'écart par rapport à la réalité actuelle
- les critères proposés sont forcément limités, tu auras toujours du mal à entrer toutes les caractéristiques d'un bien dans quelques cases (surtout en immobilier où deux logements identiques peuvent se vendre à des prix différents selon leur décoration, l'heure de la journée (ensoleillement), ou l'humeur de l'acheteur   )
 
A l'époque où j'ai vendu mon appart et racheté, je me suis amusé à simuler sur différents sites la valeur des deux logements. J'avais entre 10 et 30% d'écart avec le prix réel d'achat ou de vente, dans les deux sens d'ailleurs, mais le plus souvent moins cher dans le simulateur. En bref, ça permet d'approcher une valeur, mais pas de définir un prix précis  
 
En parlant de meilleursagents, une étude sortie récemment qui est bien parlante sur les grandes villes françaises : https://pics1.meilleursagents.com/r [...] ma2019.pdf

Ah ? Tu n'as pas visité que tu es déjà en mode "grattage" ?    
Hum... mauvaise idée, hein.
Tu nous en reparles quand tu l'as vue et que tu es au courant de ce qui se vend dans le coin et à quel prix !

Tu mélanges plusieurs choses. La principale motivation d"un acheteur n'est pas de se projeter sur un achat - revente avec PV mais d'abord d'être propriétaire d'un logement adapté à son besoin actuel.
 
Un schéma vaut mieux qu'un long discours:

 
Et puis ton raisonnement est complètement absurde, si les acheteurs comprenaient ton raisonnement, qu'est ce qu'ils devraient faire, ne pas acheter? Mais c'est en contradiction avec le point précédent  

 
Non, il n'y a pas de règle    
 
Et maison à la campagne ça ne veut rien dire. Zone "proche" grande ville ou diagonale du vide ?

 
 
Je ne suis pas en mode grattage, mais faut être de mauvaise fois pour aller voir un bien en se disant je le paie cache sans négocier.
Tout le monde essaie.
 
Mon but c'est d'aller voir, et de faire une offre si la maison nous plait autant qu'en photo.
Je connais l'agent immobilier, il nous a déjà présenté des maisons.
 
Il n'est pas question de gratter lors de la visite, mais déjà d'avoir une petite idée et de pouvoir faire une offre au retour si la visite est concluante.

Non, tout le monde n'essaie pas de gratter.
Si le bien est au prix + demande à côté, inutile de penser négocier quoi que ce soit. Après si tu es tout seul sur le bien, why not.....

Tout est dans la manière de déconseiller et de dire les choses. Tu ne peux pas lutter contre l'envie d'être propriétaire, c'est un rouleau compresseur... Mais au final ils sont loges depuis 2012 en tant que propriétaires et si ils revendent pour plus grand ce sera moins cher à l'achat aussi. Entre temps ils ont capitalise et ont eu de l'épargne forcée. Est-ce vraiment pire qu'être locataire, épargner peu car aucune discipline financière, épargner mal sur Livret A, voire tomber dans des arnaques, et au final être insatisfait en location toute cette période ?

Je pense qu'il est très dur de voir tous les paramètres psychologiques et je retiens surtout que cela t'a éloigné de ta famille, ça me semble perdant à long terme, je te souhaite de te rapprocher à nouveau.

C'est quoi ce truc?
Ca explique rien.

Ils ne parlent pas que de Paris dans l'article. J'ai la version papier entre les mains et c'est ville par ville.

En moyenne, d'après eux, il faut le plus faible nombre d'année depuis longtemps pour rentabiliser un achat immo vs. Location dans certains coins. Notamment à Lille que tu regardes, 2.8 ans seulement !

Ils notent aussi qu'en grande majorité, acheter est plus abordable qu'il y a 8 ans. Le break even location/achat à Tours est de moins de un an actuellement...

Autre point amusant, sur la page en face de cette article, grande étude sur les salaires des cadres qui n'ont jamais augmenté aussi vite depuis 20 ans... Notamment chez les moins de 35 ans. Cadre médian à Paris, 52k, +2.5% par an. Cadre médian dans toute la France, 50k, +2%. Ce sont vraiment de très bons chiffres et ça m'encourage à demeurer profondément optimiste.

 
La principale (Le "pour raison familiale" me fait bien rire), je ne sais pas, mais c'est quelque chose d'ancré, surtout à Paris où les gens ont oublié 1991->1997. Faudrait faire un sondage à Paris pour les nouveaux acquéreurs "pensez-vous faire une plus-value" corrélé à "est-ce que cela vous encourage à acheter", je serai surpris que le pourcentage soit inférieur à 80% et si ce n'est pas de la spéculation je ne sais pas ce que c'est.
 
Les nouveaux acheteurs, si les médias martelaient que les prix n'augmenteront plus, je pense qu'il y aura un sacré ralentissement du nombre d'acquéreurs potentiels.
 
Après selon mon raisonnement (qui n'est pas le mien à la base), il faut comprendre que ce qui serait bon pour l'ensemble du groupe n'est pas forcément bon pour son cas personnel du fait d'une certaine inertie. Tu as des gagnants et des perdants dans les systèmes pyramidaux, faut juste savoir où on se situe. Est-ce qu'on est dans ce genre de système ou pas ? J'ai tendance à croire que oui mais que la base a encore un énorme potentiel avec l'injection de cash via les banques. Donc pour répondre à ta question, oui, ils ne devraient pas acheter à ces prix à la con, mais faudrait que tout le monde le comprenne en même temps car sinon les prix augmenteront sans qu'ils prennent le wagon. Autant se loger "gratuitement" (PV > loyers dépensés) pendant ce temps là.

C'est bien tu viens de mettre le doigt sur un des problèmes de la démocratie moderne. Les gens votent d'abord pour leur préoccupation personnelle au détriment de l'intérêt général et du long terme et tu pourras rien faire contre ça  

Et en 2008/2009  il n'y a pas eu de crise ? Pourtant le marché parisien ne c'est jamais si bien porté ...

Vu les taux, tu te loges pour une fraction du loyer en intérêt + TF à Paris.

Tant que la baisse n'est pas plus rapide que ce différentiel, je suis encore gagnant vs location.

Sincèrement les taux actuels renversent beaucoup d'équations classiques du marché immobilier.

Ça explique juste que les gens qui achètent ne le font pas par spéculation    

A voir également :  
 
- sur l'intérêt d'être proprio : tu aménages comme tu veux, sans rien demande rà qui que ce soit (hors permis de construire le cas échéant). Une fois les travaux fait, tu n'as pas ton loueur qui veut casser le bail pour vendre et bénéficier de tes améliorations.
 
- au niveau PV rapides, maintenant, il vaut mieux être chanceux... ou être bien informés. En RP, ceux qui ont bien pressenti le tracé des futures lignes  de métro/tram dans les coins sympas ont fait +30% en peu de temps.
 
- au niveau calcul, pour évaluer la rentabilité, il ne faut pas oublier le cash dispo après la vente et correspondant au capital remboursé et à l'apport initial. Comme je le disais il y a quelques mois, de 2009 à 2018, j'ai été logé pour une centaine d'euros pas mois charges comprises...
 
(pour rappel selon le calcul {prix de vente - capital restant du - (prix d'achat+frais d'achat+travaux+taxes foncières+intérêts payés)} / nombre de mois en schématisant un peu )

Ben non, il y a eu peu de transactions et les prix ont légèrement baissé. Beaucoup d'agences immo ont fermé en raison de l'effondrement du nombre de transactions. Je nappellenpasbca bien se porter.

Bien comprendre que ce ne sont pas toutes les crises  qui font chuter l'immobilier. Celle de 2000/2001 sur les valeurs tech n'a eu aucun effet. Celle de 2008/2009, significative mais n'a pas réussi à stopper le momentum. Celle fin des 90s provenait d'années de spéculations et du durcissement brutal des banques dans le contexte d'une réorganisation des organismes hypothécaires francais + du financement des banques françaises pre-EUR qui souffraient beaucoup, etc...

Une fois l'EUR arrivé les banques ont pu de nouveau graduellement prêter de mieux en mieux

Pardon? Je t'invite à revoir les chiffres pour cette période, il y a un creux donc oui la crise a eu un impact sur les transactions immo.

C'est du déclaratif et les termes sont ni clairs ni exclusifs.

Etre proprio, c'est assez ancré dans la mentalité française.
Et faut pas se mentir non plus, l'offre locative est très faible aussi et joue en la faveur de l'achat.

ok

Bien comprendre aussi que pour les biens familiaux l'offre à la location est très faible. Cherchez à louer un T4 à Paris, bon courage. Cherchez à louer une petite maison à Toulouse, bon courage également. Ce genre de bien s'achète uniquement ou presque.

Faut pas oublier non plus l'impact des taux réels à partir du début des années 90, la prise de conscience de l'inflation maîtrisée et donc la fin de la croyance des charges de remboursement allégées par l'inflation.

Oui, aussi. Et le chômage qui augmente, et les salaires qui stagnent, et la crise asiatique de 97/98, et les taxes sur les donations...

Il y a eu beaucoup d'effets conjugués. Je ne les vois pas dans le futur proche en France, même si ça va se calmer à un moment je ne crois pas à un krach, tout au plus à une respiration de type 2009/2010.

Certainement que cela encourage car c'est toujours grisant de se dire qu'on va faire une bonne affaire. La question qui fait ou pas rouler le train est plutôt: "Si vous ne pensez pas faire de PV, renonceriez-vous à acheter?". Et là on revient aux motivations premières.