Reprise du message précédent :
Peut-être, surtout s'il a tous ses placements en immobilier

ou il tente le fameux french all-in immo.

C'est typiquement fronsais l'immomagik?

Je ne sais pas si je suis sur le bon topic

Je suis propriétaire (seul) de ma RP depuis bientôt deux ans, avec Mme on va faire construire prochainement et je me pose la question de revendre mon bien ou le louer.

J'ai déjà mis le bien en vente via agence (pas d'exclu) mais je peux mettre fin à la vente (préavis toussa).
Au prix affiché à 5k€ près je m'y retrouve à la revente (prix d'achat + frais de notaires + travaux + coup du crédit = prix de revente).

De toute façon la vente / location n'aura pas lieu tant que la construction n'est pas terminée ( je dirais 1.5ans à ce jour).

J'ai pas forcément envie de me faire chier avec la location donc ça serait en gérance totale. Malgré ces frais supplémentaires il semblerait que ça soit intéressant de louer.
J'ai probablement oublié quelque chose et je n'arrive pas à trouver de simulateurs assez complets dans mon cas.

J'ai bien vu les simulateurs en première page mais rien d'intéressant à en tirer j'ai l'impression que c'est plus un choix personnel qu'economique en fait et je ne sais pas trop quoi faire.

 
Ca se calcule.
Après le garder va impacter la capacité d'emprunt.
Quid aussi de ton apport en gardant ton appart

Alors nous n'avons pas besoin de vendre le bien pour la nouvelle construction.

Quoi qu'il en soit j'ai 0 apport à ce jour, soit je vends et j'aurais toujours 0 apport soit je loue mais ça ne changera pas grand chose là non plus

Partant du fait que tu ne peux pas prévoir l'avenir, que ton argent soit bloqué sur un PEA, en UC sur une AV, dans une maison louée, dans un apart squatté, dans une ville super top, dans une ville super top mais qui passe communiste, près d'une nouvelle autoroute, avec un "cas social" qui te pourrit ta baraque ... ce ne sont que des prévisions et seule la vente ou le dénouement te permettra de dire, j'ai gagné ou j'ai perdu.
 
Là, c'est en effet le choix personnel lié aux emmerdes potentielles. Typiquement, une gestion complète te fait perdre énormément d'argent. En bougeant le curseur, tu pourrais en économiser, mais le veux tu ? Autant aller vers une AV alors, mais es tu prêt à suivre les montagnes russes boursières ?
 
De manière personnelle, un bien immobilier à un emplacement préférentiel se revendra toujours. Il pourra être démembré, légué, agrandi, transformé, autant de potentialités qui font que je préfère un bien immobilier à une assurance vie.

 
C'est pas "s'y retrouver" ça. C'est s'être loger gratuitement pendant 2 ans. C'est donc bien mieux que "s'y retrouver".
 

 
Ton crédit en cours n'impacterait pas ta capacité ou alors tes conditions d'emprunt pour la construction ?
 
Que te manque-t-il dans les simulateurs comme le mien par exemple ?

Mais pour avoir une AV il faut de l'argent / un apport et c'est pas le cas. J'essaie de décrire la situation un peu plus tard parce que là c'est vrai que ça paraît flou

Nous dans notre cas, on va vendre notre maison
Après les conditions ne sont pas les mêmes :
.maison, donc pour moi (peut être à tort), plus risqué que de louer un studio
.bien qui sera payé, donc on va récupérer complètement les fonds de la vente
.pas envie de nous prendre la tête sur la location
.pas très rentable de la louer

Oui ça je l'avais calculé c'est pour ça que pour moi j'ai 10k€ de gagné si je revends au prix affiché c'est ma marge de négociation à la revente.

Non mon crédit en cours ne change rien.
Pour faire simple si je vends mon crédit passera de 700€ à 500€ (on est deux sur le prochain crédit). Théoriquement ces 200€ pourront être épargné mais je pense que seules 100€ partiront en épargne, le reste en augmentation de mon train de vie.
Si je loue j'ai calculé qu'il me faudrait rajouter 200€ mensuel en étant pessimiste donc j'aurais toujours 700€ de crédit mais avec un bien loué.

A crédit égal pour ton nouveau bien, je pensais à la vente de ton bien, donc de ta capacité de financement plus importante, donc de ta capacité d'épargne en hausse.
 

 
Je parlais surtout de ton taux d'endettement si tu cumules les 2 crédits.
 
Exemple, avec des revenus de 2000€/mois :
 
1 seul futur crédit 500€/mois : taux d'endettement = 500 / 2000 =  25%
 
Avec les 2 crédits : taux d'endettement = (700 + 500) / (2000 + 70% des revenus locatifs nets issus de ton appart) = ???
Admettons que ton appart te rapporte net environ 500€/mois au hasard : taux d'endettement = (700 + 500) / (1500 + 70% * 500) = 51%
Si c'est trop élevé, que tu n'a pas un reste à vivre monstrueux, ni beaucoup de patrimoine ou d'épargne, ça peut coincer côté banque.
Tout se négocie, à voir.

 
28 ans et apparemment célibataire... ça ne risque pas de durer...
Si tu as copain ou une copine et que vous souhaitez vous installer ensemble, il faudra acheter un autre appartement plus grand

Pour clarifier la situation.

Situation actuelle :
Propriétaire seul d'un logement de 2011 de 90m2 environ, crédit en cours 700€ mensuel, capacité d'épargne mensuelle 100€ (qui partent en voyage) donc en réel 0. Production photovoltaique qui rapporte 1600€ par an (contrat de revente à EDF jusqu'en 2032).

Situation à venir :
Propriétaire à deux d'un logement neuf de 130m2, crédit à venir 500€ mensuel, capacité d'épargne mensuelle de 300€ (dont 200€ en voyage, etc) donc 100€ réel.

Pour ma maison actuelle deux possibilités :
1) Vendre :
Au prix affiché à +10k€ près je m'y retrouve à la revente (prix d'achat + frais de notaires + travaux + coup du crédit = prix de revente).
Je pense que le bien se vendrait à 10k€ de moins donc opération quasi blanche en comptant le temps ou j'ai été loué gratuitement.

2) Louer :
En gestion totale mes calculs pessimistes :
Loyer mensuel = 680€
Frais de gestion locative 7.5% = 51€
Frais de relocation 8.33% : 680€ (une fois / an)
Vacances locatives : 1258€ (2 mois par an)
Charges propriétaire : 500€ (au pif)
Soit un gain annuel de 5 110€

Pour les impôts :
Assurance : 300€
Taxe foncière : 680€
Intérêts emprunts : 2700€
Frais de gestion : 20€
Soit un revenu foncier de 1 410€
Prélèvement sociaux = 243€
IRPP (14%) = 197€
Impôts supplémentaire = 440€

Coût annuel de la maison pour la location à ce jour :
Emprunt + assurances + protec juridique = 718€ mensuel
Taxe foncière = 680€
Impôts = 440€
Soit un total de 9 736€

Produits annuels de la maison pour la location à ce jour :
Gain annuel de 5 110€
Production photovoltaique = 1 600€
Soit un total de 6 710€

Reste à charge mensuel :
(9736- 6710) / 12 = 252€

Les 252€ seraient donc de l'épargne forcée en quelque sorte équivalente à l'épargne que je pourrais avoir sans la location mais que je ne ferais pas forcément.

Et après la construction ? tu as l'intention de laisser le bien en loc ?
Quel type de bien ?
 
Sinon pas trop fana de l'idée : investissement sur un bien unique, tu maximises le risque .

Justement la question c'est de savoir après la construction si je mets à louer ou si je vends.
Voir mon pavé au dessus.
En sachant que le bien est actuellement en vente. Si jamais il se vend j'ai de quoi être logé gratuitement pendant un an et demi même si ça me ferait chier.

combien te reste t'il à rembourser sur ton 1er emprunt?
Si tu vends ta maison tu auras forcément un montant X qui va tomber que tu vas pouvoir épargner par la suite.
As tu de l'épargne à côté ? Livret A , PEL ? AV ? PEA? ....
Que se passerait il pour toi si un locataire ne viendrait pas à payer 6 mois de loyer disons ? obliger de prendre un crédit ? ou tu pourrais absorber ?
 
Tes 2 biens se situent dans quel coin? les emprunts ne me paraissent pas cher du tout ce qui tend vers une zone peu dynamique non ? pense tu que tu aurais des locataires réguliers et facilement ?
 
pourquoi ne pas arreter la vente aujourd'hui et se reposer la question dans 1 an 1/2 en fonction du prix que tu pourras en tirer à ce moment là?

 
Quels sont tes revenus fixes d'activité ?
Ca donnerait quoi en terme de taux d'endettement ?

On a déjà l'accord de la banque pour la construction future, Mme travaille à la banque donc crédit faible, aucun frais ce qui explique que le futur projet coûte quasiment le même prix qu'à l'heure actuelle.
A nous deux on sera en dessous des 33% d'endettement avec un reste à vivre suffisant.

 
C'est complet d'un coté mais il manque pas mal de choses
.prix des maisons (actuelle et future), notamment pour calculer la rentabilité
.revenus
 
Mais bon s'il te reste déjà 0 actuellement, ça me semble quand même bien tendu d'avoir 2 biens avec si peu de réserves.
Et puis rien ne dit que la banque va te suivre pour avoir le crédit de ta nouvelle maison  

Accord avec quel dossier ? (mention du crédit que tu as en cours ?)
 

Il me reste environ 155k€, la vente devrait se faire dans les 160k€.
A ce jour j'ai aucune épargne.
Si problème Mme a de l'épargne et disposée à m'aider bien entendu donc pas de soucis.

Les deux biens se situent là où je bosse, près d'une petite ville dans des villages alentours.
L'AI où le bien est en vente me demande chaque semaine si je veux pas louer car il y a une pénurie de bien à louer comme le mien. D'ailleurs à mes yeux il a plutôt intérêt de vendre que de mettre à louer à court moyen terme non ? Il m'a assuré qu'il n'y aurait aucune vacances locatives tant c'est recherché.

C'est la réflexion que je me pose mais j'aimerais clarifier la situation avant la construction de la nouvelle maison.

Comment tu vas faire pendant la période de construction avec les doubles frais ?

 
hum je dirais que la location est risquée au vu de ta faible marge de manœuvre à titre personnelle. Je ne doute pas que ta femme t'aide avec son épargne mais si jamais il y a des procédures longues ca peut mettre quand même un gros grains de sable dans votre relation.
A ta place je procéderais à la vente de la maison dans 1an  1/2. et puis si jamais d'ici là le marché se casse la gueule tu auras toujours la solution de la mise en location pour conserver ta rentabilité.
 

Le prix de la maison actuelle est de 160k€.
Le prix de la construction future environ 230k€.

Accord avec le crédit en cours oui, capacité d'emprunt jusqu'à 200k€.
Avec attestation de l'AI comme quoi le bien est en vente ou qu'il pourra se louer environ 300k€

C'est sur une faible période, les montants sont débloqués petit à petit. Il est prévu un crédit différé (Mme peut également prendre en charge les premières mensualités).

C'est certain que si je résonne ainsi c'est que tout ne doit pas reposer sur moi.

Le marché est très stable, le prix de la maison n'évoluera pas dans les 5 ans à 5% près.

Clair

Je ne sais pas où vous vous situez mais par chez moi le marché de l'immobilier n'a rien à voir avec vos tendances parisiennes.
En 20 ans le marché n'a pas vraiment bougé, je parle de bleds <1000 habitants.
Donc c'est pas un critère important pour faire un choix dans ma situation.

Bah disons que tu ne joues pas vraiment carte sur table.
Tu omets volontairement pas mal de choses (age/salaire/répartition dans l'achat de la maison, lieu, prix de la construction basé sur quoi....)  
 
On n'est pas tous parisiens IM non plus, par où j'ai acheté, l'AI nous disait bien que les prix actuels étaient inférieurs à ce qu'ils étaient avant la crise de 2008 (10 ans déjà)...

Âge 27 ans, salaire environ 25k€ net imposable, maison actuelle 100% moi, future maison 55/45 et apport de Mme pour la différence, lieu actuel Longueville (47200) entre Marmande et Tonneins, lieu futur Beaupuy ou Virazeil ou St pardoux du breuil (47200), prix de la construction vu avec trois constructeurs (plan déjà établi, à adapter en fonction du terrain incluant tous les frais dont les aménagements extérieurs).

Amis Lyonnais, hier soir j'étais à l'assemblée de copro' de mon immeuble, et mon voisin du dessus m'annoncé avoir mis en vente.
Il a fait une mise à prix au niveau de ce que lui a dit l'AI, et il est deja au taquet de visites....
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] stToDetail
 
Alpachinois en suffocation

J'aime beaucoup ce secteur. J'en avais visité un dans le coin au même prix, mais 20 m2 de plus et avec un balcon plus grand  
Par contre celui-ci est beaucoup plus joli et plus récent. Je crois qu'ils terminent l'aménagement du parc Blandan, le quartier va être de plus en plus demandé.

Maintenant que j'ai acheté, les prix peuvent augmenter de façon bullesque j'en ai plu RAF . Si mon tas de pierre atteint les 600k€, je vends et je go en Asie du sud-est faire comme Yann au soleil à manger de la bonne bouffe .
 
Edit: puisque t'as mis l'annonce de ton immeuble, voici l'annonce de mon immeuble à moi, par contre les mecs n'ont rien entretenu et c'est loué en ce moment et sans parking le tout à 40k de plus que mon prix d'achat et qui est au dernier étage  
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] stToDetail

 
Salut ton excel m’intéresserait si toujours dispo Merci d’avance  
Cordialement.
 

Pour la déclaration d'un LMNP au réel quelqu'un utilise le site jedeclaremonmeublé ? L'offre "essentiel" suffit non ?
 
Si vous avez d'autres sites mieux que ça je suis preneur  

Bonjour tout le monde.
 
Voulant commencer à investir dans l'immobilier (locatif) courant 2019 ou début 2020, je commence à bien regarder un peu tout, faire mes calculs et développer des outils pour m'aider dans les recherches.
Je pose le message ici du coup après l'avoir mis sur le topic location.
 
Pour mes calculs de rentabilité nette (pas encore fait le net net, chiant à calculer), j'ai pris les valeurs ci-dessous, je voudrais savoir, pour les propriétaires présents ici, si ça vous paraît une bonne base ou trop haut/bas.
 
- Frais d'agence (si mise en gestion éventuelle): 5% du loyer
- Assurance PNO: 2% du loyer
- GLI: 3% du loyer
- Vacances locatives: 1 mois de loyer/an
- Epargne travaux éventuels: 5% du loyer
 
Est est-ce qu'il y a des autres frais de gestion/vie du bien (hors charges de copro/taxe foncière) que j'aurai oublié ?
 
Et pour ceux qui disposent de bien(s), vous conseillez la mise en agence ou pas forcément ? J'ai du mal a m'imaginer le temps que ça demande, ce serait a 90% de la location meublée non courte durée.

La GLI, obligatoire ou au final ça ne sert jamais si on choisit bien ses locataires ? Dans l'idéal, je vise des biens plutôt à rénover et dans lesquels je ferai des prestations plutôt moyen/haut de gamme en meublé pour pouvoir louer à bon prix/me démarquer.
 
Si on prends une mise en gestion j'imagine que l'agence peut assurer les loyers, ça représente quoi en terme de pourcentage, moins de 8% ?
 
Merci

 
Après relance du service compta la semaine dernière, je viens enfin de recevoir le décompte et près de 300€.

Bonjour,
 
Est-ce que certains d'entre vous ont déjà acheté/habité en rez-de-chaussée en ville ?
 
Oitre la visibilité depuis la rue, y'a des trucs à vérifier, notamment vis à vis des assurances ?
(Huisseries renforcées, volets roulants renforcés obligatoires ?)
 
 

Le passage dans le couloir, les camionnettes garées devant ta fenêtre tout le WE,, si tu es près de la porte le "tuuut c'est mamie tu m'ouvres grrr clooong" ça doit bien aller 5 min

Il n'est pas nécessaire d'habiter en rez-de-chaussée pour avoir des nuisances assez similaires.
Typiquement, l'appartement contre la cage d'ascensseur, tu dois être au moins aussi emmerdé que par l'interphone.
 
Après je suis curieux d'avoir le retour d'expérience de personnes qui ont vécu en RdC.
 
J'ai peut-être une opportunité d'avoir un bien dans mon budget, pas trop mal situé et d'une surface adaptée à ma composition familiale : le tout est de savoir si cela vaut les désagrément ou si ça va être infernal à vivre....ou pas tant que ça.
Le bien a une triple exposition, toutes le fenêtres ne donne pas côté rue, je pense que ça peut jouer aussi...