Reprise du message précédent :

 
Le point bas, je m'en fiche un peu si je fais du locatif, le but c'est de ne jamais revendre (sauf si je sens que c'est un point haut et/ou que j'ai besoin de liquidité).  
Mais le problème c'est la rentabilité réelle, celle-où tu ne galères pas 6 mois à trouver un locataire dans une ville qui est passée de 220.000 habitant à 170.000 ... là je me dis que la concurrence est rude.

 
Bah si tu te lance dans le locatif, pourquoi parler de revente, la seule chose qui compte, c'est le rendement. Et techniquement, plus la valeur du bien baisse, plus le rendement augmente

 
Plus le rendement augmente, plus le risque est élevé aussi

Oui et non...
 
Rendement = (Mt_Revente - Frais_Revente) + (Mt_Location - Frais_Location) - Frais_Achat - Mt_Achat / Mt_Achat
 
Du coup, le Mt_Revente influence directement le rendement.
 

 
Stefsamy n'était pas parmi les plus agressifs, c'est vrai.
 
Oui, même la modération m'a TT pour cette théorie du yoyo!
 
C'est mon côté magellan  

 
Oui surtout pas en région parisienne !
La renta se fabrique à l'achat déja en négociant à mort (pour ça il faut des travaux) ou en transformant un bien, style grand appart en 2 studios.
Mais j'ai envie de dire c'est compliqué comme partout actuellement pour gagner sa vie.

 
   
Pas vraiment directement à cause de ta théorie

 
C’est tres simple. Le rendement des coins ou c’est facile
De louer a des locataires solvables est tres faible. Du coup une av est plus interessante si tu utilises pas de credt pour l’effet de levier.
 
Sinon, tu peux taper dans des zones rurales ou plus a risque avec des rendements de 10% brut mais gros risque locatif...
 
Perso je fais ca pour preparer ma retraite (je suis expat). Donc je privilegie les gros bassins d’emploi banlieue parisienne/lyon. Je tourne a 3.5% net avant impots ce qui est pas extraordinaire mais pas de vacance locative et pas de souci particulier sur les 10 dernieres annees.

 
Je suis lurkeur depuis 2005, mais j’ai quand meme achete en 2006 en pensant que ca baisserai

Tu peux nous faire part de ton expérience personnelle dans un cas similaire ?

Cet AI est dans l'illégalité et la repression des fraudes y fait la chasse.
Il est à la fois escroc et idiot vu les risques encourus.

 
Dans ce cas j'ai un pote qui achète tous ses apparts à Grigny entre 40 et 50000e le studio...lui ce qu'il veut c'est 100-150€ de CF chaque mois.  
Il y arrive mais quid de la revente si besoin ?
Et en ce moment il  a 2 locataires qui ne payent pas et là c'est la merde.

 
Tu confonds pas avec la rentabilité ? (ou alors c'est moi qui inverse).

 
c'est vrai, et j'en ai longtemps été, cf la première page de ce topic
 
Avec du recul je pense qu'on a complètement loupé le nouveau paradigme des taux bas, des nouvelles durées de crédit au dela de 10-15 ans, mais aussi que nous étions dans une phase de déni face aux nouveaux prix en pensant que c'était une anomalie.  
Aujourd'hui ces niveaux de prix sont bien installés, et plus il y a de transactions sur ces niveaux, plus une baisse devient hypothétique, l'aversion a la perte bloquerait trop de ventes. De plus sans hausse réelle des  
Il se trouve qu'ayant acheté en 2002 pour revendre en 2014 en RP , j'en ai bien profité. Et en achetant un autre bien plus grand en 2014 je pensais franchement que j'allais perdre en valeur faciale rapidement mais je l'ai tout de même fait pour répondre a un besoin long terme.. En fait non , je pourrais encore revendre au moins 10% plus cher qu'en 2014.  
 
Au final aujourd'hui les prix immo me rendent totalement indifférent, et ça c'est quand même une grosse libération. Comme on l'a souvent dit ici, RP+  certitude de rester longtemps = acheter sans trop se prendre la tete - en sélectionnant bien sur judicieusement l'emplacement et la qualité du bien.  
 
 
 

Il y a des milliers de raisons qui font qu'un bien locatif ne sera pas conservé indéfiniment, voire même à assez court terme (5 à 10 ans).
 
En plus des raisons génériques à l'immo (changement de situation perso, besoin de cash...), il y a les raisons spécifiques à l'investissement locatif : augmentation de la fiscalité au fur et à mesure que les charges déductibles diminuent, soucis de gestion, lassitude, envie de repartir sur un autre projet plus rentable...
 
J'ai étudié un paquet de projets, et je dirais avoir rencontré bien plus de vendeurs possédant l'immeuble depuis < 10 ans que l'inverse.
 

De mon côté je ne regarde quasiment pas le rendement. Ca donne une idée sur le projet au départ mais c'est tout.
Pour l'instant j'utilise l'effet de levier pour capitaliser au max. J'essaie de mettre le moins d'apport possible et je regarde les encaissements/décaissements sur une période, en y intégrant une estimation de revente pour calculer la rentabilité du truc.
Je pense que lorsque j'aurai capitaliser un certain montant je regarderai le rendement pour déterminer quand et quoi vendre.

 
Beh oui. Et moi j'ai acheté en 2012 en sachant que les prix allaient stagner/baisser juste après,avant de remonter!
 
Moi je joue ma résidence principale, je cherche pas à gagner à tout prix!
 
1) EN achetant, j'avais (et j'aurai!) la possibilité d'un meilleur appart qu'en louant (où les "3x le loyer" me mettent en difficultés)
2) Maintenant que j'ai un 3 pièces, si ça monte trop je pourrai peut-être le vendre plus cher. Mais ce sera encore plus cher d'acheter un 4 pièces...
 

 
   
 
- Divorce
- Mauvais dimensionnement initial du logement ou arrivée imprévue d'enfant
- Perte de job et impossibilité de retrouver dans le secteur
- Décès d'un des protagonistes.
 
ca fait 4 raisons, j'arrive pas à trouver les 1996 autres

Merci pour ta réponse    je me renseigne en tout cas et ne veux pas y faire un procès d'intention, il peut aussi me dire que ça a évolué depuis le 01/09/2018 son barème.

 
J'essaie de me souvenir des raisons (réelles ou fictives) que les anciens proprios m'ont donné lors de mes dernières visites :
 
- retour dans la région / le pays d'origine à la retraite
- besoin de cash pour se lancer comme marchand de bien
- succession d'un bien qui appartenait au papa
- expatriation car "marre de la France, on paie trop d'impôts"
- le proprio est parti en Thaïlande (rentier ?)
- stock d'amortissement lié aux travaux déjà bien entamé, envie de repartir sur un autre projet
- immeuble à problème (impayés, dégradations...) ==> veut s'en débarrasser
 
Bref un beau résumé des raisons déjà évoqués dans mon précédent post.  
 

Vendre c'est parfois le seul moyen d'expulser un locataire.
 
Mes grands parents louaient un bien une misère, pas de réévaluation du loyer depuis 20 ans au moins. Forcément le locataire paye et ne veut pas partir (et veut encore moins payer un loyer "normal", vu qu'aucun travaux d'amélioration n'est nécessaire, car papy réparait tout comme chez lui).
 
Bilan : les héritiers sont en procédure de vente essaient de vendre depuis 2 ans... car il a fallu attendre la fin du bail, prendre huissier, avocat, et là on arrive en hiver.

Tu peux demander une réévaluation du loyer au delà de l'indice annuel s'il n'a pas été réévalué depuis longtemps. et c'est rétroactif sur 5 ans je crois. ça doit raffraichir les relations avec le locataire cependant.

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Oui et normalement j'ai aussi vendu

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Je suis en train d'acheter, je compte pas revendre au bout de 4 ans

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180m² au sol, 135m² Carrez ça va suffire à 2 hein

Pourquoi 4 ans ?  

 
Paris IM ?

Mort de rire devant le JT d'antenne 2 a l'instant

Vous vous souvenez de la vidéo a la con qu j'ai postée ce weekend ? Sur la montée des eaux

Bien ba regardez le replay, sur la Floride.
Les baraques a 1.5millions voient leur valeur fondre et les riches se barrent dans les terres

 
Le topic BB c'est à côté !      
 
 

 
J'ai peut être tort, ce n'est que mon opinion mais effectivement la remontée des taux de la BCE risque d'avoir les jambes coupées par un retournement économique. Je parie personnellement sur des taux bas durablement. Je verrai des taux hauts de mon vivant je pense, mais après mon âge pour pouvoir emprunter à long terme.
 
Nous sommes de la génération dorée des taux bas, nos enfants nous maudiront de chance probablement, nous serons nous aussi des 'BB' en puissance  

 
Sur 5 ans ça n'irait pas loin vu les derniers % de réévaluation, là il faudrait au moins +100 % d'augmentation !
 
Bref, autant y aller franco et ne pas perdre de temps (déjà qu'il fallait attendre la fin du bail).

Une maison, pas un appartement, ça va pas  

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Pas mal. Dans quel arrondissement on trouve encore des baraques de cette taille à Paris ?
Ca doit douiller par contre.

Tu auras peut etre raison; perso je pense qu'a moyen terme (4-5 ans):
- pas/peu de hausse des taux, peut etre 2/2.5% a 20 ans tout au plus
- pas de hausse du cout de transport en agglomeration, simplement moins de voitures a essence mais plus de metro/velo/voitures electriques. En campagne en revanche ca trinque.
- crise boursiere probablement mais je vois davantage un krach type 2001 ou la bourse se vautre mais pas avec un gros impact sur l'ensemble de l'economie
- augmentation de la fiscalite fonciere, ca oui
- pas encore de vague de deces de BB, plutot a horizon 10 ans. Sachant qu'une succession met 8-12 mois a deboucler et qu'une vente immo prend en moyenne 3-4 mois il faut tabler sur 1 ans apres l'esperance de vie moyenne donc c'est encore dans un moment car ca se transmet au dernier deces du couple.
 
Je ne dis pas que dans 10 ans l'avalanche de biens des BB transmis en heritage ne va pas peser sur le marche mais encore une fois les RS dans des coins paumes sont deja avec des prix deprimes au possible. Les BB riches avec 5 studios en location a Paris vont leguer ces appartements en SCI et les enfants vont continuer a les faire louer dans la SCI, aucun interet de vendre c'est une belle rente qui tourne toute seule. Il y a juste a retirer l'elastique du credit tous les 6-7 et se verser un dividende dans sa SC individuelle au passage en profitant du regime mere/fille

Entre s'endetter sur 25 ans à 1% (avec une inflation salariale à ~0%) et s'endetter sur 15 ans à 7% (avec une inflation salariale à ~6%) je pense que l'on peut discuter du choix le plus pertinent.