Reprise du message précédent :
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Bonjour Kiwai, donc en gros tu dois garder le bien 10-15 à Paris pour commencer à gagner de l'argent.
 
Ou alors tu le loues et tu te sers du loyer touché pour habiter ailleurs (en province par ex...). C'est cela ?
 
J'ai déjà entendu dire que des parisiens achetaient un bien, puis au premier enfant revendaient puis en rachetaient un autre, puis au deuxieme enfant idem (par manque de place j'entends)... je n'ai jamais compris comment cela pouvait etre rentable compte tenu de la durée d'amortissement d'un bien à Paris
 
Pardon de mes remarques sans doute triviales...
 
Me concernant, me conseillerais tu plutot d'acheter une RP ou des appartements plus petit en investissement locatif et payer mon loyer de locataire avec les loyers que je touche?

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Quand tu dis que le schema n'est pas rentable tu parles duquel ?
 
immobilier-danger c'est de l'arnaque ? Ils font tout pour te vendre leur guide, et ils sont super alarmistes les mecs... !
 
(et merci de ta réponse!   )

 
Y’a pleins de formation en vente sur le net pour avoir 10% de rentabilité sur un bien immobilier hein

@Eclaireur : yes enfin moi je cherche avant tout à acheter une RP, à Paris.. !
je voulais savoir avant tout si ce site pouvait etre considéré comme sérieux par vous
merci!

Comme tout achat immo.
Y'a plus de frais à être proprio que locataire (peut être frais d'agence, en tous les cas frais de notaire, taxe foncière, dépenses copropriété,+dépenses d'entretien, travaux, deco etc.)
Si achat cash tu perd la rentabilité de ton argent.
Si achat à crédit, intérêts.
Et surtout la grosse inconnue : l'évolution du marché.
Et ca, personne ne peut le prédire.
Si tu achetes cash un appart aujourd'hui, et que le prix de cet appart diminue de 20% en 10 ans..
Dans 10 ans tu auras au minimum perdu 20%.
Si les prix augmentent de 20% dans 10 ans, ça peut deja payer les frais de notaire.
En passant par un crédit, effet levier (tu rembourses des intérêts, mais aussi du capital qui va progressivement augmenter.)
Tout est histoire de temps et de facteurs qu'on ne peut pas toujours influencer (imaginons, séparation dans 2 ans d'avec ta femme ?et que vous deviez revendre ? Pas sur que le capital remboursé ait remboursé ne serait ce que les frais de notaire..on appelle ça une négative equity.)
En gros tout achat immo à un risque plus ou moins élevé.
Risque dans le sens négatif, mais aussi dans le sens positif (augmenter considérablement votre patrimoine à moyen /long terme.)
Chaque cas est unique et mérite d'être calculé.
Et plus c'est cher, plus le risque est grand
Moi en bousie c'est bon jsuis tranquille. En 3 ans j'ai récupéré mes frais de notaire et mes travaux si on revendait demain.
Mais je n'aurais pas encore fait de "bénéfice" (malgré que je ressortirais de chez le notaire avec un chèque de 50k€ et le credit maison soldé)
J'espère avoir été assez synthétique

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Suffit qu'ils revendent prix d'achat +agence+notaire+ prorata tf+travaux.
Easy
Oui, sans oublier qu'un achat immo est synonyme de changement, et qui dit changement dit risques au niveau perso.

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Mais si tu as plus de 800 de charges (disons un crédit immo de 800 par mois), tu payes 0 impôt, c'est bien ça ? Ou j'ai mal compris ?

Mal compris tu peux ne déduire que l assurance du crédit et les intérêts dans le cadre d un crédit immo locatif sur le remboursement de ton prêt pas le capital remboursé

Ok merci
 
Et si c'est pas un crédit immo locatif mais un crédit pour une RP, il se passe quoi ? La banque peut te reprocher de faire de la loc ? Le fisc considère que c'est de l'immo locatif quand même ?

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Pour le site je sais pas trop mais les questions à se poser sont à mon avis les suivantes :
-qu'est ce que je peux acheter avec mon budget?
-est ce que je me vois y vivre quelques années (stabilité pro, taille suffisante pour la famille que je souhaite) ? Si oui, combien?
 
Ensuite il faut savoir que sur les 20 dernières années les prix ont beaucoup monté (en parallèle d'une baisse des taux), ce qui a globalement permis aux gens de faire n'importe quoi (achat et revente très rapide, achat puis mise en location...) sans perdre d'argent voir en en gagnant beaucoup. Une grosse part de la question est sur le fait que cette hausse continue.
Pour le locatif, il faut poser les calculs complets (impôts, charges, entretien, travaux), sachant que le principe de base c'est que plus c'est rentable plus c'est dans une zone risqué en terme de location (typiquement a Paris presque aucun risque de pas trouver un locataire mais rendement pourri, au fin fond de la Creuse rendement meilleur mais risque de pas trouver de locataire). Il faut aussi ne pas oublier que c'est risqué (pas de locataire, locataire qui paye pas détériore....) et que l'environnement fiscal est changeant (Airbnb limité, statut de LNMP menacé...).
 
Sachant tout ça il faut regarder les choses se faire une idée et décider...
 

Oui bien sûr

Je veux pas frauder, je me demande juste comment X devrait déclarer ses revenus locatifs si X voulait louer quelques mois sa RP. Je pensais que c'était bêtement imposé à TMI mais après lectures de quelques sites ça m'a un peu embrouillé

Donc si j'ai bien compris on commence par un abattement de 30/50% (vide/meublé) sur le revenu imposable, puis c'est TMI+CSG.

Ou on fait en régime réel, et c'est là où j'ai cru qu'on pouvait déduire le montant du crédit immo, comme ça couvre largement le loyer ça fait 0 impôt. Dommage ça me paraissait beau, j'aimais bien cette version

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Mais full impôt à la revente dans ce cas ? (selon la durée de détention ou même pas ?)

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Hello tout le monde    
 
Lurkeur de longue date je me permet d'intervenir sur le cas de la rentabilité de l'achat d'une RP en région parisienne.
 
Mon cas perso :
=> Famille avec 2 enfants en bas age, locataire d'un 3P en proche banlieue parisienne (ville du 92 plutôt bien coté), l'appartement que j'occupe est à mes yeux la perfection avec 1 enfant
=> Je ne vois pas un loyer comme de l'argent jeté par les fenêtres, mais comme une liberté qui a un prix
=> Mon projet est (d'enfin) acheté ma RP, un 4P d'environ 90m²
 
Mon financement grosse maille est le suivant :  
Environ 300K€ d'apport et 400K€ d'emprunt pour un budget max hors FDN de 650K€ sur 20 ans.
 
Etant très cartésien et n'aimant pas particulièrement l'idée d'être propriétaire de ma maison (je préfère être libre de me casser ou et quand je veux) j'ai tenté de poser le coût de cet achat (vs une loc) et voici ce que j'obtiens pour la possession d'un bien sur 20 ans que je convoite actuellement :
- FDN : environ 45K€
- Frais d'agence : environ 20K€
- Ravalement : environ 5K€
- Travaux divers copro (étanchété, parties communes etc ...) : 5K€
- Taxe foncière : 1500 x 20 = 30K€
- Cout du crédit : environ 75K€
- Manque a gagné du placement de mon apport : 60K€
- Travaux pour le mettre en état : 20K€
 
Ca me donne tout de même un cout de 257K€ en admettant que je le revende au même tarif dans 20 ans, soit probablement 15 ans de mon loyer actuel (en tenant compte d'une inflation maitrisée)
J'ai loupé quelque chose ou je suis particulièrement pessimiste dans mon approche ?
 
De mon coté, je doute que l'immobilier puisse monter éternellement, surtout avec une hausse des taux d'intérêt qui se profile, d'ou mon idée que je ne ferais aucune PV sur mon achat
 
 

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pour exemple, j'ai acheté un 95m² l'an dernier dans le 92. immeuble = copro de 18 apparts
En terme de travaux, le ravalement prévu va nous coûter autour de 25k€ (plusieurs devis. Sans isolation par l'extérieur. Façade basique), et cette année l'étanchéité du toit nous a coûté dans les 2,5k€.

Tu prévois 20k€ de Travaux pour le mettre en l'état --> si c'est par des pro ça va te couvrir juste le basique (peintures quoi)

D'ailleurs en parlant de rentabilité locatif VS achat, j'ai vu une carte de la moyenne par ville en France. De souvenir :
 

• Paris : 9 ans
• Bordeaux : 9,5 ans  
• Metz : 2 ans
• Perpignan : 1 an

 
Après c'est une moyenne pour un logement "standard", c'est pas applicable à tous les cas mais ça permet d'avoir déjà une bonne idée.
 
Ca semble délirant ?

  J'avoue que c'est sur ce point que tout cela n'est pas limpide dans mon esprit.  
Effectivement en faisant le même cheminement sur une location (ou le loyer remplace le crédit) j'obtiens un cout supérieur sur 20 ans (environ 370K€ pour un loyer de 1800€ HC et sans tenir compte de l'inflation) soit environ 100K€ pour le prix de la liberté .... et éviter les emmerdes d'être proprio  

Tu me fais peur la, dans les 20K€ de travaux j'ai compter le remplacement du parquet et la SDB qui est à refaire, tu penses que c'est plus que 100€ du m² pour le parquet (avec dépose de l'actue, pose du nouveau et prix des matériaux) ?  A noter que Electricité n'est pas au norme (immeuble année 80), du coup j'ai vue qu'il fallait prévoir 10K€ de plus (pas obligatoire dans un premier temps je pense)
 
Sinon tes 25K€ pour le ravalement c'était ta quote part ???  Ca me parait énorme ! En épluchant le carnet d'entretien de l'immeuble, j'ai trouvé un ravalement a 324K€ fait en 2004 à diviser entre 80 logements (quasi que du T3/T4). A noter que l'immeuble à du carrelage sur la façade (c'est moche mais ca doit etre plus simple d'entretiens)

 
Pareil, le 25K pour la façade X 18 lots, ça me semble étrange. 450K€ ce serait déjà très cher pour une version avec isolation extérieure.    
Pour ce qui est des travaux, on a 97m2 et on a tout fait faire > 22K€ incluant toutes les peintures (murs, portes, radiateurs, plafonds), 30m2 de parquets, nouvelle SDB & nouvelle cuisine avec electro ménager & pose avec toute la partie élec & plomberie. Egalement changement de tableau elec pour mise aux normes (immeuble 90, pas de 30mA).    
Et c'était pas le moins cher, je pense qu'on aurait pu tomber sous les 20K. Après c'est à Lyon, les artisants sont probablemetn + chers en RP.

 
c'est assez fou, en gros tu l'amortis mais quand tu vends "moi amortir ? jamais de la vie"  

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Ah bah oui c’est carrément pas cher.
 
Moi rien que la cuisine et la sdb ça nous à couté 25k

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erreur de compter les coûts pendant 20 ans et de comparer avec le loyer pour estimer une durée minimum.
 
faut le faire année après année. par exemple si tu pars après 10 ans, tu auras moins que 257k€ de coûts (toutes choses égales par ailleurs).
 
dans mon message, je ne parle que de la méthode du calcul/du raisonnement mathématique (pas des hypothèses de coûts)

 
en gros, faut faire meublé au réel sinon c'est dead.
d'ailleurs je crois que mes potes font cela. Mais si tu vis à l'étranger, méthode du pays de résidence (ou du moins la réintégration des revenus).

 
idem, et sans compter la préparation des pièces (plomberie, électricité)

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Tiens Bounty, on habite au même endroit
Tu oublies les charges non récupérables, spécifiques au proprio
Et aussi la révision des loyers

 
Et pour le moment en tout cas. Le LMNP c'est actuellement la plus belle niche fiscale pour l'investissement locatif, donc forcément il est régulièrement question de le supprimer, ou à minima d'en supprimer les avantages indus.
 
Déjà avec le basculement automatique vers le statut LMP pour les gros loueurs, avec la suppression de l'obligation de souscription au RCS (c'est un peu plus subtil que ça, mais c'est l'idée générale).
 
Ensuite avec le basculement du mode de calcul de la PV, pour justement l'aligner sur ce qui se pratique pour les professionnels, avec les notions de plus-value court terme et long terme et donc la prise en compte des amortissements déjà déduits pour définir la base taxable.
 
Au final cela restera une option intéressant pour optimiser la trésorerie en phase de création de patrimoine, et donc faciliter les opérations multiples, mais il faudra bien passer à la caisse lors des reventes.

  Je suis bien d'accord, mais c'était pour essayer d'être simple. Mais a mon avis le bilan sur 10 ans est encore pire pour l'achat, surtout si une baisse de prix intervient d'ici 2 ans (avec l'augmentation des taux).  
 
A noter que dans mon coin du 92 (Suresnes pour être précis) il y a énooooormément de constructions neuves, il y avait même un projet de faire des tours jumelles de 230m OKLM, je me pose la question de l'impact sur les prix à moyenne échéance. Environ 50% des annonces sur secrecher.com concerne du neuf en ce moment.

J'ai compter les charges irrécupérable dans les frais de copro globale (peut être sous estimé). Effectivement j'ai pas compter la révision des loyers, mais le miens n'a pas bougé depuis 6 ans, j'ai été mal habitué  

 
   
 
belle histoire, merci    

Faut compter 25% des charges en non récupérable selon moi à la louche.
Après tu compares ton 3P actuel et un 4P
Si tu as une vision purement comptable et prudente vis-à-vis des risques tu risques de ne jamais acheter il est vrai
Sinon Puteaux c'est moins cher pour les impôts locaux, mais j'aime moins.