Reprise du message précédent :

Euh oui, je parlais evidemment de la partie taxe ... ce que tout le monde appelle communement les frais de notaires, meme si en effet le terme exact serait plutot droits de mutation.

C'est un peu moins rationnel, mais entre un placement financier qui te promet un revenu de X, et un toit en dur sur ta tete, il y a quand meme une sacré difference en terme de securité. Dans un cas si les marchés immo et financiers  s'effondrent, tu n'as plus rien, dans l'autre bah... tu as toujours un toit.
Sans parler du fait qu'en tant que locataire, tu peux a tout moment (bon pas tout a fait, mais a intervalles reguliers) etre mis dehors et devoir retrouver un logement quel que soit ton age et ta situation financière (edit: bon pas tout a fait a priori si >65 ans, mais du coup un bailleur a tout interet a se debarasser d'un locataire avant qu'il n'atteigne les 65 ans...).

En tant qu'actif, c'est effectivement une question de gestion, mais quand on approche de la retraite, il y a de tres bonnes raisons de ne plus vouloir etre locataire (cf plus haut).
Apres est-ce qu'il vaut mieux mettre de coté jusqu'a la retraite pour pouvoir acheter cash ou prendre un pret le plus tot possible, c'est fonction des situations de chacun evidemment, meme si la fiscalité a un impact enorme sur ces decisions.

Je ne vois pas tellement ca comme un argument achat/loc, en tant que proprio tu peux tres bien tout faire faire, ca a un cout, mais le locataire paye aussi plus cher un bien bien maintenu. En l'occurence en tant que proprio tu peux plus facilement faire les changements et les reparations que tu souhaites plutot que de devoir demander a ton bailleur. En gros ce que tu dis c'est que tu preferes un bien en bon etat pret a l'emploi, la distinction location/achat n'a que peu a voir avec ca.

Le fait que tu doives changer de region n'est encore une fois pas vraiment un critere entre achat VS location si on exclut les aspect fiscaux, l'autre grosse difference reside dans le fait que les banques sont chiantes pour transferer un pret d'un bien a un autre, ce qui pour des changements reguliers est un soucis de plus. C'est quelque chose qui se changerait aussi assez facilement, ca ne sont que des processus qui pourraient tres bien etre simplifiés, comme la loi Hamon a permis aux assurances d'etre bien moins cheres, on pourrait faire une loi cadrant plus précisement les transferts de pret.

Encore une fois, le fait de rendre la mobilité difficile pour les proprietaires n'est qu'un effet secondaire de la fiscalité. Quels sont les autres frais qui posent soucis?
Idem pour les variations, quel est le soucis? Il y aurait évidemment des gagnants et des perdants, mais tant que tu dois revendre pour acheter c'est majoritairement un jeu a somme nulle.

La liquidité du bien est le probleme principal qui sur de courtes periodes est l'obstacle majeur, meme si en reduisant les droits de mutation ( pour bouhi) on améliorerait cela, il y a quand meme une limite a ca puisque l'engagement financier que represente un achat ne peut pas etre fait a la legere et que donc en dehors de quelques marchés specifiques, la vente/achat peut prendre du temps.

Oui et?

Mais encore une fois, je ne parle pas de la situation actuelle ou il est évident que tu  as tout interet a rester locataire, mais du fait que ca n'est en rien un fait immuable mais simplement la consequence de choix fiscaux (donc de l'Etat), et que taper sur les proprios en disant qu'ils ne sont pas mobiles et que donc ils handicapent l’économie dans son ensemble, c'est se tromper de coupable, la difference proprietaire/locataire n'est pas aussi essentielle.

Le fait que l'immobilier locatif soit un placement aussi intéressant fiscalement est par contre nettement plus contestable et a sans doute un impact fort sur l'economie, meme si la question est complexe.

 
 
Très bien merci

 
 
Merci

 
Tu oublies juste les dividendes payés par ces mêmes actions durant la période ...

Certes, mais ce n'est pas bizance non plus ces dividendes.
 
Surtout, je ne voulais pas parler du rendement tout compris (après dividendes et impôts) mais plus de la conservation du capital et du timing.
 
Avec ces 5 dates, ça permet d'entrevoir les cycles et le leurre de l'augmentation continue et stable. On voit que là, on est au niveau de 2006 et celui qui place maintenant ne peut compter que sur les dividendes pour "gagner" un peu, en faisant attention à la rechute sur 3 ou 4000 points... que ne compenseront pas tes fameux dividendes.
 
Les jeunes diront, il n'y a qu'à attendre, sauf que parfois, tu ne peux plus attendre, cas typique du nonagénaire qui part en maison de retraite et dont la retraite en suffit pas à régler la note : il doit "déplacer" la différence chaque mois... Bonjour le rendement !

Juste 35-40% sur 10 ans

ceux qui croit que le fait d'avoir un toit sur la tête c'est une sécurité c'est une erreur;
déjà tant que tu auras pas rembourser ton prêt le toit n'est pas à toi mais à la banque et au moindre problème grave si tu ne peut plus rembourser tu seras obligé de vendre ta maison et parfois à un prix ridicule....
ensuite  il y a les catastrophes naturelles à force de construire n'importe où ... ( exemple en cote d'azur je suis pas certain que les constructions se fassent sur des normes antisismique ; en PACA depuis le 14isiècle il y a eut 13 séismes de magn +7)  dont comparer des produits financiers et immobiliers est un peu idiot les deux ont des avantages et des désavantages.

En aller jusqu'aux catastrophes naturelles pour augmenter en son sens
 
C'est sûr qu'à Saint-Martin, locataire ou proprio, t'es sdf.

 
Le risque  des catastrophes naturelles est couvert par des assurances, pas celui de krach boursier. Et les catastrophes ne feront pas de difference entre locataire et proprio, donc les 2 seront bons pour se reloger.
Idem en cas de probleme individuel grave, tu as une assurance pour amortir le choc voire prendre en charge totalement le pret.
 
Évidemment le fait d'avoir un toit sur la tete garanti ne marche que lorsque tu as remboursé la banque, tout comme cela ne marche que tant que tu peux payer ton loyer, c'est enfoncer des portes ouvertes la.
Le risque de devoir revendre dans de mauvaises conditions existe, mais il est surtout le fait de personnes qui ont mal geré leur argent, donc s'ils sont locataires ils ne feront pas mieux et auront bien du mal a absorber une baisse de revenu aussi, et auront le risque de ne pas pouvoir relouer ailleurs exactement de le meme facon.
 
Bref, il y a des risques dans la vie, mais l'achat immobilier apporte une sécurité très importante notamment par rapport a la situation locataire + revenu financiers uniquement. Cette sécurité a un cout en terme d'assurances d'ailleurs. OK les assurances ne jouent pas toujours leur role, mais entre ca et le risque des placement financiers, il y a un monde. Et bon courage pour trouver un bailleur qui accepte de prendre en compte tes dividendes pour payer ton loyer.
 

 
C'est assez rare, et il faut avoir investi au plus bas pour ça ! Et ce rendement, c'est avant impôts je suppose.
 
Cites moi 10 actions du cac40 (ça fait une sur 4, pour un placement "en bon père de famille" ) qui offre ce rendement en ayant acheté en 2007 ?
 
De même, celui qui achète des actions aujourd'hui et que le cac dévisse de 1500 pts (on a déjà connu bien pire), il n'a pas intérêt à avoir besoin de son capital... J'ai un oncle qui avait placé en bourse via un FCP proposé par sa banque afin de financer les études de sa fille, il a fini par financer autrement et je me demande s'il n'est pas encore bloqué dedans ! (ou s'il a coupé ses pertes

Me souvient de on grand père qui aimait bien la bourse, j'arrivais le dimanche et il me disait : oh lala, j'ai perdu 10000 fr aujourd'hui. En vrai il s'en foutait puis qu'il ne revendait pas, mais ça me traumatisais à l'époque
 
 
 
Le gros risque de l'immobilier aujourd'hui ce sont les frais annexes.
Le reste n'est que littérature et cas exceptionnels.
 
Celui qui s'en met ras-la-gueule sur 25 ans sans augmentation de salaire sera dans la merde à la moindre réforme fiscale d'importance (TF x 2 par ex) ou dès que des travaux d'ampleurs seront envisagés :  
- toiture d'une maison non pris en charge par l'assurance, ou chaudière qui claque.
- ravalement, chaudière, toiture, ascenseur d'un immeuble, et tout ce que la copropriété peut imaginer pour te ponctionner tel un vampire.
 
Ca peut foutre dans la merde très vite.
 
La copropriété est un gros risque pour celui qui est juste dans la classe moyenne car il devient tributaire de ses pairs.
Sauf que ses pairs ont acheté il y a longtemps parfois, donc à des prix raisonnables en % de leur revenus ou alors ils ont fini de payer.  
Donc ils peuvent y aller YOLO sur les travaux. Sauf que celui qui a acheté son 3/4p sur 25 piges à 33% de 2000€ mensuels, les 15k€ de travaux à payer en 4 appels, ça le précarise grave.

Ces frais ne sont pas au moins un minimum prévisibles? Disons avec une longueur de vue de quelques années ?
Si tu prends un appart avec une façade dégueu et un ascenseur des années 50, forcément...
 
Vraie question.

Donc pour conclure, on achète ou on reste localoser ?    
 

 
Tu racontes n'importe quoi sur le CAC40, c'est déprimant.
Regarde la courbe du CAC40GR au lieu de parler dans le vide avec les expériences des Josiane de ta famille qui se sont fait plumer par un CGP de province à la veille de l'an 2000.

- Le CAC Total Return (incluant les dividendes, donc) a fait plus de 60% depuis 2008. https://www.euronext.com/fr/product [...] 31834-XPAR
Excuse du peu

- Quand on a un pied dans la tombe et qu'on est pas trop con, on a normalement pris soin de sortir progressivement depuis la 70ème bougie, ou au moins de se repositionner sur des produits plus stables. Si vraiment c'est pas le cas, pour limiter les pots cassés il y a diverses autres possibilités en fonction des cas de chacun: sortie en rente, avance sur titres, etc

 
Tu peux pas toujours le prévoir.
Déjà le toit et la chaudière ça se voit pas.
 
Et un ravalement peut paraitre propre mais être à refaire, ou par la volonté de certains copropriétaires. Idem les parties communes, idem l'option énergétique.

Loue pour que je puisse acheter moins cher
 
/esprit du topic

 
Vrai, c'est ce qui fait que ca n'est pas liquide, ce sont tous les aleas qu'il faut pouvoir estimer ou a defaut accepter de prendre en charge.

 
Je parle de madame michu si tu relis bien, madame et monsieur tout le monde qui va demander à son banquier comment placer des 200 euros d'économies mensuelles.  
 
Ces personnes qui n'ont aucune connaissance en matière de placement. Malgré les lois de protection (et encore, bien souvent, si le banquier les a prévenu des risques, ils ont peu de chance de revoir la couleur de leur argent).  
 
Quand tu sais que certains banquiers refilent encore des placements long terme à des retraités (alors que comme dit "Le pote", à 70 ans, il est normalement grand temps de tout récupérer) tu te demandes si les banquiers ont une morale ou s'ils sont juste là pour faire du profit...    
 
Et sur ton fameux indice, tu verras que la valeur d'août 2008, tu la récupères en février 2011 puis à partir de 2013 (et là, on n'est pas en 2000, continue de croire à la solidité de tes actions...). Quand les circonstances veulent que ça aille vite, tu peux parfois perdre beaucoup avec les placements financiers (tu vas me dire que maintenant, on peut emprunter à tout âge, encore faut il que le banquier y fasse penser).

 
Proposé par sa banque  
 
Comprendre: le conseiller commercial "force de vente" Caisse d’Épargne a fourgué ses FCP merdes maison.

Les banquiers n'ont pas d'âme, c'est connu.

Un placement sur les marchés financiers s'envisage a assez long terme (variables en fonction des produits, mais pour généraliser salement, disons 5 ans). Ça enfonce des portes ouvertes, ça.

Pour respecter ton exemple de 2008 -> 2011, on regarde des produits adaptés à un horizon assez court, donc plutôt du côté des obligations souveraines et corporates bien notées. Pas le CAC.
Et dans ce cas-là, ta démonstration devient sérieusement bancale.

 
C'est un peu ça, mais à la campagne, il n'y a pas que l'écureuil... Et ce même banquier qui te dit après 30 % de chute qu'il faut garder car "pas vendu, pas perdu"... et te redit la même chose à -40 (et que malgré tout, c'est écrit qu'il y a des frais de gestion annuels...). Sauf que là, tu as vraiment besoin de ton argent.
 
Dans le même topo, tu as ceux qui conseillent encore de l'assurance vie "garantie" et sûre, avec par ex un rendement brut de 1,25 % pour l'année 2016 (j'ai vu ça il y a quelques mois en attendant mon tour à la poste pour une leur assurance vie).

Les assurances-vie de réseaux de banque en dur sont toutes foireuses à souhait. A de très rares exceptions. Rendements pourris, frais dans tous les sens, manque de supports, contraintes diverses, bref c'est à chier.
Les contrats LBP Cachemire et Vivaccio dont tu parles ne font pas exception.

Si tu veux du contrat de haute qualité sans frais et sans contraintes, regardes chez Linxea ou mes-placementsliberté par exemple. Il y en a d'autres: voir le topic Epargne. Les contrats sont chez des assureurs de renom (Pacifica, Generali, Suravenir etc) donc pas d'argument de type "c'est-chaud-c'est-pas-fiable".
Pour rester dans le sujet, saches qu'il est possible d'entrer sur des SCPI (et pas des moindres) via certains de ces contrats.

Ouais mais monsieur tous le monde, déjà qu'il préfère aller dans une boutique physique pour prendre son abonnement tel à 49€ mensuel, il va pas placer son fric chez Linxea

Ah bah là, chacun ses choix, mais on ne vient pas se plaindre après.

 
Je citais la poste car leurs placements, c'est beaucoup via la CNP, comme chez l'écureuil ou d'autres.
 
edit : déjà, si la plupart des personnes prenaient leurs placements chez leur assureur ce serait mieux, mais un truc auquel peu de monde pense et pourtant assez sûr, ce sont les placements des hypermarchés. Je trouve que carrefour, par ex, c'est pas si mal que ça.

 
Tu fais un DCA sur un tracker CAC et basta. Et les banquiers sans âme n'excusent pas l'incompétence crasse des gens. Sinon je peux dire que les investissements immo c'est de la merde car je connais un mec brillant (avec un biceps de fort beau diamètre) qui a acheté un Robien à Epinal et qui s'en mord les doigts    

 
Et qui c'est qui lui a proposé ce joli placement ?

 
Et tu l'a pas trop mal vécu?
 
Ca se vends bien et combien une âme?  
 
 

 
Il est roux, il avait déjà pas d'âme à la base

Nan mais arrêter de parler de banquier, quand vous allez chez Dior, c'est pas la couturière qui vous "conseille". Dans la banque c'est pareil c'est des vendeurs.

 
Pourquoi tu bases toutes tes réponses sur les faits, gestes et raisonnements de Mme Michu et M. Toulemondre à la campagne ?

Car ils sont peut être plus représentatif du mec moyen que le posteur HFR.

 
parce que 90 % des personnes ont leurs compétences de bases voir moins en matière d'investissement, financier ou immobilier, car comme dit plus haut, si certains ont été mal conseillés en placements financiers, d'autres l'ont été en placements immobiliers.
 
Ici, tu vois des posts de certains sur l'investissement locatif, tu te demandes comment ils peuvent espérer les rendements nécessaires à la couverture de leur remboursement de prêt et autres frais de gros entretien.
 
doublé en fait...

 
+1
 
Mais au moins il affiche la couleur...

et moi je vais pas chez Dior, je préfère Gucci.

 
D'ailleurs il faudra que tu penses à me la rendre.
T'as ma Gucci.
 

Tu vas arrêter d'lurker tous les topics pour poster ça toi